房地产区域开发顾问流程（共54）

世联联—区域域发发展展顾顾问问区域域开开发发项项目目必必须须关关注注的的问问题题Issue>区域域发发展展项项目目并并非非单单一一以以规规模模来来界界定定，，它它通通常常是是指指城城市市或或某某一一特特定定片片区区的的区区域域发发展展研研究究与与土土地地运运营营。。世联联认认为为成成功功的的区区域域开开发发必必须须关关注注六六大大关关键键问问题题2.基于于竞竞争争的的区区域域规规划划1.资源源盘盘点点与与资资源源整整合合核心心要要点点2.1区域域在在城城市市中中的的占占位位2.2区域域间间竞竞争争格格局局2.3核心心区区问问题题（（位位置置/规模模/开发发策策略略等等））2.4考虑虑规规划划的的弹弹性性和和动动态态调调整整1.1土地地分分级级与与功功能能指指标标的的分分配配1.2企业业资资源源的的挖挖掘掘与与整整合合1.3项目目资资金金投投入入计计划划3.盈利利模模式式3.1房地地产产项项目目开开发发与与土土地地运运营营的的关关系系导导向向3.2短期期现现金金流流与与长长期期收收益益关关系系导导向向3.3跨越越式式发发展展与与均均衡衡式式发发展展关关系系导导向向3.4不同同盈盈利利模模式式与与博博弈弈方方的的不不同同合合作作方方式式世联联认认为为成成功功的的区区域域开开发发必必须须关关注注六六大大关关键键问问题题5.区域域配配套套的的开开发发策策略略4.启动动策策略略核心心要要点点5.1配套套分分级级5.2配套套开开发发次次序序5.3配套套与与区区域域整整体体价价值值及及不不同同物物业业类类型型的的关关联联4.1启动动区区如如何何体体现现区区域域核核心心竞竞争争力力4.2启动动区区如如何何带带动动区区域域土土地地增增值值4.3启动动区区如如何何建建立立区区域域形形象象和和带带动动效效应应6.区域域营营销销6.1区域域形形象象主主题题的的确确立立6.2区域价值的整整合与展示6.3关键事件及设设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销销世联区域发展展模块顾服务务的业务主线线及其核心研研究内容土地价值的评评估与地块划划分取地范围与取取地策略研究究区域整体功能能定位研究（（规划市场评评价）区域产业发展展研究开发模式与盈盈利模式研究究启动区选择及及开发策略研研究协助与政府签签订相关协议议执行服务区域发展土地运营土地出让的市市场成熟度研研判区域营销推广广土地出让/转让营销推广广执行计划区域发展业务务研究内容世联对区域开开发项目的理理解及观点Opinion>从区域开发价价值链的角度度分析，政府府/开发商参与区区域发展项目目各自承担着着不同的角色色商业角色政府/土地运营商房地产开发商商房地产代理商商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土土地一级开发发和运营在所购土地上上规划并建造造房地产项目目，租售给驻驻商宣传、营销吸吸引投资商宣传、营销，，吸引驻商和和消费者日常运营、维维修和其他管管理政府与土地运运营商在整个个区域开发价价值链中有着着不同的权责责和利益点权责利益区域规划土地一级开发发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回回报政府运营商土地开发项项目开发经经营营管理参与区域规划划土地一级开发发土地开发经营营权土地出让金（（利益实现））政府运营商低成本获取土土地与政府分享土土地增值收益益一级开发的合合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发发(自营、合资、、股权转让等等)土地开发规划划实现土地开发进程程实现通过土地/项目股权转让让获得土地增增值收益二级开发利润润回报招商佣金或土土地租金持续经营物业管理持续税收回报报创造就业机会会政府与土地运运营商在区域域开发项目过过程中各阶段段的工作重点点及世联能够够提供的顾问问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审审批阶段区域开发土地地价值发展进进程及现金流流量变迁规律律图税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁迁规律投入基础设施建设设地区形象建设设区域规划区域运作费用用基础设施建设设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资基建投入与地地价增长的关关系曲线地价增长符合合边际递减规规律基建投入增长长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发展项目目遵循着共通通的开发步骤骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区域开发发顾问项目成成功案例简介介Case>世联成功案例例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区区规划市场研研究项目规模：占地12平方公里项目类型：政务新区区开发客户目的：土地的成功出出让为区域做控制制性规划提供供市场依据区域开发的运运作模式我们解决的问问题：城市经济环境境分析与资源源评估新区选址诊断断报告合肥新区规划划及功能分区区研究新区开发与运运作报告案例实务研究究报告新中心区意向向规划方案取得的成效：：土地增值成为开发热点点招商局漳州项项目发展战略略及定位研究究项目名称：漳州港口物物业研究项目规模：1平方公里项目类型：大规模主主题地产开发发我们解决的问问题：实现区域增增值确定开发方方案典型案例分析析开发模式深圳宝安尖岗岗新区发展研研究规模：2.3平方公里客户目的：区域发展定位位区域功能分区区取得的成效：：区域规划已经经完成土地增值土地高价出让让西安经济技术术开发区发展展研究项目规模：4平方公里项目类型：开发区发发展战略世联介入阶段段：世联介入时处处于区域开发发前期的功能能定位与规划划研究阶段工作成果：区域定位与区区域增值的关关系区域的整体定定位区域发展战略略区域整体功能能分区及经济济指标确定区域开发模式式的建议与土土地出让策略略的制定顾问效果基于世联提出出的整体功能能定位和规划划指标建议，，完成区域总总体规划；吸引了包括上上海绿地集团团、香港和黄黄机构等品牌牌开发商进驻驻；区域地价由60万/亩快速飞涨到到130/亩；区域逐渐成为为开发热点北京温榆河绿绿色生态走廊廊项目项目规模：7平方公里项目类型：大规模新区区开发工作成果：区域土地价值值评估与地块块划分；区域的整体定定位与功能分分区（包括核核心区定位））；建立区域成功功的土地市场场运作模式和和商业化的开开发模式区域的营销策策略与形象建建立核心区土地二二级开发别墅墅项目的市场场定位顾问效果基于世联提出出的整体功能能定位和规划划指标建议所所做的区域总总体规划获得得首规委认可可基于世联提出出的“公私合合作”的土地地运作开发模模式，开发商商与政府正在在协商积极推推进，区域开开发已获得立立项批准；推进开发商获获得政府批准准成为一级土土地运营商土地地价升值值达到150万亩别墅项目现已已进入实质性性启动阶段。。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊开发区项项目规划发展展研究项目规模：30平方公里项目类型：开发区发发展战略我们解决的问问题：拿地策略区域整体定位位与发展战略略区域开发模式式土地价值评估估与地块划分分启动区范围确确定、启动区区定位与功能能布局、启动动区发展战略略土地出让计划划开发模式佛山南海科技技工业园项目目房地产与土土地功能定位位研究项目名称：佛山南海科科技工业园项项目房地产与与土地功能定定位研究项目规模：256平方公里项目类型：工业园开发发我们解决的问问题：资源盘点价值评估土地划分土地价值的动动态分析成功区域开发发案例借鉴区域竞争分析析与发展定位位经济测算区域总体规划划建议北京顺义新城城项目规模：108平方公里委托客户：首都规划划委员会项目类型：大型区域域研究客户目的：北京房地产产市场整体研研究产业研究区域价值定位位新城开发策策略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典案例：北北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究顺义新城结构构：三三组团108平方公里、规规划人口90万①天竺竺空空港港区区：组成成：：包包括括空空港港工工业业区区、、北北京京天天竺竺空空港港出出口口加加工工区区和和后后沙沙峪峪地地区区规规模模：：34平方方公公里里（（28万人人））②中心心片片区区：组成成：：区区中中心心组组团团、、马马坡坡组组团团、、牛牛栏栏山山组组团团规模模：：62平方方公公里里（（52万人人）③河东东新新区区：组成成：：包包括括北北小小营营镇镇和和南南彩彩镇镇规模模：：12平方方公公里里（（10万人人）资料料来来源源：：《北京京城城市市总总体体规规划划2004-2020》》123对区区域域的的研研究究世世联联界界定定为为““人人在在一一定定的的空空间间内内进进行行生生产产和和消消费费这这样样一一个个基基本本的的价价值值模模型型””，，并并从从这这四四个个方方面面对对现现状状进进行行研研究究，，寻寻找找现现实实与与理理想想之之间间的的差差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业业：：产业业结结构构产业业链链产业业区区域域比比较较优优势势产业业就就业业土地地：：土地地利利用用性性质质土地地利利用用强强度度地价价峰峰值值可利利用用土土地地量量人口口：：人口口总总量量人口口就就业业结结构构人口口素素质质消费费：：消费费力力消费费结结构构消费费地地点点资料料来来源源：：区区域域发发展展价价值值模模型型制造造业业是是顺顺义义区区经经济济增增长长的的主主要要来来源源，，而而汽汽车车制制造造业业和和电电子子信信息息制制造造业业又又是是绝绝对对的的支支柱柱产产业业2004年顺顺义义第第二二产产业业与与第第三三产产业业之之比比为为1：0.57。第第二二产产业业中中工工业业拉拉动动GDP增长长11.3个百百分分点点，，第第三三产产业业拉拉动动GDP增长长7.8个百百分分点点。。资料料来来源源：：顺顺义义统统计计信信息息网网、、世世联联计计算算2004年汽汽车车制制造造业业、、电电子子信信息息设设备备制制造造业业的的产产值值占占到到顺顺义义工工业业总总产产值值的的70%以上上，，是是顺顺义义工工业业的的支支柱柱产产业业然而而,现状状的的电电子子信信息息和和汽汽车车制制造造基基本本为为组组装装加加工工，，处处于于产产业业链链的的最最低低端端,产品品附附加加值值低低产业业链链利润润90年代代之之前前90年代代之之后后汽车车工工业业产产业业链链电子子信信息息产产业业链链工艺艺研研发发芯片片设设计计零部部件件制制造造电子子通通讯讯设设备备制制造造整机机制制造造信息息传传输输服服务务计算算机机服服务务业业科技技交交流流推推广广软件件业业2004年顺顺义义电电子子信信息息产产业业、、汽汽车车制制造造业业的的工工业业增增加加值值率率都都低低于于全全国国平平均均水水平平，，说说明明这这两两个个产产业业的的大大多多数数企企业业都都从从事事低低附附加加值值的的工工作作，，产产业业链链条条比比较较短短。。2002年全全球球汽汽车车零零部部件件销销售售行行业业、、汽汽车车整整车车销销售售行行业业的的投投资资现现金金回回报报率率别别为为13%和10%，远远高高于于汽汽车车制制造造业业的的5%，说说明明制制造造行行业业的的利利润润已已经经很很低低，，下下游游产产业业成成为为了了新新的的利利润润增增长长点点。。营销销服务务金融融整车车组组装装制制造造研发发零部部件件资料料来来源源：：顺顺义义统统计计信信息息网网、、中中国国统统计计局局网网站站、、新新财财富富网网站站以加加工工制制造造为为主主的的产产业业结结构构决决定定了了顺顺义义的的产产业业发发展展现现状状具具有有劳劳动动力力素素质质低低、、土土地地附附加加值值低低的的特特点点低附附加加值值加加工工制制造造业业占占主主导导吸纳纳就就业业人人口口数数量量不不足足劳动动力力素素质质低低土地地附附加加值值低低顺义义区区目目前前制制造造业业从从业业人人口口2.94万人人，，制制造造业业用用地地1.1万亩亩，，亩亩均均劳劳动动力力2.7人。。如如果果将将所所有有8.8万亩亩未未建建设设用用地地都都作作为为制制造造业业用用地地也也仅仅能能带带来来26万人。。目前顺顺义区区本科科以上上学历历人口口比例例仅为为3%。中关关村科科技园园区学学士以以上学学历人人数占占33%，硕士士以上上占6.7%。2004年顺义义汽车车制造造业亩亩产出出537万元，，电子子信息息制造造业亩亩产出出502万元；；而上上地信信息产产业基基地亩亩产高高达2433万元。。资料来来源：：顺义义统计计信息息网、、中关关村管管委会会网站站第三产产业在在产业业结构构中所所占比比重小小，发发展速速度慢慢，且且以社社会服服务业业为主主,内部结结构处处于较较低层层次资料来来源：：顺义义统计计信息息网顺义第第三产产业以以传统统服务务业为为主；；信息息传输输、计计算机机服务务和软软件业业、金金融保保险业业等生生产服服务业业所占占比重重很小小，且且有下下降趋趋势。。对城市市的研研究我我们界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费”，，并从从这四四个方方面对对顺义义的现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点建成区区中居居住用用地和和工业业用地地的比比例过过高，，挤压压了商商业、、医疗疗、教教育等等公共共设施施用地地，影影响了了城市市职能能的发发挥空港片区中心片区空港片片区仁和镇镇马坡牛栏山山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团团用地地性质质分布布各片区区土地地利用用现状状对城市市的研研究我我们界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费”，，并从从这四四个方方面对对顺义义的现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点空港片片区吸吸引了了部分分高素素质外外来人人口，，但从从整体体上看看，顺顺义的的外来来人口口以加加工制制造业业工人人为主主，人人口素素质不不高空港片片区的的外来来人口口的收收入状状况呈呈现沙沙漏形形分布布，中中产阶阶级的的量相相对较较少；；高高素质质的外外来人人群多多数不不在区区域内内就业业顺义外外来人人口年年龄构构成以以青壮壮年人人口为为主，，文化化素质质也普普遍较较低，，受受过高高等教教育的的人只只占3%空港片片区外外来人人口的的收入入分布布空港片片区外外来人人口的的教育育程度度分布布顺义区区外来来人口口的年年龄分分布资料来来源：：顺义义统计计信息息网；；世联联调研研顺义区区外来来人口口的教教育程程度分分布对城市市的研研究我我们界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费”，，并从从这四四个方方面对对顺义义的现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点顺义的的消费费虽然然旺盛盛，但但衣食食住等等基本本生活活品支支出比比重较较大，，休闲闲娱乐乐场所所较少少2003年顺义义区社社会消消费品品零售售额50.4亿元，，在北北京郊郊区各各区县县中仅仅次于于房山山区衣食住住等基基本生生活品品支出出比重重较大大，娱娱乐休休闲等等高档档消费费购买买比重重很小小区内娱娱乐消消费地地——公园顺义公公园；；卧龙龙公园园和怡怡园公公园。。娱乐乐消费费基本本符合合“娱娱乐＝＝公园园”这这一等等式通过60多位居居民访访谈表表明，，85%的居民民认为为：本地的的娱乐乐的地地方很很少，，大部部分体体育场场馆不不向公公众开开放，，公园园是他他们日日常休休闲娱娱乐的的唯一一场所所。2003年顺义义城镇镇居民民消费费结构构数据来来源：：北京京统计计年鉴鉴；顺顺义区区统计计年鉴鉴，访访谈2003年北京京郊区区各区区县社社会消消费品品零售售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现现顺义义新城城的发发展目目标，，基于于现状状的研研究我我们发发现存存在着着以下下几个个关键键问题题，这这也正正是我我们需需要研研究的的重点点推动顺顺义新新城发发展的的核心心驱动动因素素是什什么？？怎样实实现顺顺义新新城的的规划划人口口总量量，改改善人人口的的结构构现状状？应该通通过何何种途途径完完善和和提升升顺义义新城城的产产业结结构？？顺义新新城第第三产产业怎怎样才才能实实现快快速发发展？？顺义新新城的的发展展目标标：新城是是承担担疏解解中心心城人人口和和功能能、集集聚新新的产产业，，带动动区域域发展展的规规模化化城市市地区区新城应应建设设成为为相对对独立立、功功能完完善、、环境境优美美、交交通便便捷、、公共共服务务设施施发达达的健健康新新城资料来来源：：《北京城城市总总体规规划2004-2020》规划和和现状状人口口之间间有61万的巨巨大缺缺口，，单一一依靠靠以制制造业业为主主的第第二产产业发发展无无法实实现规规划的的人口口目标标；以制造造业为为主的的第二二产业业发展展现状状决定定了低低素质质的人人口结结构特特征，，他们们的消消费力力进而而也就就决定定了顺顺义第第三产产业的的低水水平发发展；；制造业业和低低水平平的第第三产产业发发展都都不利利用提提升土土地的的附加加值，，顺义义新城城的土土地将将无法法实现现“地地尽其其利””；发现问题：：研究重点：：基于现状提提出问题的的解决之道道－－跳出出现状外的的案例研究究案例研究Part1:－－新城发发展模式的的国际案例例研究新城发展模模式田园新城GARDENCITY公司城/产业新城COMPANYTOWN城市郊区化化发展的边边缘新城/EDGETOWN政府主导下下的行政中中心新城/NEWCENTER国际案案例Letchworth（英国，伦伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦敦）新城发展模式资料来源：：文献检索索、世联分分析公共交通导导向发展的的新城开发/TODPortSunlight（英国，利利物浦）GrandeCache（加拿大，，Albert）筑波科学城城（日本，筑筑波）Radburn（美国，纽纽约）Columbia哥伦比亚新新城（美国，马里里兰州）千里新城（（日本，大大阪）多摩新镇（（日本，东东京都）沙田新市镇镇（中国，，香港）Canberra（澳洲，堪堪培拉）Brasilia（巴西，巴巴西利亚））37在对世界各各地新城进进行广泛研研究的基础础上，我们们着重分析析了其中五五个极具代代表性的国国际案例筑波科学城城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇初步考虑案案例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，英国GrandeCache，加拿大筑波科学城城，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，，日本多摩新镇，，日本沙田新市镇镇，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西…着重分析了了其中五个个韦林花园城城，英国筑波科学城城，日本哥伦比亚新新城，美国国多摩新镇，，日本堪培拉，澳澳大利亚田园新城公司城/产业新城城市郊区化化发展的边边缘新城公共交通导导向发展的的新城行政中心新新城Canberra资料来源：：文献检索索、世联分分析通过案例分分析和模式式总结，基基于顺义新新城的发展展现状判断断，在城市市郊区化的的驱动力下下我们将有有机会发展展成为相对对独立于北北京中心城城区、城市市功能完善善的边缘新新城新城发展模模式核心驱动因因素关键成功因因素典型代表案案例田园城市工业革命造造成城市环环境恶化城市居住需需求急剧上上升交通方式基基于铁路与与步行控制城市规规模、规模模较小WelwynGardenCity公司城/产业城政府决策市场对于产产业的需求求政府主导开开发、投入入大量资金金政府强制或或引导产业业积聚筑波科学城城边缘新城汽车普及和和便捷的交交通路网城市郊区化化位于大城市市边缘建设快速的的交通路网网产业郊区化化带动的二二、三产业业的快速发发展，解决决了职住平平衡问题哥伦比亚新新城TOD新城（（多为卧城城）大城市中心心城区人口口高度恶性性膨胀政府决策兴建连接大大城市的轨轨道交通系系统轨道沿线有有大量的建建设用地可可供房地产产开发多摩新城行政中心新新城政府决策，，发展新区区域政府主导开开发、投入入大量资金金主要政府机机构所在地地堪培拉顺义新城的的发展模式式选择发达国家的的郊区化新新城发展历历程揭示，，顺义要发发展成为成成功的边缘缘新城，在在完善和提提升产业结结构基础之之上必须大大力发展第第三产业阶段划分汽车郊区化化阶段（1920-1950年）普遍郊区化化阶段（1950-1980年）城市功能完完善阶段（20世纪80年代）边缘新城形形成阶段（90年代以来））发展特征关键举措汽车时代的的到来促进进了城市的的郊区化郊区开发不不再沿铁路路线分布富裕阶层的的郊区住宅宅迅速膨胀胀中产阶级郊郊区化出现现，中上阶阶层居住在在郊区公路交通网网的建设住宅需求量量大增，中中产阶级的的郊区住宅宅得到普遍遍发展开始出现产产业郊区化化热潮，制制造业、通通讯、科研研、仓储业业等纷纷移移向高速公公路、机场场等交通便便利地区商业、休闲闲娱乐业等等社会服务务业也追随随着消费者者的郊迁而而向郊区转转移高速公路的的建设鼓励适合中中产阶级居居住的郊区区房地产开开发郊区兴建购购物中心，，完善生活活配套设施施随着郊区产产业的不断断完善和发发展，金融融、贸易、、保险等生生产服务业业也出现郊郊区化迁移移大量办公物物业开始出出现，住宅宅开发也从从分散型的的高档住宅宅转向中高高层的公寓寓住宅建设设城市居民阶阶层多样化化引导产业发发展，完善善和提升产产业结构鼓励发展金金融贸易等等生产服务务业，近一一步带动和和提升商业业、休闲娱娱乐等社会会服务业发发展郊区新镇与与中心城区区的共生关关系逐渐减减弱就业机会不不断增加，，以商业、、金融、贸贸易等第三三产业为主主新城居民基基本实现了了职住平衡衡远郊发展趋趋势增加－－案例研究Part2:———汽车产业带带动城市发发展的2个案例研究究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式设立立为城市，因汽汽车制造业业而闻名全全球－占地218.5平方公里，，2004年人口91万－除了汽车车制造，底底特律地区区主要的工工业还包括：机机床附件生生产、内燃燃机制造、、钢铁锻造、、金属切削削刀具加工工等斯图加特（（Stuttgart）：－斯图加特市市占地面积积207平方公里，，2004年人口59万－斯图加特特地区由市市区和周边边的5个州级县构成，，占地面积积3654平方公里，，2004年人口266万－2004年德研究机机构推出德德国主要城城市排名中，斯斯图加特在在生活水准准，经济活活力和综合排排名均列前前三案例研究Part3:———会展业带动动城市发展展的6个案例研究究国外案例国内案例汉诺威(德国)米兰(意大利)Rosemont(美国)香港广州上海案例研究Part4:———空港带动城城市发展的的3个案例研究究Fairfax（华盛顿杜杜勒斯机场场）DupageCounty（芝加哥O’Hare机场）ClaytonCounty（亚特兰大大Harsfield机场）面积1062平方公里；；人口约100万杜勒斯高速速公路穿郡郡而过美国最成功功的新城RESTON坐落于此全美最富有有的100个郡排名第第五全美本科学学历人口比比例最高的的10个郡排净第第二位于芝加哥哥o’HARE国际机场西西侧20英里伊利诺伊州州东北部第第二大县总面积332平方英里；；总人口90.4万企业总数32376家；就业总总人数620680人DupageCounty境内拥有财财富1000强的多家企企业（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小小型信息技技术公司以以及两家国国家技术研研究机构—Argonne国家实验室室和Fermi国际加速器器实验室面积146平方英里；；人口24万世界最繁忙忙的机场—亚特兰大Hartsfield机场的大部部分位于其其境内Clayton是当地的交交通枢纽，，包括四条条洲际告诉诉公路，两两条铁路干干线及链接接亚特兰大大的轻轨。。Clayton的重要使命命是为HARTSFIELD机场的正常常运营和发发展提供服服务。机场场时Clayton经济发展的的主要动力力产业发展战战略:依托空港核核心资源，，引导发展展现代制造造业，积极极发展以生生产服务业业为主导的的第三产业业。现代制造业业第三产业高新技术制制造信息技术服服务汽车电子制制造会展业汽车服务贸贸易电子芯片制制造集成电路制制造精密仪器制制造光机电产品品制造。。。根据产业的的发展战略略,我们给出了了顺义新城城产业发展展的引导方方向人口口①土地利用现现状②可利用土地地量③土地构成④房地产状况况土地消费产业①产业分类②产业产值③主导产业④相关产业链链⑤产业就业①人口总量②人口结构③人口现状来来源①消费者来源源②消费力③消费结构④消费地点产业结构图图人口结构图图消费结构图图土地结构图图新城功能分分布图产业集群：：空港和会会展引领