房地产开发项目管理38

第一节：：房地产产开发项项目管理理概述1.房地产开开发项目目及特点点房地产开开发项目目：又称为为建设工程程项目，具体是是指在一一个总体体设计或或总预算算范围内内，由一个或或几个互互有内在在联系的的单项工工程所组组成，建成后后在经济济上可以以独立经经营核算算，在行政上上又可以以统一管管理的单单位工程程。1.房地产开开发项目目及特点点工程项目目可分为为单位工工程、单单项工程程、分部部工程等等。单项工程程：在一个工工程项目目中，具具有独立立的设计计文件，，竣工后后具有独立立生产能能力或经经济效益益的一组配套套齐全的的工程项目目。单位工程程：具备独立立施工条条件并能能形成独独立使用用功能的的建筑物及及构筑物物。分部工程程：单项工程程的组成成部分，，按专业性性质、建建筑部位位确定。。房地产开开发项目目特点：：知识密集集型；组织层次次性；系统性；投资额巨大，建建设周期长；整体性强强。2.房地产开开发项目目管理的的概念房地产开开发项目目管理：：房地产开开发企业业对整个个工程项项目的开开发建设设进行的的全面管管理，是是项目开开发建设设过程中中的一项项重要管管理内容容，它集集中体现现了项目目建设过过程中的的各项实务务操作。包括项目目的成本管理理、工程程管理、、质量管管理、进度管管理、合合同管理理、工程程技术资资料管理理、施工工安全管管理以及及市政配配套协调调管理等内容。。其中成成本管理理、质量量管理、、进度管管理是三三大管理理核心。。2.房地产开开发项目目管理的的概念三大管理理目标之之间的相相互关系系：（1）三大管管理目标标之间的的对立关系系：如果对工工程质量要求求较高，就需要要投入大量量资金；如果要抢时间、、争进度度，势必会会增加投投资或者者使工程质质量下降降；如果要减少投资资、节约约费用，势必会会考虑降低项目目的功能能要求和和质量标标准。2.房地产开开发项目目管理的的概念三大管理理目标之之间的相相互关系系：（1）三大管管理目标标之间的的统一关系系：适当增加投资资数量，即可加加快项目目建设进进度，缩缩短工期期，使项项目尽早早动工，，投资尽早早回收，，项目全全寿命周周期经济济效益得得到提高高；适当提高项目目功能要要求和质质量标准准，能够节约项目动用用后的延续费、、周转费费和维修修费，从而获获得更好好的经济济效益；；如果项目目进度计划划制订得得既科学学又合理理，使工程程进展具具有连续续性和均均衡性，，不但可以缩短短建设工工期，而且有可能获获得更好好的工程程质量和和较低的的工程费费用。3.房地产开开发项目目管理的的层次体系系业主方的项目管管理工程总承承包方的项目管管理监理方的项目管管理设计方的项目管管理施工方的项目管管理供货方的项目管管理社会环境境方的项目管管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开开发项目目管理的的任务施工企业业的施工工管理：对合同同规定的的标的内内容进行行工程建建筑生产产的管理理，包括括作业计划划管理、、劳动管管理、安安全管理理、现场场管理、、质量管管理、进进度管理理等，其目目的是按按时保质质地完成成承包的的施工任任务，获获得承包包利润。。房地产产开发发商对对开发发项目目的管管理：对已已发包包建设设工程程整个个施工工过程程的管管理，，包括括对工程质质量、、工程程进度度的控控制管管理，，工程程施工工队伍伍的组组织管管理，对施施工过过程中中可能能出现现的各种问问题的的处理理等，目目的是是确保保工程程项目目按合合同计计划完完成，，保证证项目目开发发的经经济效效益。。第二节节：房房地产产开发发项目目质量量管理理1.工程项项目质质量管管理的的特点影响因因素多多质量波动大大质量变异大大质量隐蔽性性终检局局限大大2.质量管管理的的主要要内容容施工前前的准备备阶段段对施工工队伍及及人员员质量的的控制制；对对工程程所需需原材料料的质量量控制制；对对施工工方案案、方法和和工艺艺的控制制；对对施工工用机械、、设备备的质量量控制制；对对施工工环境与与条件件方面的的质量量控制制；对对测量基基准点点和参参考标标高的确认认及工工程测测量放放线的的质量量控制制。施工过过程中中的质量量管理理对施工工承包包单位位的质量控控制自自检系系统进进行监监督；在施施工过过程中中进行行质量跟跟踪监监控；会同同建设设监理理单位位审查查设计计或承承包方方提出出的工程变变更或或图纸纸修改改；对重重要的的承重结结构进进行检检测验验收；参加加给排排水、、电器器安装装的试通水水、试试运转转等工作作；参参加工工程质质量的的评定和和竣工工验收收工作；；认真真做好好施工日日记；对沉降有有观测测要求的的定期期观察察；监监督和和协调调施工工企业业做好好文明施施工、、安全全施工工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目工工程质质量管管理的的主要要途径径和方方法3.1房地产产开发发项目目在施施工阶阶段进进行质质量控控制三三种途途径审核有有关技技术文文件、、报告告或报报表现场质质量监监督现场质质量检检验3.2房地产产开发发项目目工程程质量量控制制常用用方法法排列图图法：：若干个个直方图图分别表表示质质量影响因因素的项目目，直直方图图的高高度则则表示示影响因因素的的大小小程度度，按大大小顺顺序从从左向向右排排列，，曲线线表示示各影影响因因素大大小的的累计百百分数数。P256图9-3。因果分分析图图法树枝图图、鱼鱼刺图图、石石川图图，把把问题题标在在“鱼鱼头””，再再划出出质量量过程程阶段段主干干线（（“鱼鱼骨””）。。P257图9-4。直方图图法SPC图法4.施工阶阶段质质量监监督控控制手手段旁站监监督测量试验指令文文件规定质量监监控工工作程程序利用支付控控制手手段5.房地产产开发发项目目的竣竣工验验收5.1竣工验验收的的范围围及依依据范围：：凡房地地产开开发项项目必须按按批准准的设设计文文件和和合同同规定定的内内容建建成，还应验收收土地地使用用情况况，以及及单项工工程、、市政政、绿绿化及及公用用设施施等配配套设设施项目等等。依据：：批准的的设计任任务书书、初步设设计方方案、技术设设计文文件、施工图图、设备技技术说说明书书、有关开开发建建设的的文件件、现行行的施工技技术验验收规规范、施工承承包合合同等。5.2竣工验验收的的要求求所有建建设项项目按按批准准的小区规规划和有关关专业业管理及及设计计要求全全部建建成，，并满满足使使用要要求。。住宅及及公共共配套套设施施、市市政公公用基基础设设施等等单项工工程全全部验验收合合格，并保保证验验收资资料齐齐全。。各类建建筑物物的平平面位位置、、立面面造型型、装装饰色色调等等符合批批准的的规划划设计计要求求。施工机机具、、临时时工程程、建建筑余余土、、剩余余构件件全部部拆除除运走走，达到场场清地地平，有绿绿化要要求的的项目目，要要按绿化化设计计要求求，做做到树树活草草清。。5.3竣工验验收程程序及及内容容验收程序：验收收准备备、初初步验验收、、正式式验收收。竣工验验收报告书书及附附件：竣工工验收收报告告书、、附件件。竣工验验收鉴定证证书。5.4竣工验验收的的组织织一般由由地市市级主主管部部门——工程质质量监监督站站组织验验收。。验收委委员会会或验收收小组组通常常由开发商商、施工单单位、设计单单位、物业管管理公公司及购房客客户参加，，还有有计划、、建设设、银银行、、环保保、消消防等有关关部门门人员员。第三节节：房房地产产开发发项目目进度度管理理1.项目进进度管管理的的概念念房地产产开发发项目目进度管管理：对开开发项项目各各建设设阶段段的工工作内内容、、工作作程序序、持持续时时间和和衔接接关系系编制计计划，并将将该计计划付诸实实施，且在在实施施过程程中经常检检查实际进进度是是否按按计划划要求求进行行，对对出现现的偏偏差分分析原原因，，采取取补救措措施或或调整整、修修改原原计划划，直至至项目目竣工工、交交付使使用。。房地产产开发发项目目进度度管理理有三个阶阶段：项目可可行性性研究究及立立项阶阶段、项目建建设阶阶段、项目交交付使使用后后的适适用阶阶段，其核核心内内容是是项目目建设设阶段段的进进度管管理。。2.影响项项目进进度的的因素素分析析人的因素素、技术因素、、材料设备与与构配配件因因素、、施工机机械设设备因素、、资金因素、、水文地地质气气象与与自然然灾害害等自然然环境境因素素、政治经经济等社会会环境境因素素、其其他不不确定定因素素等。。3.项目进进度管管理的的主要要任务务设计前前的准准备阶阶段进进度管管理任任务：：确定工期总总目标标；编制制项目目总进度度计划划；编制制准备备阶段段详细工工作计计划，并控制该该计划划的执执行；施工工现场条条件调调研和和分析析等。设计阶阶段进进度管管理的的任务务：编制设计阶阶段工工作进进度计计划，控制制其执执行；；编制制详细细的出土计计划，并控控制执执行。。施工阶阶段进进度管管理的的任务务：编制施工总总进度度设计计并控控制其其执行行；编制制施工工年、季、月月实施计划划，并控制其其执行。4.项目进度管管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施5.项目进度管管理控制方方法—网络图法基本原理：：将项目的全全部建设过过程分解成若干干个施工项项目，按照各项项工作的展展开程序和和相互制约约、相互依依赖的关系系，将其绘制成网网络形式。通过网络图图时间参数的的计算，找找出关键线线路，即可以根根据绘制的的网络图计计算出工程程中各项工工作的最早和最迟迟开始时间间，从而可以以找出项目目的关键线线路。5.项目进度管管理控制方方法—网络图法基本原理：：利用最优化化原理，不断改进网网络计划方方案，并寻求其最最优方案。。网络图可以以根据项目目进度中遇遇到的实际情况，，调整计划划，使得网络图图滚动起来来，即与实实际环境紧紧密结合，，以保证项项目时间效效益和经济济效益。横道图表示示进度计划划网络图6.房地产开发发项目进度度管理系统统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四节：房房地产项目目成本管理理1.概念房地产项目目成本管理理：具体来说就就是在投资决策阶阶段、设计计阶段、开开发项目发发包阶段和和建设实施施阶段，把开发项项目的投资资控制在批批准的投资限额以以内，随时纠正发生的的偏差，确保开发发项目投资资管理目标标的实现，，力求在开开发项目中中合理使用用人力、财力力、物力，以获得良良好的经济效益、、社会效益益和环境效效益。第四节：房房地产项目目成本管理理1.概念房地产开发发项目成本本：是指项项目建设、、销售过程程中所花费费的全部费费用，包括括开发成本本和销售成成本。开发成本主要包括土地费用、前期工程费费、建筑安装工工程费、基础设施费费、公共配套设设施费、开发间接费费、财务费用等。销售成本主要包括销销售房屋的的广告、代理等费用用的支出，一一般为总销销售额的2～4%。2.房地产开发发项目成本本管理原则设置科学的成本管理目目标设计阶段投资控制是是重点变被动控制制为主动控制经济与技术术结合是成本管理理的高效手手段3.房地产开发发项目成本本管理的主主要内容策划、设计计阶段的成本管理理：策划阶段（寻找找项目、市市场调查和和投资评估估）、设计阶段（重视视设计前的的投资估算算、重视方方案的选择择）。发包、施工工阶段的成本管理理：发包（项目总发包包、建安工工程及设备备采购发包包）、施工阶段。销售阶段的成本管理理：房地产产销售广告支支出费用。第五节：房房地产开发发项目其他他管理1.开发项目合合同管理项目合同的的特点：合同标的物的特特殊性；合同执行周期长长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大。项目合同的的作用：明确开发发商和承包包方在项目目实施中的的权利和义务务、项目实施施阶段实行行社会监理的依据据、项目实施施的法律依据。1.开发项目合合同管理项目合同的的分类：如按签约各方方的关系可以分为工工程总承包包合同、工工程分包合合同、转包包合同、劳劳务分包合合同与联合合承包合同同等；按计价方式