房地产投资分析

房地产产投资资分析析第一章章房房地地产投投资分分析概概述第二章章房房地地产投投资分分析基基本知知识第三章章房房地地产投投资环环境及及市场场分析析第四章章房房地地产筹筹资与与融资资第五章章房房地地产开开发项项目投投资估估算第六章章房房地地产开开发项项目财财务评评价第七章章不不确确定性性分析析与风风险分分析第八章章房房地地产开开发项项目投投资分分析报报告第一章章房房地产产投资资分析析概述述第一节节房房地地产投投资一、投投资概概述（一））投资资含义义：投投资主主体、、投投资目目的、、投资资方式式、、投资资的行行为过过程（二））投资资的特特性二、房房地产产及其其特性性（一））房地地产的的含义义:房产+地产（二））房地地产的的特性性不可移移动性性价格高高昂相关性性保值与与增值值性投资风风险性性三、房房地产产投资资概述述（一））房地地产投投资的的概念念（二））房地地产投投资的的构成成投资主主体的的构成成投资的的资金金构成成（三））房地地产投投资的的要素素时机、、地地段、、质质量（四））房地地产投投资的的类型型按投资资方式式划分分按房地地产投投资经经营方方式划划分按房地地产投投资对对象划划分按房地地产投投资的的用途途划分分（五））房地地产投投资的的特征征房地产产投资资对象象的固固定性性或不不可移移动性性房地产产投资资的高高投入入和高高成本本性房地产产投资资的回回收期期长、、周期期性长长房地产产投资资的高高风险险性房地产产投资资的环环境约约束性性房地产产投资资的低低流动动性（六））房地地产投投资过过程投资分分析土地开开发权权的获获得房地产产开发发建造造房地产产销售售经营营（七））房地地产投投资的的作用用带动相相关产产业的的发展展促进家家庭合合理消消费改善城城市环环境抵御通通货膨膨胀影影响第二节节房房地地产投投资分分析一、房房地产产投资资分析析概述述（一））房地地产投投资分分析的的概念念房地产产投资资环境境分析析房地产产投资资市场场分析析房地产产投资资成本本估算算房地产产投资资经济济评价价房地产产投资资不确确定性性分析析房地产产投资资风险险分析析房地产产投资资决策策分析析二、房房地产产投资资分析析的必必要性性三、房房地产产投资资分析析的作作用为投资资者指指出投投资方方向为投资资者提提供运运作方方式为投资资者估估计投投资收收益为投资资者分分析风风险及及提供供避险险策略略第二章章房房地地产投投资分分析基基本知知识第一节节资资金金的时时间价价值及及其计计算一、资资金时时间价价值的的含义义二、资资金时时间价价值的的计算算（一））利息息与利利率的的概念念（二））计息息形式式——单利与与复利利1、单利利计息息F=P(1+ni)2、复利利计息息F＝P(1+i)n（三））名义义利率率与实实际利利率1、名义义利率率2、实际际利率率i==(1+r/m)m-1第二节节资资金的的等值值计算算一、资资金等等值的的相关关概念念二、资资金等等值的的计算算1.复利终终值的的计算算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现现值的的计算算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金终终值的的计算算4.偿债资资金的的计算算5.资本回回收的的计算算6.年金现现值的的计算算三、资资金等等值计计算注注意事事项1、P是现在在第一一计息息期开开始时时（即即年初初）发发生；；2、F是在考考察期期期末末发生生；3、各期期的等等额支支付A，发生生在各各期期期末；；4、当问问题包包括P与A时，第第一个个A与P隔一期期。即即P发生在在A的前一一期；；5、当问问题包包括A与F时，支支付系系列的的最后后一个个A与F同时发发生。。第三节节现现金金流量量与现现金流流量图图一、现现金流流量的的相关关概念念二、现现金流流量图图及其其绘制制（一））现金金流量量图的的含义义（二））现金金流量量图的的绘制制规则则第三章章房房地地产投投资环环境及及市场场分析析第一节节房房地地产投投资环环境分分析一、投投资环环境的的含义义及其其特征征（一））投资资环境境含义义（二））投资资环境境的特特征系统性性动态性性主导性性区域性性二、房房地产产投资资环境境要素素分析析政治因因素法律因因素经济环环境因因素自然环环境因因素基础设设施因因素社会文文化因因素三、房房地产产投资资环境境分析析方法法冷热对对比法法等级尺尺度法法道氏评评估法法闵氏评评价法法第二节节房房地产产投资资市场场分析析一、房房地产产投资资市场场分析析的含含义二、房房地产产市场场分析析的作作用三、房房地产产市场场分析析的主主要内内容1.市场分分析的的三个个层面面2.房地产产市场场分析析的内内容第三章章房房地地产投投资与与融资资第一节节房房地产产企业业资金金筹集集的方方式一、直直接融融资二、间间接融融资三、权权益融融资四、债债务融融资第二节节常常见的的房地地产融融资方方式介介绍一、房房地产产信贷贷（一））土地地开发发贷款款1、土地地购置置贷款款2、土地地开发发贷款款3、土地地储备备贷款款（二））商品品房开开发贷贷款（三））持有有经营营性物物业贷贷款（四））房地地产抵抵押贷贷款1、个人人住房房抵押押贷款款2、在建建工程程抵押押贷款款二、证证券融融资三、房房地产产信托托四、房房地产产抵押押贷款款证券券化五、房地产产基金金六、其其他方方式：：联建建、参参建融融资；；房地地产典典当融融资；；利用用外资资第三节节房房地产产项目目融资资一、房房地产产融资资方案案（一））融资资组织织形式式选择择（二））资金金来源源选择择（三））资本本金筹筹措（四））债务务资金金筹措措（五））预售售或预预租（六））融资资方案案分析析1、资金金来源源可靠靠性分分析2、融资资结构构分析析3、融资资成本本分析析4、融资资风险险分析析二、金金融机机构对对项目目贷款款的审审查（一））企业业资信信等级级评价价（二））贷款款项目目评估估（三））房地地产贷贷款担担保方方式评评价1、保证证2、抵押押3、质押押4、贷款款综合合评价价第五章章房房地地产开开发项项目投投资估估算第一节节房房地产产投资资与成成本构构成非生产产性建建设项项目总总投资资构成成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产产投资资费用用及成成本费费用组组成：：土地费费用前期工工程费费基础设设施建建设费费建安工工程费费公共配配套设设施建建设费费开发间间接费费管理费用用销售费用用财务费用用其他费用用开发期间间税费不可预见见费第二节房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算一、房地地产开发发项目投投资与成成本费用用估算的的依据与与要求二、房地地产开发发项目投投资与成成本估算算（一）土土地费用用估算1、土地征征用拆迁迁费（1）农村土地地征用拆拆迁费（2）城镇土土地拆迁迁费2、土地出出让地价价款3、土地转转让费4、土地租租用费5、土地投投资折价价（二）前前期工程程费估算算（三）基基础设施施建设费费估算1、单元估估算法2、单位指指标估算算法3、工程量近近似匡算算法4、概算指标标法（四）建建筑安装装工程费费估算（五）公公共配套套设施建建设费估估算（六）开开发间接接费用估估算（七）管管理费用用估算（八）财财务费用用估算（九）销销售费用用估算（十）开开发期间间税费估估算（十一））其他费费用估算算（十二））不可预预见费估估算第三节房房地产产开发项项目收入入估算一、租售售方案二、租售售价格三、租售售收入四、自营营收入第四节房房地产产开发项项目税金金估算一、营业业税金及及附加（一）营营业税营业税＝＝应纳税税收入×税率（二）城城市维护护建设税税城市维护护建设税税＝营业业税税额额×税率（三）教教育费附附加教育费附附加＝营营业税税税额×税率二、土地地使用税税土地使用用税＝实实际占用用应税土土地面积积（平方方米)×适用税额额适用税额额：大城市（（人口50万以上））1.5-30元；中等城市市（人口口20万-50万）1.2-24元；小城市（（20万以下））0.9-18；县城、建建制镇、、工矿区区0.6-12元三、房产税1、从价计计征房产税＝＝应税房房产原值值×（1－扣除比比例%）×1.2%2、从租计计征房产税＝＝租金收收入×12%四、土地地增值税税土地增值值税＝增增值额×税率－扣扣除项目目×速算扣除除系数税率：土地增值值税四级级超率累累进税率率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项目目：1、取得土土地使用用权所支支付金额额2、房地产产开发成成本3、房地产产开发费费用4、与转让让房地产产有关的的税金5、其他扣扣除项目目6、旧房及及建筑物物的评估估价格。。第六章房房地地产开发发项目财财务评价价第一节财财务评评价基本本概念和和评价价指标的的确定一、财务评价价的基本本概念二、财务务评价指指标的确确定项目财务务评价主主要指标标和方法法参照表表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二节房房地产产开发项项目财财务报表表的编制制一、辅助报表表的编制制（一）投投资计划划与资金金筹措表表1、资金筹筹措来源源资本金（（股本金金）预售收入入银行贷款款2、资金筹筹措计划划3、资金投资资使用计计划（二）借借款还本本付息表表1、还本付付息的资资金来源源2、关于利利息的计计算（1）借款时的的利息计计算每年应计计利息＝（年初借款款本息累累计+本年借款款÷2）×利率（2）还款时时的利息息计算等额还本本付息的的计息等额本金金偿还3.借款还本本付息表表二、基本本报表的的编制（一）现现金流量量表1、全部投投资现金金流量表表2、资本金金现金流流量表3.投资者各各方现金金流量表表（二）损损益表（三）资资金来源源与运用用表（四）资资产负债债表三、报表表之间的的关系与与编制要要求第三节房房地产产开发项项目财财务评价价方法一、静态财务务评价指指标分析析（一）静静态投资资回收期期1、含义2、确定静静态投资资回收期期指标的的方法公式法不包括建建设期的的投资回回收期（（PP’）=原始投资资合计÷投产后前前若干年年每年相相等的净净现金流流量包括建设设期的投投资回收收期（PP）=不包括建建设期的的投资回回收期+建设期列表法包括建设设期的投投资回收收期（PP）=(累计净现现金流量量开始出出现正值值期数-1)+(上期累计计现金流流量的绝绝对值÷当期净现现金流量量)3、静态投投资回收收期的运运用（二）累累计净现现金流量量（三）投投资利润润率（ROI）投资利润润率=年利润总总额或年年平均利利润总额额÷总投资×100%2、投资利利润率的的应用和和应注意意的问题题1、含义与与计算公公式（四）投投资利税税率1、含义与与计算公公式2、投资利利税率的的运用（五）资资本金利利润率投资利税税率=年利税总总额÷总投资×100%1、含义与与计算公公式资本金利利润率=利润总额额÷资本金总总额×100%2、资本金金利润率率的运用用（六）借借款偿还还期（七）还还本付息息比率借款偿还还期=借款偿还还后开始始出现盈盈余年份份数-开始借款款年份+当年偿还还借款额额÷当年可用用于还款款的资金金额还本付息息比率=可用于还还本付息息金额÷年还本付付息总额额（八）资资产负债债率1、含义与与计算公公式资产负债债率=负债总额额÷资产总额额×100%2、资产负债债率的分分析（九）流流动比率率流动比率率=流动资产产÷流动负债债×100%（十）速速动比率率速动比率率=（流动资资产-存货-待摊费用用-预付账款款）÷流动负债债×100%二、动态态财务评评价指标标分析（一）财财务净现现值（FNPV）1、含义与计算算公式2、财务净现值值的作用当净现值大于于零时，表明明投资项目的的预期收益率率不仅可以达达到基准收益益率所预定的的收益水平，，而且尚有盈盈余。当净现值等于于零时，表明明投资项目的的收益率想起起恰好等于基基准收益率所所预定的收益益水平。当净现值小于于零时，表明明投资项目收收益率达不到到基准收益率率所预定的投投资，导致项项目可能出现现亏损。此时时，项目不可可行。3、财务净现值值指标的优缺缺点财务净现值的的优点是：考虑了项目寿寿命期内各年年现金流量的的时间价值，，并且，全面面考虑了项目目在整个计算算期内的情况况；经济意义明确确，能够直接接货币额表示示项目的盈利利水平；评价标准容易易确定，判断断直观。不足之处有：：不适用于投资资额不相等的的投资项目比比较；折现率（基准准收益率）不不易确定；虽然能够反映映项目在整个个计算期内的的绝对效果，，但不能反映映单位投资的的效果。为了了克服这一缺缺点，我们有有了净现值率率这一指标；；即使知道了净净现值大于零零，我们也无无法判断项目目的预期收益益率真正是多多少。4、基准收益率率（ic）国家投资项目目，进行经济济评价时使用用的基准收益益率是由国家家组织测定并并发布的行业业基准收益率率；非国家投投资项目，由由投资者自行行确定，但应应考虑以下因因素：资金成本和机机会成本（i1）投资风险（i2）通货膨胀率（（i3）资金限制（二）净现值值率（NPVR）净现值率=净现值÷投资现值×100%（三）内部收收益率（IRR）1、含义与计算算公式用线性内插法法计算IRR的近似值，公公式如下：2、内部收益率率法的优缺点点3、净现值法和和内部收益率率法的比较（三）动态投投资回收期1、含义与计算算公式Pt＝（累计净现现金流量现值值出现正值的的年数-1）+上一年累计净净现金流量现现值的绝对值值/出现正值年份份净现金流量量的现值2、动态投资回回收期指标的的作用Pt≤Pc（基准投资回回收期）时，，说明项目（（或方案）能能在要求的时时间内收回投投资，是可行行的；Pt＞Pc（基准投资回回收期）时，，则项目（或或方案）不可可行，应予拒拒绝。3、动态投资回回收期的优缺缺点第七章不不确定性分析析与风险分析析第一节房房地产项目的的不确定因素素一、土地费用用二、建安工工程费用三、租售价格格四、开发期与与租售期五、容积率及及有关设计参参数六、贷款利率率第二节盈盈亏平衡分析析一、线性盈亏亏平衡分析的的数学模型如果用B表示利润，p表示单位产品品售价，Q表示销售量或或生产量，t表示单位产品品营业税金及及附加，CV表示单位产品品可变成本，，CF表示固定成本本，则可写成成如下形式：：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、线性盈亏亏平衡分析方方法（一）线性盈盈亏平衡分析析的前提条件件产量等于销售售量；生产量变化，，单位可成本本不变，从而而使总生产成成本成为生产产量的线性函函数；生产量变化，，销售单价不不变，从而使使销售收入成成为销售量的的线性函数；；只生产单一产产品，或生产产多种产品，，但可以换算算为单一产品品计算。（二）盈亏平平衡点房地产投资项项目的盈亏平平衡点（Break-evenPoint，BEP）是项目恰好好不亏损也不不盈利的点1、用产销量表表示的盈亏平平衡点BEP（Q）生产能力利用用率BEP（%）项目安全率fQ项目安全率与与风险状况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用销售单价价表示的盈亏亏平衡点BEP(p)三、线性盈亏亏平衡分析图图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利C=CF+QCVSCF四、盈亏平衡衡分析的优缺缺点第三节敏敏感性分析一、敏感性分分析的步骤与