房地产设计管理工作经验汇报（PPT）

设计管理工工作经验汇汇报CONCEPTDESIGN汇报提纲一、设计管理工工作的意义义二、工作实施的的关键方面面三、限额设计的的初步探索索四、管理中中部分经验验教训一、设计管理工工作的意义义当今房地产业的的竞争日益益加剧，产产品精益求求精，力求求完美提升升总体回报报。随着社社会总体生生活水平的的提高，成成熟房产公公司项目开开发开始着着眼于体现现生活的高质量、高高品味、高高效率。开发商只有有充分了解解拟开发项项目的规划划设计特点点，才能有有效地协调调设计师的的工作、调调动各方面面积极性，，进行高效管理，使开发项项目的成果果达到预期期的目的。。有效的成本本控制、精益求精的的产品设计计与创新已经成为提提升企业竞竞争的核心心工作。企企业的设计管理部部门从中承承担着主要要的职能。。规划设计管管理工作涉涉及的方面面和细节繁繁多，要求求综合考虑虑技术、经经济、管理理等各方面面因素。必必须具备优优秀的规划划设计、良良好的环境境景观、适适宜的技术术指标、功功能齐备合合理的平面面布局、优优良的材料料设备、富富有特色的的建筑外观观、精雕细细凿的建筑筑装修，以以及舒适详详和的文化化氛围等等等，重视追追求细节设设计，创新新理念。用地选选择择50%规划设设计计30%销售执执行行20%房地产产品品要素构成成设计管理的的宏观意识识规划设计成成果决定了了70%-85%的项目成本本，是决定定房地产项项目开发成成本的极其其重要因素素设计管理工工作应具有有全过程成成本控制的的意识设计管理工工作应具有有项目整体体目标的总总体意识设计管理工工作应具备备考虑营销销、施工、配套等开发发建设各环环节综合因因素的综合合意识1、全员成本本意识（1）部门间密密切协作（2）各专业工工程师尽职职尽责2、市场与客客户意识（1）加强对市市场的了解解，把握房房地地产市市场的发展展方向。（2）了解与分分析客户需需求，把握握产品发发展趋势。。3、对设计公公司的管理理与协调（1）做好设计计招标（2）做好合同同管理（3）实行中期期沟通、监监督（4）落实奖惩惩措施4、管理程序序与制度（1）完善甲方方设计标准准（2）坚持全程程优化设计计（3）专家会议议评审制度度（4）内部审核核制度化设计管理的的宏观意识识设计管理工工作的根本本目标：提升产品品品质缩短开发周周期降低开发成成本提高项目销销售收入减少项目资资金时间成成本（提高资金金周转率））提升企业品品牌和竞争争力设计管理工工作成果体体现高效的设计计管理工作作是导致高高效项目运运营的基础础。规划设计造造就产品的的品质、成本和品牌名牌产品造造就品牌企企业企业的竞争争实质上是是产品的竞竞争房地产开发发商规划设设计管理工工作的意义义-----------决定了项目目的品质、、成本和品品牌产品要素构构成设计管理宏宏观意识设计管理根根本目标设计管理成成果体现二、设计管理工工作实施的的关键方面面首先应树立立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工工作落实到到规划设计计各阶段工工作的重要环节中。设计管理实实施的关键键方面合理掌控设设计管理工工作的成本本、时间、、效率全员明确项项目总体目目标，做为为具体工作作纲领构建完善良良好的管理理团队建立并实施施全过程的的技术管理理制度及流流程构建完善良良好的管理理团队构筑完善的的规划设计计管理架构构建立科学有有效的管控控流程培养良好的的专业以及及综合素质质保证管理工工作的高效效准确合理的企业业营运机制制基于良好的的设计管理理团队，在明确的管管理目标指指导下运作作，最终又可以以最大程度度的达成项目的设计计工作目标标，乃至项目的的总目标。。掌控设计工工作成本管管理的首要要工作在于于明确成本本目标成本目标制制定的关键键环节在于于重视设计计预算的编编制项目定位设计方案工程成本总总目标法规、规范范、规费设计预算管管控表设计管理工工作合理掌控设设计管理工工作的成本本、时间、、效率设计管理工工作成本管管理设计费用时间成本人力成本规划、建筑筑、景观、、室内等设设计内容全全过程发生生的设计、、咨询、研研究、审图图、模型、、效果图等等费用的总总和由规划设计计工作占用用的开发关关键时间节节点耗用的的项目成本设计部门管管理人员的的人力资源源成本合理掌控设设计管理工工作的成本本、时间、、效率设计工作直直接成本应避免两种种现象：为节省成本本而压低设设计费为追求效果果设计费失失控设计费用本本身就是规规划设计成成本的直接接构成部分分；

合理理的设计费费取定是保保证质量与与进度的基基本条件之之一。合理的设计计费用有利利于设计单单位选择的的合理性；；合理的设计计费用有利利于设计单单位资源配配备的优先先性和设计计师积极性性的发挥；；直接对具体体设计人给给予的适当当费用，对对积极性的的发挥会有有更积极的的作用；设计阶段设设计费用应应基于“设设计成本预预算”文件件为依据而而确定的。。设计管理工工作成本管管理合理掌控设设计管理工工作的成本本、时间、、效率合理设计费费标准：根据具体的的项目性质质、设计要要求、选择择设计单位位的不同设设立设计费费支付标准准，如国内一线品品牌设计公公司--元/M2国内二线品品牌设计公公司--元/M2国外一线品品牌设计公公司--元/M2国外二线品品牌设计公公司--元/M2万科：北京、上海海、深圳：：55元/㎡广州公司：：50元/㎡其他地区公公司：45元/㎡

分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产产公司设计计费统计（（元/㎡）例项目立项主体结构开开工开盘销售入住论证阶段策划定位阶阶段设计阶段工程施工阶阶段竣工销售阶段入住阶段概念规划设设计管理设计方案设计管管理扩初设计管管理施工图设计计管理工程施工配合、销售配合及入住配合成本项目成本估估算成本测算及及目标成本本拆分预算、标底底、合同价价进度款、工工程变更、、招标采购购结算工程营销设计成本管管理与成本本部门的进进程关系多方案比较较概念念规规划划草草案案（设设计计成成本本预预算算管管控控表表））合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率成本本部部门门制制定定项项目目目目标标成成本本。。设计计管管理理控控制制目目标标成成本本偏偏差差率率。。目标标成成本本首首先先须须合合理理，，建建立立在在长长期期数数据据库库积积累累的的基基础础上上。。设计计阶阶段段成成本本管管理理控控制制方方式式结构构含含钢钢量量偏偏差差率率；；景观观造造价价偏偏差差率率；；示范范区区成成本本偏偏差差率率；；材料料设设备备选选用用偏偏差差率率；；设计计费费偏偏差差率率。。。。。。。。。合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率对设设计计人人员员而而言言是是本本质质性性任任务务。。应避避免免两两种种现现象象：：不计计成成本本地地追追求求设设计计效效果果成本本不不合合理理导导致致品品质质丧丧失失成本控制含钢钢量量等等土土建建造造价价景观观造造价价示范范区区造造价价设计计变变更更签签证证率率合理理的的设设计计费费材料料部部品品造造价价设计计阶阶段段成成本本管管理理控控制制方方式式合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率注重重制制定定合合理理的的设设计计各各阶阶段段工工作作周周期期，，影影响响到到设设计计质质量量以以及及项项目目成成本本。。论证证阶阶段段设计计管管理理阶阶段段75天概念念规规划划施工工图图拿地地节节点点策划划阶阶段段95天55天(多层层)70天(高层层)不做做限限定定概念念规规划划方方案案方案案设设计计扩初初设设计计实施施方方案案设计计周周期期225/240天概念念规规划划草草案案设计计周周期期环环节节管管理理合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率项目目周周期期统统计计表表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例管理理工工作作的的高高效效准准确确保保证证设计计管管理理工工作作的的准准确确性性对对项项目目的的质质量量以以及及工工程程成成本本有有着着直直接接的的影影响响设计计管管理理工工作作的的高高效效率率运运作作是是控控制制设设计计质质量量的的重重要要保保证证设计计管管理理效效率率指指标标控控制制人均均设设计计管管理理利利润润效效益益指指标标-----（元元/人））人均均设设计计管管理理面面积积指指标标-----（平平方方米米/人））合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率开发发规规模模加加大大，，并并不不意意味味着着人人数数势势必必呈呈同同比比例例的的增增加加，，而而是是应应该该通通过过架架构构的的优优化化和和资资源源整整合合，，提提高高人人均均生生产产效效率率，，保保证证设设计计部部门门高高效效率率运运作作。。人数效能多项目制下平衡点“人均均设设计计管管理理面面积积””指指标标管理理工工作作的的高高效效准准确确保保证证合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率人均均设设计计管管理理面面积积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数（建议议A为20％；；B为50%;C为30％））管理理工工作作的的高高效效准准确确保保证证合理理掌掌控控设设计计管管理理工工作作的的成成本本、、时时间间、、效效率率某房房产产集集团团公公司司07年人人均均设设计计管管理理面面积积一一览览深圳公司设计部规划面积之和30万㎡2.46万㎡/人方案面积之和48万㎡施工图面积之和48万㎡设计部人数18人北京公司设计部规划面积之和62万㎡1.69万㎡/人方案面积之和33.6万㎡施工图面积之和15.1万㎡设计部人数17人上海公司设计部规划面积之和63.84万㎡3.38万㎡/人方案面积之和39万㎡施工图面积之和39万㎡设计部人数13人例建立立并并实实施施全全过过程程的的技技术术管管理理制制度度及及流流程程工作作方方法法（（五五原原则则））：一严严谨谨二二协协调调三执执行行四四跟跟进进五五总总结结1、建建立立以以流流程程为为基基础础的的设设计计管管理理规规范范化化体体系系例1：设计计管管理理业业务务总总流流程程例2：项目目规规划划设设计计总总流流程程例3：设计计文文件件档档案案管管理理工工作作指指导导设计计概概算算是是从从最最基基本本的的单单位位工工程程概概算算编编制制开开始始逐逐级级汇汇总总而成成的的，，分分为为单单位位工工程程概概算算、、单单项项工工程程综综合合概概算算、、建建设设工程程总总概概算算三三级级。。总总概概算算从从项项目目立立项项开开始始到到项项目目竣竣工工交交付使使用用整整个个过过程程的的全全部部建建设设费费用用。。施工工图图预预算算是是设设计计阶阶段段最最后后的的一一道道把把关关口口，，其其编编制制深深度度细化到不仅是是工程量准确确、材料分析析正确，还要要在审核过程中由各个个相关单位、、部门进行综综合会审、优优选，反复调整后最终终定稿，其中中包括专业间间的融合度审审核、各个定价材料的的品牌及价格格、拟专业分分包项的预算算与审核等。为以后的的各个环节的的成本控制打打下基础。相对于一个十十万平方米左左右规模的住住宅项目而言言，合理的施工图预算算时间一般不不要少于两个个月的时间。。2、制定严格编编制、审核初初步设计概算算以及施工图图预算的流程程建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度当前设计单位位普遍存在着着设计不精、、深度不够的的情况。这是增加工程程造价的不确确定因素。由由于设计频繁繁变更，给工程造价控控制带来一定定的难度。必须依据开发发经验和投资资估算的要求求，有效地确确定设计限额（造价价、三材消耗耗指标等），，并建立奖惩惩考核激励机制。针对突破了造造价指标的专专业及具体部部分，须分析析原因，用设计修改的的办法加以解解决。克服只只顾画图、不不顾算帐的倾向，变变“画了算””为“算了画画”。并利用用同类建筑工工程的技术指标标进行科学分分析、比较，，优化设计，，控制工程造价。建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程加强出图前的的审核工作，，以求得提高高设计质量，，将工程变更的发生尽尽量控制在施施工之前。从从设计阶段所所设计的成果来看，设设计方案的不不足或缺陷加加以克服时，，所花费的代价最小，，可取得的效效果最好。在在施工图出图图前加强审核管理工作作，可最有效效的减少不必必要的成本浪浪费。建立审核程序序按阶段分专业业制定具体详尽的审核核要点编制审核意见见表明确审核责任任人限期审核建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度限额设计并不不是一味考虑虑节约投资，，也决不是简简单地将投资砍一刀，，而是包含了了尊重事实，，实事求是，，精心设计和保证设计计科学性的实实际内容。实行限额设计计-------按照批准的设设计任务书和和投资估算，，在保证功能要求的前提提下，控制初初步设计;-------按照批准的初初步设计总概概算，控制施施工图设计;-------各专业在保证证达到使用功功能的前提下下，按分配的投资额控制制设计，严格格控制设计中中不合理的设计变更，保保证工程竣工工结算不突破破总投资额。。-------投资分解和工工程量控制是是实行限额设设计的有效途径和主要方方法。3.实行限额设计计；建立完善善的图纸审核核管控制度建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程设计变更原因1.设计类：A.超成本目标B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现场条件2.现场施工类:A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求求3.营销类：A.客户需求B.竞争需求4.其它4.制定严格的设设计变更、修修改、签证管管理流程建立并实施全全过程的技术术管理制度及及流程设计变更签证证率由设计原因导导致的签证总总金额工程合同金额额对施工图阶段段设计成果质质量的控制---减少由图纸和和材料的失失误和不完善善而带来的额额外费用的发发生。设计变更签证证率控制很多项目由设设计失误所带带来设计变更更占总建造成成本的3-10％，其中重复性错错误占相当比比例。为降低设计变变更签证率，，建议采取的的策略如下：：1）建立施工图图阶段的长期期合作伙伙伴；2）给予合理的的设计周期；；3）甲方完善标标准化构造设设计；三、限额设计工作作的初步探索索限额设计的概概念：限额设计是将将上一设计阶阶段审定的投投资总指标和和工程总量指指标，预先合合理地分解到到本阶段各专专业设计、各各单位工程和和分部分项工工程，根据各各单位工程和和分部分项工工程的投资细细分指标，进进行限额设计计。限额设计的目目标管理:可行性研究阶阶段编制的投投资估算，经经批准是初步步设计的投资资最高限额；；初步设计阶阶段编制的设设计概算，经经批准是施工工图设计的投投资最高限额额；施工图设设计则按照概概算投资细分分指标进行限限额设计，形形成施工图预预算。估算、、概算、预算算等不同阶段段的投资指标标有前后制约约、相互补充充之作用。只只有防检与监监控、预先措措施与事后综综合平衡相结结合，才能不不会突破投资资目标值，这这就是限额设计的目目标管理。只要这个目目标管理到位位，限额设计计工作就会成成功，项目的的投资目标值值就能实现。。限额设计的流流程管理：投资分解和工程量控制是实行限额设设计的有效途途径和主要方方法。首先将上阶段设计审定的投投资额和工程程量分解到各个专业（（单位工程）），审核其合合理性；然后后再分解到各单位工程程及其分部工工程，审核其其合理性。通通过层层限额额，实现对投投资限额的控控制与管理。。限额设计的技技术关键是要要控制好设计计标准和规模模，确定好限限额指标。在在设计之前，，对限额进行行分解分析是是切不可缺少少的一步。限额设计的管管控体系：投资指标分解解和工程量细细分是限额设设计的主要方方式和关键工工作。为了保证限额额设计工作的的顺利进行并并取得成效，，应建立限额额设计的纵向和横向控制制体系。限额设计注意意点:1.为了体现限额额设计控制投投资的主动性性，在设计前前就要求合理理的分配各工工程项目、各各单位工程及及分布工程的的投资，以控控制设计。2.如果在设计完完成后发现概概预算超了再再进行设计变变更以满足限限额设计要求求，则会使投投资控制处于于被动地位，，也会降低设设计的合理性性。因此必须建立工程程投资的计算算机动态管理理系统。将工程进展、、投资情况输输入计算机，，掌握投资额额与目标值对对比情况，以以便采取相应应的措施，将将投资控制在在目标值以内内。3.限额设计工作作的实现需要要设计单位的的密切配合与与实施落实。。四、设计管理理过程中的部部分经验教训训规划设计工作作组织项目取得土地地项目设计启动动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛规划设计规划方案修建性详规配合配合设计计划管理是时时间成本的保保障1专家概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图流程优化可降降低时间成本本和因失误引引发的成本增增加初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计2能准确把握