房地产市场分析

第2章房地地产市场场分析房地产市市场的一一般问题题房地产市市场分析析房地产市市场调查查的方法法与程序序房地产市市场预测测的种类类与方法法市场分析析应用举举例2．1房地产市市场的一一般问题题2．1．1房地产市市场的特特征1．房地产产市场是是信息不不充分的的市场由于房地地产市场场与完全全竞争市市场的四四个条件件相差较较远，因因此，缺缺乏信息息是房地地产市场场的重要要特征。。2．1房地产市市场的一一般问题题2．房地产产市场的的区域性性强房地产商商品的这这种固定定性，决决定了房房地产市市场具有有明显的的区域性性。这一一区域性性表现为为：不同同地区市市场发育育和完善善程度千千差万别别；同一一类型产产品地域域价差大大；市场场供求圈圈小，市市场辐射射功能弱弱等。房房地产市市场所包包括的范范围越大大，对房房地产投投资者的的意义就就越小。。2．1房地产市市场的一一般问题题3．房地产产市场产产品的异异质性这种异质质性，主主要是指指房地产产市场供供给产品品的非标标准化，，也就是是说产品品之间不不可替代代。2．1房地产市市场的一一般问题题4．地产市市场的垄垄断性土地是一一种有限限的资源源，一旦旦某块土土地被某某人占有有，就会会形成对对该块土土地的垄垄断。但但由于土土地所有有制的性性质不同同，对土土地的垄垄断也具具有不同同的特点点。在土土地私有有化为主主的国家家，土地地的垄断断实质上上是一种种私人的的垄断。。我国的土土地市场场总体上上是由国国家直接接经营的的垄断市市场。此此外，地地产市场场交易的的金额一一般都很很大，使使进入地地产市场场的竞争争者较一一般市场场大为减减少，因因而也容容易出现现垄断。。2．1房地产市市场的一一般问题题5．房地产产市场是是房地产产权益的的交易市市场房屋的流流通和土土地使用用权的有有偿转让让，其交交易过程程只有货货币的单单方面的的“商流流”，而而没有物物质实体体的“物物流”。。房地产产市场是是不动产产市场，，在交换换中转移移的只是是房地产产权属，，每一次次交换行行为都是是对房地地产权利利的重新新界定，，从这个意意义上说说，房地地产市场场是房地地产权益益的交易易市场，，是权益益的让渡渡市场。。2．1房地产市市场的一一般问题题6．房地产产市场对对商品短短期供求求变化反反映不灵灵敏当市场上上出现某某种房地地产商品品供过于于求时，，由于开开发商已已经投入入了大量量资金，，施工正正在进行行，而不不可能停停止建设设。当市市场上某某种房地地产商品品出现供供不应求求时，虽虽然开发发商可采采取某种种措施加加快施工工进度，，但也不不可能像像其它工工业品生生产那样样，迅速速适应市市场需求求拿出产产品来投投放市场场，导致致了房地地产市场场对房地地产商品品的短期期供求变变化反映映迟钝。。2．1房地产市市场的一一般问题题2．1．2房地产市市场的效效率市场效率率，是指指市场传传递产品品和价格格的信息息的功能能。获得反映映市场价价格最新新信息的的时间通通常可以以用市场场效率来来衡量。。相对于于某些市市场而言言（如证证券市场场），房房地产市市场是一一个低效效率的市市场。2．1房地产市市场的一一般问题题1．房地产产市场低低效率的的原因1）在房地地产市场场上，每每一个交交易物都都是彼此此独立的的。2）房地产产产品异异质。3）房地产产交易过过程较为为复杂。。4）寻找成成交伙伴伴也有较较大的难难度，并并需耗费费大量时时间。5）有关房房地产市市场价格格的刊物物较少。。2．1房地产市市场的一一般问题题2．市场的的低效率率与投资资机会正因为市市场效率率的低下下，才造造成了对对市场价价值评估估的困难难，才带带来了获获取巨大大额外收收益的可可能性，，才为投投资商通通过从事事投资、、租赁和和开发等等活动以以谋取利利润提供供了机会会。在一个效效率较高高的市场场上寻找找一个被被人忽视视的投资资项目较较为困难难，而在在效率较较低的市市场上，，则可以以通过细细心的观观察寻找找到被人人忽视的的投资项项目，并并能不断断获取额额外收益益。由于前述述的房地地产市场场的诸多多特征，，决定了了房地产产市场是是个低效效率的市市场，因因而，房房地产市市场就格格外需要要市场研研究和分分析。2．1房地产市市场的一一般问题题2．1．3房地产市市场的分分类按房地产产用途划划分，房房地产市市场可分分为：1）居住物物业市场场居住物业业一般是是指供人人们生活活居住的的建筑，，包括普普通住宅宅、公寓寓、别墅墅等。2）商业物物业市场场商业物业业有时也也称收益益性物业业或投资资性物业业，包括括酒店、、写字楼楼、零售售商业用用房（店店铺、超超市、购购物中心心等）、、出租商商住楼等等。位置置对于这这类物业业有着特特殊的重重要性。。2．1房地产市市场的一一般问题题3）工业物物业市场场工业物业业通常是是为人类类的生产产活动提提供入住住空间，，包括工工业厂房房、高新新技术产产业用房房、研究究与发展展用房（（又称工工业写字字楼）、、仓储用用房等。。4）特殊物物业市场场对于赛马马场、高高尔夫球球场、汽汽车加油油站、飞飞机场、、车站、、码头、、高速公公路、桥桥梁、隧隧道等物物业，常常称为特特殊物业业。2．1房地产市市场的一一般问题题5）土地市市场在我国，，土地市市场是指指以城镇镇土地使使用权为为对象进进行交易易的市场场。土地地的征购购、土地地的出让让、土地地的转让让这三者者均属土土地市场场的内容容。房地产投投资分析析主要侧侧重于前前两类市市场的分分析。2．1房地产市市场的一一般问题题2．按房地地产购买买者的目目的划分分，房地地产市场场可分为为：1）房地产产自用市市场自用型购购买者将将房地产产作为一一种耐用用消费品品，目的的在于满满足自身身生活或或生产活活动对入入住空间间的需要要。2．1房地产市市场的一一般问题题2）房地产产投资市市场投资型购购买者将将房地产产作为一一种投资资工具，，目的在在于将购购入的房房地产出出租经营营或转售售，并从从中获得得投资收收益。房地产投投资分析析更侧重重于第二二类市场场。2．1房地产市市场的一一般问题题3．按房地地产权属属交易的的内容划划分，房房地产市市场可分分为：1）租赁市市场租赁市场场是对不不同类型型房地产产的使用用权进行行一定期期限和方方式的有有偿转让让的市场场。2）产权市市场产权市场场是对房房地产产产权进行行买卖的的市场。。2．2房地产市市场分析析2．2．1房地产市市场分析析的必要要性房地产项项目的市市场分析析是在投投资决策策确定之之前，调调查市场场情况、、了解项项目背景景资料、、辨识投投资风险险、选择择投资机机会的过过程。市场分析析的必要要性表现现在以下下几方面面：一是房地地产投资资决策需需要市场场分析。。二是房地地产经营营管理需需要市场场分析。。三是房地地产价格格策略的的制定需需要市场场分析。。2．2房地产市市场分析析2．2．2房地产市市场分析析的限度度1．市场分分析的限限制由于以下下几方面面的限制制，市场场分析的的效果有有时并不不如我们们想象的的那么好好。1）费用的的限制2）时间的的限制3）技能的的限制4）偏好的的限制市场分析析可以提提供重要要的资料料与客观观的报告告供投资资者或决决策者参参考，但但它并不不能代替替投资者者和决策策者作决决策。2．2房地产市市场分析析2．市场分分析的程程度进行市场场分析的的目的是是想使投投资项目目的现金金流量及及市场价价值的变变化预测测的准确确，以使使自己在在开发结结束时或或持有期期内获得得最大利利润。如果想做做，市场场分析是是无止境境的。因因此，在在分析到到一定阶阶段时，，会有一一个点使使市场分分析所需需的成本本超过收收益。这这就说明明，即使使上面所所述的四四个限制制均不存存在，也也仍然有有一个市市场分析析的合理理程度问问题。从图2-2我们可以以看出，，只有当当市场分分析的收收益超过过该分析析所花费费的成本本时，市市场分析析才是合合算的。。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图2-2市场分析析的成本本、效益益示意图图2．2房地产市市场分析析2．2．3房地产市市场分析析的内容容房地产市市场分析析的内容容主要是是市场调调查与市市场预测测。房地地产市场场调查与与预测包包括房地地产投资资环境的的调查与与预测、、房地产产市场状状况的调调查与预预测。1．房地产产投资环环境的调调查与预预测投资环境境是指拟拟投资的的地域（（国家、、地区、、城市或或街区））在一定定时期内内所具有有的能决决定和制制约项目目投资的的各种外外部境况况和条件件的总和和。2．2房地产市市场分析析对投资环环境的调调查和预预测，一一般是指指对下列列各环境境的调查查和预测测：1）政治环环境2）法律环环境3）经济环环境4）文化环环境5）自然环环境6）规划环环境7）基础设设施环境境2．2房地产市市场分析析2．房地产产市场状状况的调调查与预预测房地产市市场状况况的调查查与预测测应在房房地产投投资环境境调查与与预测的的基础上上进行。。如果一份份市场分分析报告告能说明明上述所所有的问问题当然然更好，，但实际际上，不不是每一一个项目目都必须须把所有有信息都都调查分分析得面面面俱到到——这既不太太可能，，有时也也没有必必要。2．2房地产市市场分析析3．房地产产项目在在不同阶阶段进行行市场分分析的要要点1）房地产产项目定定位阶段段该阶段的的市场调调查分析析除了进进行公开开在售项项目基本本数据的的调查、、市场供供求研究究之外，，还包括括项目的的细分市市场分析析、目标标市场状状况，消消费者活活动、购购买动机机、倾向向、决策策等心理理过程的的分析。。2．2房地产市市场分析析2）房地产产项目市市场推广广阶段该阶段的的市场调调查分析析除了进进行在售售项目基基本数据据的调查查、市场场供求研研究之外外，还包包括特定定项目的的销售状状况、价价格调查查、目标标消费者者的特征征研究，，以及用用科学方方法收集集消费者者购买以以及使用用产品的的事实、、意见、、动机等等有关资资料，并并予以分分析研究究。2．2房地产市市场分析析3）房地产产销售阶阶段该阶段的的市场调调查分析析主要包包括房地地产项目目广告策策略在目目标市场场中的反反应和收收效情况况，收集集并充分分研究所所收集到到的资料料，了解解公司营营销计划划的执行行情况、、市场上上其他在在售项目目的主要要营销手手段和销销售状况况、价格格走势等等；此外外还包括括消费者者购买商商品的动动机以及及使用商商品的事事实情况况调查分分析。2．2房地产市市场分析析4）房地产产三级市市场调查查分析具体内容容包括房房地产再再转让过过程中价价格调查查、成交交客户调调查和区区域调查查以及竞竞争状况况调查。。2．2房地产市市场分析析2．2．4房地产市市场分析析中的信信息类型型1．从投资资者的角角度看，，分为三三个类型型。1）是与宏宏观环境境相关的的信息，，如政治治法律环环境、经经济环境境。2）是与区区域环境境有关的的信息。。3）是与投投资项目目直接相相关的信信息。2．2房地产市市场分析析2．从市场场分析的的角度看看，市场场信息分分为四个个方面。。1）房地产产需求方方面的信信息。2）房地产产供给方方面的信信息。3）房地产产市场交交易方面面的信息息。4）其他信信息。2．3房地产市市场调查查的方法法与程序序2．3．1房地产市市场调查查的方法法房地产市市场调查查是以房房地产为为特定对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、、整理、、记录和和分析，，对房地地产市场场进行研研究和预预测，并并最终为为房地产产投资项项目提供供决策服服务的一一种活动动。房地产市市场调查查方法是是指市场场调查人人员在实实地调查查中收集集各种信信息资料料所采用用的具体体方法。。2．3房地产市市场调查查的方法法与程序序市场调查查的方法法主要包包括以下下几种：：1．普查法法2．抽样调调查法3．直接调调查法4．间接调调查法上述介绍绍的调查查方法，，具体到到房地产产项目的的不同阶阶段会有有很强的的选择性性。市场场调查通通过一定定的市场场调查程程序得以以实现。。2．3房地产市场场调查的方方法与程序序2．3．2房地产市场场调查的程程序1．提出问题题，确定调调查的目的的这一步要解解决的问题题是为什么么调查。只只有当需要要调查的问问题被仔细细、准确地地定义以后后，才能设设计研究计计划，获取取切乎实际际的信息。。一般来说，，确定调查查目的要有有一个过程程，不是一一时就能确确定下来的的，可以采采用探测性性调查、描描述性调查查、因果性性调查来确确定。2．3房地产市场场调查的方方法与程序序2．决定收集集资料的方方法资料分为第第一手资料料和第二手手资料。第一手资料料是专门为为要调查的的问题而特特地收集或或实验而得得的统计资资料；第二手资料料是指原始始资料经过过整理后所所形成的可可为他人利利用的资料料或其它项项目已经拥拥有的资料料。2．3房地产市场场调查的方方法与程序序3．设计调查查表设计调查表表的程序和和应注意的的问题如下下：1）决定调查查方式2）决定采用用哪一种类类型的问题题3）设计调查查表问题应应注意的事事项2．3房地产市场场调查的方方法与程序序4．选样5．数据处理理、分析与与解释6．提出调查查报告需要说明的的是，房地地产市场调调查是房地地产市场分分析的前期期工作，房房地产市场场分析是对对市场调查查信息再加加工的过程程。但有时时一些市场场调查做完完后，市场场分析也就就直接包括括在市场调调查的过程程中了。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2．4．1房地产市场场预测的种种类房地产市场场预测是指指运用科学学的方法和和手段，根根据房地产产市场调查查所提供的的信息资料料，对房地地产市场的的未来及其其变化趋势势进行测算算和判断，，以确定未未来一段时时期内房地地产市场的的走向、需需求量、供供给量以及及相应的租租金售价水水平。房地产市场场预测一般般分为定性性预测和定定量预测。。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法1．定性预测测定性预测是是指依靠人人们的经验验、专业知知识和分析析能力，参参照已有的的资料，通通过主观判判断，对事事物未来的的状态如总总体趋势、、发生或发发展的各种种可能性及及其后果等等做出分析析与判断。。其特点是，，主要靠经经验判断未未来，有时时也做一些些量化分析析作为判断断的辅助手手段。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2．定量预测测定量预测是是在了解历历史资料和和统计数据据的基础上上，运用数数学方法和和其他分析析技术，建建立可以表表现数量关关系的数量量模型，并并以此为基基础分析、、计算和确确定房地产产市场要素素在未来可可能的数量量。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2．4．2房地产市场场预测的方方法房地产市场场预测的具具体方法因因预测的对对象、内容容、期限不不同而有所所不同。通常采用的的方法有：：1．直观判断断法这是定性预预测方法的的统称。这这种方法适适用范围广广、成本低低、费时少少，但受预预测者的主主观因素影影响大，较较难提供以以准确数据据为依据的的预测值，，在数据资资料较少或或不准的情情况下，多多采用此法法。定性预预测方法主主要包括集集体判断法法、专家意意见法。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2．历史引伸伸法这是定量预预测方法的的统称。在在占有若干干统计资料料、预测对对象的未来来受突发性性因素影响响较小的情情况下，选选用适当的的数学模型型进行定量量预测，可可以得到比比较满意的的预测效果果。但是，，由于所选选择和建立立的数学模模型不可能能把所有因因素都考虑虑进去，因因此定量预预测的结果果出现误差差也在所难难免。此种种方法包括括简单平均均数法、移移动平均数数法、加权权移动平均均数法、趋趋势预测法法、指数平平滑法和季季节指数法法等。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法1）简单平均均数法简单平均数数法是用算算术平均值值作为新一一期的预测测值的方法法。其计算公式式如下：式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；

n：代表资料数；

xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2）移动平均均法移动平均法法是在简单单平均法的的基础上发发展起来的的，其做法法是把被平平均的项逐逐渐向后移移动加以平平均，每项项平均的总总项数不变变。这个平平均数就直直接作为下下期的预测测值。平均均时，可以以用简单的的算术平均均数，也可可以用加权权平均数。。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法简单移动平平均法的计计算公式为为：加权移动平平均法的计计算公式为为：从公式可见见，不论简简单式还是是加权式，，只能预测测下一期数数值。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法3）趋势预测测法这是历史引引伸法中最最适合于中中长期预测测的方法。。其基本原原理是：根根据过去各各期的实际际数据，分分析其发展展趋势，并并假定今后后按该趋势势继续发展展，从而测测定今后各各期的数据据。如果过过去各期数数据大体呈呈现等差级级数，则其其变化趋势势可用直线线方程来表表示；如果果过去各期期数据大体体呈现等比比级数，则则可用曲线线方程来表表示。在这里，我我们只介绍绍直线趋势势方程。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法求趋势直线线的方程式式是：式中：y：预测值；x：代表的年份份；a，b：待定系数运用最小二二乘法求得得如下方程程组：令，则上式可简化为：式中：yi：各年的实际际销售量；；xi：各年的代号号；n：已掌握数数据的年数数。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法值得注意的的是，每一一趋势直线线方程都必必须注明原原点的时间间和计量单单位，这一一点和后面面阐述的表表明现象变变量之间相相关关系的的回归方程程是有区别别的。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法4）指数平滑滑法指数平滑法法是在移动动平均法的的基础上发发展起来的的，指数平滑法法是利用预预测前一期期的实际值值和前一期期的指数平平滑预测值值进行加权权平均来取取得预测值值的方法。。它实际上是是一种特殊殊的加权移移动平均法法。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法其计算公式式为：本期预测值值=a×上期实际发发生值+（1-a）×上期预测值值式中：a为平滑系数数，且0≤≤1当a=1时，预测值值=上期实际发发生值当a=0时，预测值值=上期预测值值一般根据经经验估计，，当差异较较大时，a取0.7～0.8为宜；当差差异较小时时，a取0.2～0.3为宜。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法5）季节指数数法季节性预测测比较简单单的方法是是计算各个个季度的不不同销售指指数。季节节销售指数数可利用简简单平均法法算出。它它是根据历历史资料求求出每季度度平均数占占全期总平平均数的比比例，以表表明各季销销售水平比比全期总销销售水平高高低的程度度。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法其预测步骤骤为：第1步：求出历历年各季的的平均销售售量。第2步：求出各各季的季节节指数，即即当季的平平均数占全全年平均数数总和的百百分比。第3步：根据季季节指数和和已知某年年某季的实实际数预测测该年其它它各个季的的数据。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法3．因果预测测法因果预测法法是利用原原因和结果果之间存在在数学函数数式的内在在联系，建建立相应的的数学模型型来进行预预测。包括回归分分析法和相相关分析法法等。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法1）回归分析析法回归分析法法就是根据据“自变量量”来分析析“因变量量”的变化化方向和程程度。在采用回归归分析法进进行预测时时，预测对对象和影响响因素之间间一定要存存在因果关关系，且样样本数据量量足够；预预测对象和和影响因素素的样本数数据之间存存在某种统统计规律，，且能反映映未来发展展状态；样样本数据的的分布若存存在着线性性趋势，则则可采用线线性回归分分析法进行行预测。2．4房地产市场场预测的种种类与方法法其计算公式式如下：式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数其中：这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令2．4房地产市场场预测的种种类与方法法2）相关分析析法相关分析法法是分析市市场商品供供求变化诸诸因素中两两个相关变变量之间的的因果关系系。它主要要是在定性性分析的基基础上，找找出事物发发展的内在在联系，确确定自变量量与因变量量之间的函函数关系，，然后用回回归方程来来进行预测测。它与与一一元元线线性性回回归归法法不不同同的的地地方方是是，，此此处处因因变变量量的的变变动动不不一一定定决决定定于于某某个个主主要要自自变变量量，，也也可可以以是是其其他他相相关关因因素素。。2．4房地地产产市市场场预预测测的的种种类类与与方方法法其计计算算公公式式是是：：2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．5．1摘要要1．市市场场分分析析的的目目的的。。2．分分析析方方法法、、主主要要假假设设条条件件和和风风险险因因素素。。3．建建议议———做/放弃弃/推迟迟/改进进以以后后可可以以做做。。2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．5．2概述述1．国国家家或或整整体体社社会会经经济济状状况况和和主主要要的的增增长长领领域域（（确确认认有有吸吸引引力力的的物物业业投投资资类类型型———可选选择择的的投投资资方方向向，，分分析析当当前前所所处处的的经经济济周周期期或或房房地地产产周周期期中中的的位位置置））。。2．地地区区经经济济概概况况（（可可与与国国家家进进行行对对比比分分析析））。。2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲3．城城市市经经济济状状况况（（与与国国家家和和地地区区相相比比城城市市的的就就业业状状况况及及趋趋势势，，本本城城市市就就业业情情况况短短期期预预测测，，确确认认和和介介绍绍当当地地主主要要产产业业、、企企业业和和产产品品））。。4．市市场场环环境境与与场场地地分分析析（（市市场场区区域域的的划划分分、、土土地地面面积积、、土土地地利利用用情情况况、、场场地地描描述述，，场场地地周周围围交交通通环环境境及及可可及及性性分分析析，，场场地地周周围围土土地地利利用用情情况况和和竞竞争争情情况况））。。2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．5．3需求求分分析析1．预预计计的的总总需需求求（（详详细细分分析析项项目目所所在在市市场场区区域域内内就就业业、、人人口口、、家家庭庭规规模模与与结结构构、、家家庭庭收收入入等等，，以以预预测测拟拟开开发发房房地地产产类类型型的的市市场场需需求求））。。（1）就就业业分分析析；；（2）人人口口和和家家庭庭分分析析；；（3）收收入入分分析析。。2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告告大大纲纲2．吸吸纳纳率率分分析析（（就就每每一一个个相相关关的的细细分分市市场场进进行行需需求求预预测测，，以以估估计计市市场场吸吸纳纳的的价价格格和和数数量量））。。（1）市市场场吸吸纳纳和和空空置置的的现现状状与与趋趋势势；；（2）预预估估市市场场吸吸纳纳计计划划（（相相应应时时间间周周期期内内的的需需求求））。。2．5市场场分分析析应应用用举举例例———某房房地地产产市市场场分分析析报报告