房地产前期策划流程梳理

房地产前前期策划划流程梳梳理·鼎合顾问问·江湾城项项目·策划专员员·黄敏Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分析析Part6对房地产产策划理理解三大板块块：前期定位位策划（（前期策策划）推广整合合策划（（营销策策划）销售招商商策划（（执行策策划）五大阶段段：可行性研研究市场研究究项目定位位市场推广广销售执行房地产策策划的划划分PartitionOfRealEstatePlanningPart1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分析析Part6对房地产产策划理理解第一阶段段可行性研研究第二阶段段市场研究究第三阶段段项目定位位地块产品方案案可行性研研究市场研究究市场定位位客户定位位产品定位位价格定位位开发周期期销售周期期经济效益分析微调具象化产品建议议形象定位位推广方案案第四阶段市场推广广各节点执行方案案执行效果果评估调整第五阶段段销售执行行可行性研研究是指在投投资决策策前，对对建设项项目进行行全面的技术经济分析析、论证证的过程作用在于于：通过市场场分析确确定项目目的可行行性通过财务务评价确确定项目目的可行性编制下阶阶段规划划设计的的依据开发商与与有关各各部门签签订协议议、合同同的依据据筹集建设设资金的的依据项目投资资决策的的依据Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理解市场分析析市场预测测财务评估估盈亏平衡衡分析敏感性分分析风险评估估宏观市场场、区域域市场供给预测测、需求求预测、、价格预预测销售收入入、土地地成本、、建安成成本、市市政配套套费、管管理费、、税费等等静态指标标：成本本利润率率、销售售利润率率动态指标标：净现现值、内内涵报酬酬率、投投资周期期盈亏分析析的关键键是找到到盈亏平平衡点，，即项目目达到盈盈亏平衡衡状态利利润为零零的点反应敏感感程度的的指标是是敏感系系数敏感感系数=目标值的的变化百百分比／／参数值值变动的的百分比比风险评估又称概率分分析，利利用概率率值来研研究不同同因素的的概率分分布，从从而对方方案的经经济效果果指标做做出某种种概率描描述，对对方案的的风险情情况做出出比较准准确的判判断收入、成成本、费用预测Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理解Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理理解市场研究究的目的的：以地块为为核心出出发点，，在特定定的区位位和技术术参数下下，通过系统地研研究市场场的供给给、需求求状况，，为地块块找到合合适的产品，挖掘掘潜在的客客户，并并为项目目定位提提供市场场依据。宏观环境境分析区域/竞争环境境分析项目价值值分析市场状况况可能的客客户可能的产产品地块潜在客户户分析目标区域域产品类型型项目概念念项目档次次市场定位位的要素素市场研究究的结论论市场研究究的内容容市场研究究的核心心宏观经济济竞竞争环境境项项目价值值潜潜在客客户竞争环境境房地产环环境竞争楼盘盘经典楼盘盘成功案例例区位价值值项目资源源周边客群群历史客群群特有客群群投资客群群新生客群群市场状况况可能的产产品可能的客客户研究结论论Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理解Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理解寻找均衡衡点可能的产产品可能的客客户项目投资效益益优势劣势机会威胁定位策略略定位描述述产品建议议定位依据客户描述述定位策略略定位方法法静态分析析动态分析析SWOT分析产产品品定位客客户定位位价价格定定位经济收益益分析Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理解首先，给给项目一一个形象象——项目总体体形象定定位其次，告告诉甲方方我们准准备怎么么卖——销售策略略重要的一一点，给给甲方一一本明白白账——推广费用用预算表表接着，告告诉甲方方我们的的推广能能销售得得更好——推广策略略最后最重重要的一一点，把把你明确确的工作作计划告告诉甲方方——营销工作作总体时时间表Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产策策划理解初步推广广方案1、房地产产投资及及收入估估算2、房地产产投资评评价指标标介绍3、实例分分析静态指标动态指标成本利润率财务内部收率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期P’b经济收益益分析Part1房地产策策划的划划分Part2前期策划划流程梳梳理Part3可行性研研究的方方法Part4市场研究究内容解解析Part5项目定位位内容分分析Part6对房地产产策划理理解房地产策策划没有有固定的的思路、、可变情情况太多多，唯有有靠个人人平时积积累的经经验及吸吸收市场场的咨询询活学活活用。字面上看看：““策”是是计策“划”是规划、、筹划《辞源》：““策书、、筹谋、、计划、、谋略””策划又称称“策略略方案””和“战战术计划划”（StrategicalPlanning/TacticalPlanning）是指人们们为了达达成某种种特定的的目标，，借助一一定的科科学方法