房地产行业相关合同操作实务（共54）

合同法培训训——房地产行业业相关合同同操作实务务目录合同履行注注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的的流程签订合同的的意义合同的原理公司关于合合同管理的的相关规定定合同的含义 也称为契约，我国合同法对其的定义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。特征1、平等主体之间的民事法律关系；2、当事人意思表示一致即合意的结果；3、目的是为了设立、变更或终止民事权利义务关系。其他备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。一、合同的的原理目录合同履行注注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的的流程签订合同的的意义合同的原理公司关于合合同管理的的相关规定定二、签订合合同的意义义DCBA约束合同当当事人，保保障交易的的顺利进行行；合同当事人人都能获得得合同预期期利益；划清合同当当事人各自自的权利、、义务，减减少纷争；；为守法、诚诚信者寻求求法律救济济提供依据据。官司打得好好，不如合同签签得好。目录合同履行注注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的的流程签订合同的的意义合同的原理公司关于合合同管理的的相关规定定赖祖亮@小木虫赖祖亮@小木虫三、合同签签订的流程程交易磋商Step1Step2起

草合同Step3合同条款磋商Step4签字盖章格式合同与与非格式合合同？格式合同四四个特征：：合同条款具有预先确定性；1合同条款与形式的标准化；2合同他方当事人的不确定性；3合同双方当事人地位事实上的不平等。4格式合同与与非格式合合同区分标准：：以合同条条款是否由由当事人共共同协商确确定为标准准。对格式合同同提供方的的限制为保护相对对人的利益益，合同法法对格式合合同中预先先拟定合同同条款一方方的权利作作了较大的的限制。《合同法》第40条提供格式条条款一方免免除其责任任、加重对对方方责任、排排除对方主主要权利的的，该条款款无效。《合同法》第41条对格式条款款有两种以以上解释的的，应当作作出不利于于提供格式式条款一方方的解释。。格式条款款和非格式式条款不一一致的，应应当采用非非格式条款款《合同法》第39条应当遵循公公平原则，，采取合理理的方式提提请对方注注意免除或或者限制其其责任的条条款，对该该条款予以以说明。公司常见合同BECDA工程类合同同广告类合同同买卖合同租赁合同承揽类合同同目录合同履行注注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的的流程签订合同的的意义合同的原理公司关于合合同管理的的相关规定定四、合同的的形式、内内容我国《合同法》第12条的规定，合合同的内容容一般包括括以下条款款：当事人的名名称或者姓姓名和住所所；标的；数量；质量；价款或者报报酬；履行期限、、地点和方方式；违约责任；；解决争议的的方法。合同的内容容目录合同履行注注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的的流程签订合同的的意义合同的原理公司关于合合同管理的的相关规定定五、如何签签订合同合同格式：：合同首部前言(背景情况））合同项目期限价款或报酬酬质量权利义务违约责任解决争议的的方法签字盖章页页及附件（一）合同同首部签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方3联系电话是否能联系到合同相对方42、当事人名名称、住所所、联系方方式1、合同名称称：简明扼扼要、反映映合同主题题消防无资质质或资质等等级不够常用网站：：深圳市市场场监督管理理局/深圳市信用用网：/身份证查询询网：/idsearch/（二）前言言（背景情情况）前言（背景景情况）签订补充协议、、变更协议议必须有前言言部分对主合同签签订的时间间、主要内内容、履行行情况进行行简要描述述，切忌冗冗长。合同无相关关签订背景景的，可以以省略前言言部分描述合同交交易的背景景情况：如建设工程合合同：建设工程程用地的相相关情况、、项目名称称、规模等等含义：即合合同的标的的，指合同同要交易的的对象，例例如承包的的工程范围围、要购买买什么货物物、租赁什什么房产、、设计什么么东西、定定作什么货货物等是否与合同同的名称一一致、相符符确定合同项项目是否合合法（违法建筑筑不得使用用、特种物物品不得交交易）ABC（三）合同同项目比如：以违违法建筑物物为标的物物订立的房房屋租赁合合同无效---建设工程规规划许可证证（四）合同同期限1什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等赖祖亮@小木虫2期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式赖祖亮@小木虫3约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的质量合同项目成成果的合格格标准质量标准的的种类采用何种标标准质量标准的的最终目标标建设工程竣竣工验收标标准设计成果的的验收标准准电器设备是是否具有质质量安全检检验合格证证书房地产是否否符合使用用条件货物是否和和样品一致致符合合同目目标、能实现、满满足同目的国家标准地方标准行业标准市场标准企业自身标标准有明确的国国家、地方方标准的，，应采用国国家、地方方标准；企企业标准高高国家、地地方标准的的，应同时时采用企业业标准没有明确的的标准可以以采用的，，应约定确确定质量标标准的方法法，例如指指定第三方方检测、鉴鉴定，或试试用一段时时间无故障障等（五）质量量赖祖亮@小木虫赖祖亮@小木虫（六）价款款或报酬合同对价既可以约定定一次性支支付，也可可以约定分分期支付。。政府指导价价、市场价价注意：约定定支付的成成就条件，，尽量有利利于我方。。（约定定金金的，不得得超过合同同总价款的的20%）支付方式：：现金、支支票、转账账收款收据、、发票应与与付款数额额一致赖祖亮@小木虫（七）权利利义务合同当事人人在合同关关系中各自自应承担的的责任和享有的的权利，包包括解除、、终止合同同。不能违反法法律法规的的禁止性规规定，尽量体现公公平、公正。1、有，不要过多地重复阐述；若要重点强调的，尽量简要；2、无，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。法律有无规规定（八）违约约责任构架违约责任违约行为违约责任体系违约责任的救济方式“三金”的适用违约与侵权违约行为预期违约明示违约默认违约实际违约不履行延迟履行不完全履行行延迟给付延迟受领瑕疵履行部分履行救济方式违约责任救济方式继续履行采取补救措施违约金损害赔偿金定金罚则要求继续履履行、采取取补救措施施并承担一一定数额的的违约金应当约定解解除合同并并要求对方方承担一定定数额的违违约金例如：1）针对具体的的违约行为为约定不同同的违约责责任；2）违约金的的数额应当当具体明确。。实践：可操操作性根本违约（重大违约约）一般违约违约金、定定金、损害害赔偿金的的适用定金与违约约金不能并用，，守约方选选择对自身身有利的方方式（例外）定金与损害害赔偿金可以并用，，相互补充充，但两者者并用的结结果不得超过合合同金额总总额（不能能获得额外外利益）1）主张违约约金，放弃弃定金罚则则；2）主张定金金，放弃违违约金，然后主张损损失赔偿，，两者并用用；3）比较两种种方案金额额的大小，，选择适用用有利方案案。定金与违约约金、定金金与损害赔赔偿金有违约金条条款的，优优先适用违违约金条款款：A、违约金<损失，可可要求增加加；B、违约金>损失（过过分高于损损失），可可要求予以以适当减少少；C、违约金>损失（不不过分高于于损失），适用违约约金违约金与损害赔偿金金三者并存时时案例甲乙订立苹苹果购销合合同，约定定：甲向乙乙交付20万公斤苹果果，货款40万，乙支付定金4万，如任何一一方违约，，须支付违约金金6万，现甲无法法交货。乙选择何种种方式对其其有利？提示：合同法规定定：收受定定金的一方方不履行约约定的债务务的，应当当双倍返还还定金。甲：收受定定金方，违违约，双倍倍返还定金金，也即返返还8万，乙方实实际得到4万；案例甲乙公司依依法订立一一份总货款款为20万的购销合合同。合同同约定违约约金为货款款总价的5%。同时，甲甲向乙支付付定金5000元，后乙违违约，给甲甲造成损失失2万元。违约金为20万×5%=1万元，损失失为2万元，定金金为5000元。这三笔笔钱该如何何向乙公司司进行主张张更为有利利？方案一：主主张违约金金，放弃定定金罚则。。甲公司可可主张2万元违约金金，并要乙乙公司返还还5000元定金。综综上，共可可主张乙公公司赔付2.5万元（实际赔付付2万元）；注意，此处处只要求将将5000元定金返还还，并没有有适用“定定金双倍返返还”的规规定，与之之前分析并并不矛盾。。方案二：主主张定金责责任，放弃弃违约金。。甲公司要要求乙公司司承担定金金责任，双双倍返还定定金，即5000元×2=1万元，另外外可再主张张损失赔偿偿2万元，共计计3万元（实际赔付付2.5万元），未超过合同同总金额20万元。比较两种方方案，在金金钱赔付方方面，方案案二优于方方案一，甲甲公司最多多可以向乙乙公司主张张3万元的赔偿偿。（九）解决决争议的方方法仲裁协商/调解诉讼应选择对我我司有利的的法院管辖辖，以公司办公公所在地法法院为首选选一裁终局仲裁费用远远高于诉讼讼费用慎重选择：合同同签订地、、合同履行地、、当事人住住所地的法院管管辖（十）签字字盖章页及及附件签字盖章生效时间：：合同自签签订之日起起生效。若若对合同项项目有特殊要求，，当事人也也可以约定定附条件或附期限生效。签字盖章：：公司应加加盖公章或或合同专用用章（有备备案），个人应当是是其本人签签名。合同的效力成立与生效成立与生效关系生效时间合同的效力状态有效合同无效合同可变更、可撤销合同效力待定合同（十）签字字盖章页及及附件签字盖章生效时间：：合同自签签订之日起起生效。若若对合同项项目有特殊要求，，当事人也也可以约定定附条件或附期限生效。签字盖章：：公司应加加盖公章或或合同专用用章（有备备案），个人应当是是其本人签签名。A、合同当事事人必须具具有相应的的民事行为为能力；B、意思表示示真实；C、不违反法法律和社会会公共利益益；D、合同标的的确定。有效合同（十）签字字盖章页及及附件签字盖章附件生效时间：：合同自签签订之日起起生效。若若对合同项项目有特殊要求，，当事人也也可以约定定附条件或附期限生效。签字盖章：：公司应加加盖公章或或合同专用用章（有备备案），个人应当是是其本人签签名。无法在合同同中描述的的或不适合合在合同中中描述的，，应当作为为合同附件。。附件与合同同具有同等等法律效力力，应重视视。附件的名名称与数数量应在在合同中中列明。。举例：电梯维保保合同目录合同履行行注意事事项如何签订合同同合同的形式、内容签订合同同的流程程签订合同同的意义合同的原理公司关于于合同管管理的相相关规定定六、合同同履行注注意事项项架构合同的履行原则适当履行诚信履行抗辩权同时履行先履行不安履行合同的保全代位权撤销权抗辩权合同法66条：没有有先后履履行顺序序的，应应当同时时履行。。一方在在对方履履行之前前或者对对方履行行债务不不符合约约定时，，有权拒拒绝其相相应的履履行要求求。案例同时履行行抗辩权权同时履行行抗辩权权案例房屋买卖合同甲交付房屋，并办理登记手续，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交钥匙，但未办登记手续乙表示：剩余款项在登记手续办理完毕后再付，未按期支付第三期甲以乙违约为由起诉，请求乙承担违约责任，乙如何抗辩/维权?结论：乙乙有权以以甲未按按期办理理房产所所有权移移转登记记手续为为由行使使同时履行行抗辩权权进行抗抗辩。抗辩权合同法66条：没有有先后履履行顺序序的，应应当同时时履行。。一方在在对方履履行之前前或者对对方履行行债务不不符合约约定时，，有权拒拒绝其相相应的履履行要求求。案例B合同法67条：有先先后履行行顺序，，先履行行一方未未履行或或其履行行债务不不符合约约定，后后履行一一方有权权拒绝其其履行要要求。案例同时履行行抗辩权权先履行抗辩权先履行抗抗辩权案案例供货合同甲交付设备，乙分三期付款，余款年底付清按照合同约定，乙按期支付了一、二期款，甲交付了设备乙在使用过程中发现设备质量问题，运回甲方处进行维修年底设备维修完毕，甲以乙未支付余款为由拒不返还设备乙起诉，，要求甲甲返还设设备，站站得住脚脚吗？甲所交付付的设备备存在质质量缺陷陷，使乙乙的合同同目的不不能实现现，乙以以甲所交交付的设备备有质量量缺陷，，债务履履行不适适当，而而未支付付到期款款15万元，其其行为符合先履履行抗辩辩权的行行使条件件，行为为是正当当的。抗辩权合同法66条：没有有先后履履行顺序序的，应应当同时时履行。。一方在在对方履履行之前前或者对对方履行行债务不不符合约约定时，，有权拒拒绝其相相应的履履行要求求。案例B合同法67条：有先先后履行行顺序，，先履行行一方未未履行或或其履行行债务不不符合约约定，后后履行一一方有权权拒绝其其履行要要求。案例C合同法68条：只有有负担先先履行义义务的一一方当事事人有证证据表明明后履行行义务一一方有难难为给付付之风险险。同时履行行抗辩权权先履行抗辩权不安履行行抗辩权权《合同法》第68条规定：：应当先履履行债务务的当事事人，有有确切证证据证明明对方有有下列情情形之一一的，可可以中止止履行：：（一）经经营状况况严重恶恶化；（二）转转移财产产、抽逃逃资金，，以逃避避债务；；（三）丧丧失商业业信誉；；（四）有有丧失或或者可能能丧失履履行债务务能力的的其他情情形。当事人没没有确切切证据中中止履行行的，应应当承担担违约责责任。赖祖亮@小木虫对方未按按合同约约定履行行的Q1我方接受的，应如何处理？Q2我方不接受的，应如何处理？赖祖亮@小木虫保留对方违约证据，不放弃追究其违约责任的权利（签订补充协议，确认对方的违约行为）

保留对方违约证据，停止履行我方的义务；书面通知对方，告知其已违约，要求其承担违约责任；若对方构成根本违约，书面通知对方，解除合同。所有通知需由对方签收，若不当面签收，采用EMS邮寄送达。知会法律律部，并并上报赖祖亮@小木虫赖祖亮@小木虫我方未按按合同约约定履行行，应当当如何处处理？采取补救救措施，，积极和和对方协协商，请求对方方豁免我我方的违违约责任任。不要让对对方掌握握我方违违约的证证据，及时解决决违约问问题。（签订补补充协议议，变更更合同，，消除违违约责任任）若对方不不接受我我方的违违约行为为，要求求解除合合同，我方应和和对方签签订解除除合同协协议，和平解决决纠纷，，避免进进入诉讼讼程序。。知会法律律部，并并上报合同履行行过程中中，我方方和对方方的往来来函件应应注意哪哪些事项项？对方发给给我方的的函件须须是原件件；发给对方方的函件件须由对对方签收收（有权权签收））；若是传真真件，应应同时保保留发送送成功回回执单；；函件内容容应先总总结合同同的履行行情况，，明确发发函目的的；若我方存存在违约约行为，，在往来来函件中中不能轻轻易承认认，避免免给对方方抓住把把柄。合同承办办部门在在合同履履行过程程中，涉涉及到违违约、合合同内容容变更、、解除、、终止等等事项的的往来函函件，必必须经过过法律部部审查后后才能发发给对方方，且此此类函件件必须采采用EMS邮寄送达达或专人人递送由由对方签签收送达达，不能能采用传传真、电电子邮件件等形式式送达。。赖祖亮@小木虫公司常出出现的合合同纠纷纷及其处处理程序序Q1租赁合同欠缴租金：催缴通知→解除合同通知→切断水电供给下落不明明：解除合同同通知→→限期搬搬离通知知→邀请租赁赁管理所所、社区区民