房地产基础知识培训

房地产基础知识培训事业五部--冯长青房地产概念房地产专业术语房地产专业术语—之销售术语篇contents123房地地产产概概念念房地地产产专专业业术术语语房地地产产专专业业术术语语—————之之销销售售术术语语篇篇1010203房地地产产概概念念什么么是是房房地地产产？？房产产是是房房屋屋及及其其权权利利的的总总称称。。地产产是是土土地地及及其其权权利利的的总总称称。。房产产+地地产产=房地地产产房地地产产是由由土土地地、、附附着着在在土土地地上上的的各各类类建建筑筑物物、、构构筑筑物物和和其其他他不不可可分分离离的的物物质质及及其其权权利利构构成成的的财财产产总总体体。。房产产总总是是与与地地产产连连贯贯为为一一体体的的，，具具有有整整体体性性和和不不可可分分割割性性。。房地地产产的的物物质质形形态态单纯纯的的土土地地单纯纯的的房房屋屋土地地与与房房屋屋的的综综合合体体土地地所有有的的土土地地是是有有一一定定的的使使用用年年限限，，是是政政府府以以招招拍拍挂挂等等方方式式，，将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内出出让让给给土土地地使使用用者者，，土土地地使使用用权权期期满满后后如如该该土土地地用用途途符符合合当当时时城城市市规规划划要要求求的的，，土土地地使使用用者者可可申申请请续续用用，，经经批批准准补补清清地地价价后后继继续续使使用用，，如如果果不不符符合合则则该该土土地地使使用用权权由由政政府府无无偿偿收收回回。。不同同的的建建筑筑类类型型是是有有不不同同的的使使用用年年限限的的，，如如下下：：类型使用年限备注住宅用地50年/70年工业用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等地域差别性每一宗房地产价值都不相同位置固定性位置不可移动性高值耐久性价值昂贵的消费品保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质房地地产产的的特特征征根据据1985年年5月月《《国国务务院院办办公公厅厅转转发发国国家家统统计计局局关关于于建建立立第第三三产产业业统统计计的的报报告告》》，，房房地地产产业业被被列列为为第第三三产产业业的的第第二二层层次次，，它它包包括括土土地地的的开开发发、、经经营营、、管管理理、、房房屋屋的的开开发发建建设设、、卖卖卖卖、、租租赁赁、、维维修修等等。。房地地产产业业是以以土土地地和和建建筑筑物物为为经经营营对对象象，，从从事事房房地地产产开开发发、、建建设设、、经经营营、、管管理理以以及及维维修修、、装装饰饰和和服服务务的的集集多多种种经经济济活活动动为为一一体体的的综综合合性性产产业业，，属属于于第第三三产产业业，，是是具具有有先先导导性性、、基基础础性性、、带带动动性性和和风风险险性性的的产产业业。。主主要要包包括括:土地地开开发发、、房房屋屋的的建建设设、、维维修修、、管管理理，，土土地地使使用用权权的的有有偿偿划划拨拨、、转转让让、、房房屋屋所所有有权权的的买买卖卖、、租租赁赁、、房房地地产产的的抵抵押押贷贷款款，，以以及及由由此此形形成成的的房房地地产产市市场场。。在在实实际际生生活活中中，，人人们们习习惯惯于于上上将将从从事事房房地地产产开开发发和和经经营营的的行行业业称称为为房房地地产产业业。。房地地产产业业的的含含义义6、房房地地产产的的调调控控与与管管理理：：建建立立房房地地产产市市场场、、资资金金市市场场、、技技术术市市场场、、劳劳务务市市场场、、信信息息市市场场，，制制定定合合理理的的房房地地产产价价格格体体系系，，建建立立健健全全房房地地产产法法规规，，实实现现国国家家对对房房地地产产市市场场的的宏宏观观调调控控。。1、国国有有土土地地使使用用权权的的出出让让；；2、房房地地产产的的开开发发与与再再开开发发：：征征用用土土地地，，拆拆迁迁安安置置，，委委托托规规划划设设计计，，对对旧旧城城区区的的开开发发与与再再开开发发；；5、物物业业管管理理：：房房屋屋公公用用设设备备实实施施的的养养护护维维修修并并为为使使用用者者提提供供安安全全、、卫卫生生、、优优美美的的环环境境；；4、房房地地产产中中介介服服务务：：房房地地产产咨咨询询中中介介，，房房地地产产评评估估中中介介，，房房地地产产代代理理中中介介；；3、房房地地产产经经营营：：土土地地使使用用权权的的转转让让、、出出租租、、抵抵押押以以及及房房屋屋的的买买卖卖、、抵抵押押等等经经济济活活动动；；房地地产产业业包包含含的的内内容容建筑筑业业是属属于于第第二二产产业业，，属属于于物物质质生生产产部部门门，，从从事事勘勘察察、、设设计计、、施施工工、、安安装装、、维维修修等等生生产产过过程程，，它它的的生生产产结结果果就就是是建建筑筑物物和和构构筑筑物物。””房地产业则兼开发、经经营、管理和和服务等多种种性质，属于于第三产业。。一般从事房房地产开发经经营的企业和和组织称为开发商，从事房屋建建设和设备安安装的企业称称为建筑商和和承包商。在在项目开发建建设活动中，，房地产企业业和建筑业往往往形成甲方方和乙方的密密切合作关系系房地产业与建建筑业的区别别代理商经政府批准成成立，从事房房地产的咨询询、经纪、评评估等业务的的中介服务机机构，接受委委托代办房地地产的出售、、购买、出租租、承租及为为物业咨询评评估报告、销销售策划等业业务提供有偿偿服务。开发商与代理商开发商专门从事房地地产开发和经经营的企业。房地产市场狭义市场狭义的房地产产市场就是房地产商商品进行交易易活动的地方方或场所；也也就是房地产产商品在供给给与需求的相相互作用中，，通过流通实实现其价值。。广义的房地产产市场包括土地的出出让（批租））、转让、抵抵押、开发、、房产的买卖卖、租赁、转转让、互换、、抵押、信托托以及一些房房地产相关的的开发、建筑筑、修缮、装装饰等劳务活活动广义市场一级市场三级市场二级市场房地产一级市市场又称土地地市场,是土地使用权权出让的市场场,既国家通过其其指定的政府府部门将城镇镇国有土地或或农村集体土土地征用为国国有土地后出出让给房地产产经营者与使使用者的市场场,出让的土地可可以是生地（（没有实现三三通一平）也也可以是经过过开发达到““七通一平””的熟地。房房地产一级市市场是国家垄垄断的市场。。是指在二级市市场的基础上上再次将房地地产转让或转转租的市场,也就是房地产产进入流通领领域进行交易易而形成的市市场。演界网网，中国首家家演示设计交交易平台。基基于演示设计计的一站式在在线演示、素素材销售、服服务交易系统统是房地产开发发市场,其经营主体为为各房地产开开发公司,其经营内容是是按照城市总总体规划和小小区建设规划划,对土地进行初初级开发和再再次开发。然然后将开发出出来的房地产产出售给用地地、用房单位位或个人。备注：三通一平：通水、通电、、通道路,土地平整七通一平：通上水（自来来水）、下水水（防水、雨雨水排放）、、电、煤、道道路、电讯、、热、土地平平整。50%1324《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。30%70%45%五证两书530%《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审审批，销售商商品房的批准准性文件。《商品房质量量保证书》《商品房使用用说明书》由于房产的特特性，在交房房时必须有质质量保证书，，里面会有详详细的质量保保证及使用说说明等。一般购房者记记不住“五证证”的名称，，购房时只需需看一下《国有土地使用用证》和《预售许可证》这“两证”就就行了。因为为如果开发商商未取得《建设用地规划划许可证》和《建设工程规划划许可证》是拿不到《国有土地使用用证》的，未取得上上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取取得了《预售许可证》就可以证明该该项目在规规划、工程、、土地使用等等方面通过了了政府的批准准，就具备了了将开发的商商品房进入市市场交易的资资格。五证两书全名套内建筑筑面积，是由由以下三部分分组成的：套套内使用面积积+套内墙体面积积（外墙等共共有墙算一半半）+阳台建筑面积积套内面积1、套内房屋屋使用面积为为套内房屋使使用空间的面面积，以水平平投影面积按按以下规定计计算：a.套套内房屋使使用面积为套套内卧室、起起居室、过厅厅、过道、厨厨房、卫生间间、厕所、储储藏室、壁橱橱等空间面积积的总和。。b.套内内内部楼梯按自自然层数的面面积总和计入入使用面积。。c.不包括括含在结构面面积内的套内内内部烟囱囱、通风道、、管道井均计计入使用面积积。d.内墙墙面装饰厚度度计入使用面面积。2、套内墙体体面积是套内内使用空间周周围的维护或或承重墙体或或其他承重支支撑体所占的的面积，其中中各套之间间的分隔墙和和套与公共建建筑空间的分分隔以及外墙墙(包括山墙墙)等共有墙墙，均按水平平投影面积的的一半计入入套内墙体面面积。套内自自由墙体按水水平投影面积积全部计入套套内墙体面积积。3、套内阳阳台建筑筑面积均均按阳台台外围与与房屋外外墙之间间的水平平投影面面积计算算。其中中封闭的的阳台按按水平投投影全全部计算算建筑面面积，未未封闭的的阳台按按水平投投影的一一半计算算建筑面面积。商品房：：是指开发发商以市市场地价价取得土土地使用用权进行行开发建建设并经经过国土土局批准准在市场场上流通通的房地地产，它它是可领领独立房房地产证证并可转转让、出出租、继继承、抵抵押、赠赠与、交交换的房房地产平平台。现房是指开发发商已办办妥房地地产权证证（大产产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。通常常意义上上指的现现房是指指项目已已经竣工工可以入入住的房房屋。尾房又称扫尾尾房。它它是房地地产业进进入散户户零售时时代的产产物，是是空置房房中的一一种。一一般情况况下，当当商品住住宅的销销售量达达到80％以后，，一般就就进入房房地产项项目的清清盘销售售阶段，，此时所所销售的的房产，，一般称称为尾房房。开发发商经过过正常的的销售后后剩下了了少量没没有竞争争力的房房子，这这些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是楼层层不佳、、位处两两级，其其中一层层大多不不带小花花园且遮遮挡较严严重。期房是指开发发商从取取得商品品房预售售许可证证开始至至取得房房地产权权证大产产证止，，在这一一期间的的商品房房称为期期房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签预售合合同。准现房是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，小区区内的楼楼宇及设设施的大大致轮廓廓已初现现，房型型、楼间间距等重重要因素素已经一一目了然然，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。。2020103房地产专专业术语语建筑基底底面积：：指建筑物物首层的的建筑面面积；；基底面积积建筑基底底面积建筑面积积总建筑面面积:指在建设设用地范范围内单单栋或多多栋建筑筑物地面面以上及及地面以以下各层层建筑面面积之总总和。建筑面积积:成套房屋屋的建筑筑面积=套内建筑筑面积+分摊的共共有公用用建筑面面积Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7计算建筑筑面积的的规定符合以下下条件之之一的需需计算房房屋的全全部建筑筑面积：：永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算。房屋内的的夹层、、插层、、技术层层及其梯梯间、电电梯间等等其高度度在2.20M以上部位位计算建建筑面积积。穿过房屋屋的通道道，房屋屋内的门门厅、大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层层高在2.20M以上的，，按其水水平投影影面积计计算。楼梯间、、电梯（（观光梯梯）井、、提物井井、垃圾圾道、管管道井等等均按房房屋自然然层计算算面积。。房屋在天天面上，，属永久久性建筑筑，层高高在2.20M以上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房及及斜面结结构屋顶顶高度在在2.20M以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。。挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影面积积计算。。属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5符合以下下条件之之一的只只能计算算房屋的的全部建建筑面积积的一半半：与房屋相相连有上上盖无柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。。独立柱、、单排柱柱的门廊廊、车棚棚、货棚棚等属永永久性建建筑的，，按其上上盖水平平投影面面积的一一半计算算。未封闭的的阳台、、挑廊，，按其围围护结构构外围水水平投影影面积的的一半计计算。无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积的一一半计算算。有顶盖不不封闭的的永久性性的架空空通廊，，按外围围水平投投影面积积的一半半计算。。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下下条件之之一的不不能计入入房屋的的建筑面面积：层高小于于2.20m以下的夹夹层、插插层、技技术层和和层高小小于2.20m的地下室和和半地下室室。突出房屋墙墙面的构件件、配件、、装饰柱、、装饰性的的玻璃幕墙墙、垛、勒勒脚、台阶阶、无柱雨雨篷等。房屋之间无无上盖的架架空通廊。。房屋的天面面、挑台、、天面上的的花园、泳泳池。建筑物内的的操作平台台、上料平平台及利用用建筑物的的空间安置置箱、罐的的平台。骑楼、过街街楼的底层层用作道路路街巷通行行的部分利用引桥、、高架路、、高架桥、、路面作为为顶盖建造造的房屋。。Phase8Phase9活动房屋、、临时房屋屋、简易房房屋。独立烟囱、、亭、塔、、罐、池、、地下人防防干、支线线。03040201可分摊的公公共部分为为本幢楼的大大堂、公用用门厅、走走廊、过道道、公用厕厕所、电（（楼）梯梯前厅、楼楼梯间、电电梯井、电电梯机房、、垃圾道、、管理井、、消防控制制室、水泵泵房、水箱箱间、冷冷冻机房、、消防通道道、变配电电室、煤气气调压室、、卫星电视视接收机房房、空调机机房、热水水锅炉房房、电梯工工休息室、、值班警卫卫室、物业业管理用房房等，以及及其他功能能上为该建建筑服务的的专用设设备用房，，套内公用用建筑空间间之间的分分隔墙及外外墙（包括括山墙、墙墙体面积水水平投影面面积的一一半）。不应分摊的的共有建筑筑面积包括从属于于人防工程程的地下室室、半地下下室；供出出租或出售售的固定定车位或专专用车库；；幢外的用用做公共休休憩的设施施或架空层层；不应计入的的公用建筑筑空间有仓库、机动动车库、非非机动车库库、车道、、供暖锅炉炉房、作为为人防工工程地下室室、单独具具备使用功功能的独立立使用空间间，售房单单位自营、、自用的房房屋，为为多幢房屋屋服务的警警卫室、管管理（包括括物业管理理用房）；；公用建筑面面积的分摊摊方法：多层住宅需需要先求出出整幢房屋屋和共有建建筑面积分分摊系数，，再按幢幢内的各套套内建筑面面积比例分分摊。多功功能综合楼楼须先求出出整幢房屋屋和幢内不不同功能区区的共有有建筑面积积分摊系数数，再按幢幢内各功能能区内建筑筑面积比例例分摊；；共有建筑面面积（分摊摊面积）共有建筑面面积（分摊摊面积）：：商品房公公用面积的的分摊以幢幢为单位，，与本幢楼楼房不相连连的公用建建筑面积不不得分摊给给本幢楼楼房的住户户；共有建筑面积计算公式公用建筑面面积=整栋建筑的的面积—各套套内建建筑面积之之和—已作为独立立使用空空间租、售售的地下室室、车棚、、人防工程程地下室；；共用建筑面面积分摊系系数=公用建筑面面积/各套内建筑筑面积之和和；分摊的公用用建筑面积积=各套内建筑筑面积×公用建筑面面积分摊系系数；使用面积即地毯面积积，是每套套住宅户内内除墙体厚厚度外全部部净面积的的总和其中中包括卧室室、起居居室、厅、、过道、厨厨房、卫生生间、储藏藏室、壁柜柜、不吊柜柜、户内楼楼梯(按投影面积积)、阳台；；斜面屋顶结结构的房间间，层高低低于2.20米的部分不不计入面积积；使用率=套内使用面面积/总建筑面积积它是“建筑筑面积”扣扣除公共分分摊面积后后的余额实用面积实用率：实用率是套套内建筑面面积和住宅宅面积之比比，大于使使用率；即实用率＝套套内建筑面面积／套内内建筑面积积＋分摊的的共有共用用建筑面积积；得房率是指指套（单元元）套内建建筑面积与与套（单元元）建筑面面积之比；；得房率即得房率＝＝套内建筑筑面积／套套内建筑面面积＋分摊摊的共有公公用建筑面面积；建设用地范范围内所有有建筑物基基底面积之之和与建设设用地面积积的比率（（%）；即：∑基底面积积/用地面积×100%=建筑覆盖率率（建筑密密度）；建筑覆盖率率（建筑密密度）备注：密度度越低，小小区绿地面面积和活动动场地越大大。容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；容积率越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）容积率即：总建筑筑面积/总用地面积积=容积率；备注：各类类型物业容容积率一般般规定如下下：a.独立别墅为为0.2~0.5；b.联排别墅为为0.4~0.7；c.6层以下多层层住宅为0.8~1.2；d.11层小高层住住宅为1.5~2.0；e.18层高层住宅宅为1.8~2.5；f.19层以上住宅宅为2.4~4.5。绿化率绿地率绿地面积指能够用于于绿化的土土地面积，，不包括屋屋顶绿化、、垂直绿化化和覆土小小于2米的土地；；在建设用地地范围内各各类绿地面面积之和与与建设用地地面积的比比率（%）在建设用地地范围内全全部绿化种种植物水平平投影面积积之和与建建设用地面面积的比率率（%）；层高：是指下层楼楼板面到上上层楼层面面之间的距距离，也就就是一层房房屋的高度度。净高：住宅的净高高是指下层层地板面或或楼板上表表面到上层层楼板下表表面之间的的距离；层高与净高高的关系可以以用公式来来表示：净高=层高－楼板板厚度；即层高和楼楼板厚度的的差叫“净净高"层高和净高高进深与开间间进深：是指房间的的前墙壁到到后墙壁之之间的垂直直距离，即即房间纵向向尺度。进进深大的住住宅可以有有效地节约约用地，但但为了保证证建成的住住宅可以有有良好的自自然采光和和通风条件件，住宅的的进深在设设计上有一一定的要求求，不宜过过大；开间：是指房间的的左墙壁到到右墙壁之之间的垂直直距离，即即房间横向向尺度。因为是就一一自然间的的宽度而言言，故称开开间。户型比：指各种户型型在总户数数中所占百百分比，就就是体现在在一定数量量建筑中，，各种不同同套型占总总套数的比比重；面积误差比比=（产权登登记面积－－合同约定定面积）××100%/合合同约定面面积；面积误差比比、户型比比阳台、平台台、走廊、、玄关、隔隔断、过道道阳台：泛指有永久久性上盖、、有围护结结构、有台台面、与房房屋相连、、可以活动动和利用的的房屋附附属设施,供居住者进进行室外活活动、晾晒晒衣物等的的空间。根根据其封闭闭情况分为为非封闭闭阳台和封封闭阳台；；根据其与与主墙体的的关系分为为凹阳台和和凸阳台；；根据其空空间位置置分为底阳阳台和挑阳阳台；平台：平台是指供供居住者进进行室外活活动的上人人屋面或由由住宅底层层地面伸出出室外的部部分；走廊：走廊是指住住宅套外使使用的水平平交通空间间；玄关：玄关就是登登堂入室第第一步所在在的位置，，它是一个个缓冲过渡渡的地段。。居室是家家庭的““领地“，，讲究一定定的私密性性，大门一一开，有玄玄关阻隔，，外人对室室内就不能能一览无无余。玄关关一般与厅厅相连，由由于功能不不同，需调调度装饰手手段加以分分割就是自自己人回回家，也要要有一块放放雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁包包的地方。。平时，玄玄关也是接接受邮件件、简单会会客的场所所；隔断：隔断是指专专门作为分分隔室内空空间的不到到顶的半截截立面；过道：过道是指住住宅套内使使用的水平平交通空间间；多层建筑指四层至六六层的建筑筑超高层建筑筑指高度超过过100m的建筑高层建筑指十二层以以上的建筑筑低层建筑指一层至三三层的建筑筑按层数划分分建筑类型型小高层建筑筑指七层至十十二层的建建筑建筑的结构有哪些形式？建筑结构是是指在建筑筑物（包括括构筑物））中，由建建筑材料做做成用来承承受各种荷荷载或者作作用，以起起骨架作用用的空间受受力体系。。钢结构：是指承重的的主要构件件是用钢材材料建造的的，包括悬悬索结构；；建筑的结构有哪些形式？钢筋混凝土土结构：是指承重的的主要构件件是用钢筋筋混凝土建建造的。包包括薄壳结结构、大模模板现浇结结构及使使用滑模、、升板等建建造的钢筋筋混凝土结结构的建筑筑物；钢、钢筋混混凝土结构构：是指承重的的主要构件件是用钢、、钢筋混凝凝土建造的的混合结构：：是指承重的的主要构件件是用钢筋筋混凝土和和砖木建造造的。如一一幢房屋的的梁是用钢钢筋混凝凝土制成，，以砖墙为为承重墙，，或者梁是是用木材建建造，柱是是用钢筋混混凝土建造造；建筑的结构有哪些形式？砖木结构：：是指承重的的主要构件件是用砖、、木材建造造的。如一一幢房屋是是木制房架架、砖墙、、木柱建建造的；建筑的结构有哪些形式？其他结构：：是指凡不属属于上述结结构的房屋屋都归此类类。如竹结结构、砖混混结构、窑窑洞等；建筑的结构有哪些形式？钢混结构住住宅的结构构材料是钢钢筋混凝土土，即钢筋筋、水泥、、粗细骨料料（碎石））、水等等的混合体体。这种结结构的住宅宅具有抗震震性能好、、整体性强强、抗腐蚀蚀能力强、、经久耐耐用等优点点，并且房房间的开间间、进深相相对较大，，空间分割割较自由。。目前，多多、高层层住宅多采采用这种结结构。但这这种结构工工艺比较复复杂，建筑筑造价也较较高；钢混结构住住宅砖混结构住住宅砖混结构一般指把砖砖砌体用作作内外承重重墙或隔墙墙，楼盖、、屋盖、梁梁、柱（也也可是砖砖柱）是钢钢筋混凝土土作用在墙墙柱上的荷荷载，主要要是由梁板板传来的屋屋盖、楼盖盖上的活活、恒荷载载，它通过过墙柱基础础传到地基基。作用在在纵墙上的的水平荷载载（如风荷荷）一部部分直接由由纵墙传给给横墙，另另一部分则则通过屋盖盖和楼盖传传给横墙，，再由横墙墙传至基基础，最后后传给地基基，承重墙墙的厚度及及长度是根根据强度和和稳定性的的要求，通通过计算算来确定的的；在砖砖混结构中中的梁有门门窗过梁、、圈梁、雨雨蓬梁、阳阳台梁、楼楼梯梁等，，这些梁的的长度、、配筋和截截面尺寸，，除圈梁是是按构造配配筋外，其其它都是通通过计算设设计的，圈圈梁主要要作用是提提高房屋空空间刚度、、增加建筑筑物的整体体性，提高高砖石砌体体的抗剪、、抗拉强强度，因此此圈梁不是是承重梁，，当圈梁用用作过梁时时，只在过过梁部位按按设计配筋筋，其它它部位仍是是按构造配配筋，有许许多把圈梁梁当作承重重梁对待，，随意将圈圈梁下墙体体敲掉，，则留下了了不安全的的隐患；框架结构框架结构是是指由梁和和柱组成框框架共同抵抵抗适用过过程中出现现的水平荷荷载和竖向向荷载。采采用结构的的房屋墙体体不承重，，仅起到围围护和分隔隔作用，一一般用预制制的加气混混凝土、膨膨胀珍珠岩岩、空心砖砖或多孔砖砖、浮石、、陶粒等轻轻质板材等等材料砌筑筑或装配而而成。优点：1、空间分隔灵灵活，自重重轻，节省省材料；2、采用现浇混混凝土框架架时，结构构的整体性性、刚度较较好，设计计处理也能能达到较好好的抗震效效果，而且且可以把梁梁或柱浇注注成各种需需要的截面面形状。缺点：1、框架结构的的侧向刚度度小，属柔柔性结构框框架，在强强烈地震作作用下，结结构所产生生水平位移移较大，易易造成严重重的非结构构性破坏，，适用于非非抗震设计计2、钢材和水泥泥用量较大大，构件的的总数量多多，吊装次次数多，接接头工作量量大，工序序多，浪费费人力，施施工受季节节、环境影影响较大；；3、不适宜建造造高层建筑筑，框架架是由梁柱柱构成的杆杆系结构，，其承载力力和刚度都都较低，故故一般适用用于建造不不超过15层的房屋。。特点剪力墙结构构11、剪力墙的的主要作用用是承担竖竖向荷载（（重力）、、抵抗水平平荷载（风风、地震等等）；23剪力墙结构构中墙与楼楼板组成受受力体系，，缺点是剪剪力墙不能能拆除或破破坏，不利利于形成大大空间，住住户无法对对室内布局局自行改造造；短肢剪力墙墙结构应用越越来越广泛泛，它采用用宽度（肢肢厚比）较较小的剪力力墙，住户户可以一定定范围内改改造室内布布局，增加加了灵活性性，但这是是以整个结结构受力性性能的降低低为代价的的（虽然有有试验和研研究表明这这种降低幅幅度较小））。剪力墙结构构(shearwallstructure）是用钢筋筋混凝土墙墙板来代替替框架结构构中的梁柱柱，能承担担各类荷载载引起的内内力，并能能有效控制制结构的水水平力，这这种用钢筋筋混凝土墙墙板来承受受竖向和水水平力的结结构称为剪剪力墙结构构。1配套设施住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；2骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；3露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；4外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；承重墙：是指在砌体体结构中支支撑着上部部楼层重量量的墙体，，在工程图图上为黑色色墙体，打打掉会破坏坏整个建筑筑结构；承承重墙是经经过科学计计算的，如如果在承重重墙上打孔孔装修，就就会影响建建筑结构稳稳定性，改改变了建筑筑结构的体体系。是非非常危险的的事情，非非专业设计计人员最好好不要改变变承重墙。。非承重墙：：指不支撑着着上部楼层层重量的墙墙体，只起起到把一个个房间和另另一个房间间隔开的作作用，在工工程图上为为中空墙体体，对建筑筑结构没什什么大的影影响。预置板：指预先按照照尺寸统一一制作的楼楼板，到时时候再直接接铺上去，，这样可以以使施工速速度加快，，造价低，，但整体抗抗震性和抗抗渗性较差差，厨、卫卫一定不能能用。现浇板：指在施工现现场直接用用水泥浇铸铸的楼板。。什么叫房屋屋的产权？？房屋产权指的是房屋屋所有对房房屋所拥有有的完全所所有权，主主要包括对对房屋的占占有，使用用，处分和和收益权。。简单说就就是拥有使使用该房屋屋，或出租租该房屋获获取租金收收入，出售售该房屋获获取增值，，将该房屋屋抵押给银银行或其他他组织或个个人进行融融资或贷款款等权利。。房屋作为为不动产，，与土地是是不可分割割的一个整整体，房屋屋在发生转转让等产权权变更时，，必然是房房地一体进进行的，不不可能将房房屋与土地地分割开来来处分。在在具体的房房地产项目目销售中，，房屋，开开发商拥有有产权并独独立出售，，出租的车车库等有产产权，但像像属于小区区绿地等部部分的土地地及/或公建，对对购房而言言，就不具具备产权的的概念。产权包括什什么？房屋的使用用权：房屋的使用用权是指对对房屋拥有有的享用权权。房屋租租赁活动成成交的是房房屋的使用用权；房屋的使用用权不能出出售、抵押押、赠与、、继承等，，它包含在在房屋的所所有权之中中；房屋的所有有权：房屋的所有有权：房屋屋的所有权权为房屋的的占有权、、管理权、、享用权、、排他权、、处置权（（包括出售售、出租租、抵押、、赠与、继继承）的总总和。拥有有了房屋的的所有权就就等于拥有有了在法律律允许范范围内的一一切权利；；取得房房屋所有权权的方式有有很多，现现归纳如下下：取得得房屋所有有权的方式式有很多，，现归纳如如下：1、依法新建建的房屋；；2、添附的房房屋，如翻翻建、扩建建、加层等等；3、通过买卖卖、赠与、、互换等民民事法律行行为取得所所有权的房房屋；4、继承或受受遗的房屋屋；产权包括什什么？房屋他项权权：房屋的他项项权利是指指由房屋的的所有权衍衍生出来的的典权、租租赁权、抵抵押权、继继承权等等权利；土地使用权权：是指土地使使用者在法法律允许范范围内对依依法交由其其使用的国国有土地或或者集体土土地的占占有、使用用以及部分分收益、处处分的权利利；住宅所有权权：住宅所有权权是指住宅宅建筑本身身和其附属属设备的所所有权。不不包括宅基基地和院地地；房屋处分权权：指房屋所有有权人在法法律许可范范围内对其其房屋拥有有的处置权权利。处分分有两种情情况事实实处分和法法律处分；；房屋占有权权：指房屋所有有人对房屋屋实际控制制的权利。。它可以与与所有权分分离，故非非所有权人人也可能能享有房屋屋占有权；；房屋产权：：房屋产权是是指房产的的所有者按按照国家法法律规定所所享有的权权利，也就就是房屋各各项权益益的总和，，即房屋所所有者对该该房屋财产产的占有、、使用、收收益和处分分的权利；；产权置换：：是指居民之之间以自身身原有产权权房进行置置换的一种种业务。一一般是在中中介的撮合合下进行行，并可由由中介代办办置换手续续；共有房产：：指两个或两两个以上的的人对同一一项房产共共同享有所所有权；共同共有房房产：指两个或两两个以上的的人，对全全部共有房房产不分份份额享有平平等的所有有权；产权包括什什么？30302房地产专业业术语———之销销售术语篇篇01房屋的产权权面积：房屋的产权权面积系指指产权主依依法拥有房房屋所有权权的房屋建建筑面积。。房屋产权权面积由由直辖市、、市、县房房地产行政政主管部门门登记确权权认定；房屋预测面面积：预测面积是是指在商品品房期房（（有预售销销售证的合合法销售项项目）销售售中，根据据国家规规定，由房房地产主管管机构认定定具有测绘绘资质的房房屋测量机机构，主要要依据施工工图纸、实实地考察察和国家测测量规范对对尚未施工工的房屋面面积进行一一个预先测测量计算的的行为，它它是开发发商进行合合法销售的的面积依据据；房屋实实测面面积：：实测面面积是是指商商品房房竣工工验收收后，，工程程规划划相关关主管管部门门审核核合格格，开开发商商依据据国国家规规定委委托具具有测测绘资资质的的房屋屋房屋屋测绘绘机构构参考考图纸纸、预预测数数据及及国家家测绘绘规规范之之规定定对楼楼宇进进行的的实地地勘测测、绘绘图、、计算算而得得出的的面积积。是是开发发商和和业主主的的法律律依据据，是是业主主办理理产权权证、、结算算物业业费及及相关关费用用的最最终依依据；；房屋的的产权权面积积、预预测面面积、、实测测面积积商品房房的销销售面面积：：商品房房按““套””或““单元元”出出售，，商品品房的的销售售面积积即为为购房房者所所购买买的套套内或或单单元内内建筑筑面积积（以以下简简称套套内建建筑面面积））与应应分摊摊的公公用建建筑面面积之之和。。商品品房房销售售面积积＝套套内建建筑面面积＋＋分摊摊的公公用建建筑面面积；；实际销销售面面积：：是指报报告期期已竣竣工的的房屋屋面积积中已已正式式交付付给购购房者者或已已签订订（正正式））销售售合同同的的商品品房屋屋面积积。不不包括括已签签订预预售合合同正正在建建设的的商品品房屋屋面积积，但但包括括报告告期期或报报告期期以前前签订订了预预售合合同，，在报报告期期又竣竣工的的商品品房屋屋面积积；预售面面积：：是指报报告期期末已已竣工工的可可供销销售或或出租租的商商品房房屋建建筑面面积中中，尚尚未销销售或或出租租的的商品品房屋屋建筑筑面积积，包包括以以前年年度竣竣工和和本期期竣工工的房房屋面面积，，但不不包括括报告告期期已竣竣工的的拆迁迁还建建、统统建代代建、、公共共配套套建筑筑、房房地产产公司司自用用及周周转房房等不不可可销售售或出出租的的房屋屋面积积；商品房房的销销售面面积、、实际际销售售面积积、预预售面面积契税：：是以所所有权权发生生转移移变动动的不不动产产为征征税对对象，，向产产权承承受人人征收收的一一种财财产税税。应应缴税税范围围包括括：土土地使使用权权出售售、赠赠与和和交换换，房房屋买买卖，，房屋屋赠与与，房房屋交交换等等。重重庆现现行征征收标标准为为：首首套普普通住住宅90㎡㎡以下下的为为1.0%，144㎡㎡以下下的首首套普普通住住宅为为1.5%；非普普通住住宅3%。公共维维修基基金：：公共维维修基基金是是指住住宅楼楼房的的公共共部位位和共共用设设施、、设备备的维维修养养护基基金，，非电电梯房房交存存比例例为50元元/平方米米，电电梯房房交存存比例例为80元元/平方米米印花税税：印花税税是对对经济济活动动和经经济交交往中中书立立（书书立指指以书书面的的形式式产生生的各各种合合同，，字据据，帐帐薄等等。））、领领受凭凭证征征收的的一种种税。因采采用在在应税税凭证证上粘粘贴印印花税税票作作为完完税的的标志志而得得名。。房地产产登记记：即房地地产产产权登登记，，是指指经申申请人人申请请，由由房地地产登登记机机构将将申请请人的的房地地产权权利和和其他他应当当记载载的事事项在在房地地产登登记簿簿予以以记载载的行行为，，是将将房地地产权权利现现状、、权利利变动动情况况以及及其他他相关关事项项记载载在房房地