房地产企业成本核算（共43）

主讲胡胡勤勇房地产企企业成本本核算一、房地地产企业业成本核核算概述述13二、房地地产企业业成本核核算对象象目录录2三、房地地产企业业成本核核算项目目154四、房地地产企业业成本归归集、分分配和和结结转一、房地地产企业业成本核核算概述述（一）房房地产企企业成本本的特点点房地产成成本是指指以房地地产开发发产品为为成本核核算对象象，以正正常生产产经营活活动为前前提，根根据房地地产开发发建设过过程中实实际消耗耗量和实实际价格格计算的的实际成成本。房房地产成成本按照照资金进进入企业业的形态态分类，，可以分分为采购购成本、、开发成成本和经经营成本本。这里里主要讲讲房地产产开发成成本。1、土地、、土建、、设备占占有比例例较大这是房地地产开发发成本的的主体内内容，大大致占总总成本的的80%。其中中最重要要的是土土地费用用。土地地费用的的大小是是评价一一个房地地产开发发项目是是否可行行、是否否有预期期利润的的最主要要经济指指标。土土地费用用主要包包括土地地出让金金、置换换成本、、批租费费用、动动迁费用用、拍卖卖佣金、、契税等等。房产产商在决决定是否否开发一一个项目目前，都都必须将将预计的的土地费费用通过过土地面面积和容容积率的的换算，，计算出出未来所所开发的的每平方方米商品品房所占占的土地地成本(俗称楼楼面地价价)，以以此来进进行项目目的可行行性评估估。2、配套及及其他收收费支出出标准不不一主要是指指水、电电、热能能、小区区绿化和和道路、、大市政政和公建建配套费费。学校校、医院院、商店店等生活活服务性性设施也也是不可可缺少的的。其他他收费项项目中有有些虽然然属于押押金性质质，如档档案保证证金、绿绿化保证证金等，，但由于于种种原原因，需需要长期期占用资资金。有有些收费费项目种种类繁多多、标准准不一，，许多收收费项目目由垄断断性经营营企业或或事业单单位执行行，任意意性很强强，标准准普遍偏偏高。配配套及收收费项目目是房地地产开发发成本中中受外界界因素影影响最大大的一块块费用支支出，一一般占项项目总投投资的10%~15%。房地地产开发发商通过过各种途途径，运运用各种种方法减减少这部部分费用用支出，，是降低低开发成成本取得得经营效效益的一一项重要要手段。。3、耗费的的资金量量大和筹筹资成本本受益期期限较长长房地产开开发与其其他一般般行业相相比，具具有建设设周期长长、投资资数额大大、投资资风险高高等特点点。因此此，大多多数开发发企业必必须通过过银行贷贷款来解解决资金金需要，，这样就就产生数数额较大大的利息息支出。。如何把把这部分分费用核核算好，，对合理理控制开开发成本本、体现现经营成成果，将将起到非非常重要要的作用用。（二）房房地产企企业加强强成本管管理的措措施1、针对对不同房房地产企企业特点点进行成成本管理理根据我国国房地产产企业经经营业务务的繁杂杂程度可可以分为为综合型型、精细细型、积积极型和和简化型型四种类类型，每每类房地地产企业业经营的的业务不不同，导导致成本本管理的的内容和和特点有有很大区区别，这这就要求求视不同同房地产产企业成成本特点点而进行行相应的的成本管管理。2、制定成成本计划划，执行行全过程程成本管管理(1)制制定成本本计划。。主要包包括制定定项目成成本计划划和期间间费用计计划两部部分。制制定项目目成本计计划具体体包括：：一是通通过项目目的可行行性研究究和分析析论证确确定项目目的总投投资目标标，项目目批准立立项后，，该项目目总投资资目标可可确定为为项目总总成本计计划目标标，这种种计划总总成本对对以后每每一步设设计与计计划起着着总控制制作用。。二是逐逐层分解解总成本本计划目目标。(2)全全过程成成本控制制。对项项目开发发的每个个阶段都都实行成成本控制制。房地地产开发发项目成成本控制制是开发发商对开开发项目目投资的的有效控控制，是是房地产产开发项项目管理理的重要要组成部部分，是是成本管管理活动动的核心心。房地地产开发发项目的的成本控控制主要要有以下下几个阶阶段：一一是项目目策划和和投资决决策阶段段。在该该阶段开开发商必必须对可可能发生生的成本本进行总总体控制制。二是是设计阶阶段的成成本控制制。设计计阶段的的成本控控制是项项目建设设中成本本管理的的重点，，其对工工程造价价的影响响在75%以上上，一般般采用限限额设计计方式保保证有效效的成本本管理。。三是动动迁阶段段的成本本控制。。房地产产开发企企业如涉涉及动迁迁工作，，一方面面，应聘聘请独立立的评估估咨询机机构按政政策进行行评估，，确定补补偿标准准和额度度，以利利于动迁迁职能部部门、动动迁公司司和评估估机构三三方的相相互制约约;另一一方面，，要强化化动迁收收尾的管管理和控控制。四四是招投投标与合合同洽商商阶段的的成本控控制。这这个阶段段的工作作质量将将直接影影响项目目的成本本管理和和结算。。五是施施工阶段段的成本本控制。。主要包包括：编编制或修修订成本本计划、、编制工工作流程程、落实实管理人人员的职职能和任任务;熟熟悉设计计图纸和和设计要要求，将将工程费费用变化化大的部部分和环环节作为为重点成成本控制制对象;详细进进行工程程计算，，复核工工程付款款账单，，严格经经费签证证;注重重合同的的修改和和补充工工作。施施工阶段段的设计计变化和和现场签签证是不不可避免免的，但但这项工工作应有有一个严严密的管管理控制制体系。。六是结结算阶段段的成本本控制。。房地产产开发企企业结算算工作的的突出特特点是大大量性、、集中性性、复杂杂性。为为避免结结算时产产生主观观上的错错误和漏漏洞及客客观上的的疏忽，，应建立立结算原原则会议议确认制制、二次次复核制制、审计计和奖惩惩机制。。3、逐步步引进科科学的成成本管理理方法具体而言言主要包包括目标标成本管管理和作作业成本本管理。。目标成成本法的的基本思思想：制制定目标标成本，，将目标标成本按按规范的的成本结结构树层层层分解解；再通通过将预预算计划划落实到到部门与与行动上上，把目目标变成成可执行行的行动动计划，，并在执执行过程程中把实实际结果果与目标标进行对对比分析析，找出出差距，，分析原原因，制制定改进进措施。。作业成本本管理的的基本思思想是企企业利用用作业成成本计算算所获得得的信息息进行作作业管理理，以达达到不断断消除浪浪费、实实现持续续改善、、提高客客户价值值，最终终实现企企业战略略目标的的一系列列活动。。二、房地地产企业业成本核核算对象象成本计算算对象，，就是指指为计算算产品成成本而确确定的生生产费用用归集和和分配的的范围，，是被计计算成本本的客体体。根据财政政部《企企业产品品成本核核算制度度（试行行）》规规定，房房地产企企业一般般按照开开发项目目、综合合开发期期数并兼兼顾产品品类型等等确定成成本核算算对象。。（一）对对单体开开发项目目一般以独独立编制制概算或或施工图图预算的的单项开开发项目目为成本本核算对对象。（二）对对群体开发发项目1、同一开开发地点点、结构构类型相相同的群群体开发发项目，，开竣工工时间相相近、由由同一施施工单位位施工的的，可以以并为一一个成本本核算对对象。2、对开发发规模较较大，工工期较长长的项目目，按综综合开发发期数确确定成本本计算对对象。3、对于于个别规规模较大大、工期期较长的的开发项项目，可可以结合合经济责责任制的的需要，，按开发发项目的的一定区区域和部部位，划划分成本本核算对对象。实务中存在以以项目整体作作为成本核算算对象，待项项目建成后再再按一定的标标准在各功能能区分配的做做法。比如，，同一项目既既有写字楼、、又有公寓等等功能。不同同的功能导致致其设计不同同从而建筑成成本相差很大大，这种情况况下，如果不不单独核算各各功能区的成成本而将项目目整体作为成成本核算对象象，会导致成成本在各功能能区上的平均均化，但各功功能区销售价价格和租金价价格却相差很很大，这样便便导致成本和和收入的不配配比，不符合合会计上的配配比原则。成本核算对象象应在开发项项目开工前确确定，一经确确定就不能随随意改变，更更不能相互混混淆。三、房地产企业成成本核算项目目产品成本项目目一般是指计计入产品成本本的费用按经经济用途划分分的项目，是是对产品成本本构成内容所所作的分类。。设置成本项项目可以反映映产品成本的的构成情况，，满足成本管管理的目的和和要求；有利利于了解企业业生产费用的的经济用途，，便于企业分分析和考核产产品成本计划划的执行情况况。根据财政部《《企业产品成成本核算制度度（试行）》》规定，房地地产企业设置置土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、建筑安安装工程费、、基础设施建建设费、公共共配套设施费费、开发间接接费、借款费费用等七个成成本项目（一）土地征征用及拆迁补补偿费是指为取得土土地开发使用用权（或开发发权）而发生生的各项费用用，包括土地地买价或出让让金、大市政政配套费、契契税、耕地占占用税、土地地使用费、土土地闲置费、、农作物补偿偿费、危房补补偿费、土地地变更用途和和超面积补交交的地价及相相关税费、拆拆迁补偿费用用、安置及动动迁费用、回回迁房建造费费用等。（二）前期工工程费是指项目开发发前期发生的的政府许可规规费、招标代代理费、临时时设施费以及及水文地质勘勘察、测绘、、规划、设计计、可行性研研究、咨询论论证费、筹建建、场地通平平等前期费用用。1、勘察设计费费。包括勘测测丈量费、规规划设计费、、建筑研究用用房费、其他他。勘测丈量量费：包括初初勘、详勘等等。主要有：：水文、地质质、文物和地地基勘察费，，沉降观测费费，日照测试试费、拨地钉钉桩验线费、、复线费、定定线费、施工工放线费、建建筑面积丈量量费等。规划划设计费：规规划费：方案案招标费、规规划设计模型型制作费、方方案评审费、、效果图设计计费、总体规规划设计费。。设计费：施施工图设计费费、修改设计计费、环境景景观设计费等等。其他：可可行性研究费费、制图、晒晒图、赶图费费、样品制作作费等。建筑筑研究用房费费：包括材料料及施工费。。2、报批报建增增容费。报批批报建增容费费包括报批报报建费、项目目整体性报批批报建费、增增容费。报批批报建费：包包括安检费、、质检费、标标底编制费、、交易中心手手续费、人防防报建费消防配套设施施费、散装水水泥集资费、、白蚁防治费费、墙改基金金、建筑面积积丈量费、路路口开设费等等、规划管理理费、新材料料基金(或墙墙改专项基金金)、招投标标管理费等。。项目整体性性报批报建费费：项目报建建时按规定向向政府有关部部门交纳的报报批费。增容容费：包括水水、电、煤气气增容费。3、“三通一一平”费。三三通一平费主主要包括临时时通水、通电电、通路，场场地平整。临临时道路：接接通红线外施施工用临时道道路的设计、、建造费用。。临时用电：：接通红线外外施工用临时时用电规划设设计费、临时时管线铺设、、改造、迁移移、临时变压压器安装及拆拆除费用。临临时用水：接接通红线外施施工用临时给给排水设施的的设计、建造造、管线铺设设、改造、迁迁移等费用。。场地平整：：基础开挖前前的场地平整整、场地清运运、旧房拆除除等费用。4、临时设施施费。临时设设施费包括临临时围墙、临临时办公室、、临时场地占占用费、临时时围挡。临时时围墙：包括括围墙、围栏栏设计、建造造、装饰费用用。临时办公公室：租金、、建造及装饰饰费用。临时时场地占用费费：含施工用用临时占道费费、临时借用用空地租费。。临时围板：：包括设计、、建造、装饰饰费用。（三）建筑安安装工程费是指开发项目目开发过程中中发生的各项项主体建筑的的建筑工程费费、安装工程程费及精装修修费等。1、建筑工程程费指项目开发过过程中发生的的主体内列入入土建预算内内的各项费用用。主要包括括基础造价、、结构及粗装装修造价、门门窗工程、公公共部位精装装修费、户内内精装修费。。基础造价：：包括土石方方、桩基、护护壁（坡）工工程费，基础础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。结构及粗粗装修造价：：主要包括砼砼框架（含独独立柱基和条条基等浅基础础）、砌体、、找平及抹灰灰、防水、垂垂直运输、脚脚手架、超高高补贴、散水水、沉降缝、、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）。门窗窗工程：主要要包括单元门门、入户门、、户内门、外外墙门窗、防防火门的费用用。公共部位位精装修费：：主要包括大大堂、电梯厅厅、楼梯间、、屋面、外立立面及雨蓬的的精装修费用用。户内精装装修费：主要要包括厨房、、卫生间、厅厅房、阳台、、露台的精装装修费用。2、安装工程程费安装工程费包包括室内水暖暖气电管线设设备费、室内内设备及其安安装费、弱电电系统费。室室内水暖气电电管线设备费费主要包括：：室内给排水水系统费（自自来水、排水水、直饮水、、热水）；室室内采暖系统统费（地板热热、电热膜、、分户燃气炉炉、管道系统统、暖气片））；室内燃气气系统费；室室内电气工程程费：包括楼楼栋及单元配配电箱、电表表箱、户配电电箱、管线敷敷设、灯具、、开关插座、、含弱电工程程管盒预埋。。室内设备及及其安装费：：通风空调系系统费：包括括空调设备及及安装费用、、空调管道、、通风系统费费用；电梯及及其安装费；；发电机及其其安装费：包包括发电机供供货、安装、、机房降噪费费；消防系统统费：包括水水消防、电消消防、气体灭灭火、防排烟烟工程费；人人防设备及安安装费：包括括密闭门、气气体过滤装置置等。弱电系系统费：居家家防盗系统费费用：包括阳阳台及室内红红外探测防盗盗、门磁、紧紧急按扭等；；对讲系统费费用：包括可可视及非可视视对讲系统费费用；三表远远传系统费用用：包括水、、电、气远程程抄表系统费费用；有线电电视费用：包包括有线电视视、卫星电视视主体内外布布线及终端插插座费用；电电话系统费用用：包括主体体内外布线及及终端插座费费用；宽带网网：包括主体体内外布线及及终端插座费费用等。（四）基础设设施建设费是指开发项目目在开发过程程中发生的道道路、供水、、供电、供气气、供暖、排排污、排洪、、消防、通讯讯、照明、有有线电视、宽宽带网络、智智能化等社区区管网工程费费和环境卫生生、园林绿化化等园林、景景观环境工程程费用等。1、室外给排排水系统费。。主要包括小小区内给水管管道、检查井井、水泵房设设备、及外接接的消火栓等等费用；雨污污水系统费用用。2、室外采暖暖系统费。主主要包括管道道系统、热交交换站、锅炉炉房费用。3、室外燃气气系统费：主主要包括管道道系统、调压压站等。4、室外电气气及高低压设设备费。包括括红线到配电电房的高压线线、高压柜、、变压器、低低压柜及箱式式变压设备费费用；室外强强电管道及电电缆敷设：室室外强电总平平线路部分费费用；室外弱弱电管道埋设设：包括用于于电视、电话话、宽带网、、智能化布线线的管道预埋埋、检查井等等费用。5、室外智能能化系统费。。停车管理系系统费用：包包括露天停车车场管理系统统、地下室或或架空层停车车场管理系统统的费用；小小区闭路监控控系统费用：：包括摄像头头、显示屏及及电气系统安安装等费用；；周界红外防防越系统费用用：红外对扫扫等；小区门门禁系统费用用；电子巡更更系统费用；；电子公告屏屏费用等。6、园林环境境工程费。园园林环境工程程费指项目所所发生的园林林环境造价，，主要包括绿绿化建设费、、建筑小品、、道路、广场场建造费、围围墙建造费、、室外照明、、室外背景音音乐、室外零零星设施。绿绿化建设费：：包括公共绿绿化、组团宅宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化支出；；建筑小品：：雕塑、水景景、环廊、假假山等；道路路、广场建造造费：道路广广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等；围墙建造造费：包括永永久性围墙、、围栏及大门门；室外照明明：室外照明明电气工程，，如路灯、草草坪灯；室外外背景音乐；；室外零星设设施：儿童游游乐设施、各各种指示牌、、标识牌、示示意图、垃圾圾桶、座椅、、阳伞等。（五）公共配配套设施费是指开发项目目内发生的、、独立的、非非营利性的且且产权属于全全体业主的，，或无偿赠与与地方政府、、政府公共事事业单位的公公共配套设施施费用等。配套设施费指指房屋开发过过程中，根据据有关法规，，产权及收益益权不属于开开发商，开发发商不能有偿偿转让也不能能转作自留固固定资产的公公共配套设施施支出。主要要包括以下几几类：1、在开发小小区内发生的的不会产生经经营收入的不不可经营性公公共配套设施施支出，包括括居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚等；2、在开发小小区内发生的的根据法规或或经营惯例，，其经营收入入归于经营者者或业委会的的可经营性公公共配套设施施的支出，如如建造幼托、、邮局、图书书馆、阅览室室、健身房、、游泳池、球球场等设施的的支出；3、开发小区区内城市规划划中规定的大大配套设施项项目不能有偿偿转让和取得得经营收益权权时，发生的的没有投资来来源的费用；；4、对于产权权、收入归属属情况较为复复杂的地下室室、车位等设设施，应根据据当地政府法法规、开发商商的销售承诺诺等具体情况况确定是否摊摊入本成本项项目。如开发发商通过补交交地价或人防防工程费等措措施，得到政政府部门认可可，取得了该该配套设施的的产权，则应应作为经营性性项目独立核核算。该成本项目下下按各项配套套设施设立明明细科目进行行核算，如：：游泳池：土土建、设备、、设施；业主主会所：设计计、装修费、、资产购置、、单体会所结结构；幼儿园园：建造成本本及配套资产产购置；学校校：建造成本本及配套资产产购置；球场场；设备用房房：配电房、、水泵房土建建及装修费；；车站建造费费：土建、设设备、各项设设施。（六）开发间间接费指企业为直接接组织和管理理开发项目所所发生的，且且不能将其直直接归属于成成本核算对象象的工程监理理费、造价审审核费、结算算审核费、工工程保险费等等。为业主代代扣代缴的公公共维修基金金等不得计入入产品成本。。1、工程管理理费。主要包包括工程监理理费、预结算算编审费、行行政管理费、、施工合同外外奖金、工程程质量监督费费、安全监督督费、工程保保险费。工程程监理费：支支付给聘请的的项目或工程程监理单位的的费用；预结结算编审费：：支付给造价价咨询公司的的预结算的编编制、审核费费用；行政管管理费：直接接从事项目开开发的部门的的人员的工资资、奖金、补补贴等人工费费以及直接从从事项目开发发的部门的行行政费；施工工合同外奖金金：赶工奖、、进度奖；工工程质量监督督费：建设主主管部门的质质监费；安全全监督费：建建设主管部门门的安监费；；工程保险费费。2、营销设施施建造费。广广告设施及发发布费、销售售环境改造费费、售楼处装装修、装饰费费、其他。广广告设施及发发布费：车站站广告、路牌牌广告；销售售环境改造费费：会所、推推出销售楼盘盘(含示范单单位)周围等等销售区域销销售期间的现现场设计、工工程、装饰费费；临时销售售通道的设计计、工程、装装饰等费用；；售楼处装修修、装饰费：：设计、工程程、装饰等；；样板间：包包括样板间设设计、装修、、家具、饰品品以及保洁、、保安、维修修费。主体外外搭设的样板板间还包括建建造费用；主主体内样板间间销售后回收收的设计、装装修、家具、、家私等费用用，在主营业业务收入中单单列或单独记记录，考核时时从总费用中中扣除；其他他。（七）借款费费用是指符合资本本化条件的借借款费用。资资本化借款费费用包括直接接用于项目开开发所借入资资金的利息支支出、折价或或溢价摊销和和辅助费用，，以及因外币币借款而发生生汇兑差额。。因借款而发发生的辅助费费用包括手续续费等。开始资本化的的条件有三个个：资产支出出已经发生；；借款费用已已经发生；为为使资产达到到预定可使用用或者可销售售状态所必要要的构建或者者生产活动已已经开始。终终止资本化的的条件有三个个：符合资本本化条件的资资产的实体建建造(包括安安装)或者生生产工作已经经全部完成或或者实质上已已经完成；所所购建或者生生产的符合资资本化条件的的资产与设计计要求、合同同规定或者生生产要求相符符或者基本相相符，即使有有极个别与设设计、合同或或者生产要求求不相符的地地方，也不影影响其正常使使用或者销售售；继续发生生在所购建或或生产的符合合资本化条件件的资产上的的支出金额很很少或者几乎乎不再发生。。房地产企业自自行进行基础础设施、建筑筑安装等工程程建设的，可可以比照建筑筑企业设置有有关成本项目目。四、房地产企企业成本核算算归集、分配配和结结转（一）房地产产企业成本费费用核算涉及及主要账户1、预付账款。。核算在取得得发票前预先先支付给建筑筑商、供应商商和其他劳务务提供者的款款项。为了便便于管理，其其明细科目应应与合同上对对方单位名称称一致。2、在建工程。。核算自建自自用项目的工工程成本。3、开发成本。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的在建建项目成本。。5、应付账款。。核算办理进进度结算，已已经取得发票票的应付款。。6、开发产品。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的已经经完工可交付付客户使用的的开发项目成成本。既要核核算总成本，，也要核算建建筑面积和单单位成本。7、主营业务成成本。核算纳纳入损益的已已经销售和视视同销售种商商品房、经济济适用房、还还建房的的成成本。注意：纳入成成本核算内容容与期间费用用不能混淆。。如营销设施建造造费不能与“销售费用”混淆；总部管管理人员薪酬酬不能与项目目管理人员薪薪酬混淆；资资本化借款费费用不能与“财务费用”混淆。（二）开发成成本不用进行行共同成本和和间接费用分分配的核算1、适用范围（1）以独立编制制概算或施工工图预算的单单项开发项目目；（2）同一开发地点点、结构类型型相同、开竣竣工时间相近近、由同一施施工单位施工工的群体开发项目目。2、开发成本明明细设置二级科目：某某开发项目三级科目：（（1）土地征用及及拆迁补偿费费；（2）前期工程费费；（3）建筑安装工工程费；（4）基础设施建建设费；（5）公共配套设设施费；（6）开发间接费费；（7）借款费用。。四级科目：按按成本项目具具体内容设置置。五级科目：不不针对所有项项目，只对部部分成本项目目具体内容再再细分类。如如“开发间接费--工程管理费”中的管理人员员薪酬等。对对外提供的主要目的是为了满足税税收管理需要要。3、主要业务账账务处理（1）取得土地使使用权借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--土地出让金贷：银行存款款（2）向政府支付付大市政配套套费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--大市政配套费费贷：银行存款款（3）按合同支付付拆迁费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--拆迁补偿费贷：银行存款款（4）直接支付设设计费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--设计费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（5）向某公司支支付场地平整整费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--场地平整费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（6）开发商自行行采购室内电电器借：库存商品品应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（7）采购电器投投入安装并支支付安装费借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某安装工程应交税费---待抵扣进项税税额（取得安安装费发票内内进项税）贷：预付账款款---某公司银行存款（8）与某建筑公公司办理工程程进度结算，，取得增值税税专用发票借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某建筑工程应交税费---待抵扣进项税税额贷：预付账款款---某公司银行存款（9）支付某公司司总承包室外电气及高高低压设备费费，取得增值税专专用发票借：开发成本本--某开发项目--基础设施建设设费--室外电气及高高低压设备费费应交税费---待抵扣进项税税额贷：预付账款款---某公司银行存款（10）支付工程监监理费，取得得增值税专用用发票借：开发成本--某开发项目--开发间接费--工程管理费--工程监理费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（11）计提项目管管理人员工资资借：开发成本--某开发项目--开发间接费--工程管理费—项目管理人员员工资贷：应付职工工薪酬—项目管理人员员工资（12）支付售楼部部装修费，取取得增值税专专用发票借：开发成本--某开发项目--开发间接费--营销设施建造造费—装修费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（13）支付项目管管理人员交通通费借：开发成本本--某开发项目--开发间接费--工程管理费—管理人员交通通费贷：银行存款款（14）应付某开发发项目专门借借款利息（建建造期间利息息）借：开发成本--某开发项目—借款费用贷：长期借款款—某银行借款（15）在开具售房房发票，确认认销项税额同同时按比例抵抵减土地成本本借：应交税费费--应交增值税--销项税额抵减减贷：开开发成成本--某开发发项目目--土地及及拆迁迁补偿偿费—土地出出让金金（16）在开开具售售房发发票，，确认认销项项税额额同时时，确确认进进项税税额，，若进进项税税额大大于销销售税税额，，仅以以销项项税额额结转转待抵抵扣进进项税税额。。借：应应交税税费--应交增增值税税—进项税税额贷：应应交税税费--待抵扣扣进项项税额额（17）开发发项目目完工工，结结转尚尚未支支付工工程成成本借：开开发成成本--某开发发项目目--（相关关明细细）贷：应应付账账款—某公司司（单单位））（18）开发发项目目完工工，结结转开开发产产品总总成本本借：开开发产产品---某开发发产品品贷：开开发成成本--某开发发项目目--（各明明细账账金额额）（19）在确确认销销售收收入同同时确确认销销售成成本借：主主营业业务成成本贷：开发产产品---某开发发产品品（三））开发发成本本需要要进行行共同同成本本和间间接费费用分分配的的核算算1、适用用范围围（1）群体开开发项项目中中开工工时间间相距距较大大项目目（分分期数数）（2）群体体开发发项目目中房房屋结结构和和功能能不同同（如如住房房和商商用））（3）同一一项目目管理理部门门管理理的不不同地地理环环境开开发项项目2、“开发成成本”明细科科目设设置主要是是在“某开发发项目目”后设置置具体体成本本计算算对象象三级级科目目，而而成本本项目目则为为四级级科目目，再再分细细五级级科目目，甚甚至六六级科科目可可设置置多栏栏式明明细账账核算算。3、具体体成本本计算算对象象三级级科目目设置置（1）期数数；（（2）住宅宅楼栋栋；；（3）商用用楼栋栋；（（4）公益益建筑筑；（（5）楼栋栋名称称。房地产产开发发企业业可根根据实实际情情况确确定，，如花花园二二期住住宅楼楼，圣圣境一一期别别墅楼楼；豪豪门写写字楼楼等。。根据据重要要性原原则，，某个个住宅宅楼门门面房房用于于商业业用途途，没没有必必要单单独作作一个个具体体成本本计算算对象象。共同成成本和和间接接费用用如果事事先未未明确确具体成成本计计算对对象，可在在开发发成本本设置置相应应的共同成成本和和间接接费用用明细细账，待明明确后后转入入具体成成本计计算对对象。4、开发发成本本的归归集与与分配配开发成成本的的归集集与分分配原原则：：能直直接计计入直直接计计入具具体成成本对对象，，不能能直接接计入入按受受益标标准分分配计计入具体成成本对对象。。（1）土地地征用用及拆拆迁补补偿费费的归归集与与分配配土地征征用可可按“占地面面积法法”分配某具体体成本本对象象应分分摊土土地征征用费费=（具体体成本本对象象建筑筑面积积/容积率率）*单位面面积土土地征征用费费拆迁费费一般般直接接计入入安置置房成成本中中。大市政政配套套费视视同土地征征用进进行分分配。。账务处处理：：借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅-土地征征用及及拆迁迁补偿偿费-土地出出让金金开发成成本--某开发发项目目--某期商商业-土地征征用及及拆迁迁补偿偿费-土地出出让金金贷：银银行存存款向税务务部门门申报报土地地征用用抵减减税额额时：：借：应应交税税费应交税税费———应应交增增值税税--销项税税额抵抵减贷：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅-土地征征用及及拆迁迁补偿偿费-土地出出让金金开发成成本--某开发发项目目--某期商商业-土地征征用及及拆迁迁补偿偿费-土地出出让金金（2）前期工工程费费的归归集与与分配配前期工工程费费能直直接计计入某某具体体成本本计算算对象象的尽尽可能能直直接计计入，，如勘勘察设设计费费、报报批报报建增增容费费等在在一个个合同同内统统一结结算，，或者者使用用同一一结算算票据据的则则分配配计入入具体成成本计计算对对象，，可按按“预算造造价法法”分配。。某具体体成本本计算算对象象应分分配成成本=该具体体成本本计算算对象象预算算金额额/总体预预算金金额*总体实实际成成本“三通通一平平”费费、临临时设设施费费可按按“占地面面积法法”分配。。需要要考虑虑的是是某个个具体成成本计计算对对象尚尚未开开工就就不要要计算算其分分配额额，某某个具具体成成本计计算对对象已已经完完工也也不要要计算算其分分配额额。按按其受受益期期间计计算分分配额额。账务处处理：：借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅--前期工工程费费--设计费费开发成成本--某开发发项目目--某期商商业--前期工工程费费--设计费费应交税税费---待抵扣扣进项项税额额贷：银银行存存款（（或应应付账账款或或预付付账款款）（3）建筑安安装工工程费费归集集与分分配建筑安安装工工程费费主要要是对对墙面面内施施工，，按实实际结结算发发票归归集，，一般般不用用分配配。万万一统统一开开具发发票未未分清清具体体成本本计算算对象象，可可按“预算造造价法法”进行分分配。。账务处处理：：借：开开发成成本--某开发发项目目--某期住住宅----建筑安安装工工程费费--某工程程开发成成本--某开发发项目目--某期商商业----建筑安安装工工程费费--某工程程应交税税费---待抵扣扣进项项税额额贷：银银行存存款（（或应应付账账款或或预付付账款款）（4）基础设设施建建设费费归集与与分配配基础设设施建建设费费一般般是室室外工工程，，如果果合同同和结结算发发票不不能分分清是是某个个具体体成本本计算算对象象的，，需要要分配配计入入成本本。可可按“预算造造价法法”进行分分配。。如果果判断断某个个具体体成本本计算算对象象与使使用土土地面面积关关联度度很大大，也也可采采用“占地面面积法法”分配。。账务处处理：：借：开开发成成本--某开发项目目--某期住宅---基础设施建建设费---某工程开发成本--某开发项目目--某期商业---基础设施建建设费---某工程应交税费---待抵扣进项项税额贷：银行存存款（或应应付账款或或预付账款款）（5）公共配套设设施费归集集与分配公共配套设设施费属于于公益性质质，属于售售后业主共共有或者交交由政府管管理的，应应纳入计税税成本，在在计算土地地增值税和和企业所得得税时纳入入售房收入入的扣除项项目。如果果属于开发发商所有，，开发商建建造后能取取得额外收收入（如地地下车库））则应作为为一个单独独成本计算算对象进行行核算。公共配套设设施费属于于公益性质质的，一般般不分摊土土地征用及拆迁迁补偿费、、成本能直接接计入尽可可能直接计计入，不能能直接计入入按“预算造价法法”分配或者“建筑面积法法”分配。账务处理:借：开发成成本--某开发项目目---某公益项目目---建筑费开发成本--某开发项目目---某公益项目目---安装费开发成本--某开发项目目---某公益项目目---基础设施建建设费应交税费---待抵扣进项项税额贷：银行存存款（或应应付账款或或预付账款款）（6）开发间接接费的归集集与分配在一个项目目部门管理理群体开发发项目中，，虽然费用用内容繁多多，也并不不是所有成成本都需要要采用分配配方法。凡凡是结算票票据和相关关合同能明明确分清具具体成本计计算对象的的应直接计计入。不能能直接计入入的费用（（如项目行政管理费费等）则分分配计入成成本。一般般按“预算造价法法”或“建筑面积法法”进行分配。。建筑面积法法某具体成本本计算对象象应分配某某项间接费费=该具体成本计计算对象/总建筑面积积*某项间接费费总额账务处理：：借：开发成成本--某开发项目目--某期住宅----开发间接费费--某费用开发成本--某开发项目目--某期商业----开发间接费费--某费用应交税费---待抵扣进项项税额贷：银行存存款（或应应付账款或或预付账款款）（7）借款费用的的归集与分分配能明确分清清具体成本本计算对象象的应直接接计入，不不能分清一一般按“预算造价法法”分配。账务务处理借：开发成成本--某开发项目目--某期住宅----借款费用--利息开发成本--某开发项目目--某期商业----借款费用--利息贷：长期借借款---某银行借款款---应付利息（四）房地地产企业成成本费用核核算举例1、某房地产产开发企业业拍得环山土土地120.6亩（（80404平方米米），该地地块已七通通一平，土土地出让金金546747336元，，出让金含含城市基础础设施配套套费，应支支付契税16402420.08元元（546747336×3%），印印花税273374元（546747336××0.5‰‰），已支付土地出让金金首付款273373668元，现现支付余款款。借：开发成成本—环山山土地—土地征用及及拆迁补偿偿费563149756.10税金及附加加—印花税税273374.00贷：预付账账款—市土土地资源局局273373668.00银行存款290049462.102、收到太平平路项目勘勘察设计院院设计文件件，支付余余款并取得得勘察费专专用发票。。发票载明明税额19201.28元，不含税税价计320021.3元，，已预付96484.8元，，按小区建建筑面积126918.4㎡㎡分配。成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40102690.51住宅楼86192.00217330.79合计126918.402.5215320021.30借：开发成成本—太平平路小区——商务写字字楼—前期期工程费——勘察费102690.51—住宅楼——前期期工程费——勘察费217330.79应交税费--待抵扣进项项税额19201.28贷：预付账账款—某勘勘察设计院院96484.80银行存款242737.783、市建工总总公司中标标商务写字字楼，中标标价129873600元元，监理工工程师和合合同预算部部审核确认认市建工总总公司预付付款支付申申请，经财财务部复核核中标单位位预付款保保函和预付付款支付申申请同意，，按中标价价的10%，支付中中标单位预预付款12987360元元，工程完完成80%开始抵扣扣。借：预付账账款—市建建工总公司司12987360贷：银行存存款129873604、为太平庄庄路项目取取得工商银银行一年半半期贷款200000000元，贷贷款利率6.78%，利息每每季支付一一次，实际际利率7.35%，，因贷款发发生的各种种直接费用用2100000元。借：银行存存款197900000长期借款——工商银行行贷款利息息调整2100000贷：长期借借款—工商商银行贷款款成本2000000005、市建工总总公司申请请支付商务务写字楼已已完工程价价款。经监监理工程师师签字确认认，公司合合同预算部部审核签字字确认已完完工程量为为1200万元。财财务部收到到工程价款款结算账单单和已完工工程月报，，经与中标标工程量清清单报价和和已完工程程量和工程程形象进度度对比时，，认为不符符，退回预预算合同部部要求复审审，经与监监理部门，，施工单位位均测量复复核，施工工单位多报报已完工程程量100万元，重重报工程价价款结算账账单和已完完工程量月月报，本期期已完工程程量为1100万元元，财务部部予以确认认，并取得得增值税专专用发票所所载税额121万元。借：开发成成本—太平路小区区—商务写写字楼—建筑安装装工程费—土建工程程费11000000应交税费—待抵扣进项项税额1210000贷：应付账账款—市建建工总公司司122100006、收到经监监理工程师师，预算合合同部签字字确认，朝朝阳一建公公司住宅楼楼工程价款款结算账单单和已完工工程月报，，本期已完完工程量为为1650万元，经与与中标工程程量清单比比对审核，，财务部确确认，并取得增值值税专用发发票所载税税额181.5万元。借：开发成成本——太平路小区区—住宅楼楼—建筑安装装工程费——土建工程程费16500000应交税费——待抵扣进项项税额1815000贷：应付账账款—朝阳阳一建公司司183150007、分配本月月市政公共共配套设施施费借：开发成成本—太平路小区区—商务写写字楼—配套设施施费38185.49开发成本——太平路小区区—住宅楼楼—配套设施施费80814.51贷：开发成成本—太平路小区区—上水工工程16400开发成本——太平路小区区—下水工工程15800开发成本——太平路小区区—热力工工程20400开发成本——太平路小区区—煤气工工程13400开发成本——太平路小区区—雨水工工程11200开发成本——太平路小区区—道路工工程27200开发成本——太平路小区区—电力工工程11000开发成本——太平路小区区—绿化工工程3000开发成本——太平路小区区—围墙工工程600成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.4038185.49住宅楼86192.0080814.51合计126918.400.936761190008、分配本月月开发间接接费用（1）分配利息息费用（2）其他开发发间接费用用分配成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.403617887.37住宅楼86192.007656776.63合计126918.4088.833911274664成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40470402.91住宅楼86192.00995545.09合计126918.4011.55031465948借：开发成成本—太平路小区区—商务写写字楼—借款费用用3617887.37开发成本——太平路小区区—商务写写字楼—开发间接接费470402.91开发成本——太平路小区区—住宅楼楼—借借款费用7656776.63开发成本——太平路小区区—住宅楼楼—开开发间接接费995545.09贷：开发发成本—太平路小区区—间接费费用—利利息费用11274664开发成本—