房地产成本构成与管理(共22)

《房地产成本本构成与管管理》1一、房地产产开发成本本的构成目录二、成本管管理模式房地产开发发成本的构构成日本汽车成成本控制好好啊，所以以卖的比欧欧洲车便宜宜…----告诉我们：：对商家而而言，拥有有成本低的的产品，就就有利于用用较竞争对对手低的价价格获取市市场；某某大公司司为了削减减开支，裁裁员5%...----体现了：人人员开支，，是企业成成本的重要要部分；中国劳动力力便宜啊，，所以外国国人来中国国投资…----深刻含义是是：追求低低成本是市市场经济的的必然选择择；进口关税又又降了，买买原装进口口车便宜多多了…----说明：税金金同样构成成产品的成成本；大城市东西西贵啊，生生活成本太太高了…----反映出：不不仅是企业业，我们个个人也都在在比较选择择着生活的的成本“成本”对社会经济济的影响无无处不在，，是经济过过程中使用用频率最高高的词之一一。房地产开发发成本的构构成什么是成本本？用科学的语语言解释是是：成本是企业业在产品生生产经营过过程中，为取得收入入而发生的的需要补偿偿和可以控控制的各种种耗费的总总和。用我们的语语言解释是是：成本是“成成功之本””。房地产开发发成本的构构成房地产项目目成本组成成：九个大类土地获得价价款开发前期准准备费主体建筑工工程费主体安装工工程费社区管网工工程费园林环境工工程费配套设施费费开发间接费费期间费用开发成本完全成本房地产开发发成本的构构成房地产的成成本包括九九个大类：：第一部分土土地获得价价款：指为取得土土地开发使使用权而发发生的各项项费用。包括：政府地价及及市政配套套费：支付的土地出让金金、土地开发发费、向政政府部门交交纳的大市政配套套费、土地交易易环节交纳纳的契税、土地闲置置费、项目目竣工验收收前的土地地使用费、、耕地占用用税、土地地变更用途途和超面积积补交的地地价和相关关税费。红线外市政政设施费：红线外道路路、水、电电、气、通通讯、管线线铺设、高高压线埋地地、市政接接口等建设设费用或缴缴费。拆迁补偿费费：有关地上、、地下建筑筑物或附着着物的拆迁迁补偿净支支出，安置置及动迁支支出，农作作物补偿费费，危房补补偿费等。。房地产开发发成本的构构成第三部分主主体建筑筑工程费----指项目开发发过程中的的主体土建建费用，包包括：基础费用----建筑的地基基与基础费费用；结构与粗装装修费用----完成地面以以上的结构构与基本装装修的费用用；门窗工程费费用----室内外门与与窗的费用用；公共部位装装修费用----外立面、公公共部位的的装饰与装装修费用；；室内精装修修费用----对精装修交交付的房屋屋的装修费费用；第二部分开开发前期期准备费----指取得土地地开发使用用权后，在在项目开发发前期的水水文地质勘勘察、测绘绘、规划、、设计、设设计可行性性研究、筹筹建、“三三通一平””等前期费费用。一般般包括：勘察设计费费----勘察丈量费费、规划设设计费、建建筑研究用用房；报批报建费费用----向政府缴纳纳的规定费费用；三通一平费费用----通水、通电电、通路和和场地平整整产生的费费用；临时设施费费用----项目部办公公室、项目目临时围板板围墙、临临时水电费费用；房地产开发发成本的构构成第四部分主主体安装装工程费----指项目开发发过程中的的室内安装装费用，包包括：室内水电安安装费用----室内各类水水电相关工工程费用；；室内设备及及安装费用用----空调、电梯梯、消防系系统的设备备及安装费费用；弱电系统费费用----居家防盗系系统、宽带带网络、有有线电视、、三表远传传系统、对对讲系统、、电话系统统等费用；；第五部分社社区管网网费----指项目管网网配套费用用，包括：：室外给排水水费用----小区接入市市政自来水水、排水至至城市排水水系统费用用；室外采暖费费用----小区接入市市政采暖或或自行建设设采暖设施施费用；室外燃气费费用----小区接入市市政燃气的的费用；室外电气与与高低压费费用----小区从市政政供电网络络引入电至至各家各户户的费用；；室外智能化化系统费用用----小区停车管管理、周界界防越、闭闭路监控、、门禁、电电子巡更、、电子公告告屏、室外外背景音乐乐等智能化化系统费用用房地产开发发成本的构构成第六部分园园林环境境费----指项目内的的景观费用用，包括：：道路广场费费用----小区建设道道路、广场场的费用；；绿化建设费费用----小区内用于于绿化工程程的费用；；建筑小品费费用----小区内雕塑塑、水景、、环廊、假假山等费用用；小区围墙费费用----小区围墙、、组团围墙墙的费用总总和；室外景观照照明费用----各种照明所所花费的费费用零星设施费费用----各类未细述述的设施费费用总和，，如儿童游游乐设施、、指示牌、、垃圾桶、、座椅、洋洋伞等第七部分配配套设施施费----通常情况指指房屋开发发过程中，，根据有关关法规，产权及收益益权不属于于开发商，开发商不不能有偿转转让也不能能转作自留留固定资产产的公共配配套设施及及其它应归归为公共配配套的支出出。包括：：会所费用学学校及幼儿儿园费用物物业用房人人防地下室室垃垃圾转运运站市市政设施施公共用房房房地产开发发成本的构构成第八部分开开发间接接费----指项目开发发直接相关关，但不能能明确属于于特定开发发环节的费费用支出以以及项目营营销设施建建造费等费费用，包括括：工程管理费费----项目发生的的行政、监监理、造价价咨询等费费用资本化利息息----项目使用资资金的利息息营销设施建建造费----销售大厅、、样板房等等建造费用用物业完善费费----物业维修基基金与请物物业公司配配合项目的的支出等第九部分期期间费用用公司管理费费----公司发生的的但无法明明确到项目目上管理费费用营销费用----营销部门行行政费用、、广告、销销售代理等等营销费用用房地产开发发成本的构构成房地产开发发成本的构构成先看这句话话：利润是企业业存在的意意义。再看这个公公式：利润=收入-成本；收入不变，，若成本增增加，则利利润降低；；收入不变，，若成本降降低，则利利润增加；；毫无疑问，，成本是企企业实现利利润的最关关键要素之之一。成本不是重重要，而是是“相当””重要！房地产开发发成本的构构成综述：环看现今全全球所有““基业长青青”的企业业，优秀的的成本管理理甚至是成成本竞争优优势无一不不是其特质质。万科意意欲成为百百年老店，，成本管理理的重要性性不言而喻喻。成本重要吗吗？那是相相当重要啊啊！成本管理体体系成本管理模模式可研成本目标成本责任成本动态成本结算成本成本管理体体系成本管理体体系1、目标成本本管理基本概念：目标成本：：目标成本是是企业预先先确定的、、在一定时时期内和经经过努力所所要实现的的成本目标标；是项目目成本的控控制线。动态成本：：是项目实施施过程中各各个时期体体现的预期期成本结果果。管理原则：体现目标成成本的先进进性目标成本的的严肃性管理工具：万科成本管管理软件成本数据库库成本管理体体系2、责任成本本管理责任成本体体系通过确定责责任主体和和评价部门门，通过技术经经济指标的的目标设定定、执行和和考核，来来保证整体成本本的合理性性和先进性性。成本管理体体系主要内容（（1）——要素概括成本管理体体系主要内容（（2）——反馈指标总结成本是公司司管理结果果的反映：：成本是公司司内部、外外部管理的的最终结果果，无论优优势与劣势势均体现在在最终的成成本数据上----公司内部效效率高、流流程顺畅反反馈的结果果就是内部部沟通成本本低、内耗耗少；公司人员素素质低、责责任心差、、能力不足足反馈的结结果就是执执行成本高高、错误多多；公司决策错错误反馈的的