房地产建筑行业成本管理预算交流

房地产成本本管理交流流材料细节成就品品质建建筑影影响中国目录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地产项目目运作成功功的八大要要素一、摸准市场脉脉搏（掌握政策策、预测分分析市场走走势）；二、顺势而为（遵守国家家政策，如如一房一价价政策、新新国五条、、2008年万科的降降价策略；；同地方政政府搞好关关系，“做做政府所想想，为市场场所需”，，获得政府府支持；））三、平和心态（房地产开开发有高潮潮、有低潮潮，总体向向好，是一一个稳步上上升的过程程）四、合理预期（房地产开开发需要有有稳健的行行为，作为为一个从业业者，对其其应该合理理预期，暴暴利时代已已经结束，，由黄金时时代转为白白银时代，，不能有投投机心理））五、精心策划（投资开发发前，需要要从产品定定位、设计计、施工、、营销、物物业等环节节进行通盘盘考虑）六、把握资金（资金是房房地产开发发的命脉，，资金链不不能出现问问题，如顺顺驰、恒大大）七、和谐环境（房地产开开发商是各各种资源的的整合商，，需要上下下游产业链链的配合））八、有序可控（开发节奏奏科学、稳稳健，确保保均衡生产产和可持续续发展）成本核算成本控制成本策划成本管理提提升演变图图成本核算：：成本统计计成本控制：：全面预算算管理、责责任成本管管理成本策划：：成本对标标、方案比比选、价值值工程、产产品经济性性评审、无无效成本管管理，是一一个模拟开开发价值提提升的过程程。房地产项目目运作成功功的要素房地产项目目运作成功功的要素房地产开发发企业分为为以下几种种类型：土地品质资金房地产行业业初期，粗粗放式管理理，靠土地地溢价获得得经济效益益，目前小开发发商普遍采采用的方式式。通过产品设设计建造，，打造精品品，通过品品牌获得客客户（典型开发商商有星河湾湾、绿城）。通过快速开开发，实现现资产的快快速周转，，强调资金金管理，加加快现金流流速度，获获得经济效效益（典型开发商商有万科、、恒大、世世纪城，贵贵阳宏立城城），“大盘盘管理”。。房地产项目目运作成功功的要素通过管理提提高效益是是当前房地地产企业唯唯一的路径径，要练好好内功，其其中要注意意三个战略略：第一个个战略就是是两品战略略，就是品质品牌战战略；第二是较低成本战略略，拿地成成本、融资资成本、人人工成本、、人工销售售成本都要要控制好；；第三是差异化战略略，产品要做做得与众不不同，更符符合市场需需求，更有有特别性。。蓝海战略：：“标准专业业化的同时时成本较低低，性价比比较高”、、“差异化化竞争”差异化竞争争是企业的的核心竞争争力的体现现，不可复制模模仿。经典房地产产企业：以以城市综合合体商业为为主的“万达模式”、以住宅宅为主的““万科模式”、以以旅旅游地产拉拉动的“华侨城模式式”、以造城城运动的““世纪城模式式”、以低价价抢占市场场的“碧桂园模式式、恒大模模式”、以园林林绿化著称称的“绿城、龙湖湖模式”、以商业业、超高层层著称的““绿地模式”房地产成本本管理与施施工成本管管理的异同同相同点理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）不同点涉及的环节不同（全链条/施工）面对业主数量不同（多个业主/一个业主）成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）方法不同（成本策划/成本控制）管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）运作周期不同（长/短）风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）消除房地产产成本管理理的几个误误区房地产成本本越低越好好？房地产的成成本需要根根据市场，，以客户为为导向，只只要客户认认可的，愿愿意“买单单”的成本本就是最好好的。避免免楼盘为了了省成本而而省成本，，甚至减少少了一些必必要功能成成本（如将将改为小厂厂的电梯、、不埋管不不穿线，电电管水管的的选型等）），无条件件“瘦身””，降低了了楼盘品质质，给销售售造成影响响，增加后后续的维修修费用。原则：消除除冗余非必必要功能，，以客户为为导向，确确定建造标标准，确定定成本标准准，确保成成本与品质质的和谐统统一。当然，“镶镶金贴银””，“大手手笔”，““大撒把””方式，““唯品质论论”的观点点更不可取取，认为用用最高的价价格一定能能买到最好好的东西，，最好的东东西就一定定有客户买买单，没有有考虑到过过紧日子，，无形推高高了成本，，给销售带带来一定的的压力。（（如合肥国际城城的瑞园别别墅项目、、杭州国际际城项目，上述项目目只能时间间等空间了了）房地产成本本重点环节节在施工阶阶段？房地产成本本管理应把把着力点放放在策划、、设计前期期，策划阶阶段影响到到成本的90%，设计影响响到70%以上，目前前有些开发发商将重心心放在施工工阶段，结结算不是二二审，就是是三审，不不管几审，，放到施工工阶段，对对于成本管管理已经舍舍本逐末了了。房地产成本本科目成本科目：：类似于会会计科目，，利于成本本归集、成成本控制、、成本核算算、成本横横向比较；；各开发公司司成本科目目大同小异异，地产集集团为便于于成本归集集，将成本本科目统一一为土地费费用、前期期费用、政政策性收费费、建安费费用、基础础设施费用用、园林景景观道路费费用、公共共配套费用用、管理费费用、营销销费用、财财务费用、、物业补贴贴费、税金金（营业税税及附加、、土地增值值税、合同同印花税））、土地使使用税等十十三个一级级科目，并并根据几年年的数据积积累，形成成了责任成成本标准；；房地产成本本科目表；责任成本标标准；按科目进行行成本和按按合约进行行成本管理理目前业内有有三种方式式对成本进进行管理，，（1）按成本科科目进行成成本管理（（下达各科科目成本费费用）（2）按合约对对成本进行行管理（规规定签订哪哪些合同，，如龙湖））（3）上述两种种方式都有有；地产集集团初始阶阶段，包括括责任成本本下达和合合同评审备备案，随着着规模扩张张，合同评评审备案职职能下放到到城市公司司；合同备案管管理办法；合同评审备备案成本分分析表；房地产开发发各环节成成本管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地产开发发各环节成成本管理成本管理水水平与企业业整体的管管理水平密密切相关，，成本是企企业管理水水平的体现现，同时成成本水平促促进企业的的整体管理理水平的提提高。由于房地产产行业进入入门槛较低低，行业竞竞争越来越越激烈，房房地产暴利利时代已经经终结，市市场生存，，唯有进行行低成本运运营（比行行业其他从从业者相同同品质楼盘盘有更低的的成本）和和更好的运运行模式。。房地产成本本管理涉及及环节多，，链条长，，涉及到从从获地、策策划定位、、设计、施施工、营销销、物业等等环节，房房地产成本本管理重点点应放在前前期，越往往前成本管管理越有效效，其中在在产品定位位、设计阶阶段最为有有效，应制制定目标成成本，做好好成本策划划工作，成成本分配工工作。房地产成本本科目表，，各单位的的成本科目目表有所不不同，但都都大同小异异，原则是是全面（不不丢项、不不落项）、、成本划分分归集合理理科学、成成本归集要要便于项目目之间进行行横向对比比，地产集集团将成本本科目分为为五级十三三个一级科科目；成本科目表表（2011版）；对于分期成成本归集问问题需要强强调以下几几点：（1）应按照规规划要点、、建造标准准测算出全全案的目标标成本；（2）一定要按按照资源消消耗方式进进行分摊，，如土地费费用应按照照建设用地地面积所占占比例进行行分摊（即即按照容积积率进行分分摊），容容积率相同同可以按照照可售面积积进行分摊摊；（3）管理费用用、营销费费用按照各各期所消耗耗的比例进进行分摊；；（4）财务费用用：根据各各期的销售售计划（回回款计划））、开工计计划（投资资计划）测测算各期现现金流情况况及资金占占用费用；；（5）建安费用用：一定要要按照当期期发生当期期归入，不不得分摊；；（6）以上分摊摊原则，需需要认真遵遵守，避免免因为成本本分摊归集集不实造成成销售定价价偏低或偏高（带来销售售速度缓慢慢），成本本分摊归集集原则，一一旦确定不不能随意更更改。房地产开发发各环节成成本管理房地产开发发各环节成成本管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本管理工工作要做好好，首先需需要了解掌掌握成本的的构成、成成本的归集集、成本的的测算，以以及后续的的成本分解解。房地产开发发各环节成成本管理土地经营阶段成本管理土地经营阶阶段成本管管理土地人才资金----土地是根本本，有土地地才能种庄庄稼，种““房子”；；----资金是血液液，房地产产是投资行行为，资金金顺畅，开开发才会流流畅；----人才是开发发流畅的保保证；涉及及到土地经经营、前期期报批报建建、规划设设计、工程程管理、营营销、物业业、财务、、金融、成成本等专业业；土地经营阶阶段成本管管理土地获取方方式直接关关系到土地地费用的高高低招拍挂方式优势：土地关系清晰、风险小；劣势：土地价格较高；股权合作优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地经营阶阶段成本管管理---房地产集团团目前32房地产项目目分布在14个城市；---重点布局一线线城市、省会会城市以及沿沿海城市；----拿地方式有集集团公司、城城市公司和筹筹备组（大连连、南京、青青岛等）----土地经营工作作重点是要提提前介入；土地经营阶段段成本管理土地是房地产产开发是否成成功的一个重重要因素，因因此选择土地地要把握“乐乐观谨慎”的的原则，需要要关注以下因因素：中央政策宏观经济地方政策、城市发展方向以及及地方购买力微观经济1、地质条件；2、是否有障碍物；地块条件周边配套（是否做到七通一平）外部环境中央政策：主主要关注中央央对房地产的的政策，房地地产行业作为为主要支柱产产业，对经济济拉动作用明明显，上下游游设计上千个个行业。涉及及老百姓的日日常生活，因因此受到广大大人民的关注注，同时政府府对其关注又又加，目前也也从限价、限限贷、限购等等政策对其进进行调控。土地经营阶段段成本管理土地经营阶段段是房地产开开发的关键阶阶段，土地属属性及土地价价格具有优势势可以在开发发过程中做到到得心应手，，因此在土地地获取过程中中充分做好调调研工作，包包括地块属性性及风险，以以及客户人群群、产品类型型的调查研究究。土地费用包括括土地出让金金、土地契税税、土地拆迁迁费用、土地地交易服务费费等；获地过程中需需要对地块区区域的政策、、环境、配套套等，地块周周边的竞品楼楼盘销售定价价、去化速度度、建造标准准、地块的规规划设计指标标、地质条件件等充分进行行调研，必须须进行实地踏踏勘；建立土地经营营战略布局，，根据企业的的发展，有方方向有目标地地提前进行土土地经营，避避免机会拿地地，降低风险险；提前进行土地地经营工作：：建立发展目目标，合理布布局，提前跟跟踪，提前部部署人员。地地产集团建立立了筹备处、、项目公司、、集团公司三三级土地经营营格局，为防防范风险土地地竞买前必须须经过总经理理办公会、董董事会、股份份公司房地产产领导小组会会议，土地获获取前必须经经过立项、可可研阶段；既既保证了提前前对项目进行行研究，同时时通过群策群群力，集体决决策，降低了了土地的风险险。土地经营阶段段成本管理拿地原则：低潮期买地高高潮期卖房有选择性获地地，布局一线线、沿海、珠珠三角、环渤渤海地区；多种获地方式式，谨慎拿地地，不拿高价价地、不做““地王”；区分土地性质质，贯彻“快快进快出”，，提高资金周周转速度的土土地；案例：长阳国国际花园项目目（2012年楼面地价仅仅5000元/平米）；案例：长阳国国际城项目（（售价12500元/㎡）、北京梧梧桐苑项目（（售价13600元/㎡）（限房价价、竞地价））土地经营阶段段成本管理几个重要的规规划指标：显性指标：（1）建设用地面面积；（2）可售面积；；（3）容积率；（（4）限高；（5）建筑密度：：（6）绿化率；（（7）车位配比；；（8）学校、幼儿儿园等配套面面积；（9）商业比例；；（10）回购面积等等等；隐性指标：（1）人防面积；；（2）地勘报告数数据（如覆土土深度、地质质条件：如北北京、天津、、杭州、广州州地质条件就就不同，开发发时一定要考考虑上述因素素）；（3）日照；（4）楼体间距；；上述指标中关关键指标：容容积率和可售售面积；★在满足其他指指标的前提下下可以考虑容容积率的分拆拆问题（案例例南宁山语城城等等），通通过产品差异异化，提升产产品品质，提提高产品溢价价；策划定位阶段成本管理策划定位阶段段成本管理一、“思路决决定出路”二、“只有想想不到的，没没有做不到的的”策划定位阶段段成本管理房地产策划定定位阶段是指指在获地前或或获地后，通通过市场调研研，“以客户户为导向、以以市场为导向向”，确定产产品类型的过过程。是一个思想创创造的过程，，是最有创造造价值的过程程。一宗地块，可可以有不同的的产品业态组组合，可以都都是同种产品品（如小高层层或高层），，也可以是不不同种产品组组合（如洋房房和高层的组组合），前提提条件是在满满足规划指标标的前提下，，如何将土地地的价值最大大化，如何将将地块布置更更加有效，充充分挖掘土地地的价值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划定位把握握的原则：精精准确定客户户人群，关注注专业化、差差异化，做到到人无我有、、人有我优。。地产集团产品品效果图策划定位阶段段成本管理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、高层；②塔楼还是板楼；③几梯几户，户型多大（一居、二居、三居、四居；户型比例）；户型选择、建建设标准一定定要与当地的的生活习惯、、风土人情结结合。（如长沙山语语城项目一期期大户型，以以及座便器的的设计；成都都西派国际的的准豪宅设计计；大小户型型的选择）策划定位阶段段成本管理产品定位阶段段的成本管理理工作是房地地产开发过程程中关键环节节，是一个成成本策划的过过程，包括成成本的分配方方向和分配数数量，是一个个由粗到细，，是一个连接接计划到具体体落实的中间间过程，是一一个方案比选选的过程；徐州原香漫谷谷项目策划定位阶段段需要做的成成本工作有以以下内容：对不同的产品品业态组合建建立相关的模模型，测算收收入和成本，，计算可实现的的最大的投资资收益（包括项目产产值利润率和和成本利润率率，以及自有有资金回报率率等）。案例：地产集集团所开发的的南宁山语城城项目，项目目位于南宁青青秀区，占地地面积248亩，容积率2.0，总建筑面积积为42万平米，可售售面积为33万平米，通过过法院拍卖获获得土地，楼楼面地价1768元/平米。当时项目周边的准准竞争楼盘超超过面积300万平方米，周周边区域高层层住宅销售均均价维持在3500元/平米左右，按按照原有2.0容积率惯性思思维进行定位位，住宅产品品若设计为小小高层或高层层类住宅，按按照楼盘地价价1768元/㎡，加上建造造成本、管理理费用和各种种税费，项目目营业税后开开发成本费用用至少在4900元/㎡，效益将直直接亏损1400元/㎡，整个楼盘盘开发完毕将将直接亏损5亿元；策划定位阶段段成本管理通过项目差异化产品的的定位，将地块容积积率2.0分拆为0.95和2.85，将建设用地地面积12.7321万平米，划分为6.4123万平米花园洋房用地地和6.3198万平米高层住宅用地地，花园洋房房产品建筑面面积为11.2314万平米和高层层住宅产品建建筑面积为29.8881万平米。项目分为三期期开发，第一一期以高端花花园洋房产品品入市，第二二期开发高层层住宅，第三三期开发剩余余的花园洋房房和高层住宅宅。一期花园园洋房2009年6月份高调入市市时，客户通通过对园林示示范区和住宅宅小区的亲身身体现，对本本项目的花园园洋房产品产产生浓厚的兴兴趣，特别是是对一二层的的下跃产品和和五六层的上上跃产品，为为了避免客户户集中于下跃跃产品和上跃跃产品，由于于这两种产品品附加值较高高，通过销控控手段，提高高这两种产品品的价格至13500元/平米，平层价价格按照低开开高走方式，，以6500元/平米入市，逐逐步拉升到9000元/平米。通过项目前期期精心策划和和后期有序施施工建造，以以及良好的市市场推广，随随着2009年年末、2010年年初房地产产市场的回暖暖复苏和项目目周边基础设设施配套的逐逐步完善，由由于便利的交交通环境、完完善的生活配配套以及优美美舒适的园林林生活环境，，本项目确定定为南宁房地地产市场的高高端楼盘，作作为南宁高端端楼盘的典范范。截止目前前项目花园洋洋房和高层产产品已经全部部售罄，并且且取得了良好好的经济效益益，目前保守守计算，项目目所得税前利利润将达到近近8亿元，净利润润也近6亿元，项目由由拿地前的亏亏损实现了最最终的盈利。。策划定位阶段段成本管理策划定位阶段段成本管理成本测算过程程中，在成本本限额范围内内，一要结合合成本科目表表（保证数据据不丢项、不不落项）；二二要结合市场场竞品楼盘的的建造标准，，进行标准选选配，多方案案比选，做好好成本分配，，做到成本支支出方向明确确，“该花的的钱，一分也也不要少；不不该花的钱，，一分也不能能多”，从客客户角度做到到“性价比””最高。（1）对于客户能能感知、体验验到的部位就就应该重视，，相对多投入入、多分配一一点成本（如如户门、外窗、、电梯、园林林景观）（2）对于客户不不能感知，或或感知较弱的的地方，可以以少投入或不不投入（如楼梯间内装装修、空调栏杆百叶叶），外立面石材慎慎用，可用外外墙砖、外墙墙真石漆进行行替代。消除除“外立面高高档，楼盘就就高档”的思思想。成本贯彻思想想：要有前瞻瞻性和控制性性；1、倒逼控制法法：成本倒逼逼法，成本=销售收入-预期利润；后期成本应小小于前期成本本，设计概算算小于投资估估算，施工图图预算小于设设计概算，并并且后期成本本在前期成本本范围内要有有富余量，即即贯彻责任成成本管理思想想；2、投入产出法法（价值工程程）：以投入入产出思想为为指导，每多多投入一分钱钱，应有相应应的投资回报报，客户能够够接受，用成成本利润率进进行考量。策划定位阶段段成本管理设计阶段成本本管理设计阶段成本管理设计阶段成本本管理设计阶段是将将开发理念、、思想、思路路落实到施工工图纸的过程程，因此过程程中需要将成成本理念灌输输给设计人员员，要求设计计人员有“经经济”意识。。设计阶段成本本管理方法：：1、设计招标，进进行方案比选选，同时要求求设计单位提提供设计概算算；2、下达限额设计计任务书（包包括地上、地地下钢筋、商商砼含量；窗窗墙比/窗地比；地下下室单位车位位面积；地上上、地下建筑筑、机电工程程造价限额；；室内、外立立面装修标准准约定；层高高（层高每增增加10cm，造价增加3%~5%）、对于园林林景观工程，，下达设计标标准，规定软软硬景比例））；3、设计方案审审查，进行设设计优化（在在设计过程中中，通过招标标选用设计优优化单位进入入，对设计方方案进行优化化，确保设计计结果控制在在限额设计指指标范围内，，设计优化单单位按照降造造比例进行提提成），目前前地产集团在在施项目均采采用设计优化化；其中北京京梧桐苑项目目通过设计优优化，地上钢钢筋控制在38kg/㎡，综合钢筋筋控制在54kg/㎡；坚决杜绝绝“大基础””、“肥梁肥肥柱”。4、产品线推广广：目前地产产集团已经实实现“国际城城”、“山语语城”、“青青秀城”、““西派系列””“原香系列列”、“梧桐桐苑系列”等等六大产品线线，产品线之之间产品选型型、成本可进进行对比，为为项目快速开开发奠定了基基础。设计阶段成本本管理设计阶段应关关注的几个经经济指标：（1）外形系数：：外墙墙面面面积（含外墙墙装饰面、建建筑造型展开开面，不含阳阳台底部涂料料）/地上建筑面积积之比；外立立面设计应保保持简洁、明明快，尽量减减少里进外凸凸，减少外立立面构件，普通住宅外形形系数应控制制在1.2范围内，不宜宜超过1.5；（2）窗地地比：：外墙墙门窗窗洞口口面积积/地上建建筑面面积，，窗地地比应应控制制在0.3以内，，控制制开窗窗面积积，减减少飘飘窗、、转角角窗面面积，，窗地比比以0.2~0.28为宜；（3）地下下车位位：应应控制制好地地下柱柱网，，合理理划分分车位位数量量，按照地地下室室面积积进行行分摊摊，每每个停停车位位面积积一般般应控控制在在32㎡/个，最最高不不应超超过35㎡/个；地下室室占地地上计计容积积率面面积应应尽量量控制制在20%范围内内，地地下车车位面面积应应控制制在35㎡㎡/个范围围内，，无人人防地地下车车位，，控制制在32㎡㎡/个；1/4地下室室面积积<人防区区域面面积<1/3地下室室面积积，控控制在在34㎡㎡/个；1/3地下室室面积积≤人人防区区域面面积<1/2地下室室面积积，控控制在在36㎡㎡/个；人人防面面积≥≥1/2地下室室面积积，控控制在在38㎡㎡/个。对对于地地下车车位销销售单单价低低于10万元/个的项项目，，应尽尽量少少做地地下室室面积积。地地下车车位销销售单单价>15万元/个的项项目，，可考考虑适适当增增加车车位数数。设计阶阶段成成本管管理设计阶阶段应应关注注的几几个经经济指指标：：（4）基础础选型型：一一般情情况下下，各各基础础类型型的成成本按按以下下顺序序递增增：天然浅浅地基基基础础＜复复合地地基浅浅基础础＜筏筏板基基础＜＜预应应力管管桩＜＜人工工挖孔孔桩＜＜灌注注桩（5）结构构选型型：一一般情情况下下，各各结构构类型型的成成本按按以下下顺序序递增增：矩形柱柱框架架＜异异形柱柱框架架＜框框架短短肢剪剪力墙墙＜框框架剪剪力墙墙＜剪剪力墙墙（6）地下下室顶顶板选选型当覆土土深度度为1.2m~2.0m时，各各类顶顶板的的成本本按以以下顺顺序递递增：：无梁楼楼盖＜＜单向向板楼楼盖＜＜十字字梁或或井字字梁楼楼盖当覆土土深度度在2.5m以上时时，地地下室室顶板板优先先选择择加腋腋大板板楼盖盖（7）控制制“赠赠送率率”一定程程度的的赠送送率，，能够够提升升销售售，但但要有有一定定的节节制，，一是是施工工较为为复杂杂，二二是成成本比比较高高，三三是一一些赠赠送露露台应应控制制，可可以考考虑““飘窗窗”赠赠送，，提前前封闭闭，避避免后后期小小业主主随意意封闭闭，给给物业业管理理造成成麻烦烦，不不利于于品牌牌建设设。设计阶阶段成成本管管理房地产产开发发的““加法法”与与“减减法””1、“加加法””：园园林景景观的的投入入；““得房房率””的提提高；；小区区配套套的完完善，，“配配套商商业””，““教育育配套套设施施的引引进””（如如知名名幼儿儿园、、学区区房））2、“减减法””：基基础选选型（（桩基基础））；钢钢筋、、混凝凝土含含量的的优化化；外外立面面的优优化；；机电电设备备的优优化；；招投标标阶段段成本本管理理招投标阶段成本管理招投标标阶段段成本本管理理招投标标管理理：作作为国国有企企业，，在规规范运运作前前提下下，必必须完完成的的一个个环节节；通通过招招投标标，引引入竞竞争机机制，，降低低成本本，保保证质质量，，在公公正、、公平平、公公开的的平台台上选选择施施工单单位或或供应应商；；专业分分包、、物资资设备备采购购定标标原则则招投标标阶段段成本本管理理招投标标工作作是否否流畅畅对成成本管管理有有直接接的关关系，，因此此招标标前应应合理理进行行合约规规划，划定定工作作界面面（避避免有有的工工作面面重复复，有有的工工作面面空白白），，约定定好承承包范范围；；哪些些属于于甲方方分包包、哪哪些属属于甲甲供、、哪些些属于于甲方方指定定乙方方供应应；对于影影响到到品质质的项项目建建议甲甲供或或甲方方分包包（如如电梯梯、外外窗、、户门门、石石材等等），，对于于价格格比较较有弹弹性，，有议议价空空间的的材料料设备备可以以甲供供（如如电线线电缆缆、配配电箱箱等）），对对于材材料比比较刚刚性的的由施施工单单位进进行采采购（（如钢钢筋、、商砼砼、以以及砖砖瓦砂砂石等等）；；对于于集团团公司司多个个项目目同时时开发发的，，大宗宗材料料设备备可以以进行行集中中采购购，通通过规规模效效应，，降低低采购购成本本；对对于关关键质质量部部位不不建议议分包包，纳纳入总总包承承包范范围（（如外外墙保保温、、防水水工程程等））招投标标应建建立合合格承承包商商/供应商商名录录，踏踏踏实实实做做好资资格预预审工工作（（属于于关键键节点点，排排除不不合格格的或或结算算容易易扯皮皮的单单位）），在在资格格预审审通过过的前前提下下，采采用合合理低低价中中标原原则，，锁定定价格格。招投标标阶段段成本本管理理招投标标阶段段重要要一项项环节节：招标文文件、、合同同文件件及工工程量量清单单编制制包括承承包范范围、、计价价方法法、调调价原原则、、付款款原则则、结结算原原则、、其他他条款款等。。（1）招标标文件件应经经过各各专业业各部部门会会签，，共同同把关关；（2）采用用工程程量清清单计计价规规范；；（3）对于于措施施费用用建议议包干干；（4）只有有主要要材料料价格格（钢钢筋、、商砼砼）变变动超超过一一定幅幅度后后，才才调整整价差差；（5）设计计变更更洽商商超过过一定定幅度度进行行调整整，约约定风风险承承担范范围；；（6）分部部分项项工程程单价价固定定，条条件成成熟，，分部部分项项工程程量可可以固固定。。（施施工图图纸可可在招招标前前发给给投标标单位位，由由投标标单位位进行行复核核，在在施工工图纸纸不变变化的的情况况下总总价包包干））总承包包招标标管理理办法法工程量量清单单审核核（1）采用用明确确的工工程量量清单单模式式，不不宜采采用模模拟清清单方方式招招标；；（2）工程程量清清单编编制完完成，，要对对工程程量进进行抽抽查复复核，，进行行审查查；（3）编制制预算算价，，测定定成本本价，，制定定拦标标价；；施工阶阶段成成本管管理施工阶段成本管理施工阶阶段成成本管管理1、施工前前一定定要进进行施施工图图纸交交底和和审查查工作作（审查查注意意点：：结构构图纸纸与建建筑图图纸是是否吻吻合？？机电电图纸纸与结结构图图纸是是否吻吻合？？特别别是管管洞有有无？？管洞洞大小小？管管洞位位置？？），，很多多项目目因为为专业业之间间未进进行图图纸审审查，，造成成后期期开洞洞补洞洞费用用比例例较高高；2、合理理安排排好工工序，，工程程推进进有力力，抓抓好工工期进进度，，必要要时采采用穿穿插施施工，，节省省工期期，做做到均均衡生生产，，要注注意避避免抢抢工，，抢工工之后后带来来的必必定要要返工工（如如北京京原香香小镇镇项目目、北北京青青秀城城项目目）；；工期期快慢慢涉及及到开开盘节节点、、交房房时间间；3、严格格控制制设计计变更更率，，即使使要变变更，，也应应在施施工前前做出出，做做出前前各专专业之之间进进行会会签（（否则则需要要计入入两次次费用用）。。施工阶阶段成成本管管理4、严格格控制制、规规范现现场签签证数数量。。严格格按照照合同同进行行施工工交底底，避避免重重复派派工。。现场场签证证必须须由甲甲方工工程、、预算算、乙乙方、、监理理以及及甲方方委托托的造造价咨咨询单单位进进行现现场测测量、、现场场核量量。5、做好月度度验工计价价工作，避避免超计价价，导致提提前付款，，一是增加加资金压力力，二是有有可能质量量、进度并并没有达到到验收条件件，超前付付款；并且且根据市场场情况约定定付款比例例；6、做好结算算工作。结结算工作应应分节点进进行，可分分为±0.00、结构封顶顶、竣工结结算三个阶阶段进行，，做到月结结月清，一一可以保证证成本真实实、及时归归集，避免免成本不真真实，提前前释放利润润，导致多多缴纳所得得税；二是是可以提前前解决部分分争议，特特别是人员员都齐备的的情况下。。7、要进行““换位思考考”，帮助施工单单位节省成成本，施工单位位成本节省省了，相应应开发成本本也就节省省了，至少少为结算减减少扯皮的的事情。营销阶段成成本管理营销阶段成本管理营销阶段成成本管理营销阶段：：重点应关关注开盘时时间、回款款时间。合合理情况，，应“早开盘、晚晚交房”，保证销销售回款存存留的时间间越长，充充分发挥资资金效率。。1、开盘时间间：应尽量缩短短开盘时间间，尽快实实现开盘条条件。如万科从从拿地到实实现开盘为为11月左右，交交房一般为为销售后的的两年时间间；（各地地拿预售证证的时间不不同，有的的是出±0.00，有的是到到结构的2/3，有的是结结构封顶，，因此需要要提前调研研了解，从从而做好资资金计划；；上海比较较严格是到到结构封顶顶）；如北北京梧桐苑苑项目、北北京长阳国国际城项目目均比较早早的实现了了资金平衡衡，财务费费用大大降降低。2、开盘模式式：开盘定定价与成本本、资金情情况、供求求关系等因因素密切相相关。因此此开盘成本本分摊归集集必须全面面、准确、、及时，避避免成本不不实，造成成定价过高高或过低（（如南宁山山语城项目目）；开盘盘定价与项项目的资金金情况也密密切相关，，首先要保证现金流流的稳健（（如贵阳国国际城项目目、长沙世世纪城（400万m³）、贵阳花花果园项目目（1830万m³）；同时开盘盘定价与供供求关系也也密切相关关，供不应应求，应合合理拉升价价格（如北北京国际城城项目）；；开盘成本要要进行审查查；营销阶段成成本管理3、开盘销售售应合理做做好销控，，确定开盘盘价格与销销售速度的的关系，““日光盘””和“滞销销盘”都不不是好现象象，日光说说明销售价价格定低了了，滞销盘盘说明当前前销售价格格定高了，，俗话说““没有卖不不出的产品品，只有卖卖不出的价价格”，当当然确定销销售价格一一定要遵循循第2条原则；4、销售节奏奏的把握：：应合理安安排销售数数量，避免免首期卖出出去后，第第二期或后后期接续不不上，需要要重新进行行包装推广广，再造市市场，造成成营销费用用增加，做做到“长流流水、不断断档”。5、统一销售售口径，现现场展示说说明，风险险提示。6、推广工作作以短信、、以老带新新、小活动动为佳，尽尽量减少大大型广告牌牌或广告柱柱（此费用用偏高）；；营销费用用原则上不不超过销售售收入的3%，地产集团团制定的定定额如下，，仅供参考考：营销费用标标准营销阶段成成本管理开盘定价：：（1）低开高走走；（2）高开高走走；小批量开盘盘，营造供供不应求、、热销的销销售场面；；一般按照客客户蓄水数数量，达到到拟开盘套套数的3倍时，进行行开盘；首首次开盘去去化率达到到70%；洋房定价一一般为普通通住宅的1.2~1.5倍；别墅定价一一般为普通通住宅的2倍；底商定价一一般为普通通住宅的2倍；集中商商业（二层层按照底商商的20%进行折减））；物业经营阶阶段成本管管理物业经营阶段成本管理物业经营阶阶段成本管管理物业阶段：：物业是开开发所有问问题、困难难的集中点点，可以反反馈到前端端的改进。。作为销售售的有力支支撑，物业业管理优劣劣直接关系系到开发品品牌的落地地，能够有有效提升销销售。万科科品牌创建建，物业管管理给其增增添不少分分数；还有有龙湖等其其他大型开开发企业物物业也表现现不熟。如如北京地区区，万科同同品质楼盘盘较周边楼楼盘售价能能高出1000元/㎡以上，其其中除了品品牌外，较较大因素是是因为万科科的物业管管理比较到到位。物业对成本本管理作用用表现在以以下方面：：节流措施：1、前期物业业管理人员员应早期物物业介入，，参与到设设计图纸的的审核中，，从日常运运营和全寿寿命周期成成本的角度度，对无障障碍设施的的设置、功功能布局、、小区出入入口、设备备配置选型型等提供建建设性意见见，避免后后续由于设设备选择不不当，重复复购置增加加成本，重重复维修造造成小业主主怨言。2、物业人员员定期对小小区的设备备进行维修修、保养，，提高设备备使用年限限，降低设设备大维修修费用。3、小区内公公共区域水水电能耗的的管理，如如电气照明明可将普通通照明灯改改为LED灯；经常检检查是否有有漏水点；；4、工程物料料的二次利利用等等；；物业经营阶阶段成本管管理开源措施：：1、物业还可可以提供如如洗衣、订订报、订牛牛奶、订票票、送水、、公共区域域的广告、、二手房交交易、不可可售车位经经营等增值值服务，更更好地提升升品牌价值值。2、物业应提提高服务水水平，情系系业主，从从感情上维维系业主。。物业管理理到位，能能够加快销销售，提高高销售价格格，降低财财务费用。。（如万科科、世纪城城项目有很很大一批老老业主跟随随）。资金管理资金、税务管理资金管理资金是房地地产开发的的血液，涉涉及开发的的命脉，因因此时刻把把握住资金金，保持资资金稳健，，尽快实现现资金平衡衡，做好资资金使用计计划。（一）提高高销售能力力强化销售，，尽快实现现销售条件件，加快资资金回笼。。销售回款款到位，可可大大降低低财务费用用；（二）适当当控制付款款比例根据销售情情况确定付付款比例，，地产集团团公司为保保证获地资资金，结合合市场，本本年度也相相应调低了了总承包单单位的付款款比例；从从2010年开始，每每月度15日定期总经经理办公会会集中审议议二级公司司资金使用用情况，保保证了资金金的集中使使用。关于总承包包单位付款款节点及付付款比例的的通知项目公司进进度款审核核流程（三）加强强银企合作作，通过多多种方式进进行融资地产集团所所属二级单单位目前都都有融资任任务，保证证在建工程程款的支付付，上存款款部分用于于其他地区区的土地拓拓展。发挥挥资金的““杠杆”，，发挥资金金的效能，，土地、在在建工程抵抵押进行融融资，以保保证公司有有更多的土土地拓展资资金。税务管理房地产所涉涉及的税种种较多，主主要有以下下几种：（1）契税：按按照土地出出让金的3%~4%计征；（2）营业税及及附加：加加上日前新新增加的地地方教育费费附加，按按销售收入入的5.6%计征；（3）土地增值值税：一般般按照销售售额的2%预征，清算算时候达到到5%以上；（4）所得税：：按照销售售利润的25%进行预征；；（5）其他税种种：合同印印花税等（6）土地使用用税：按照照土地开发发年限*土土地类别（（元/年·㎡）*占地地面积；上述税收合合计约占销销售额的15%左右；税务管理税务筹划一、必要性性：所占比比重较大；；二、通过筹筹划可以同同税务部门门沟通，降降低相关额额度：1、相关税费费的缴纳争争取相关优优惠政策（（减免、返返还）1、成本记账账要及时（（因此要求求工程结算算要及时））；2、多期项目目开发，成成本分摊要要到位，不不要将成本本后挪，成成本要打足足；利润释放要要均衡，避避免前期利利润较高，，所得税提提前、或多多缴；3、土地增值值税可以同同税务部门门沟通锁定定，如保定定京南一品品项目锁定定土增税税税点为1.5%，南宁山语语城项目锁锁定土增税税税点为5%，避免了清清算；长阳阳国际城项项目作为限限价商品房房项目，通通过积极与与税务部门门沟通，争争取到政策策房条件，，土增税由由5000万元折减到到2500万元，土地地增值税节节约2500万元；成本后评估估成本后评估成本后评估估成本后评估估是成本管管理工作最最后也是非非常重要的的一个环节节1、整理、积积累数据，，形成数据据库；2、为后期准准确可行性性研究，测测定目标成成本提供