房地产开发融资与投资

房地产开开发与经经营李德智博士/副教授njldz@南大学学土木工工程学院院建设与与房地产产系第8章房地产开开发融资资与投资资8.1房地产开开发融资资概述8.2房地产开开发融资资的主要要形式8.3房地产开开发融资资的决策策8.4房地产开开发投资资的风险险分析8.5房地产开开发的投投资决策策思考题1.小刘所在在的房地地产开发发企业资资金链紧紧张，准准备融资。。请问目前融资资的途径径有哪些？？对于上市或发行企企业债券，请问如如何选择择？2.小刘所在在房地产产开发企企业目前前面临两两个投资资机会：一一是到某某县级市市进行住住宅开发发投资；；二是在某某全国性性大都市市的郊区区开发公租房。请问，应应如何进进行投资决策策？8.1房地产融融资概述述一、房地地产开发发融资的的意义二、房地地产开发发融资的的分类三、房地地产开发发融资的的特点四、房地地产开发发融资的的基本要要求房地产开开发融资资的意义义房地产项项目投资资的特性与存存在矛盾盾房地产产开开发融融资资必不可少少涵义：房地产企企业在房房地产开开发过程程中，借借助于金融机构和资本市场场筹措开发发资金而而进行的的资金融融通行为为金融机构构的资金金压力和盈利利要求（1）间接融融资—指资金供供求双方方不见面面，而是是由资金金的供给给者将资金金提供给给金融机机构，再再由金融融机构将将资金提供给房房地产开开发企业业，如房房地产抵抵押贷款款、开发建设贷贷款、流流动资金金贷款、、租赁融融资等。。（2）直接融融资—指资金供供求双方方在房地地产开发发资金的的借贷、、金融工具具的买卖卖中直接接见面商商定，进进行票据据和证券的买卖卖或货币币借贷。。房地产开开发融资资的分类类（1）融资规规模大2010年我国房地地产开发发企业资资金来源源共7.25万亿元，，其中自自筹资金金约占36.8%。（2）偿还期较较长一个完整整的房地地产项目目一般需需要3-5年。（3）房地产产证券化化趋势目的：提提高房地地产的流流动性房地产开开发融资资的特点点房地产开开发融资资的特点点房地产开开发融资资的基本本要求（1）确定合合理的融融资规模模1）考虑房房地产开开发的规模、生生产周期期等；2）注意房房地产开开发商品品的销售售趋势，，防止盲盲目开发不适适销对路路的商品品房而造造成大量量资金的的积压，，影响开发发资金的的正常周转转；3）根据开开发项目目对资金金使用的的时间要要求，将将全年的开发发资金需需求量合理分解解为每季度度、每月月的需求量，一一般合理理安排融融资、投投放和回回收，加加速资金金的周转速速度。房地产开开发融资资的基本本要求（（续）（2）正正确选择择房地产产开发融融资的渠渠道和方方式，降低融资资成本1）房地地产开发发融资成成本主要要包括筹筹措费和和资金使用费费，不同的融融资渠道道和方式式的成本本不同。2）债券券和股票票哪个成成本高？？债券融资资的利息息计入生生产成本本在税前前支付，，而股票融融资的股股息和红红利必须须在税后后利润中中支付，，使得股票融资资的资金成成本大大大高于债券融资资的成本。房地产开开发融资资的基本本要求（（续）（3）统筹考考虑房地地产开发发的融资资与投资资，提高房地产产开发资资金的使使用效益益—力求融资资成本低低而投资资效益高高，达到到综合效益最优优，防止止将两个个环节割割裂开来来。（4）按规定定建立资资本金制制度1）资本金金：指企企业在工工商行政政管理部部门登记的注册册资金。。2）房地产开开发企业业的注册资资本应是是多少呢呢？Theansweris:Yes!房地产开开发融资资的基本本要求（（续）（5）优化房房地产开开发的资资金结构构1）房地产产开发企企业可以以负债经营营，即利用用财务杠杆杆作用来来改变企企业的资资产负债债比率，，以较小的权权益资本本去投资资较大的的项目，，从而达达到提高权益益资本利利润率的的目的。。2）财务杠杆杆作用：如自有有资金100万元，预计投资资某项目目的收益益率为12%，以10%的利率借入入100万元，是是赚还是是赔呢？？8.2房地产开开发融资资的主要要形式房地产开开发融资资的主要要形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式（1）银行贷贷款融资资的涵义义—根据双方方事先签签订的书书面借款款合同，，银行作作为债权人向向作为债债务人的的房地产产开发商商提供商商业贷款款，到期后开开发商还还本付息息或分期期付款的的一种资资金融通通方式。（2）银行向向房地产产开发企企业发放放贷款的的要求1）房地产产开发企企业申请请银行贷贷款，其其自有资资金应不低于于开发项项目总投投资的30%。2）“四证不全全”的项目目，不得得发放任任何形式式的贷款。银行贷款款融资银行贷款款融资（（续）（3）银行向向房地产产开发企企业放贷贷的常用用类型——抵押贷款款按抵押物物的不同同分类土地开发发抵押贷贷款&房屋开发发抵押贷贷款按融资目目的的不不同分类类经营性抵抵押&消费性抵抵押（4）银行贷贷款综合合评价1）某笔贷贷款的综综合风险险度=信用等级系数数x贷款方式系数数x期限系数x项目风险等级系系数2）综合风险度度超过60%，高风险，不不予发放。银行贷款融资资（续）系数如何确定定？①信用等级系数数AAA级企业30%，AA50%，A70%，BBB90%②贷款方式系数数信用贷款100%、银行担保贷贷款10%~20%、AA级以下企业担保贷贷款100%、商品住宅抵抵押为50%。③贷款期限系数数中短期贷款半半年以内100%、半年至三年年120%、三年至五年130%、五年以上140%④项目风险等级级系数AAA50%、AA60%、A70%、BBB80%银行贷款融资资（续）银行贷款融资资（续）举例：某开发企业业申请贷款5000万元，期限2年，以商品房抵押押，企业信用用等级为AA级，项目风险等级为A级试问：可否发放贷贷款？？？？？解：贷款综合风险险度=50%*120%*50%*70%=0.21<0.6故：可以！！！房地产开发融融资的主要形形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地产证券融融资（1）概念—指通过房地产产债券、股票票等证券的发行行和流通来融融通房地产开发资金金的有关金融融活动。（2）证券融资的的优越性1）有利于吸收收大众资金；；2）有利于分散散投资风险；；3）有利于金融融市场的繁荣荣和房地产企业业经营管理的的改善。房地产证券融融资（续）（3）房地产证券券的发行1）主要两种形形式：房地产债券券和房地产股股票。2）房地产债券券的发行概念：指政府或金融融机构或房地地产企业为了了筹措房地产开开发资金而向向社会发行的的借款信用凭证分类：按发行主体不同分为政府府债券、金融融债券和企业债债券三类，房地产企业债债券少，须经各级人民民银行批准房地产证券融融资（续）3）房地产股票票的发行房地产股票是是房地产企业业发放的股份份入股凭证。股份公司有发发起式和募集集式两种。募集式股票是是公开发行的的，是严格意意义上的股票，而发发起式股票只只是在公司内内部发行的。房地产证券融融资（续）房地产证券融融资（续）万科招商中粮亿城绿景北辰实业栖霞建设北京首创北京万通金地集团保利地产碧桂园中海地产华润置地雅居乐汤臣越秀富力复地部分上市房地地产企业房地产证券融融资（续）房地产证券融融资（续）房地产证券融融资（续）4）债券与股票票的区别：发行主体不同同；收益稳定性不不同；保本能力不同同；经济利益关系系不同；风险性不同。。房地产开发融融资的主要形形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地产信托融融资（1）房地产信托托的概念—指货币所有者者或房地产所所有者基于对对金融机构的信任，，委托其代理理购、建、租租赁、经营房房地产及其证券券的经济行为为。—这是一种以房地产财产产为核心，以信任为基础，以委托为方式式的财产经营和和管理制度。。—委托方；受托方；委托标的物；受益人。房地产信托融融资（续）（2）房地产信托托的融资功能能实现途径1）房地产信托投投资2）房地产信托存存款3）房地产信托托贷款4）房地产信托托基金—指房地产信托托机构为经营营房地产信托托投资业务而建立的的专门运营资资金。其特点点是：集体投资、委托经经营、分散风风险、共同受受益。房地产信托融融资房地产信托融融资房地产信托融融资房地产信托融融资房地产信托融融资房地产信托融融资（续）（3）房地产信托托的基本特征征1）稳定的高收收益一般来说，它它的年收益率率波动范围在在10%到17%之间，相对稳稳定。2）流动性强同其他股票一一样，可以在在证券交易所所上市交易。。3）能够抵御通通货膨胀4）面向中小投投资者房地产信托融融资（续）房地产信托融融资（续）（4）房地产信托托在我国发展展中存在的问问题1）法律法规尚尚不健全无法进行公募募、无法上市市流通、无法法突破200份的上限；只只能用于短期期贷款和要求求对方回购的短期期物业投资行行为2）道德风险问问题信息不对称，，信托公司可可能牺牲投资资者的利益而谋谋取自身利益益的最大化。。3）项目自身及及市场风险房地产开发融融资的主要形形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地产融资的的其他方式（1）联建、参建建融资—它们实际上是是一种合伙制制融资（2）利用外资—2010年我国利用外外资0.08亿元，占1.1%（3）房地产典当当融资—它是一种“以物融资”的方式。思考：抵押=质押=典当？？（1）概念—指房地产开发发企业财务管管理部门在企企业融资目标的总体体要求下，从从若干个可以以选择的融资资方案中选择令令人满意的方方案。（2）融资风险是指融资过程程中可能给房房地产开发企业造成损损失的不确定定性。（3）风险管理措措施指风险规避、、风险自留、、风险转嫁、风险险中和以及外外汇套期保值值等具体措施施。8.3房地产开发融融资的决策房地产开发融融资的决策（（续）（3）房地产开发发融资方案的的决策方法1）对各个可行行的房地产开开发融资方案案的安全性、、经济性和可行行性各指标按优劣顺序排排列为A、B、C、D四级，选择出出三者均令人人满意的方案案。2）安全性：按风险程度度大小划分。。3）经济性：按综合融资资成本费用率率/银行同期贷款利率确定定，70%、100%、130%。4）可行性：按各融资方方式的落实程程度划分。5）AAA级标准的融资资方案最佳，，DDD最差。8.4房地产投资的的风险分析一、房地产开开发投资的概概念二、房地产开开发投资的风风险分析三、房地产开开发投资的风风险来源四、房地产开开发投资风险险的盈亏平衡衡分析五、房地产开开发投资风险险的敏感性分分析六、房地产开开发投资风险险的概率分析析房地产开发投投资的概念（1）投资—将现在的消费费通过某种媒媒介转移为将来的消费行行为，是为获获取利润而进进行的资本投入。（2）投资形式—主要有：股票票投资、债券券投资、基金投资、信托托投资、银行行储蓄、期货货买卖、房地产开发投投资。（3）房地产开发投投资—指房地产开发发企业以获取取期望收益为为目的，将资本投入到到房地产开发发经营中的行行为—按其用途分：工业房地地产开发投资资、商业房地产开发投资资、住宅类房房地产开发投投资等—按其投资方式分：金融房地地产投资、实实物房地产投资房地产开发投投资的概念（（续）房地产开发投投资的风险分分析（1）风险—指某种不利事事件发生而引引起损失的可可能性（2）房地产开发发的投资风险险—指在房地产开开发投资过程程中，某种低低于预期利润，特别是是导致投资损损失的可能性性（3）风险分析—也叫不确定性性分析，其内内容和目的就就是研究、分析、计算和和预测房地产产开发过程中中的各种风险险，为投资项目决决策提供依据据（1）财务风险（2）购买力风险险（3）利率风险（4）变现风险（5）社会风险房地产开发投投资的风险来来源报酬率（%））预期报酬率水水平无风险利润率率风险00.51.525106（1）基本概念—又称保本分析析或损益临界界，是通过项项目盈亏平衡点点（BEP）来分析项目目成本与收益益的平衡关系的的一种方法，，主要用来考考察项目适应市场变化的的能力及项目的抗风险能力—基本公式：成成本+利润+税金=收入（2）线性盈亏平平衡分析Vs.非线性盈亏平平衡分析房地产开发投投资风险的盈盈亏平衡分析析（3）线性盈亏平平衡分析①房地产产品销销售收入和生生产总成本费费用都是房地产开发面积积的线性函数；②产品固定成本本和单位销售售价格在产品品租售期内保持不变；③同时开发几种种不同类型的的房地产产品品时，应将之组合折算成一种产产品；④计算所用各种种数据应是正常生产年度度的数据。房地产开发投投资风险的盈盈亏平衡分析析（续）（1）分析步骤1）选择经济评价指标标，如财务净现值NPV、内部收益率IRR、投资回收期PB等；2）选择需要分分析的不确定性因素素，如产品销量、租售价格格、成本、固固定资产投资资等；3）确确定定变量量的的变化化范范围围并并计计算算其其变动动幅幅度度；4）确确定定房房地地产产项项目目风风险险因因素素的的敏感感程程度度。房地地产产开开发发投投资资风风险险的的敏敏感感性性分分析析8.5房地地产产开开发发的的投投资资决决策策一、、房房地地产产开开发发投投资资决决策策的的概概念念二、、房房地地产产开开发发的的投投资资决决策策过过程程三、、房房地地产产开开发发投投资资的的决决策策类类型型四、、房房地地产产开开发发投投资资的的决决策策方方法法房地地产产开开发发投投资资决决策策的的概概念念（1）决决策策—指在在目目标标既既定定的的情情况况下下，，寻寻找找可可以以达达到到目目标标的方方案案，，然然后后对对这这些些方方案案进进行行比比较较分分析析，，最最后后寻找找一一个个最最优优可可行行方方案案的的过过程程（2）房房地地产产投投资资决决策策—指对对拟拟建建房房地地产产投投资资项项目目的的必必要要性性和和可可行行性性进行行技技术术经经济济分分析析，，对对可可以以达达到到目目标标的的不不同同方方案进进行行比比较较和和评评价价，，并并做做出出判判断断，，选选择择某某一一方方案的的过过程程。。房地地产产开开发发的的投投资资决决策策过过程程（1）确确定定投投资资目目标标；；（2）拟拟定定投投资资方方案案；；（3）测测量量风风险险；；（4）选选择择决决策策方方法法；；（5）分分析析和和评评价价；；（6）选选择择方方案案。。案例例-南京京新新城城科科技技园园地地下下空空间间开开发发房地地产产开开发发投投资资的的决决策策类类型型（1）分分类类1）按决决策策目目标标的的多多少少—单目目标标决决策策和和多多目目标标决决策策2）按决决策策制制定定的的方方式式—单层层决决策策和和多多层层决决策策3）按决决策策掌掌握握的的情情报报资资料料、、信信息息的的性性质质不不同同—确定定型型决决策策、风险险型型决决策策、不确确定定型型决决策策房地地产产开开发发投投资资的的决决策策类类型型（（续）（2）确确定定型型决决策策—指影影响响决决策策的的因因素素或或自然然状状态态是明确确肯定定的的，，且且一一种种方方案只有有一一种种明确确可可以以预预期期达达到到的的结果果。可可直直接接单单纯纯选选优优。。（3）风险险型型决决策策—指存存在在着