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文档简介
房地产开发发项目可行行性分析房地产可行行性分析概概论房地产市场场分析房地产开发发项目费用用测算房地产开发发项目财务务评价房地产开发发投资风险险分析第一节房房地产开开发项目可可行性分析析概述一、可行性性研究的概概念、作用用二、可行性性研究的内内容三、可行性性研究的工工作程序一、房地开开发项目可可行性研究究的概念、、作用1、可行性研研究的概念念在投资决策策前,对与与项目有关关的市场、、资源、工工程技术、、经济、社社会等各方方面问题进进行全面的的分析、论论证和评价价,从而判判断项目在在技术上是是否可行,,经济上是是否合理,,并对多个个方案进行行优选的科科学方法。。2、可行性研研究的作用用1)为投资决决策提供依依据2)作为资金金筹措的依依据3)作为编制制设计任务务书的论据据4)作为有关关部门签订订协议、合合同的依据据5)作为项目目审批、申申请建设执执照的依据据二、可行性性研究的内内容(实际案例链链接)1、项目概况况2、市场分析析和需求预预测3、规划设计计方案的优优选4、项目的建建设工期、、开发进度度安排5、项目投资资估算6、资金的筹筹集方案和和筹集成本本估算7、经济分析析和财务评评价8、风险分析析9、社会经济济评价10、结论项目筹划三、可行性性研究的工工作程序市场调查与与分析优化和选择择开发方案案方案评价编制研究报告第二节房房地产市市场分析一、房地产产开发投资资的影响因因素分析二、市场调调查一、房地产产开发投资资的影响因因素分析1、内部影响响因素2、外部影响响因素分析析宏观因素::人口、经经济、政策策法规等微观因素::地段位置置与技术因因素基础设施与与公共设施施邻里影响规划控制二、市场调调查市场环境调调查1、房地产市市场调查的的内容(实际案例链链接)房地产的供供需情况调调查开发场地调调查房地产市场场供给调查查123房地产市场场需求调查查123房地产市场场竞争情况况调查:竞竞争企业1234、竞争产品品1234房地产价格格调查1234562、房地产不不同营销阶阶段的调查查内容房地产项目目定位阶段段的市场调调查:项项目地块现现状调查项目交通状状况调查项目周边景景观调查商务圈和商商圈调查区域基本信信息调查相关项目基基本信息调调查房地产市场场推广阶段段的市场调调查:竞争争项目基本本信息调查查竞争项目销销售信息调调查客户需求和和接触媒体体习惯调查查房地产项目目销售阶段段的市场调调查:市市场推广调调查和测评评成交客户问问卷调查销售难点调调查房地产售后后阶段的市市场调查第三节房房地产开开发项目费费用测算一、房地产产开发项目目费用测算算的作用二、房地产产开发项目目总投资构构成1、为筹集开开发资金提提供依据2、作为研究究工程造价价合理性的的手段3、作为选择择最优设计计方案的重重要控制条条件4、作为项目目建设实施施过程中投投资控制的的依据一、房地产产开发项目目费用测算算的作用土地费费用用二、房地产产开发项目目总投资构构成前期工程费费建筑安装工工程费开发企业的的经营管理理费其他代收费费用固定资产投投资方向调调节税土地、拆迁迁安置、基基础设施、、公共配套套管理、销售售、财务表格P483-6实际项目费费用清单面积法:P=CQ其它方法等等等第四节房房地产开开发项目财财务评价指指标一、投资基基础知识二、投资回回收期三、净现值值四、内部收收益率五、财务评评价基本报报表一、投资基基础知识1、资金的时时间价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案的的优劣比较较单位位:万元通货膨胀承担风险资金增值机会成本2、资金的时时间价值换换算将现值转换换为将来值值:F=P(1+I)n将将来值转转换为现值值:P=F/(1+I)nN为计息周期期例1:某房地产产开发商向向银行贷款款100万元元,,贷贷款款年年利利率率为为8%,贷贷款款期期限限为为3年,,到到期期后后一一次次偿偿还还本本息息。。则则到到期期后后应应偿偿还还的的本本息息是是多多少少??例2:年年利利率率为为8%,3年后后500万元元的的一一笔笔收收入入,,在在目目前前来来讲讲相相当当于于多多少少??3、现现金金流流量量分分析析现金金流流量量::一一个个项项目目在在某某一一特特定定时时期期内内收收入入或或支支出出的的资资金金数数额额。。现金金流流入入量量、、现现金金流流入入量量、、净净现现金金流流量量现金金流流量量图图::((现现金金流流量量表表))5000123N-1N7575757575二、、投投资资回回收收期期项目目的的净净收收益益额额用用于于抵抵偿偿全全部部投投资资所所需需要要的的时时间间1、静静态态投投资资回回收收期期::不不考考虑虑时时间间因因素素影影响响2、动动态态投投资资回回收收期期::动态态投投资资回回收收期期还还需需要要与与基基准准回回收收期期相相比比较较三、、财财务务净净现现值值1、净净现现值值FNPV:是是指指按按投投资资者者可可接受受的的最最低低收收益益率率,将将项项目目各各期期的的净净现现金金流流量量折折算算到到项目目起起始始点点时时的的现现值值之之和和。2、项项目目的的经经济济可可行行性性::FNPV》》=03、例例::某某投投资资项项目目的的现现金金流流量量如如表表((单单位位::万万元元)),,假假设设基基准准收收益益率率为为10%,试试计计算算该该项项目目的的净净现现金金流流量量和和净净现现值值,,并并判判断断该该项项目目是是否否可可行行。。年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000四、、内内部部收收益益率率1、内内部部收收益益率率::是是指指使使项项目目各各期期的的净净现现金金流流量量的的现现值值之之各各等等于于零零时时的的折折现现率率。。2、计计算算过过程程::试试错错法法3、项项目目经经济济可可行行性性的的判判断断::内内部部收收益益率率》=基准准收收益益率率根据据上上例例数数据据::求求取取其其内内部部收收益益率率4、内内部部收收益益率率法法与与净净现现值值法法的的主主要要区区别别第五五节节房房地地产产开开发发投投资资风风险险分分析析一、、投投资资的的主主要要风风险险因因素素二、、风风险险分分析析的的方方法法一、、投投资资的的主主要要风风险险因因素素市场场风风险险经营营风风险险利率率风风险险政策策风风险险其它它风风险险作业业给定定一一个个实实际际的的房房地地产产调调研研报报告告给定定一一个个实实际际房房地地产产项项目目可可行行性性研研究究报报告告要求求整整理理报报告告的的框框架架结结构构写写出出报报告告的的目目录录,,分分析析报报告告的的重重点点内内容容所所在在。。((分分组组进进行行,,每每组组的的案案例例均均不不同同))二、、风风险险分分析析的的方方法法1、敏感感性性分分析析:分析析和和预预测测发发项项目目的的不不确确定定性性因因素素发发生生变变化化时时,,对对项项目目经经济济效效果果的的主主要要指指标标((如如内内部部收收益益率
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