08年8月长沙房地产市场分析报告

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业08年8月长沙市房地产市场分析报告目录第一章宏观经济篇一、全国经济发展情况1、全国经济预警指数7月与6月持平，现处“绿灯区”，但处于趋热的边缘预警指数：7月份，在预警指数的10个构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，经最新数据修订有6个指标——工业生产指数、固定资产投资、财政收入、工业企业利润、金融机构各项贷款和货币供应M2——处于绿灯区；有4个指标——消费品零售、海关进出口总额、城镇居民人均可支配收入和居民消费价格指数——处于黄灯区。综合各项指标的变动情况，预警指数为114.7，与上月持平，仍处于绿灯区。2、7月CPI回顾（消费者物价指数）自07年7月突破警戒线，全国CPI连续12个月高于104.8。现仍处高位，通胀压力颇大，但是相比4、5、6月CPI指数略微呈下降趋势。湖南CPI在07年7月以后略低与全国水平，但依然在高位运行，形式不容乐观。3、存款准备金率本月存款准备金率达到历史最高水平，迫于通胀压力仍存在上调的可能性。08年五次上调存款准备金率3个点，冻结资金1万多亿元，目前虽然面临通货膨胀的压力，但7月份央行还没有做出进一步调整的信息，依然维持在6月水平。4、国家房地产景气指数走势7月“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。房地产开发投资分类指数为104.77，比6月份上升0.02点，同比上升1.36点；资金来源分类指数为99.28，比6月份回落0.91点，同比回落3.36点；土地开发面积分类指数为96.71，比6月份上升0.02点，同比下降1.22点；房屋施工面积分类指数为105.87，比6月份回落0.46点，同比上升0.42点；商品房空置面积分类指数为105.49，比6月份回落2.11点，同比回落1.30点。二、宏观政策及法规1、国家财政部近日发布了“关于修订《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》的通知新办法规定，中央廉租住房保障专项补助资金在财政困难程度与上年度廉租住房保障工作的权重各占40%和60%。其中，廉租住房保障租赁补贴户数、实物配租户数以及廉租住房保障实际支出金额的权重各占30%、20%、10%。政策评析：这是国家对财政困难地区低收入人群的一项扶持政策。提高比例对于购房困难者是有利的。增加对购房困难者的补助，有利于财政困难地区群众安居乐业。

此前中央廉租住房保障专项补助资金分配因素中，财政困难程度与上年度廉租住房保障工作进展情况，权重各占30%和70%。而根据新办法，两者的权重调整到40%和60%。财政困难程度占比增加了10%,可见政府对自身的职责有了更明确的认识.现在,国家政策“落实”决心已定,而地方政府“答卷”令人期待的。2、建设部：农村废弃地将转为城镇用地我国的城镇化水平已达44.9%，随着城市的逐步扩张，城镇建设用地的面积越来越有限。08年8月19日，建设部有关负责人表示，我国将把农村一些废弃用地转化为城镇用地的范畴。

住房和城乡建设部村镇建设司负责人李兵弟表示：目前，我国在坚守18亿亩耕地红线不变的前提下，要逐步将农村非农建设用地中，一些废弃或使用率不高政策评析：随着城市的逐步扩张，城镇建设用地的面积越来越有限。建设部有关负责人表示，我国将把农村一些废弃用地转化为城镇用地的范畴。可以缓解城镇中长期用地紧张，有利于增加城镇土地的供应，促进城镇化发展。对于中长期城镇土地供需结构有很好的平衡作用。近二十年来，长沙土地利用基本保持了相对稳定的格局，基本上满足了人口持续增长和经济社会发展的需求。随着工业化、城镇化的推进，建设用地需求增多，土地供求矛盾日益尖锐化，农村废弃地将转为城镇用地将会一定程度上缓解长沙住房土地的需要。3、土地违法问责制正式启动国家土地副总督察甘藏春8月17日表示：监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合颁布的《违反土地管理规定行为处分办法》，标志着土地违法问责制制度设计、程序设计已经完成，意味着土地违法问责制正式启动。政策评析：实施土地违法问责制，对土地监管政府来说，都是推进改革的重大契机。多年来，土地违法案件量大面广，特别是有的地方政府对土地违法的问题一直未能得到有效解决，一个重要原因就是，现行的责任追究制度中缺少有效的政府领导问责制度。土地违法问责制正式启动这是国家加强土地管理的重要举措，通过实施这一举措，国家一定能够坚守住１８亿亩耕地“红线”。在不断加快的城市化进程中，确保国家的可持续发展。对开发商来说，土地交易越来越规范，杜绝了土地交易的不合理性，使开发商公平、平等、透明的进行土地买卖，严防不公平交易，使开发商站在同一起跑线。4、央行敲响“房产救市论”丧钟据8月28日《新京报》报道，中国人民银行、银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》。在当前地产企业普遍资金紧张、土地违法违规乱象难以根治的背景下，这份文件应被视为是政府决心以金融力量干预房地产市场的一个信号。政策评析：“节约集约用地项目优先予以金融支持”。历时多年的宏观调控政策重点强化了对房地产企业的投资资金整治力度，但从此前经验看，依靠建设、国土部门，乃至地方政府来甄别开发项目，效果并不如人意。更重要的，项目启动还涉及融资、环评等多个方面，绝非建设、国土部门的专属领域。此时，极有必要将金融部门意志显化，在与建设政策、土地政策保持一致的情况下，着力于对用地效率的项目进行支持和引导。工业用地方面，将有利于“布局集中、产业集聚、用地集约”的开发区纳入支持视野，等于将金融、土地政策与产业结构调整捆绑，加大了政策扶持和引导力度。对居住项目，则与既定居民住房发展规划一致。金融支持指挥棒的松紧方向调整，将更明白无误地向开发企业传递政策讯息———盘活存量用地将受到多方位支持，执意豪赌乃至囤积土地将受到市场、资金等多方位打压。暗示了对“小产权房”的不支持态度。“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。”这至少表明，金融监管部门不支持给所谓的“小产权”建设项目融资。从国土、建设等部门的一贯政策逻辑上，如果支持农村集体土地用作城镇居民住房用途，等同于间接开闸，将“18亿亩耕地红线”视作儿戏，实际操作中可能造成难以估计的后果，甚或致宏观政策失信于民。“严格建设项目贷款管理”。最惹眼无疑是“金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。传统上，中国地产开发商的经营手段本质属于“空手套白狼”。哪怕土地证还并不属于开发商，只要通过花样翻新的手段搞定某人，就可以圈定某地，进而可以左忽悠银行贷款、右忽悠建工企业出力。大型开发企业中，靠自有资金而非贷款方式缴交土地价款的情况并不多见。尤其在2006-2007年的地产企业“野蛮生长”时期，各路开发商铺摊子、上项目到了疯狂的地步。三、本月长沙市市政规划建设1、长沙县榔梨镇韶光社区正式划归芙蓉区管辖8月11日，长沙县榔梨镇韶光社区居委会正式划归芙蓉区东岸乡管辖，实现了该地区的行政和地籍权合一。点评：东边的芙蓉区也呈“东扩”之势，将长沙县榔梨镇韶光社区收归麾下，在地域行政区的扩大的同时，人口数量、土地规模的扩大，为房地产发展提供了更多的空间。2、金洲大道全线通车双向六车道全长20公里8月15日，大河西先导区第一个重大基础设施项目——金洲大道提前实现全线通车。金洲大道全长20.393公里。点评：河西先导区金洲大道的拉通，使岳麓区积极对接宁乡、望城，加速区域发展提供了交通条件，为岳麓区、宁乡、望城的房地产发展提供了大量的机遇。3、五合垸滨水路及景观工程完工湘江风光带北延5公里湘江、浏阳河、捞刀河三江汇流造就了独特的五合垸，8月21日，五合垸滨水道路及景观工程建设完工。这也标志着湘江风光带再向北延长了5.25公里。点评：五合垸滨水道路及景观工程建设完工，标志着湘江风光带再向北延长了5.25公里，将把开福区的房地产发展向北逐渐延伸，乃至整个开福区都将从中收益，未来开福区随着湘江风光带的持续扩展，整个片区的地产发展将会迈向一个新的高潮。4、潇湘大道望月湖段28日通车将缓解河西交通压力潇湘大道北段的重要节点工程——望月湖高架桥桥面现已开始施划交通标线。到8月28日，潇湘大道望月湖段直至银盆岭大桥以南的近3公里路段将全线通车。点评：潇湘大道望月湖段28日通车，将最大限度的缓解河西的交通拥挤现象，逐步在落实长株谭两型社会的规划，进一步增加了开发商投资河西的热情，使消费者增强了购房的信心。四、本章小结1、经济发展与6月持平，经济发展处于“绿灯区”，但属于趋热的边缘；07年7月突破警戒线，全国CPI连续12个月高于104.8，现仍处高位，通胀压力颇大，但是相比4、5、6月CPI指数略微呈下降趋势。2、本月政策法规方面多体现在土地政策与金融政策上面。其中“建设部：农村废弃地将转为城镇用地、土地违法问责制正式启动”两项法规的启动，将最大限度规范土地交易，达到合理开发；面对当前低迷的楼市，央行敲响“房产救市论”丧钟，扶持楼市复苏，在此政策上我们可以看出，“节约集约用地项目优先予以金融支持”、暗示了对“小产权房”的不支持态度。3、本月有重点影响的市政规划有：河西先导区金洲大道的拉通、五合垸滨水路及景观工程完工湘江风光带北延5公里、潇湘大道望月湖段28日通车将缓解河西交通压力。这三大规划的实施将对使长沙的发展得到质的提高，特别是河西先导区规划的逐步落实，河西的路网大幅度贯通，极大的提高了河西交通条件。第二章土地篇一、本月土地市场分析1、供应量分析新增挂牌出让18宗，共814.9亩，无新增拍卖出让的土地。区域供应面积（万㎡）折合（亩）供应宗数供应比例芙蓉区1.6424.5423%雨花区0.497.3121%开福区22.82342.12542%天心区460.0237%岳麓区25.37380.91647%合计54.32814.918100%与7月相比，8月挂牌土地出让较7月有所好转，总共出让54.32万㎡（约814.9亩），共18宗土地挂牌出让，其中岳麓区与开福区出让比例最大，分别占到47%、42%。2、挂牌土地成交量分析（本月无拍卖土地成交）挂牌土地成交量分析：成交土地4宗，共40.7亩，基本与上月持平。区域成交面积（万㎡）折合（亩）成交宗数成交比例芙蓉区0.6710.09125%开福区0.405.94115%岳麓区1.6524.67260%合计2.7240.74100%与7月相比，8月挂牌出让土地成交情况基与上月持平，成交4宗，比7月增加2宗，成交总面积为2.72万平方米，约40.7亩。其中岳麓区成交2宗，面积为1.65万㎡，成交比重最大，占60%；芙蓉区、开福区成交1宗，分别为25%、15%；雨花区、天心区本月无成交。3、挂牌土地成交价格分析8月挂牌土地成交相对不多，分布比较分散，芙蓉区成交金额做大，为8950万元，开福区、岳麓区比较接近，分别为5896万元、5548万元；成交均价来看，开福区最高，为992.59万/亩,其次为芙蓉区887.02万/亩,岳麓区最低,仅为224.89万/亩.4、挂牌土地成交面积与总建筑面积8月份土地成交面积和总建筑面积都以岳麓区的比重最大，其中成交面积所占比重为60%，总建筑面积所占比重为45%。岳麓区出让的土地综合容积率4.38，开福区的土地综合容积率最高,为6,其次为5,本月土地出让绝大部分以商业为主要用途,因而容积率较高.5、挂牌成交土地楼面地价分析8月份挂牌土地成交的三个区域,因为成交量比较少,楼面地价相对很高,芙蓉区、开福区各有一宗土地成交，均为商业项目，且成交价格较高，因而楼面地价分别高达2664元/㎡、2477元/㎡,而岳麓区本月楼面地价也高达769元/㎡.二、1-8月土地成交情况分析1、成交量情况分析1-4月土地成交处在较低位置，四个月总成交25宗,成交面积79.61万平米,土地成交在5月达到高潮，成交23宗，成交面积145.01万平方米，在6月，土地交易回归到教低水平，基本与当前市场相吻合，成交7宗，成交面积63.42万平方米,7月土地成交2宗，成交面积0.57万平米，土地交易接近停滞,8月基本与7月持平,土地成交4宗,成交面积2.72万平米,土地成交依然低迷。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）2、成交金额分析在5月份土地成交金额达到万元后；6月份成交金额有所下降，降幅为64.5%，但相比1、2、3、4月成交金额还是有所增加，主要是6月土地成交均价达到187.3万元/亩所带动，在7月份土地成交仅1767万元，土地成交均价为205.47万元／亩,8月份土地成交金额较7月有所增长,土地成交均价为1-8月最高,达到501.9万/亩。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）3、成交楼面地价分析1-8月土地楼面地价中，土地楼面地价在601-1585.84元/平米之间，差价为984.84元/平米，8月份最高，达到1585.84元/平米，3月最低为601元/平米，8月土地成交楼面地价相比7月份环上涨118%,涨幅很大。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）4、土地成交溢价分析1-8月土地成交微量溢价，市场冷清，开发商对前景信心不足。1-8月中，土地溢价率基本在3%-44%之间，其中7月最高，达到0..44，主要是7月份市场成交全部在芙蓉区，说明芙蓉区基本上处于市中心地段，开发商竞争较大；但从整个7月来看，其他区域没有成交，说明7月土地市场冷到极点,而8月溢价率明显较7月有所下降,达到0.23%,8月中土地成交多为商业用地开发项目,说明开发商目前对商业开发的信心明显比住宅开发信心指数强。1-8月中，4月份土地竟卖价较高，参与交易的开发商数目较多，4月份开发商对房地产信心指数有所增强，以后逐渐回落。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）5、成交建筑面积、容积率分析1-8月土地成交总建筑面积共计742.96万平方。各月来看,总建筑面积从2万多平方至340万平方之间，5月份总建面最大，有343多万平方,7月份最少,约为2.43万平方；出让面积来看，5月份最多，为145.01万平方，7月最少，为0.57万平方；成交综合容积率2月份最高，为5.8，其次为7月份和8月份,分别为5.07、4.75，4月份最低，为1.5。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）三、分区土地成交情况分析1、分区土地成交量天心区、岳麓区、雨花区成交面积均在100万方以上1-8月土地成交量依次排在前三位的是：天心区、岳麓区、雨花区，说明三区的的土地存量比较大，天心区、雨花区位于长株潭融城的核心区域，房地产开发越来越郊区化，未来升值潜力巨大，开发商普遍看好南城地产的发展；大河西先导区蓝图的提出，地域范围的扩大，政府对河西发展的强有利支持，增强了开发商对河西房地产发展的信心。从土地成交宗数来看，雨花区、开福区、岳麓区、天心区都在11宗以上，而开福区仅仅土地成交面积在50万左右，说明1-8月开福区土地成交多以小块为主。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）2、分区土地成交价格雨花区土地成交金额与成交均价都最高，成交金额达到万元，成交均价288.65万元/亩，岳麓区、开福区紧随其后，分别为万元、91212万元；而成交金额与成交均价芙蓉区最低，分别为49705万元、102.91万元/亩。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）3、分区土地楼面地价分析1-8月各区楼面地价在567-913元/平米之间，最高的为芙蓉区913元/平米，最低的开福区567元/平米，差价346元/平米，差幅比较大，较1-7月有所增加，增幅较大，但天心区、雨花区、岳麓区之间比较均衡，在755-822元/平米之间,差价仅67元/平米。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）4、分区土地成交溢价分析1-8月各区土地溢价指数在0.038-0.27之间，芙蓉区最高，说明1-8月开发商对芙蓉区土地竞争比较激烈，整体上比较看好芙蓉区的近期楼市，主要是芙蓉区是目前长沙发展最成熟的区域，是长沙的核心经济区，而岳麓区的指数最低为0.038，说明开发商普遍看好岳麓区房地产发展的同时，又对近期岳麓区楼市的前景表示担忧，导致成交面积排在首位，而溢价指数又排在最低的尴尬局面。（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）5、各区成交建筑面积、容积率分析（注：1-4月成交数据为挂牌成交数据，5月后数据包括拍卖和挂牌成交土地）1-8月各区土地成交总建筑面积雨花区最大，为274.94万平方米，芙蓉区最小，为54.44万平方米，相差幅度为200.5万平方米，相差幅度很大。1-8月出让面积来看，岳麓区出让面积最大，为118.12万平米，其次为雨花区，最少的为天心区，只有24.7万平米。1-8月中，天心区综合容积率最高，为3.05，芙蓉区综合容积率最低，为1.69，各区容积率基本在3.05以下，说明各区域地块多在偏远地带，多以小高、中高为主。四、本章小结2008年1-4月，长沙市土地成交处在较低位置，三个月总成交25宗,成交面积79.61万平米；土地成交在5月达到高潮，成交23宗，成交面积145.01万平方米；6月，土地交易回归到较低水平，基本与当前市场相吻合，成交7宗，成交面积63.42万平方米；7月土地成交2宗，成交面积0.57万平米，土地交易接近停滞；8月土地较7月有所增加，成交4宗，成交面积2.72万平米，土地市场依然低迷。第三章住宅篇一、供应量分析8月批准预售面积迅速增加，1-8月批准预售总量依然偏大（数据来源：房地局内部参考数据）2008年8月，长沙市商品房、住宅批准预售面积分别为109.13万平米、86.63万平米，商品房同比增长47.5%，住宅同比增长48.3%；环比分别增长73.3%，84.4%，本月增长速度很快。住宅占商品房批准预售总量的79.4%，与上月相比下降约4.8%。与07年供应量总体大趋势成逐月递增不同，08年1-8月份批准预售量各月相差近9倍，总体上呈先增后减在增加之势，波动很大。造成此现象的原因包括，开发商入市时机的策略把握和资金短缺的无奈。在市场惨淡的氛围下，开发商纷纷于传统的销售旺季到来之前入市，导致4-6月份批准预售面积的高位。但随着开发商资金周转困难的加剧，工程进度受到影响，按原计划应该入市的部分楼盘被迫延缓入市，导致了7月批准预售面积的锐减，但在8月份批准预售较7月份有很大的增长，主要原因是各开发商都想借奥运会为锲机，大打奥运牌，希望成交量有所增加。二、成交量分析8月份商品房、住宅成交量创2月以来最高纪录，但仍处低位（数据来源：房地局内部参考数据）8月份，全市商品房累计销售54.38万㎡，同比下将24.6%，环比增长16.97%；其中住宅销售49.9万㎡，同比下将23.8%，环比增长14.8%。住宅占商品房的销售比重为91.8%。8月份商品住宅销售量较上月有所增加，但增长基数小，总量增长少，成交量仍处低位。出现以上情况，分析如下：成交量从3月到8月都维持在40-54左右，近4个月来连续小幅度、小量的攀升，8月份达到3月份以来的最高水平，表明开发商的营销策略起到了一定作用，在开发商降价、打折、体验、活动以及先导区开发、市政规划利好等的全方位攻略下，部分投资，刚性需求客户心理防线被攻破，消费需求得到释放，特别是8月开发商打奥运牌进行促销，销售增长明显。但是，开发商的营销策略和政府规划的口号，对成交量的提高是有限的。在整体市场低迷，多数客户持币观望的情况下，营销活动尚不足以改变市场的总体走势，销售形式依然严峻。三、供需对比及存量分析08年1-8月整体市场严重供过于求；芙蓉区一支独秀，出现供不应求，岳麓区供销比最大。区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品房1.841.321.732.020.851.62其中：住宅1.711.191.682.141.001.592008年1-8月长沙全市及各区纯商品房、住宅供销对比08年1-8月全市商品房、住宅存量分别为283万平米、231.22万平米，存量较上半年有少量增加；存量最大的三区依次是雨花区、开福区和天心区。项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量存量率批准预售面积销售面积存量存量率全市740.2457.228338.2%621.6390.38231.2237.2%开福区180.9798.3182.6645.7%151.0588.5562.541.4%天心区107.8781.6126.2624.3%92.3978.4913.915.0%雨花区249.56143.89105.6742.3%209.98125.0784.9140.4%岳麓区142.170.571.650.4%117.9555.0662.8953.3%芙蓉区59.6962.97-3.28-5.5%50.2250.15-0.07-0.1%（2008年1-8月全市各区商品房、住宅供销情况）四、均价分析8月商品房价格跌破4000元/㎡，只有3897元/㎡，开发商利润空间急剧缩小（数据来源：房地局内参）8月份，全市商品房平均价格为3897元/平米,较去年同期上涨220元/平米,约上涨6%,环比下跌302元/平米，下跌比率7.2%；其中，商品住宅平均价格为3654元/平米,环比下跌247元/平米，下跌比率6.3%。根据8月份楼市行情，有如下结论：8月份全市商品房、住宅均价较7月份皆有明显的下跌。商品房、住宅均价本月双双跌到4000元/平米以下。这是08年上半年商品房市场总体特征的延续。即成交量低位运行，成交均价从4月以后逐月下降。随着PPI的上涨，开发商成本相应的增加，但是目前市场持续的低迷，开发商资金链短缺，急需回笼资金，迫于压力不得不降价，利润空间进一步缩水。基于上面量、价、供求及存量情况，对08年9月做出如下预测：从供求来看，供求矛盾突出，供远远大于求，市场依然是买方市场。随着时间的推移，商品住宅存量进一步增大，市场竞争形式进一步白热化。纵观8月份的市场，虽然受奥运会的影响，市场注意度有所转移，但开发商不同程度的以奥运会为契机，打奥运牌，一定程度的促进了8月的销售量的增加。考虑到9月残奥会、中秋节等来临，对开发商宣传做促销活动有一定的便利，预计9月份销售量在8月的基础上有所增加。五、区域比较分析天心区商品房、住宅成交价格本月均为最高08年8月长沙市各区商品房、住宅成交价格柱状图分区来看，8月天心区商品房、住宅成交均价最高，分别为4778元/平米、4449元/平方米。雨花区商品房、住宅成交均价最低，分别为3311元/平米、3014元/平米。六、户型面积分析120平米以下户型供过于求最为突出，大于144平米面积区间户型销售率最高项目户型供应销售存量供销比例销售率小于60平米8435450839271.8753.4%60-90平米13329548278472.4341.1%90-120平米10422552149011.8953.0%120-144平米12148803213471.5166.1%大于144平米8829606027691.4668.6%合计5316329603235601.8055.7%2008年1-8月长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）08年1-8月供应中，以60-90平米，90-120平米,120-144平米三个面积区间段的供应量最大。其中大于144平米的销售情况最好，销售率高达68.6%，高于全市1-8月55.7%的平均销售率。从供销比来看，60-90平米供过于求现象最为突出，供销比达2.43；其次是90-120平米和60平米以下户型，供销比分别为1.89、1.87。这三个面积段住宅供求比皆高出平均值1.80，其他面积区间户型供销比皆低于平均值。说明了受90/70政策影响，90平米以下户型供过于求现象已经凸显。七、本章小结8月既延续又突破了08年上半年以来商品房市场“量低价滞”的特征，商品房价格跌倒3897元/平米。PPI的持续上涨,开发商成本上涨,面对低迷的市场,开发商迫于压力,部分降价,利润空间进一步减小。从目前供求、价格、存量及宏观环境来看，商品住宅存量将进一步增大，这将加剧后期市场的竞争。9月份成交量和成交价格将极有可能延续1-8月份市场走势,出于对8月的市场分析得出,9月份可能会在8月的基础上呈现量有所增加,但价格可能更低.第四章区域楼市销售篇一、雨花区楼市销售情况1、各盘销售情况汇总在售楼盘销售前五依次是：上海城、紫金苑、嘉盛华庭、理想城、大为时代家园。楼盘名称板块建筑形态总推货量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售报价（元/㎡）★QQ生活馆市中心小高层28541564700★东上一品市中心高层精装40套10108套，其中精装176800（精装）瑞宁花园市中心高层7607391一二房5158起；三四房5598起紫金苑市中心高层、小高层764484686200★长城非常生活市中心多层、高层243161365000桔香鑫城市中心高层37902044400长沙奥林匹克花园（悉尼组团）省政府小高层26631815600汇城·上筑省政府高层、小高层1690854200★鼎丰.前城省政府小高层32782824380山水庭院二期省政府多层44202443651★红区抽屉省政府高层456103754042托斯卡纳省政府多层22301617300美洲故事省政府低层、多层101348双拼9000独栋17000●上海城省政府高层8604484484288岳泰理想城省政府小高150231034200大为·时代家园省政府多层44320573600天赐良园省政府高层、小高层46742314200山水城市风景东城板块小高层82904314500中城丽景香山东城板块高层、多层33301485000中隆国际·御玺东城板块高层853284900茂华·国际湘东城板块高层、小高层71184655000嘉盛华庭东城板块高层、小高层852372424500上河国际商业广场（三期）东城板块高层61633384500西子花苑（二期）东城板块高层88734634900新城新世界东城板块高层93444335300绿城·桂花城3期东城板块小高层、多层2711735500三江·花中城东城板块小高层、多层58173724500合计124746706671（数据来源：长沙房地局备案系统）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。2、个案分析关注项目：上海城二期关注理由：二期新近上市基本概况：50万平米中档大型社区物业地址韶山南路，林学院附近售楼部电话0731-开发商长沙纵横置业发展有限公司占地(亩)216.7亩建面（㎡）50.8万容积率2.04绿化率45%栋数9栋开盘时间二期8月31日均价4300左右元/㎡配套中小学：韶圭小学、三湘小区小学、长沙市21中、43中、井湾子中学

综合商场：井湾子市场、红星大市场、国际汽车城、华银旺和超市

银行：工行、建行、中行、农行、光大

医院：长沙市中心医院、中建五局中心医院省政府新址、青少年活动中心、红星农博会展中心、天际岭国家森林植物园建筑分期：计划分三期开发，8月31日第二期一批推出，二期一批共9栋，即将推出的为上图红颜色的7栋，19栋、25栋后续推出，二期一批：主推84-91平米紧凑性三房。总量约为860套；面积在42-190平米；主力区间应在89-156平米左右。户型详细分布户型栋号面积(㎡)推售套数栋套数比%一房20#20.183223.9两房20#81-1239873.124#67-706767三房20#123.8921.521#113-1297074.524#89-91333326#150-156636727#104-13828190.1四房20#19621.521#130-1342425.522#152-1697110023#166-1785610026#157-163303327#154.033119.9汇总（套）:共860套，其中20栋134套、21栋94套、22栋71套、23栋56套、24栋100套、26栋93套、27栋312套，其中一房32套，占3.7%；两房165套，占19.2%；三房449套，占52.2%；四房214套，占24.9%。20栋和24栋是一房、两房的小户；22栋、23栋完全是四房的大户，其他交错分布。户型面积分配上，三房单位所占推售总量比例最高，达到52.2%，其中紧凑型三房占了一定比例，面积在84-91㎡。价格情况定价策略：不实行楼层差价，实行按栋、结合按单元定价栋号单价/㎡20#428821#448822#448823#448824#428826#(1.2单元)438826#(3单元)454827#4288优惠情况:在认购书签订4日后,通过银行面签并签订借款合同及借据的,可优惠88元/㎡;认购书签订3日内一次性全额付清房款者,可在享受88元/㎡基础上,在优惠40元/.车位价格:在签认购书后7日内签订购房合同者,可以以4万元/个的价格选购车位一个,每套房限购一个车位,超出一个者按6万元/个选定4万元/个车位者须与购房合同同时签订合同并付清全款销售情况：该项目从去年开始蓄客，表面上极其低调，内部认购和团购非常火爆。据了解项目从07年就开始进行团购和内部认购，价格在3800-4100左右。内部销控表的销售率已经达到33.6%，未开盘已经去化三分之一。楼栋前期认购开盘销量总销售率开盘当天销售率2023930.1%16.2%2103133%2216022.5%2301730.3%24662389%2612316.1%271932670.2%合计28913949.8%当天开盘销售139套，销售率在16.2%，临韶山路一侧销售较好。从各栋销量上看，24栋、27栋销售率最好分别达到89%和70%。从户型面积上看：两房和小三房，即60-90是销售最好的面积区间。总体看，本项目开盘销售139套，销售较好。加上前期的去化，总体销售50%，在目前形式下，是销售较好的楼盘。热销原因简析：地理位置优越，规模较大，价格偏低，一口价促销，极高性价比，一期样板效应，良好的户型面积和户型结构，长时间低调蓄客和团购组织。客户特征以周边客户为主，其中中南林业科技大学、铁道学院教师、交通银行、建设银行、浦发银行工作人员是主力客户群（前期团购的客户主要是大学教师）。客户以刚性需求为主，年轻客户以小户型过渡性自住，中年客户换房为主；购买目的：自住；总体上来讲，客户对于项目性价比认可度比较高，性价比凸现，销售情况较好。项目优劣势分析：优势产品整体规模大，周边配套齐全；处于省府区域、红星商圈及融城核心片区的焦点位置，区位优势明显；毗邻众多行政事业单位，附近有中南林业科技大学、铁道学院；韶山南路城市主干道，交通便利；工程进展顺利，一期实景面市，为二期销售做好了准备；绿化率高，容积率低，布局好，景观营造华美大气；户型有较小与较大面积，可选型较强；价格较低，一口价。劣势开发商实力欠缺资金周转不开，因而导致项目开发周期过长，后期的物业管理、配套可能会跟不上；一期产品的劣质，对二期有负面影响；虽然一期的实景为二期的销售做好了铺垫，但是一期卫生间没有设下水道的产品设计问题，一定程度上造成了负面影响；二、天心区楼市销售情况1、各盘详细销售情况汇总在售楼盘销售前五依次是：书院观邸、层上观邸、白沙晶城、欧洲城、博林金谷。楼盘名称板块建筑形态总推货量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售报价（元/㎡）标志·长沙商务中心省政府高层110464755780鑫远·湘府华城省政府高层114223985100博林·金谷（一期）省政府高层、小高581173954600恒盛世家省政府高层、小高81526554700满庭芳（二期）省政府高层76723404500★保利花园（湘府文苑）省政府小高层34253384300湘诚嘉园省政府高层6333524500上庭苑省政府小高层38442175200申奥·美域省政府小高层43623424500生活艺术城省政府小高层58605094400加加大街省政府小高层20461214600天城湖光山色省政府高层143754284500白沙晶城市中心高层844453316000★华都市中心高层350202656000南国新城市中心高层70135414800青和购物中心市中心高层62803907300●层上观邸市中心高层41470704300书院观邸市中心高层、小高991774036000★欧洲城省政府高层62418804000天鸿·天府市中心小高层481112314200合计134642986581（数据来源：长沙房地局备案系统）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。2、个案分析关注项目：层上官邸关注理由：本月新上市楼盘基本情况：物业地址天心区芙蓉中路浦沅附近售楼部电话0731-开发商长沙三盛置业有限公司占地(㎡)2.2万景观设计建面(㎡)6.3万设计单位深圳华侨城建筑设计容积率3.5建筑密度20%绿化率41%建筑类别电梯高层总户数594栋数3栋物业公司长沙三盛物业管理有限公司物管收费1.6元/平米/月销售进度销售100套左右起价3788元/㎡开盘时间2008.8.2均价4300元/㎡外部配套黄土岭小学，长沙市第二十二中学，长沙理工大学，中南大学铁道学院，湖南广播电视大学，潇湘晨报社南郊公园公交配套:105、915、115、130、701、803项目整体分期情况：1、2#房源情况：1栋户型面积区间套数套数比一房43.97188%三房87.89-112.0418076%四房133-1493616%合计43.97-149.82234100%2栋户型面积区间套数套数比一房43.973620%三房87.89-124.2212670%四房149.821810%合计43.97-149.82180414开盘当天推出1栋、2栋（18F），总共414套，一房54套，占13%，三房306套，占74%，四房54套，占13%，三房为主力户型，面积87-124之间。开盘价格：起价：3788元/平米均价4200元/平米层差价:单层30元/平米\双层50元/平米优惠活动:一次性付款享受98折，按揭99折。6月开始发放VIP卡，VIP卡办理后享受每日增值200元的优惠，VIP卡增值钱可抵房款。购房住户开盘前交纳1000元诚意金，可抵1万1的房款成交客户可参与抽大奖；到场的每位客户都将获赠精美礼品。特等奖一名，将获得一台3匹空调；一等奖3名1，5P格力空调二等奖格兰仕微波炉三等奖美的电压力锅到场客户均可获得美的煲汤锅销售情况分析：共销售50套，销售率12.1%，27套为诚意客户，其中1栋销售46套，销售率为20%，诚意客户23套，1栋的四房销售23套，诚意客户10套，，87-89平米销售15套，诚意客户5套，销售一般。项目优势分析：邻芙蓉中路有不可复制的地段优势，城市生活配套，如购物、娱乐、休闲、医院、银行、公园、通讯等齐全。小区创新宽景园林景观，41%的绿化，15%的低分摊。高出芙蓉中路15米地势生态坡地，360度全景观邸，山峰秀色一览无余。3788的起价，创造本区域内的价格优势，凸现性价比。小户型，紧凑型三房为主，户型优势明显。项目劣势分析：社区规模小，偏安于水竹街一隅，周围环境较差；开发商资质较低，整体建筑一般！三、芙蓉区楼市销售情况1、各盘销售情况汇总在售楼盘销售前五依次是：万科西街庭院、先锋东外滩、铭城国际、东玺门、星典时代。楼盘名称板块建筑形态总推货量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售报价（元/㎡）百盛·天心华庭市中心高层57744155300星典时代市中心高层1132249334500湘域中央（二期）市中心高层26411716800★东玺门东城板块高层330252514800星城世家（二期）东城板块小高、多层934115415200长房东郡东城板块多层、小高38383154800万象新天东城板块小高、高层1103203875500★万科·西街庭院东城板块高层、低层3964套别墅22套19014套170别墅61套170：5400（精装），190：5200（毛坯）、别墅12000★凯乐湘园东城板块小高层345102364500先锋.东外滩东城高层668321394200★铭诚国际东城板块高层528302314980合计66602053680（数据来源：长沙房地局备案系统）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。2、个案分析关注项目：融圣国际关注理由：即将入市基本概况：开发商融汇长沙置业代理商厦门方略设计单位湖南宏艺占地（万㎡）3.56万平方米地址人民中路9号建面（㎡）25万平方米物业管理公司深圳长城物业费用1.8元/月/平米绿化率38.16%容积率5.1车位数968类型普通住宅、公寓、酒店式公寓建筑类型高层总户数2339户左右栋数11车位数2500开盘时间预计9-10月均价暂定5000-5500周边配套中小学:第二小学、育英小学、市29中、长沙外国语学校

幼儿园:华铭实验幼儿园、长钢幼儿园、朝阳幼儿园

综合商场:家润多超市、家润多百货、港岛娱乐城、苏宁电器、国美电器、华海数码广场

邮局:火车站邮局

银行:建行、农行、中行、长沙商业银行、上海浦发银行

医院:湘雅二医院、曙光医院、省医专附三医院、市妇幼医院、中医学院人民路门诊部、益丰大药房建筑分期户型配比户型面积区间栋分布情况套数套数比二房79-902#楼79㎡户型32套，5#楼83㎡和90㎡户型各32套。9619.40%三房120-1435#楼120㎡平米户型32套；5#、7#、8#楼122㎡户型共80套；3#楼130㎡户型64套；2#楼136㎡、137㎡户型各64套；7#、8#楼143㎡户型共96套。40080.60%合计79-1432#、3#、5#、8#楼496100%认筹情况：自2008年8月18日8点开始，融圣国际正式接受公开认筹，并发布金卡认筹金额度3万元向客户致谢。持金卡的客户于开盘当日享有购房9.8折优惠，同时享受融圣国际国际会的其他优惠。截止目前认筹客户为70组左右。特惠房情况：9月2日，长沙央区大盘“融圣国际精品特惠房”活动浓情启动。在项目一期开盘之日推出200套精品特惠房，均价5080元/平方米，开盘当日特惠房客户享有在开盘价格基础上减免500元/平米的优惠。项目优势分析：地理位置优越，紧邻火车站与高桥商圈，大量的人流，各种配套齐全小区建筑面积25万平米，规模优势明显，底层临街商业、公寓、住宅复合体，打造城市主流生活。核心绿化的生态花园、入口梯度水景广场及颇有发展潜力的商业体，是能在规划中体现的重要卖点，其中近10000㎡中心绿化部分被认为是该项目与区域内其他项目品质差别的重要因素之一项目劣势分析：社区整体容积率较高，小区舒适度大打折扣户型劣势，楼间距较小，部分户型的通风采光受影响四、开福区楼市销售情况1、各盘销售情况汇总在售楼盘销售前五依次是：湘江世纪城、悦景馨都、天健芙蓉盛世、SOHO天都、藏珑。楼盘名称板块建筑形态总推售量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售价格（元/㎡）滨江·君悦香邸北城板块高层547113135600华江·乐天花亭北城板块小高层451122623400佳阳·悦景馨都北城板块小高层407942444300金色屋顶北城板块高层23631498800绿城·青竹园北城板块低层740418950山语城一期北城板块多层小高63601873600顺天·黄金海岸北城板块高层91978074600四达·新时代广场北城板块高层78872345700湘江北尚北城板块小高层92783644700珠江花城一期二组北城板块小高层691151504600天健·芙蓉盛世北城板块小高高层213461640住宅5100；公寓5500

北湾景园北城板块多层347113353300才子佳苑北城板块小高高层675183154300★湘江一号北城板块别墅181147独栋11000双拼9000联排7000美居荷园北城板块高层59374147000●藏珑·湖上国际花园北城板块小高层高层464；别墅60高层25住宅409别墅53住宅7000别墅30000●湘江世纪城北城板块高层118331141961一线江景均价6000,二线江景均价4400华盛新外滩北城板块高层62633236500★万国城MOMA北城板块高层645456300上城·金都市中心高层72306526600★五一大道202市中心高层35453337500铂宫市中心高层36642267200伍家岭生活广场2期市中心高层4608513980SOHO天都市中心高层1198391334500合计257544588688（数据来源：长沙房地局备案系统）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。2、个案分析关注项目：藏珑湖上国际花园关注理由：高档小区，8月23日一期楼王开盘基本情况：项目位置开福区洪山路188号月湖公园北侧开发商长沙双瑞房地产开发有限公司占地面积30万平米物业管理公司长沙双瑞物业管理有限公司建筑面积46万平方米物管收费1.8元/平米/月容积率1.5栋数112栋2926套绿化率40%价格临街：4500，中档：5600，楼王6500-10000，住宅均价：6520周边配套公园：月湖公园学校：长沙大学、长沙大学附中商场：毛家桥水果市场、麦德龙超市医院：163医院银行：建设银行、工商银行其它：会展中心、金鹰影视城建筑分期：一期现推出第三期2008年8月23日开盘情况：开盘时间：2008年8月23日开盘当天推出一期楼王1栋，共56套开盘推出户型：面积区间套数套数比四房1734885.7%复式270814.3%合计173-27056100%开盘价格：均价：6700元/平米优惠活动:一次性付款享受99折，前期客户缴纳3万元定金可在开盘当天额外享受2个点的优惠，2天之内签合同客户在次优惠1个点，基本上优惠4个点左右。销售情况分析：开盘当天销售21套，销售率为37.5%，考虑到市场行情与户型偏大，总的来说开盘当天销售较好主力客户分析：主力客户年龄：35岁——50岁家庭收入状况：12万元/年以上特征：注重自然的山水风景和自身的身体健康状况，关注家庭生活质量与自我价值认同，对生活质素要求苛刻，对细节要求完美，对品质精雕细琢，注重风水和修身养性，收入部分隐性。项目优势分析：滨水住宅：镶嵌于月湖公园内，充分利用公园水景，打造生态水居，整个小区都被水环绕，且与月湖连通，保证了水质，配合原有地形的规划设计，让整个小区充满了湖光山色，诗情画意；国际设计：贝尔高林（新加坡）园林专家的园林设计与月湖十景结合，给住户良好的休闲环境。空气清新：小区高达48%的绿化率，加上周围的良好的生态环境，形成一个天然的氧吧；项目前瞻性：远离闹市区，环境优美，符合未来人们对居住的需求，是城市中产阶级向往的理想的生活区。保值升值：处于长沙城区与长沙县交汇区域，是城市扩张的边缘地带，在长沙城市北扩的大环境下，随着配套设施的不断完善，具有较大的升值空间。项目劣势分析：周边配套不完善：除公园外，离医院、大型超市、商业中心，都有一定距离。区域位置偏离市中心：交通极为不方便，只有少数公交经过，交通费用偏高。没有私车的家庭根本无法在此生活，无形提高了买房者的门槛。区域环境：区域生活氛围尚不成熟，周边片区开发滞后；价位高：成本高，且全部是大户型，总价都在70万以上，出现了部分客户，由于资金不足而选择退房。五、岳麓区楼市销售情况1、各盘销售情况汇总在售楼盘前五依次是：湘麓国际、莱茵城、远大麓园、西域龙庭、长房西郡。楼盘名称板块建筑形态推售量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售报价(元/㎡)郡原广场市政府高层123142225500★高鑫·麓城市政府高层619124074600共和世家市政府小高层1007143675100未来城·科学家园市政府多层、小高层932373384250-4500精装：5000格林星城（二期）市政府小高层718123634600沁园春·御院市政府小高层65815634900卓越·蔚蓝海岸市政府多层、小高、高层6310343高层4500；洋房5500-6000；别墅8000美林·银谷（二期）市政府高层4076935200盛大·泽西城市政府小高层360202504300西岸·润泽府(二期）市政府小高层32713804200西山汇景市政府低层、多层、小高52214117小高5100洋房6100别墅10000岳麓现代城市政府小高层90941815200长房·西郡(二期)市政府小高层418432743850谋房博客市政府高层976301244800宜居•莱茵城市政府高层、小高层512732403350西子湖畔沃府市政府小高层449272264500●湘麓国际市政府高层3081301303650西城龙庭市政府小高、高层465443053900●远大麓园麓谷小高层73249494800加州阳光（三期）麓谷小高高层2445253700麓山枫情麓谷小高高层53713503600麓山润城麓谷高层96445463200★云栖谷麓谷高层64115903600阳光100国际新城三期麓南多层、小高29491655100合计148615675848（数据来源：长沙房地局备案系统）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。2、个案分析关注项目：湘麓国际关注理由：推出二期一批基本情况：项目位置长沙岳麓区麓枫路61号占地面积77198平方米开发商勤城达房地产开发有限公司建筑面积20万平米，物业形态小高层、叠加洋房、公寓、酒店容积率2.61总栋数11#绿化率46%楼层11、18开盘日期2008年8月23日配套交通配套:公交18\118\913中学:航天大学、中南大学、师大附中幼儿园：小区内金色梯田双语国际幼儿园综合商场：新一佳、华银旺和邮局：邮电局金融：中国银行、中国工商银行、中国建设银行医院：湘雅三医院、市四医院、武警医院、星灿医院、航天医院项目分期建筑特色：二期一批户型配比户型面积区间楼栋分布情况套数套数比二房788#楼32套3210.39%三房116-1307#楼53套；8#楼67套；10#楼73套。19362.66%四房1507#楼32套；8#楼17套；10#楼32套。8126.30%复式2007#楼2套20.65%合计78-2007#、8#、10#308100%开盘表现：低调开盘，成交较好推出楼栋：7(17L)8(18L)10(18L)推出价格：3200起价，3650左右均价。享受优惠：常规折扣，一次性98，按揭99折，8月2日-8月3日现场VIP升级后，交纳5000元诚意金可享受99折购房优惠,现均价3800-4100元/平方米。客户在8月25、26、27日签约，前100名可销售额外1%优惠，奖品设置，1个5000元的数字电视，3个2000元的冰箱，10个300的微波炉，20个200的电扇。销售情况：推出308套，销售了110套，销售率为35.71%，销售较好。项目卖点分析：项目位于麓谷高新区，处于两型社会的核心区域，地理位置优越;户型产品都比较丰富，从两房至五房(复式)均涵盖在内，物业类型有小高层,高层,叠加洋房,公寓、酒店社区商业;面积范围跨度比较广,且其南北通透，具备良好的通风性和采光性.小区内有8000平米中央人工叠水生态湖，1公里的环湖道路;一期已经交房，实景园林效果很明显，为二期销售做好了铺垫。项目劣势分析：本项目位于麓谷中心区，目前配套很不健全，没有形成良好的居住氛围；项目麓枫路上，离市中心比较远，且公交系统不是很发达，一定程度上削减了客户来源的广泛性；项目在二期在建设时很少做园林绿化，本项目只在一期存在中央大公园，一定程度影响了二期园林景观的观赏性和后期的销售的持续性。六、郊区楼市销售情况1、各盘销售情况汇总在售楼盘销售前八依次是：红树湾小区、世景华庭、东方明珠、松雅湖畔、方略潇邦、南山·苏迪亚诺(二期)、尚都花园城、卧龙湾楼盘名称板块建筑形态推货总量（套）本月销售（套）累计销售（套）销售报价(元/㎡)碧桂园·威尼斯城(二期)金鹰-星沙低层多层独栋：259；超豪：26；联排：1680（封盘）独栋248；超豪15；联排164独栋12000超豪13000-20000，联排7000-8000鹏基·诺亚山林（一期）金鹰-星沙低层多层独栋7；联排114；叠加24；电梯126；洋房2162套联排（一期尾盘，二期预计9月开盘）480套（目前剩下独栋7套）独栋8000-10000；联排4600；洋房3700尚都·花园城金鹰-星沙高层一期二批200多181953400香槟小镇金鹰-星沙高层300多套0（一期办手续，二期蓄客）一期售罄，二期预计9月开盘3100楚天·馨苑金鹰-星沙高层500多8128多套2600早安·星城金鹰-星沙低层多层合院别墅：36；联排：56；洋房：473；小高层216；别墅售磬洋房销售11套合院30，联排25洋房388小高层2193900（洋房），85折5500（联体别墅）世景华庭金鹰-星沙高层560左右304213000圆梦完美生活金鹰-星沙高层56725592950好望谷金鹰-星沙别墅360228800水印山城金鹰-星沙低层102另推50别墅260均价1万博雅上院2期金鹰-星沙小高500多102783000红树湾小区（二期）金鹰-星沙小高层43060（团购）1623000星城国际金鹰-星沙高层280约20套160多2700松雅湖畔金鹰-星沙高层、小高层308262262900方略潇邦金鹰-星沙小高、高层160201402850长沙玫瑰园（一期）金星北多层别墅提香组团500独栋328住宅430独栋124100（洋房）11000（独立别墅）中信新城暮云小高层、别墅460多10均价4200小户型：4600东方明珠金星北小高高层250261963300双盈·卧龙湾金星北多层、高层、小高28216226左右3100南山·苏迪亚诺(二期)金星北低层﹑多层1102050洋房3300联排56双拼7500独栋8000-11000麓山恋·迪亚溪谷麓南低层﹑多层一期80多套，联排20；独栋20，叠加、庭院405(庭院和叠拼)一期即将售完，剩独栋8、9套；二期即将推出叠加5000，合院4800枫华府第麓南低层、多层、小高分二期开发，现售一期2000多户10约7283000星语林·汀湘十里麓南低层﹑多层12月推出130套洋房，其中精装修50套6套别墅洋房4套洋房：90别墅：113500-4200（洋房）6100（联体别墅）9380（独立别墅）米兰春天麓南多山帝景麓南多层2228套左右1164800保利阆峰云墅南城-暮云低层110110111000比华利山南城-暮云别墅315（一期）6月9日一期二批洋房开盘60套别墅2套，洋房3套洋房33洋房3600，别墅6300中新森林海望城多层1845292700合计106593486471（数据来源：中原市场部监控数据）2、筹建楼盘汇总筹建楼盘板块名称筹建楼盘板块名称博雅·湘水湾（二期）金鹰-星沙睿智园小区金鹰-星沙广场新天地金鹰-星沙尚城金鹰-星沙鑫泰丽都·中央公馆金鹰-星沙宏梦卡通城金鹰-星沙君御皇廷金鹰-星沙恒基项目金鹰-星沙申湘宽镜金鹰-星沙恒大项目金鹰-星沙华润·凤凰城金鹰-星沙三湘·班芙金鹰-星沙华天LOHO小镇金鹰-星沙湘都森林金鹰-星沙锦璨家园金鹰-星沙凯旋帝景金鹰-星沙美联品格市政府恒大华府市政府北维28度市政府新兴都市森林市政府长房时代城市政府湘腾城市广场市政府金科地产项目望城卓越麓山别墅麓南白鹤天池麓南中建麓山和苑麓南和记黄浦金星北金桂园项目金星北美斯顿金星北勤诚达项目金星北和顺塞纳明珠北城海洋·半岛明珠北城江湾新城北城沙河世纪城北城双湾国际北城极目楚天北城青竹湖畔小区北城临江苑北城三城花苑省政府长沙橘郡省政府愿景项目暮云格兰小镇暮云龙湾国际暮云郡原美村省植物园佳兆业水岸新都跳马华润项目金星北（数据来源：中原市场部监控数据）★：标记此符号的数据来源于中原地产市场监控。●：带此标记代表本月开盘或有加推的楼盘。第五章、营销篇一、本月开盘或加推情况楼盘名称开盘或加推时间推售量（套）推售均价（元/㎡）优惠情况开盘成交情况（套）湘江世纪城8月1日19843008月1日－8月31日，凡是签约用户或者缴纳2万元定金的客户均可参加抽奖，奖金2500元－9500元，可折房款，中奖率100％。14层上观邸8月2日4143788起1、一次性付款享受98折，按揭99折；2、6月开始发放VIP卡，VIP卡办理后享受每日增值200元的优惠，VIP卡增值钱可抵房款；3、购房住户开盘前交纳1000元诚意金，可抵1万1的房款；4、成交客户可参与抽电器等大奖；50左右远大麓园8月2日4304800（带精装修）一次性付清9.7折，按揭9.8折78藏珑8月22日566700一次性付款享受99折，前期客户缴纳3万元定金可在开盘当天额外享受2个点的优惠，2天之内签合同客户在次优惠1个点，21湘麓国际8月23日3183200起价，3650均价一次性98折，按揭99折，8月2日-8月3日现场VIP升级后，交纳5000元诚意金可享受99折购房优惠。客户在8月25、26、27日签约，前100名可销售额外1%优惠。110上海城8月31日860一口价4288三天内办理按揭手续再优惠88元/㎡。4282008年8月开盘和续推楼盘共计6个，开盘推出商品房2276套，只有上月供应量的三分之二,销售412套，开盘当天销售率18%。销售率依然很低，与7月大致相当。8月期间，奥运会持续两周，占到一半的天数，在这段时间，由于焦点的转移，预期变化等因素影响，购买意愿在8月有一定程度的降低，销售形式严峻，因此，整个8月的开盘楼盘不多,但从实际情况来看,本月的成交量在7月的基础上有所增加,价格下降明显。二、VIP认筹情况楼盘名称认筹开始日期认筹优惠情况星城世家2期8月5日本阶段认筹，可享受开盘2万抵5万优惠鑫远湘府华城二期8月6日凡办理VIP日起至08奥运会结束,中国队每枚金牌赠送500元购房优惠，凡办理VIP即送汽车加油卡（100元）香槟小镇二期8月7日至少优惠一个点融圣国际8月18日交3万办理金卡VIP客户，可享受额外98折优惠滨江金座8月23日交纳2000元办理VIP卡，可抵房款2万青和君临国际8月26日80席压轴单位接受登记，均价7300元/平米，户型区间33—130泰禹彩云之翼8月26日VIP招募，预交2万抵4—5万房款，主力户型130平米三房，预期10月中旬发售，商铺97折发售，折前均价约1700