房地产项目投资经济测算(共37)

房地地产产项项目目投投资资经经济济测测算算尊地地·策划划顾顾问问中中心心2009年11月需进进行行经经济济测测算算的的三三种种常常见见情情况况一、、常常规规开开发发项项目目经经济济测测算算项目目的的开开发发成成本本估估算算、、盈盈利利能能力力分分析析、、现现金金流流安安排排等等。。二、、项项目目开开发发后后如如用用于于租租赁赁，，如如何何评评价价项项目目的的盈盈利利能能力力关键键在在于于经经营营期期与与建建设设期期的的承承接接，，以以及及对对未未来来的的经经营营收收益益的的合合理理预预测测。。三、、不不动动产产价价值值测测算算原理理为为收收益益还还原原法法，，即即根根据据未未来来收收益益测测算算不不动动产产价价值值。。常规开发发项目经经济测算算租赁项目目经济测测算不动产价价值测算算研讨内容容导图基础知识识一基础知识识项目建设设总投资资对于一般般房地产产开发项项目而言言，其建建设总投投资由建建设投资资成本和和财务费费用构成成。根据据区域内内同类房房地产项项目的一一般成本本、委托托方提供供的资料料、当地地《建设工程程价格信信息》以及项目目具体情情况进行行估算。。土地成本本即土地的的取得成成本，一一般是由由购置土土地的价价款和在在购置时时应由买买方缴纳纳的税费费构成。。土地地取得的的方式有有三种：：征用农农地、拆拆迁和直直接市场场购买。。勘察设计计和前期期工程费费主要包括括勘察测测量费、、市场研研究、规规划设计计费用、、场地平平整及临临时设施施费等。。建筑安装装工程费费土建工程程费用、、安装工工程费用用、装修修装饰工工程费。。名词解释释基础知识识室外工程程和市政政配套城市规划划要求的的区内基基础设施施配套和和公共配配套建设设费用、、附属工工程建设设费用。。其他工程程费主要指工工程监理理费和竣竣工验收收费。管理费用用指为组织织和管理理房地产产开发经经营活动动所必要要的费用用。财务费用用财务费用用是指为为项目筹筹集资金金而发生生的各项项费用，，主要为为借款利利息。可运用资资金指开发物物业销售售、经营营带来的的现金净净流入。。名词解释释基础知识识项目评价价指标体体系静态回收收期静态分析析指标二二：是指指在不考考虑货币币时间价价值的条条件下，，以项目目的净收收益回收收全部投投资所需需要的时时间。投资收益益率静态分析析指标一一：项目目单位投投资成本本获得利利润的能能力，可可以除以以开发年年数得出出年投资资收益率率。盈亏平衡衡点静态分析析指标三三：指收入等等于全部部成本时时的项目目销售率率。静态评价价指标基础知识识项目净现现值率动态分析析指标三三：亦称称动态投投资收益益率，它它表达了了单位投投资现值值所获得得的净收收益现值值的大小小。动态回收收期动态分析析指标四四：是指指在考虑虑货币时时间价值值的条件件下，以以投资项项目净现现金流量量的现值值抵偿原原始投资资现值所所需要的的全部时时间。动态评价价指标项目净现现值动态分析析指标一一：净现现值是投投资项目目在寿命命期内（（即投资资活动有有效期内内）的净净现金流流量按基基准收益益率折算算到项目目建设期期初的数数值。内部收益益率动态分析析指标二二：就是是指在项项目寿命命期内使使投资方方案净现现值为零零的贴现现率。项目评价价指标体体系基础知识识二常规开发发项目经经济测算算操作指引引重要假设设在经济测测算时应应首先对对假设前前提予以以说明重要假设设项目基本本经济技技术指标标主要包括括用地面面积、建建筑面积积、可售售面积、、地下室室面积等等。建设工期期安排建设工期期安排主主要根据据开发商商提供的的资料确确定，如如对方没没有提供供资料，，则应依依据项目目情况和和类似开开发项目目的工期期安排情情况判断断确定。。成本计取取比例其他费用用按建安安工程费费、室外外工程及及市政配配套之和和的3％计取；；管理费用用按前期期工程费费、建安安工程费费、室外外工程及及市政配配套、其其他费用用之和的的3%计取；；不可预见见费一般般按前期期工程费费、建安安工程费费、室外外工程及及市政配配套、其其他费用用、管理理费用之之和的3%-5%计取。销售回款款指对销售售回款的的情况进进行假设设，可根根据项目目情况进进行调整整。如假设一一次性付付款比例例为10%，按揭比比例为90%；按揭首付付比例住住宅为三三成，非非住宅为为4成，按揭揭资金在在销售后后的第三三个月或或下一季季度到位位；资本化率率和银行行利率资本化率率即基准准折现率率，一般般假设为为8%；而银行行利率一一般为相相应期贷贷款利率率的1.1倍，即增增加10%融资费用用。销售安排排在进行测测算前应应明确销销售价格格、销售售期安排排、销售售率及销销售费用用的计提提比例。。资金安排排自有资金金占总投投资比例例不应低低于20%，一般假假设在建建设初期期一次性性投入。。重要假设设一般由11张表构成成，包括括项目施施工计划划表（横横道图））、总建建设成本本估算表表、项目目投资估估算表、、销售安安排及回回款表、、销售收收入与经经营税金金及附加加估算表表、投资资计划与与资金筹筹措表、、贷款还还本付息息估算表表、资金金来源与与运用表表、损益益及利润润分配表表、全部部现金流流量表和和敏感性性分析表表。四、如同同一数据据多次出出现，其其余多个个尽量链链接第一一个，便便于以后后更改；；但如果果此数据据在某处处表现为为多个数数字的合合计，为为了核对对计算是是否正确确，在此此处则不不进行链链接；注意事项项：三、由于于基本没没有两个个项目是是完全相相同的，，最好不不要在已已有表格格上改动动；二、按先先后顺序序依次编编制；五、所有有成本、、税费、、利率数数据要以以当地最最新资料料为准。。一、与委委托方充充分沟通通；操作指引引项目施工工计划表表：准备阶段段勘察设计计项目报建建开工准备备地下部分分主体工程程安装工工程装饰工工程室外及及配套套工程程竣工验验收前期准准备阶阶段施工阶阶段准备阶阶段、、勘察察设计计和项项目报报建的的时间间一般般为两两个月月，可可同时时进行行，一一个季季度内内结束束。开工准准备在在前期期准备备后一一个月月完成成，竣竣工验验收的的时间间为3个月，，其余余各阶阶段的的完工工时间间与项项目建建筑形形式相相关程程度较较高，，需根根据项项目的的实际际情况况做出出判断断。根据已已确定定的建建设工工期安安排绘绘制项项目施施工计计划表表。总建设设成本本估算算表序号项目一地价二前期工程费三建安工程费四室外工程及市政配套费五其他费用六管理费用七不可预见费八建设投资九财务费用十建设投资总额其他费费用、、管理理费用用和不不可预预见费费的计计提方方法需需在在在重要要假设设进行行说明明。建设投投资是是前七七项的的合计计数，，财务务费用用与建建设投投资的的合计计为建建设投投资总总额，，此此处为为项目目建设设发生生的投投入总总额，，没有有包含含销售售费用用、相相关税税金等等。项目投投资估估算表表总建设设成本本估算算表中中各项项成本本随项项目开开发建建设进进度分分批投投入，，主要要是为为编制制项目目投资资计划划与资资金筹筹措表表做准准备。。应注意意与项项目施施工计计划表表在时时间上上的对对应以以及与与总建建设成成本估估算表表在金金额上上的对对应。。销售安安排及及回款款假设中中明确确了项项目可可售面面积和和销售售单价价，并并对销销售时时点及及进度度做出出了安安排，，此表表计列列出各各期实实现的的销售售面积积，然然后依依据我我们关关于销销售回回款方方式的的假设设统计计各期期实际际回款款情况况。销售收收入与与经营营税金金及附附加估估算各期的的销售售收入入与销销售实实际回回款由由销售售安排排及回回款表表链接接得来来，销销售税税费、、土地地增值值税和和所得得税依依据当当时当当地税税收政政策执执行。。序号项目一销售收入二销售实际回款三销售费用四销售税费4.1营业税4.2城建税4.3教育费附加4.4印花税五土地增值税六所得税七可运用资金可运用用资金金由销销售实实际回回款减减去因因销售售而产产生的的所有有支出出后得得出。。支出出项包包括销销售费费用、、销售售税费费、土土地增增值税税和所所得税税。一般采采取先先预征征，最最后一一期按按应征征收金金额与与预征征金额额的差差额多多退少少补。。投资计计划与与资金金筹措措表序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2财务费用二资金拥有量2.1自有资金2.2可运用资金2.3银行借款三盈余资金四累计盈余资金财务费费用的的多少少取决决于银银行借借款金金额，，而银银行借借款金金额又又取决决于每每期资资金拥拥有量量与投投资总总额之之差，，而财财务费费用本本身也也是投投资总总额的的一部部分，，由此此构成成了一一个相相互引引用的的循环环，为为避免免这种种循环环我们们选择择根据据判断断手动动输入入银行行借款款数额额。财务费费用的的计算算结果果来源源于贷贷款还还本付付息估估算表表。此表的的主要要作用用在于于通过过判断断项目目未来来各期期资金金需求求和资资金拥拥有量量之间间的差差距，，决定定何时时需要要对外外融资资。贷款还还本付付息估估算表表序号项目一期初借款二本期借款三本期计息四本期本息偿还4.1偿还本金4.2偿还利息五还款来源六期末借款累计本期利利息包包括期期初贷贷款本本期产产生的的利息息和本本期新新增贷贷款产产生的的利息息两部部分。。归还银银行借借款时时，如如果当当期还还款来来源小小于期期初借借款时时，偿偿还本本金的的数额额为还还款来来源减减去本本期计计息；；若当当期还还款来来源大大于期期初借借款时时，偿偿还本本金的的数额额则等等于期期初借借款。。此表综综合展展现了了资金金的来来源与与运用用。资资金有有三个个来源源，包包括销销售回回款、、自有有资金金和银银行借借款。。资金金运用用即资资金流流向则则包括括建设设投资资、偿偿还本本金、、销售售税费费、土土地增增值税税、所所得税税五个个方面面。资金来来源与与运用用表序号项目一资金来源1.1销售实际回款1.2自有资金1.3银行借款二资金运用2.1建设投资2.2偿还本金2.3销售税费2.4土地增值税2.5所得税三盈余资金四累计盈余资金值得注注意的的是，，自开开始从从银行行借入入资金金至还还清银银行借借款期期间，，盈余余资金金和累累计盈盈余资资金都都应该该接近近零或或为零零。这这体现现了开开发资资金不不应出出现短短缺，，同时时对外外融入入资金金达到到充分分利用用。损益及及利润润分配配表序号项目一销售收入二销售费用三销售税费四建设投资五财务费用六土地增值税七利润总额八所得税九税后利润此表为为税后后利润润的计计算表表，清清楚列列明了了项目目的收收入、、成本本、税税费及及最终终取得得的税税后利利润总总额，，反映映了项项目的的静态态盈利利能力力。利润总总额为为销售售收入入减去去销售售费用用、税税费、、建设设投资资、财财务费费用及及土地地增值值税后后的数数额。。利润总总额减减去所所得税税即为为税后后利润润。全部现现金流流量表表序号项目一现金流入1.1销售回款二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3销售费用2.4销售税金2.5土地增值税2.6所得税三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值显示了了项目目各期期现金金流入入及流流出情情况及及总体体净现现金流流量，，并计计算得得出考考虑了了时间间价值值后的的项目目净现现值，，反映映了项项目的的动态态盈利利能力力。累计净净现金金流量量的最最后一一期数数值应应等于于净现现金流流量总总和。。将每一一期的的净现现金流流量都都折现现到项项目的的起始始点，，合计计数即即为项项目的的净现现值。。敏感性性分析析项目基本方案其他方案1投资收益率较基本方案增减2财务内部收益率FIRR较基本方案增减

3财务净现值FNPV较基本方案增减

4财务净现值率NPVR较基本方案增减

5动态投资回收期较基本方案增减

选取的的指标标可以以根据据项目目实际际情况况变更更，一一般应应包含含动态态和静静态评评价指指标。。比较较方案案的选选择一一般为为成本本和售售价各各增加加、减减少10%，也可可根据据项目目需要要进行行其他他方案案的比比较。。敏感性性分析析是不不确定定分析析中的的一种种主要要方法法。目目的就就是要要在众众多的的不确确定性性因素素中，，找出出对项项目评评价指指标影影响较较大的的因素素，并并判断断其对对开发发项目目投资资效益益影响响的程程度。。三租赁项目经经济测算操作指引理论依据重要假设开发期的相相关假设参参考常规项项目租赁抵扣项项目主要包括营营业税、教教育附加费费、城建税税、印花税税、房屋租租赁管理费费、房产税税、土地使使用税、招招租费用、、维修管理理费、保险险费等。租赁期经营营安排主要包括租租金及增长长率、出租租率。折旧年限及及方法不动产作为为固定资产产，应计提提折旧并有有残值收入入，应确定定折旧年限限及方法、、残值率。。租赁收入与与扣除项序号项目一租金收入1.1出租率1.2租金增长率二租赁扣除项2.1营业税2.2教育费附加2.3城市建设维护税2.4房屋租赁管理费2.5房产税2.6印花税2.7维修管理费2.8招租费用2.9保险费2.10土地使用税三可运用资金此处可运用用资金为租租金收入与与扣除项之之差，即因因租赁带来来的净收入入。投资与资金金筹措计划划序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2建设期财务费用二经营期财务费用三资金拥有量3.1自有资金3.2可运用资金3.3银行借款四银行借款偿还

累计偿还五盈余资金六累计盈余资金建设期财务务费用应计计入固定资资产价值进进行折旧。。银行借款的的借入及偿偿还为手动动输入，原原因同常规规开发项目目测算。由于还款期期较长，增增加累计偿偿还项，此此行的最后后一期数值值应等于银银行借款总总额。贷款还本付付息表序号项目一期初银行借款余额二本期新增借款三本期利息四本期偿还4.1本金偿还4.2利息偿还五还款来源六期末借款余额本表的主要要作用是计计算各期支支付的利息息。本期新增借借款及本金金偿还均是是从投资与与资金筹措措计划表中中链接得来来。现金流量表表序号项目一现金流入1.1租金收益1.2残值收入二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3租赁扣除项2.4所得税三固定资产折旧四现金净流量

累计现金净流量五净现值

累计净现值残值收入在在经营结束束的最后一一期作为现现金流入。。所得税的计计税基数应应为租赁收收入减去租租赁扣除项项、财务费费用和固定定资产折旧旧后的余额额。四不动动产价值测测算操作指引理论依据不动产的价价值表现为为其为占有有者带来的的未来收益益，由于资资金具有时时间价值，，为了用未未来的收益益体现现时时的价值，，必须将未未来收益进进行折现。。常用于两两个方面面，即根根据租金金测算房房地产价价值和根根据酒店店经营收收益测算算酒店价价值。收益还原原法即是是将在资资产未来来每年预预期的纯纯收益，，以一定定的还原原利率还还原至测测算时点点，以求求取房地地产价值值的一种种方法。。理论依据据操作指引引序号项目内容计算说明一月租金收益单位面积月租金×建筑面积1空置损失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置损失）×12二扣减项目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.营业税年租金收益×5%B.教育费附加营业税×3%C.城市建设维护税营业税×1%D.房屋租赁管理费年租金收益×2%E.房产税年租金收益×12%F.印花税年租金收益×0.1%G.维修管理费建购价×1%H.招租费用年租金收益×2%I.保险费建购价×0.1%J.土地使用税土地面积×收费标准三年纯收益年租金收益-扣减项目四年税后收益年纯收益-所得税计算说明明中相关关税费及及费用计计提比例例仅供参参考。测算出收收益期内内每年的的税后收收益，并并折现至至测算时时点，合合计数即即为不动动产的价价值。测算过程程单位面积积租金年租金收收益年纯收益年税后收收益酒店价值值测算一一般根据据经营期期内酒店店取得的的经营净净收益来来测算酒酒店价值值，测算算过程的的重点是是如何确确定酒店店经营