房地产评估-收益还原法

第五章章收收益还还原法法第一节节基基本原原理第二节节收收益还还原法法的公公式第三节节收收益还还原法法的步步骤第四节节收收益还还原法法的应应用第一节节基本原原理一、收收益法法的概概念别称：收益益资本本化法法、收收益还还原法法定义：预计计估价价对象象未来来的的的正常纯纯收益益，以适当当的还原利利率将其折折现到到估价价时点点后累累加，，以此此估算算估价价对象象的客客观合合理价价格的的方法法。公式：房地地产价价格=纯收益益/还原利利率价格：收益益价格格二、收收益法法的理理论依依据基本原原理：由于于房地地产的的寿命命长久久，占占用收收益性性房地地产不不仅现现在能能获得得收益益，而而且能能期望望在未未来持持续获获得收收益。。例如，假设设某公公司拥拥有一一处房房产，，每年年可有有400万的纯纯收益益，以10%的年利利息率率存入入银行行，每每年可可得利利400万元的的利息息，则对对该公公司来来说，，理论论上上上述房房地产产价值值是多多少？？理论上上上述述房地地产价价值与与4000万元的的货币币等价价，即即价值值4000万元。。收益法法是以以预期原原理为基础础的。。预期原原理说说明，，决定定房地地产当当前价价值的的，重重要的的不是是过去去的因因素而而是未来的的因素素。普遍适适用的的收益法法原理表表述如如下：：将估价价时点点视为为现在在，那那么在在现在在购买买一宗宗有一一定期期限收收益的的房地地产，，预示示着在在其未未来的的收益益期限限内可可以源源源不不断地地获取取净收益益，如果果现有有一笔笔资金金可与与这未未来一一定期期限内内的净净收益益的现现值之之和等等值，，则这这笔资资金就就是该该宗房房地产产的价价格。。收益性性房地地产的的价值值价值值高低低主要要取决决于下下列哪些因素？？收益性性房地地产的的价值值就是是其未未来净净收益益的现现值之之和，，该价价值高高低主主要取取决于于下列列3个因素素：p177①未来净净收益益的大小——未来净净收益益越大大，房房地产产的价价值就就越高高，反反之就就越低低；②获得得净收收益的的可靠性性——获得净净收益益越可可靠，，房地地产的的价值值就越越高，，反之之就越越低；；③获得得净收收益期限的的长短短——获得净净收益益期限限越长长，房房地产产的价价值就就越高高，反反之就就越低低。三、收收益还还原法法的适适用对对象与与条件件收益法法适用用的对象是有收益益或有有潜在在收益益的房地地产。。如写字字楼、、住宅宅(公寓)、商店店、旅旅馆、、餐馆馆、游游乐场场、影影剧院院、停停车场场、加加油站站、标标准厂厂房(用于出出租的的)、仓库库(用于出出租的的)、农地地等。。不限于于估价价对象象本身身现在在是否否有收收益，，只要要估价价对象象所属属的这这类房房地产产有获获取收收益的的能力力即可可。收益法法适用用的条件是房地地产的的纯收收益和和还原原利率率都能能够较较准确确地量量化。。第二节节收益还还原法法的基基本公公式一、一一般公公式一般公公式还原利利率每每年不不变，，且大大于0二、纯纯收益益每年年不变变的公公式公式的的用途途：1、可以以直接接用于于计算算房地地产价价格；；2、用于于不同同年限限之间间房地地产价价格的的换算算；3、市场场比较较法中中土地地使用用权年年限的的修正正。V——房地产产在估估价时时点的的收益益价格格A—房地产产每年年净收收益(假设发发生在在年末末)r——房地产产的资资本化化率（（折现现率））1、可以以直接接用于于计算算房地地产价价格特点：（a）收益年年限无无限且且其他他因素素不变变的公公式[例5-1]有一房房地产产正常常情况况下的的年纯纯收益益为20万元，，资本本化率率为10%，其经经济耐耐用年年限可可视为为无限限年，，试计计算该该房地地产的的收益益价格格。式中:适用条条件：：（1）净收收益每每年不不变为为A；（2）资本本化率率r每年不不变且且大于于零；；（3）收益益年限限为无无限年年特点：：（b）收益益年限限有限限且其其他因因素不不变的的公式式【例5-2】某房地地产是是在政政府有有偿出出让的的土地地上开开发建建造的的，土土地出出让年年限为为50年，现现已使使用了了10年；该该房地地产正正常情情况下下的年年净收收益为为20万元，，资本本化率率为10%，则该该房地地产的的收益益价格格为多多少？？此公式式的假假设条条件是是：（1）净收收益每每年不不变为为A；（2）资本本化率率r每年不不变且且大于于零（（当r=0时，V=A×n）；（3）收益益年限限为有有限年年n。2、用于于不同同年限限之间间房地地产价价格的的换算算例题p119-173、市场场比较较法中中土地地使用用权年年限的的修正正p101-11三、房房地产产净收收益在在未来来的前前若干干年有有变化化的公公式有限年年无限年年假设前前提是是：（（1）净收收益在在前t年（含含第t年）有有变化化，分分别是是A1，A2，…，At,在t年以后后无变变化为为A；（2）资本本化率率r大于零零；（（3）收益益年限限为无无限年年。假设前前提是是：（（1）净收收益在在未来来前t年（含含第t年）有有变化化，分分别是是A1，A2，…，At,在t年以后后无变变化为为A；（2）资本本化率率不等等于零零为r；（3）收益益年限限为有有限年年n。【例5-3】某宗房房地产产，预预测其其未来来5年的净净收益益分别别为20万元、、22万元、、25万元、、28万元和和30万元，，从第第六年年到未未来无无穷远远，每每年的的净收收益将将稳定定在35万元左左右，，该类类房地地产的的资本本化率率为10％。试试计算算该宗宗房地地产的的收益益价格格。如如果该该房地地产的的收益益年限限为50年，则则该宗宗房地地产的的收益益价格格为多多少？？P117-23例题：某宗房房地产产的收收益期期限为为38年，通通过预预测得得到未未来5年的净净收益益分别别为20、22、25、28和30万元，，从第第六年年到第第38年每年年的净净收益益为35万元，，该类类房地地产的的报酬酬率为为10％。试试计算算该宗宗房地地产的的收益益价格格。例题通过预预测得得到某某宗房房地产产在未未来5年内的的净收收益分分别为为20、22、25、28和30万元，，从第第6年到无无穷远远年的的每年年净收收益为为35万元，，该类类房地地产的的报酬酬率为为10％。试试计算算该宗宗房地地产的的收益益价格格。四、未未来若若干年年后的的房地地产价价格已已知p103当未来来某年年的房房地产产价格格已知知，而而已知知房地地产价价格的的年份份以前前的纯纯收益益有变变化（（不变是是特例例），r每年不不变且且大于于零时时，房房地产产价格格的计计算公公式如如下：：如果净净收益益每年年不变变为A,则房地地产价价格为为【例5-5】】某市郊有有一宗房房地产，，年出租租净收益益为100万元，预预计未来来3年内仍然然维持在在该水平平，但规规划等到到3年后该处处开发为为新的市市中心，，预测到到时，将将其转卖卖的售价价会高达达1500万元，销销售锐费费为售价价的6％。如果果投资者者要求该该类投资资的收益益率为10％，则求求该宗房房地产目目前的价价值。P119-15【解】由题意：：【思考题】某处租旧旧办公楼楼的租约约尚有两两年到期期，在此此最后2年的租约约中，每每年可收收取净租租金80万元，到到期后要要拆除作作为商业业用地。。预计作作为商业业用地的的价值为为1100万元，拆拆除费用用为50万元，该该类房地地产的资资本化率率为10%。该旧办办公楼的的价值为为多少？？P119-16五、净收收益按等等差级数数递增的的公式无限年式中：b为净收益益逐年递递增的数数额，如如净收益益第一年年为A，则第二二年为A+b，第三年年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提提是：（（1）净收益益按等差差级数递递增；（2）资本化化率大于于零为r；（3）收益年年限为无无限年。。【例5-6】】某宗房地地产预计计未来第第一年的的净收益益为20万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增加加2万元，收收益年限限可视为为无限年年，该类类房地产产的资本本化率为为8％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。五、净收收益按等等差级数数递增的的公式有限年假设前提提是：（（1）净收益益按等差差级数递递增；（2）资本化化率r不等于零零；（3）收益年年限n为有限年年限。【例5-7】】某宗房地地产预计计未来第第一年的的净收益益为20万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增加加2万元，收收益年限限30年，该类类房地产产的资本本化率为为8％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。五、净收收益按等等差级数数递减的的公式只有有限限年式中：b—净收益逐逐年递减减的数额额，如净净收益第第一年为为A，则第二二年为A-b，第三年年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提提是：（1）净收益益按等差差级数递递减；（（2）资本化化率r不等于零零；（3）收益年年限为有有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收收益为负负，以后后各年的的净收益益均为负负值，任任何一个个“理性性经营者者”在A/b+1年后都不不会在经经营）。。六、净收收益按一一定比率率递增的的公式无限年【例5-8】】某宗房地地产预计计未来第第一年的的净收益益为30万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增长长2％，收益益年限可可视为无无限年，，该类房房地产的的资本化化率为10％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。六、净收收益按一一定比率率递增的的公式有限年假设前提提是：（（1）净收益益按等比比级数递递增（2）收益年年限n为有限年年。【例5-9】】某宗房地地产预计计该房地地产未来来第一年年的净收收益为20万元，此此后在使使用年限限50年内每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上增长长2％；该类类房地产产的资本本化率为为10％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。收益会不不会减为为零六、净收收益按一一定比率率递减的的公式无限年式中：g—净收益逐逐年递减减的比率率假设前提提是：（1）净收益益按等比比级数递递减；（2）资本化化率r大于零；；（3）收益年年限为无无限年。。【例5-10】某宗房地地产预计计未来第第一年的的净收益益为20万元，此此后每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上降低低2％，收益益年限可可视为无无限年，，该类房房地产的的资本化化率为10％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。【解】由题意：：六、净收收益按一一定比率率递减的的公式有限年假设前提提是：（1）净收益益按等比比级数递递减；（2）资本化化率r不等于零零；（3）收益年年限n为有限年年。【例5-11】某宗房地地产预计计该房地地产未来来第一年年的净收收益为20万元，此此后在使使用年限限50年内每年年的净收收益会在在上一年年的基础础上降低低2％；该类类房地产产的资本本化率为为10％。试求求该宗房房地产的的收益价价格。【解】由题意：：第三节收益还原原法的步步骤一、搜集并并验证有有关数据据资料二、预测估估价对象象的纯收益（（净收益益）三、求取还原利率率四、确定收益年限限五、选用适适宜的收收益法公式计算收益益价格一、搜集集并验证证有关数数据资料料目的：为了测测算房地地产的纯纯收益和和还原利利率，评评估房地地产价格格。内容：估价对象象及其类似房地地产收入、运运营费用用等数据据资料，，银行定定期、活活期存款款利率、、房地产产投资的的风险等等数据。。途径：查阅有关关部门的的资料及及实地调调查。1、纯收益益的概念念指归属于于房地产产的除去去各种费用用后的收益益。即从从总收益益中扣除：①资金、、劳动力力、管理理等生产产要素对对总收益益的贡献献程度应应该得到到的收益益部分；②收益中中不能由由投资主主体自由由支配的的部分，，如经营营需要缴缴纳的税税金。二、预测测估价对对象的纯收益（（净收益益）2、纯收益益的种类类①实际纯纯收益和和客观纯纯收益实际纯收收益是指指待估房房地产在在现状的经经营管理理水平条条件下，实际取取得的收收益。实际收益益可能为为0，甚至是是负值。客观纯收收益是指指排除了了各个企企业实际际利益中属于特特殊的、、偶然的的要素对对实际收收益的影影响后得得到的一般正常常收益。注意：在用收收益法进进行房地地产估价价时，有租约限限制的，租赁期限限内的租租金应采采用租约约租金(实际租金金)，租赁期期限外的的租金应应采用正正常客观观的市场场租金(客观收益益)。没有租约约限制的的，实际收收益为0或负值的的，通常采用用客观收益益作为估价价的依据据。②有形纯纯收益和和无形纯纯收益有形纯收收益是由由房地产产带来的的能够直直接用货币来表示的的收益。。无形纯收收益指由由于投资资房地产产带来的的间接收益益，如安全全感、自自豪感、、提高个个人的声声誉和信信用、增增强企业业的融资资能力等等。注意：在用收收益法进进行房地地产估价价时，无形收益益难以货货币化，，因而在在纯收益益计算的的时候难难以考虑虑，通常常情况下下，可以以通过选选取较低的还还原利率率来考虑无无形收益益。③基于租租赁收入入的纯收收益和基基于营业业收入的的纯收益益收益性房房地产获获取收益益的方式式，从房地产所所有者的的角度看，主要要有出租和营业两种。净净收益的的测算途途径可分分为两种种：一是基于租赁赁收入的的净收益益例如：普通住住宅、公公寓、写写字楼、、商铺、、标准工工业厂房房、仓库库等类房房地产；；二是基于营业收收入的净收收益例如：旅馆、影影剧院、娱娱乐场所、、加油站等等类房地产产。3、纯收益测测算的公式式①基于租赁收入测算纯收益益（重点掌握握）纯收益=潜在毛收入入-空置等造成成的收入损损失-运营费用＝＝有效毛收收入－运营营费用潜在毛收入入:是假定房地地产在充分分利用、无无空置（即即100％出租的情情况下的收收入）。在房地产价价格评估中中，其包括括租金收入和租赁保证金金或押金的的利息收入入。有效毛收入入:是由潜在毛毛收入扣除除空置等造成成的收入损损失后的收收入。空置等造成成的收入损损失包括：：因空置、、拖欠租金金（延迟支支付租金，，少付租金金或不付租租金）以及及其他原因因造成的收收入损失。。运营费用：是指维持持房地产正正常使用或或营业所必必须的费用用。管理费：是指出租租房地产要要进行的必必要管理所所需的费用用。(租金的2%～5%)维修费：是指为保保证房屋正正常使用每每年所支付付的房屋的的维护费(修缮费用)。保险费：是指房地地产所有者者为使所拥拥有的房产产免遭意外外而向保险险公司支付付的费用。。(租金的0.15%～0.2%)。税金：是指房地地产所有者者由于房地地产出租而而应按照国国家有关规规定向税务务机关缴纳纳的房产税和营营业税。由法律具具体规定，，如营业税税，城市维维护建设税税，教育费费附加等。。中介费用：是指通过过各中介机机构发生的的，应当由由房地产所所有者支付付给中介机机构的费用用。出租用房地地产租约中中关于费用用的负担表表在估价过程程中，需要要在分析租约的基础上决定所要扣除的的费用项目目。如果租约约约定保证合合法、安全全、正常使使用所需要要的一切费费用均由出出租人承担担，则应该该将其全部扣除；如果租约约约定部分或或全部费用用都由承租租人承担，，则出租人人所得到的的租赁收入入就接近于于净收益，，此时扣除除的费用就就要相应的减少少。关于该公式式的几点说说明：潜在毛收入入、有效毛毛收入、运运营费用、、净收益通常以年度计，并假设设在年末发生。空置造成的的收入损失失一般以潜在毛收入入的某一百分分率来计算算。实际评估中中，通常会会用运营费用率率来求取运营营费用。例题：某商场的土土地使用年年限为40年，从2001年10月1日起计。该该商场共有有两层，每每层可出租租面积各为为200平方米。一一层于2002年10月1日租出，租租赁期限为为5年，可出租租面积的月月租金为180元/平方米，而而且每年不不变；二层层现暂时空置。附近近类似商场场一、二层层可出租面面积的正常常月租金分分别为200元/平方米和120元/平方米，运运营费用率率为25％。该类房房地产的还还原利率为为9％。试测算算2005年10月1日带租约出售售时的正常常价格。p117土地使用年年限为40年，从2001年10月1日起计商场一层二层出租状况2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市场租金200元/m2

120元/m2

运营费用率25％25％还原利率9％9％估价时点：：2005年10月1日解：该商场2005年10月1日带租约出出售时正常常价格测算算如下：①商场1层价格的测测算：公式：租赁期限内年净收益＝＝200×180×(1－25％)×12=32.40（万元）租赁期限外年净收益＝＝200×200×(1－25％)×12=36.00(万元)＝375.69(万元)②商场2层价格计算算：公式：年净收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(万元)＝229.21(万元)该商场出售售时的价格格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(万元)②基于营业业收入测算算净收益净收益＝经经营收入－－归属于其其他资本或或经营的收收益归属于其他他资本或经经营的收益益是指商业业、餐饮业业、工业、、农业等经经营者的正正常利润。。商业经营的的房地产：净收益等于于商品销售售收入扣除除商品销售售成本、经经营费用、、商品销售售税金及附附加、管理理费用、财财务费用和和商业利润润。工业生产的的房地产：净收益为产产品销售收收入扣除生生产成本、、产品销售售费用、产产品销售税税金及附加加、管理费费用、财务务费用和厂厂商利润。。农用地：是由农地平平均年产值值(全年农产品品的产量乘乘以单价)扣除种苗费费、肥料费费、人工费费、畜工费费、机工费费、农药费费、材料费费、水利费费、农舍费费、农具费费、税费、、投资利息息、农业利利润等。③混合使用用房地产净净收益的求求取混合使用房房地产是指多种收收益的房地地产，如星星级宾馆，，一般有客客房、会议议室、餐饮饮、商务中中心、娱乐乐中心等。。方法一：首先测算算各种类型型的总收入入，然后测测算各种类类型的总费费用，两者者之差就是是净收益。。方法二：将各种房房地产看成成是各种单单一收益类类型房地产产的简单组组合，先分分别根据各各自的收入入和费用求求出各自的的净收益，，然后将所所有的净收收益相加。。④自用或尚尚未使用的的房地产净净收益的求求取根据市场上上有收益的的类似房地地产的有关关资料按照照上述的公公式测算净净收益，或或者通过类类似房地产产的净收益益直接比较较得出净收收益。四、收益年年限的确定定估价对象房房地产自然然寿命法律规定（（如土地使使用权法定定最高年限限）合同约定（（如租赁合合同约定的的租赁期限限）房地产剩余余经济寿命命来确定收益期限时时估价对象象自估价时时点起至未未来可以获获得收益的的时间。1．对于单独独土地和单单独建筑物物的估价根据土地使使用权年限限和建筑物物经济寿命命来综合确确定收益年年限。然后选用有有限年的收收益法计算算公式。注意净收益益中不扣除除建筑物折折旧费和土土地摊提费费。考虑因素2．对于房地地合成体的的估价对象象对于建筑物物的经济寿寿命晚于或与土地使使用年限一起结束的就根据土地使用年年限确定未来可可获收益的的年限，选选有限年的收益法计计算公式，，净收益中中不扣除建筑物折旧旧费和土地地摊提费。。例题：求取房地产产价格对于建筑物物的经济寿寿命早于土土地使用年年限而结束束的以建筑物的经经济寿命确定未来可可获收益的的年限，选选用有限年年的收益法法计算公式式，净收益益中不扣除除建筑物折折旧费和土土地摊提费费；然然后再加上上土地使用用年限超出出建筑物经经济寿命的的土地剩余使使用年限价价值的折现现值。五、还原利利率的求取取1、还原利率率的概念还原利率又又称为资本本化率，是是将待估房房地产的预预期净收益益转化为估估价时点该该房地产价价格的比率。还原利率的的重要性：：净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影响资本本化率大小小的因素投资风险资本化率的的高低与投投资的风险险的大小成成正相关的关关系，即风风险大，收收益率就高高；风险小小，收益率率就低。房地产的状状况不同地区、、不同时期期、不同类类型、不同同用途的房地地产，投资资风险各不不相同，因因此报酬率率也不尽相相同。3、资本化率率的种类及及相互关系系①资本化率率的种类土地资本化化率：是将待估估土地的预预期净收益益转化为在在估价时点点的土地价价格的比率率。此时，估价对象是单纯的土地地，所选用的的净收益也也是由土地地产生的。。建筑物资本本化率：是将待估估建筑物的的预期净收收益转化为为在估价时时点的建筑筑物价格的的比率。此时，估价对象是单纯的建筑筑物，所选用的的净收益也也是由待估估建筑物产产生的。房地产综合合资本化率率：是将待估估房地产的的预期净收收益转化为为估价时点点的房地产产价格的比比率。此时，估价对象是房地综合体体，所选用的的净收益也也是由房地地综合产生生的。通常来讲，，建筑物的投投资风险高高于土地的的投资风险险。②三者的关关系在已知建筑筑物价格和和三个资本本化率中的的两个的前前提下，三三者之间的的换算公式式为：公式中:r—房地产综合合资本化率率；rL—土地资本化化率;rB—建筑物资本本化率;L—土地价格；；B—建筑物价格格。这种方法用用来进行土土地或者建建筑物价格格的评估时称为为剩余技术,也称为残余估价法法。当已知整体体房地产的的净收益，，其中某一一构成部分的价价值和各构构成部分的的资本化率率时，从整整体房地产产种扣除归归属于已知知构成部分分的净收益益，求取未未知构成部部分的价格格。若用用于于求求取取土土地地的的价价格格，，则则称称为为土地地剩剩余余技技术术；若若用用于于求求取取建建筑筑物物的的价价格格，，则则称称为为建筑筑物物剩剩余余技技术术。例题题：：某宗宗房房地地产产每每年年净净收收益益是是50万元元，，建建筑筑物物价价值值为为200万元元，，建建筑筑物物资资本本化化率率为为12％，，土土地地资资本本化化率率为为10％。。试试计计算算该该宗宗房房地地产产的的价价值值。。净收收益益=价值值*资资本本化化率率解：：该该宗宗房房地地产产的的价价值值计计算算如如下下：：土地地价价值值＝（（50－200×12％））/10％＝260（万万元元））该宗宗房房地地产产价价值值＝土土地地价价值值＋＋建建筑筑物物价价值值＝260＋200＝460万元元3、资资本本化化率率的的求求取取方方法法①市市场场提提取取法法通过过搜搜集集市市场场上上三宗宗以以上上的的类类似似房房地地产产的价价格格、、净净收收益益等等资资料料，，选选用用相相应应的的收收益益法法计计算算公公式式，，反反求求出出资资本本化化率率。。相应应的的公公式式又又因因收益益年年期期和和净净收收益益变变化化的的限限制制而呈呈现现出出不不同同的的公公式式，，在在实实际际操操作作中中需需要要分分析析所所搜搜集集案案例例的的具具体体情情况况，，对对号号入入座座。。例题题:选取取六六个个可可比比实实例例房房地地产产及及其其相相关关资资料料：：可比实例净收益（万元/年）价格（万元）还原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市场场提提取取法法的的注意意事事项项：所搜搜集集的的案案例例与与估估价价对对象象为为类似似房房地地产产，即即市市场场比比较较法法中中所所涉涉及及到到具具体体要要求求。。分析析交交易易实实例例的的交交易易情情况况，，如如果果有有不正正常常的的融融资资条条件件要给给予予修修正正。。分析析交交易易实实例例的的租租金金是是等等于于市市场场租租金金，，即即要要保保证证所所搜搜集集的的交交易易实实例例符合合公公开开市市场场条条件件。②累累加加法法该方方法法又又称称为为安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法，是是以以安安全全利利率率加加上上风风险险的的调调整整值值来来求求取取资资本本化化率率的的方方法法。。风险险调调整整值值是指指承承担担额额外外风风险险所所要要求求的的补补偿偿，，即即超超过过无无风风险险报报酬酬率率以以上上部部分分的的报报酬酬率率，，具具体体的的根根据据估估价价对对象象房房地地产产存存在在的的具具有有自自身身投投资资特特征征的的区区域域、、行行业业、、市市场场等等风风险险的的来来确确定定。。累加加法法的的公公式式：：还原原利利率率＝＝安安全全利利率率＋＋投投资资风风险险补补偿偿＋＋管管理理负负担担补补偿偿＋＋缺缺乏乏流流动动性性补补偿偿－－投投资资带带来来的的优优惠惠安全全利利率率也称称无无风风险险报报酬酬率率，，是是资资金金没没有有投投资资风风险险的的报报酬酬率率，，通通常常情情况况下下用用银银行行的的存存款款利利率率表表示示。。投资资风风险险补补偿偿是指指当当投投资资者者投投资资于于收收益益不不确确定定、、具具有有风风险险性性的的房房地地产产时时，，它它必必然然会会要要求求对对所所承承担担的的额额外外风风险险有有补补偿偿，，否否则则就就不不会会投投资资。。管理理负负担担补补偿偿：是是指指一一项项投投资资要要求求的的关关心心和和监监督督越越多多，，其其吸吸引引力力就就会会越越小小，，从从而而投投资资者者必必然然会会对对所所承承担担的的额额外外管管理理有有补补偿偿。。房地地产产所所要要求求的的管管理理一一般般都都超超过过股股票票、、存存款款、、证证券券等等。。缺乏乏流流动动性性补补偿偿：是是指指投投资资者者对对所所投投入入的的资资金金由由于于缺缺乏乏流流动动性性所所要要求求的的补补偿偿。。房地地产产与与股股票票、、债债券券等等相相比比，，买买卖卖要要困困难难，，交交易易费费用用也也比比较较高高，，流流动动性性差差，，所所以以需需要要对对其其进进行行补补偿偿。。投资资带带来来的的优优惠惠：是是指指由由于于房房地地产产投投资资可可能能获获得得某某些些额额外外的的好好处处，，如如易易于于获获得得银银行行融融资资，，从从而而投投资资者者会会降降低低所所要要求求的的报报酬酬率率。。在实实际际估估价价时时要要针针对对实实际际的的估估价价对对象象所所获获得得的的好好处处，，作作出出相相应应的的扣扣减减。。评价价：该方方法法对对市市场场的的要要求求不不高高，，但但是是风风险险调调整整值值的的确确定定主主观观性性比比较较强强，，不不太太容容易易把把握握。。在不考考虑虑时时间间和和地地域域范范围围差差异异的情情况况下下，，风风险险调调整整值值主主要要与与房房地地产产的的类类型型相相关关。。通常常情情况况下下，，商商业业零零售售用用房房、、写写字字楼楼、、住住宅宅、、工工业业用用房房的的投投资资风风险险依依次次降降低低，，风风险险调调整整值值也也相相应应下下降降。。3、投投资资收收益益率率排排序序插插入入法法依据据：具具有有同同等等风风险险的的投投资资应应该该有有相相似似的的投投资资收收益益率率的的原原理理。。是指指找找出出相相关关投投资资类类型型及及其其收收益益率率、、风风险险程程度度，，按按照照风风险险大大小小排排序序，，将将估估价价对对象象与与这这些些投投资资的的风风险险程程度度进进行行比比较较，，判判断断、、确确定定资资本本化化率率。。投资资收收益益率率排排序序插插入入法法示示意意图图操作作步步骤骤：：①调调查查、、搜搜集集估估价价对对象象所所在在地地区区房房地地产产投投资资、、相相关关投投资资的的收收益益和和风风险险程程度度的的资资料料，，如如银银行行贷贷款款、、存存款款、、政政府府债债券券、、股股票票等等。。②将将搜搜集集的的各各种种类类型型的的投投资资的的收收益益率率按按照照从从大大到到小小的的顺顺序序排排列列，，制制成成图表表。③将将估估价价对对象象与与这这些些类类型型投投资资的的风风险险程程度度进进行行比比较较，，判判断断估估价价对对象象房房地地产产的的资资本本化化率率应应该该在在哪哪个个范范围围内内，，从从而而确确定定出出所所要要求求的的资资本本化化率率。。4复合合投投资