房地产常见法律问题解析

房地地产产常常见见法法律律问问题题解解析析培训训部2017-10了解解房地地产产销售售过程程中容容易易出现现问题题的的环节节掌握常见问问题的的解决决方式懂得如何合合理规规避风险顺利开展销销售工工作、、减少少投诉诉和退房目标一、售售足环环节常常见法法律问问题解解析二、签签约环环节常常见法法律问问题解解析三、售售后环环节常常见法法律问问题解析四、销销售法法律风风险控控制及及应对对策略略目录认购书书定金宣传实体房与样样板间间售足环环节认购书的法法律效力商品房房的认购购、订订购、、预订订等协协议具具备《商品房房销售售管理理办法法》第十六六条规规定的的商品品房买买卖合合同的的主要要内容容，并并且出出卖人人已经经按照照约定定收受受购房房款的的，该该协议议应当当认定定为商商品房房买卖卖合同同。认购书书“定金金”的的基本本规则则为：：给付定定金的的一方方不履履行约约定的的，无无权要要求返返还定定金。。收受定定金的的一方方不履履行约约定的的，应应当双双倍返返还定定金。。定金销售广广告和和宣传传资料料与实实际情情况不不符的的法律律责任任？《司法法解释释》第第三条条《中华人人民共共和国国广告告法》宣传实体房房与样样板间间《商品房房销售售管理理办法法》第三十十一条条房地产产开发发企业业销售售商品品房时时设置置样板板房的的，应应当说说明实实际交交付的的商品品房质质量、、设备备及装装修与与样板板房是是否一一致，，未做做说明明的，，实际际交付付的商商品房房应当当与样样板房房一致致。保保护的的时买买受人人的知知情权权，因因此预预售人人在销销售时时必须须向预预购人人说明明样板板房并并不完完全等等同于于代售售商品品房。。实体房房与样样板间间一、售售足环环节常常见法法律问问题解解析二、签签约环环节常常见法法律问问题解解析三、售售后环环节常常见法法律问问题解析四、销销售法法律风风险控控制目录预售备备案一房两两卖签约环环节预售备备案未办理理登记记备案案手续续的合合同，，不影影响合合同效效力，，商品品房预预售合合同的的备案案不是是预售售合同同生效效的标标志与与必备备要件件，双双方约约定以以办理理登记记备案案手续续作为为合同同生效效要件件的，，从其其合法法的规规定，，双方方签字字盖章章即生生效。。预售备备案《商品房房销售售管理理办法法》第十条条房地产产开发发企业业不得得在未未解除除商品品房买买卖合合同前前，将将作为为合同同标的的物的的商品品房再再行销销售给给他人人。《最高法法关于于审理理商品品房买买卖纠纠纷案案件若若干问问题的的解释释》第八条条买受人可以以主张张的权权利：：要求求解除除合同同、返返还已已付购购房款款及利利息、、赔偿偿损失失、不不超过过已付付购房房款一一倍的的赔偿偿责任任。一房两两卖一、售售足环环节常常见法法律问问题解解析二、签签约环环节常常见法法律问问题解解析三、售售后环环节常常见法法律问问题解析四、销销售法法律风风险控控制目录售后环环节解除合合同按揭贷贷款合同法法第五五十二二条有有下列列情形形之一一的一方以以欺诈诈、胁胁迫的的手段段订立立合同同，损损害国国家利利益；；恶意串串通，，损害害国家家、集集体或或者第第三人人利益益；以合法形形式掩掩盖非非法目目的；；损害社社会公公共利利益；；违反法法律、、行政政法规规的强强制性性规定定。房地产产项目目五证证不全全（土地地使有有权证证、建设用用地规规划许许可证证、建设工工程规规划许许可证证、施施工许许可证证、商商品房房预售售许可可证））解除合合同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知合同法法第五五十四四条下列合同，，当事事人一一方有有权请请求人人民法法院过过着仲仲裁机机构变变更过过着撤撤销：：因重大误误解订订立的的；在订立合合同是是显失失公平平的。。一方以以欺诈诈、胁胁迫的的手段段或者者乘人人之危危，使使对方方在违违背真真实意意思的的情况况下订订立的的合同同，受受损害害方有有权请请求人人民法法院或或者仲仲裁机机构变变更或或者撤撤销。。解除合合同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知《最高法法关于于审理理商品品房买买卖纠纠纷案案件若若干问问题的的解释释》第十三三条房屋质质量不不符合合约定定标准准。——严重质质量问问题第十五五条逾期交房超超过一一定期期限。。——3个月第十八八条由于出卖人人过错错，买买受人人无法法取得得房地地产所所有权权证书书。——逾期90日解除合合同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知《最高法法关于于审理理商品品房买买卖纠纠纷案案件若若干问问题的的解释释》第八条条，具具有下下列情情形之一：：合同订立后后，出出卖人人未告告知买买受人人又将将房屋屋抵押押给第第三人人；合同订立后后，出出卖人人又将将房屋屋卖给给第三三人。。第九条故意隐隐瞒没没有取取得商商品房房预售售许可可证的的事实实或者者提供供虚假假商品品房预预售许许可证证；故意隐瞒所所售房房屋已已经抵抵押的的事实实；故意隐瞒所所售房房屋已已经出出卖给给第三三人或或者为为拆迁迁补偿偿安置置房屋屋的事事实。解除合合同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知因按揭揭合同同未能能订立立的合合同履履历问问题《最高法法关于于审理理商品品房买买卖纠纠纷案案件若若干问问题的的解释释》第二十十三条条商品房房买卖卖合同同约定定，买买受人人以担担保贷贷款方方式付付款、、因当当事人人一方方原因因未能能订立立商品品房担担保贷贷款合合同并并导致致商品品房买买卖合合同不不能继继续履履行的的，对对方当当事人人可以以请求求解除除合同同和赔赔偿损损失。。因不可可归责责于当当事人人双方方的事事由未未能订订立商商品房房担保保贷款款合同同并导导致商商品房房买卖卖合同同不能能继续续履行行的，，当事事人可可以请请求解解除合合同，，出卖卖人应应当将将收受受的购购房款款本金金及其其利息息或者者定金金返还还买受受人。。按揭合合同一、售售足环环节常常见法法律问问题解解析二、签签约环环节常常见法法律问问题解解析三、售售后环环节常常见法法律问问题解析四、销销售法法律风风险控控制目录1、苦练练基本本功，，熟练练掌握握相关关信息息2、准备备解说说，主主动告告知红红线内内外不不利因因素3、严谨谨的签签约程程序4、及时时跟踪踪合同同履行行情况况风险控控制案例杜某为为某小小区购购房者者，在在开盘盘当天天缴纳纳定金金，并并签署署认购购协议议书，，后在在约定定时间间内，，未签签订预预售合合同，，在经经开发发商多多次催催讨的的前提提下，，杜某某迟迟迟不来来签订订预售售合同同，亦亦不缴缴纳房房款，，以银银行贷贷款不不能及及时办办理为为由不不签合合同。。经开开发商商多次次催讨讨未果果，发发送书书面解解除函函后，，开发发商将将房屋屋转卖卖给第第三人人。后后杜某某诉至至法院院要求求开发发商返返还定定金？？熟悉项项目内内外各各种信信息（（实地地观看看考察察）；熟悉销销售合合同文文本（（定金金合同同、预预售合合同、、出售售合同同、前前期物业服服务合合同、、业主主公约约、按按揭贷贷款合合同等等）；熟悉相相关法法规、、政策策以及及政府府、银银行等等单位位的办办事流流程；；开发商商制定定并在在使用用过程程中不不断完完善销销售手手册/统一说说辞；；销售手手册应应涵盖盖客户户关心心的各各种内内容，，特别别是客客户可可能问问及的各种种疑难难问题题。风险控控制对对策案例案例一一：某群群诉案案。销销售广广告中中出具具赠送送阁楼楼，并并用图图文明明确表表示，，但在在交房房后，，并无无图中中所示示阁楼楼，导导致业业主要要求我我司承承担违违约责责任。。案例二二：隔热热层的的使用用归属属问题题。我我司某某小区区在销销售时时，对对顶层层的用用户约约定，，同意意其使使用顶顶层隔隔热层层空间间。后后顶层层的两两户业业主对对隔热热层使使用发发生争争议，，诉至至我司司，要要求解解决。。准确介介绍项项目红红线内内外信信息以以及告告知不不利因因素；；八字没没一撇撇的事事不要要说，，可能能更改改、公公司单单方面面难以以控制制的事不不要随随便说说；避免使使用绝绝对化化用语语，慎慎重使使用有有多重重含义义、可可能引引起歧歧义的的词；；知之为为知之之，不不知为为不知知，避避免大大包大大揽或或想当当然的的回答答。风险控控制对对策房屋信信息价格条条件设备和和材料料规划指指标周边设设施物业管管理交通风险控控制对对策口说解解说下下列内内容时时一定定要慎慎重案例案例一一：预售售合同同签署署时购购房者者名字字与身身份证证信息息不符符，导导致交交易中中心无无法确确认预预售合合同。。案例二二：正式式文本本合同同以外外，补补充合合同、、经营营托管管合同同等的的签字字、盖盖章、、手印印等是是否完完整。。注意合合同空空白条条款的的填写写与选选择，，避免免漏填填、错错填、、漏选选、涂涂改；；注意合合同附附件以以及签签订时时间与与签字字、盖盖章的的完备备与准准确；；完善代代理签签约、、第三三人付付款、、更名名、换换房、、退房房等程程序；；加强合合同签签订后后的复复核；；（我们们现有有的签签约复复核程程序，，必须须注明明签约约人及及复核核人员员）风险控控制对对策案例2010年年3月月1日日，张张某购购买了了甲开开发商商的房房屋一一套。。合同同约定定的交交房日日期为为：2010年年6月月10日。。2010年6月5日，，甲开开发商商的工工作人人员在在当地地的报报刊上上发出出通知知。通通知的的大体体内容容是：：包括括张某某在内内的购购房人人购买买的楼楼盘已已具备备交付付条件件。