济南人防商业项目开发初步调研报告

目录城市概概况商圈分分析济南人人防商商业发发展分分析项目选选址分分析售价初初步估估算2022/10/261上海浦商投投资管理有有限公司01城市概况Citystatus2022/10/262上海浦商投投资管理有有限公司济南简介济南，中国国环渤海地区区南翼和黄河河中下游地地区中心城城市，国家家重要的政政治、军事事、文化中中心，区域域性金融中中心，副省级城市市，山东省省会。济南南历史文化化底蕴深厚厚，有着4600余年的建城城史，素有有“天下泉城”、“世界界泉水之都”美誉誉，是象征征中华文明明起源的龙山文化发祥地之一一，国家历历史文化名名城、国家家创新型城城市、中国软件名名城、全国重要要的交通枢枢纽和物流流中心。2013年济南将举举办第十届中国国艺术节，并成为2015年“第二十十二届国际历史科科学大会”的主办城城市，为济济南加速建建设国际大都市市注入了新的的活力。2022/10/26上海浦商投投资管理有有限公司行政区划2022/10/26上海浦商投投资管理有有限公司4济南市现辖辖7个市辖区、、3个县，代管管1个县级市：：济南市市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市。人口概括根据《济南市2010年第六次全国国人口普查主主要数据公报报》，全市常住人人口为681.40万人。济南市市是中国东部部散杂居少数数民族人口较较多的省会城城市，有49个少数民族，人口109299人，占全市总总人口1.84%。其中回族占占少数民族人人口的88.79%，居住着回族族、满族、蒙蒙古族、哈尼尼族、朝鲜族族、苗族、壮壮族、维吾尔尔族、彝族、、藏族等十个个少数民族占占济南市少数数民族人口的的98.42%。2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司5经济发展2011年，全市完成成生产总值4406.3亿元，比2007年增长58%，人均64331元；实现地方方财政一般预预算收入325.4亿元，比2007年增长107.3%；社会消费品品零售总额2023.1亿元，比2007年增长83.4%；固定资产投投资1934.3亿元，比2007年增长106.2%。2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司6，加快金融、、信息服务、、商贸物流、、文化旅游和和商务会展五五大区域性服服务业中心建建设，服务业业占生产总值值比重达到53.1%，现代服务业业占服务业比比重达到46.9%，分别比2007年提高4.3个和5.5个百分点。金金融支撑作用用明显增强，，2011年末人民币存存贷款余额分分别达到8275.8亿元和6893.7亿元，比2007年增长103.7%和87.4%。2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司7济南是山东的的文化、教育育中心。这里里有国家教育育部985工程、211工程的重点大大学山东大学学以及山东师师范大学等一一系列本、专专科院校，每每年为国家和和地方输送人人才。济南总总共有44所高校，文化化氛围极其浓浓郁，书店三三五步之内必必有一个，种种类丰富齐全全。近年来随随着高校扩招招趋势的展开开，市区高校校规模已经远远远不能容纳纳众多的来济济学子，自2000年左右，各高高校开始扩建建校区，距今今为止已经兴兴建了长清大学城和章丘大学城。2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司8小结从宏观经济数数据来看，结结合该地区人人口密度及人人均收入水平平，济南是适适合投资开发发地下人防商商业的。2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司902商圈分析Circleanalysis2022/10/2610上海浦商投资资管理有限公公司商圈描述2022/10/2611目前济南市具具有城市级影影响力的商圈圈有：老商圈：泉城路、经四四路为龙头；；西市场为辅辅新兴主力商圈圈：花园路商圈圈、英雄山商商圈专业商圈：泺口服装批发发商圈、北园园家居建材商商圈、山大路路科技商圈。。济南市商业发发展分析2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司12作为省会城市市，济南文化化底蕴浓厚，，整体商业档档次不高，现现代商业成熟熟期出现，商商业发展潜力力巨大；商业布点明显显，集中在八八大商圈，分分布均匀；八大商圈专业业性市场占据据一半，有洛洛口服装商圈圈、北园家居居商圈、山大大路科技商圈圈、西市场小小商品商圈；；集休闲、购购物、娱乐为为一体的综合合性商圈只有有泉城路商圈圈、英雄山路路商圈和改造造中的经四路路商圈。现代代商业体量和和氛围不够。。除八大商圈外外，区域性的的城市副级商商圈欠缺，特特别是集休闲闲、购物、娱娱乐、商务为为一体的整合合性区域商圈圈不足，有极极好的发展空空间；济南经济发展展的政策性强强，政府规划划对商业发展展有很大的影影响力，如花花园路商圈、、英雄山美食食街和鲁商广广场，随着济济南“东西两两翼布局”和和“整体网点点推进”发展展策略的加快快，区域性商商业将雨后春春笋般涌现。。03济南市人防发发展概况2022/10/2613上海浦商投资资管理有限公公司济南市人防发发展概况2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司14炫街区经四路人防槐荫广场英雄山人防南门人防商城城2022/10/26上海浦商投资资管理有限公公司15人防商城名行政区划归属地址所属商圈经四路人防商城市中区经四路（纬二路至顺河高架路段）大观园商圈英雄山人防商城市中区经十一路（英雄山路至体育中心路段）体育中心商圈南门人防商城历下区泺源大街与南门街交汇口泉城路商圈炫街区天桥区北园大街与济洛路交汇口洛口商圈槐荫广场槐荫区经七路（省立医院南）西市场商圈济南市人防商商城分布经四路人防商商城总建筑面积18000平米（地下一层）铺位数量约1300个铺位面积6-20平米/铺铺位形式柜台（2.2米--3.3米/组）精品屋（6-20平米/铺）经营业态服饰、工艺品、婚纱、小吃、网吧、美容客群分布济南市中西部西部客户、学生、中档收入客户等年轻客群经营模式市人防办持有，委托经营公司经营,散租，一年起租租金水平柜台：4-7万/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金涨幅约20%--40%最早经营时间1999年配套设施自动喷淋、烟感；中央空调；字幕机及监控系统项目运营启示示步行街总长度度800-1000米，连通大观观园和振华商商厦，实现了了两个商业软软点的链接，，长度适中有有效吸引了客客群。针对庞大的客客群，以及其其消费欲望强强烈但消费水水平有限的特特点，突出个个性化差异异，以小饰品品、个性服饰饰和小吃作为为主营业态，，实现客户的的聚拢效应。。有梯度的租金金增长。低低价吸引商户户，通过有有效的管理理和商业运营营，逐步提提高租金，，实现利润收收益。总建筑面积一、二期3.5万平米，三期3.4万平米铺位数量一、二期约1200个铺位面积8-22平米铺位形式柜台、精品屋经营业态服装、小饰品、小吃、儿童服装、鞋帽、音像制品、桌球、电玩城客群分布周边企事业单位职工，高校学生经营模式前期返租的形式培养商业气氛，成熟后采用常规的商业租赁模式，年度合同，付款方式为季付市防办持有租金水平6-10元/平米·天年租金涨幅约15%最早经营时间2005年10月1日配套设施停车场、ATM机、消防喷淋、广播及液晶电视展示英雄山人防商商城项目运营启示示连通八一银座座和体育中心心商圈，贯穿穿经十一路美美食城，将购购物、餐饮、、娱乐、健身身、停车等有有效的整合在在一起。前期通过返租租、减免租金金的方式来培培养人气，目目前商铺只短短租、不销售售，铺位供不不应求。吸取了经四路路人防的成功功经验，在业业态定位，招招商运营的方方向上把握正正确，符合区区域消费特征征，并在娱乐乐休闲上有所所升级。总建筑面积4500平米铺位数

300余个店铺，柜台100余个铺位面积8-15平米铺位形态精品屋经营业态韩国服装、小首饰、小吃、箱包客群分布年轻职员、自由职业者等中档消费客群经营模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，转让费2-4万元年租金涨幅约20%最早经营时间2001年配套设施中央空调、消防喷淋、广播系统南门人防商城城项目运营启示示南门人防商城城作为泉城路路/泉城广场-银座商厦路径径中必经的路路口，敏锐的的把握了商业业空白地带，，实现了人流流的入。结合市中心核核心商圈的客客群层次，是是济南市人防防商城中定位位最高的，主主打充满时尚尚气息的“韩国”牌，差异化定定位带来成功功的商业模模式。将路口处地面面人行道取消消，人行过路路口必经地地下商城，确确保了人流流的数量，也也带动了过街街通道中铺位位的价格提提升。总建筑面积5800平米铺位数322个经营模式销售价格最早经营时间3.35平米-45平米（公摊45%）铺位形式精品屋经营业态服装、小商品、小吃客群分布主要针对外来差旅客户以及周边商户经营模式区人防办开发统一招商，一次性转让50年使甠权，提供代租服务，收取一个月的房租作为代租服务费。部分大面积商铺提供包租服务，直接返5年租金，年回报率7%。销售价格以及租金均价：2万元/平米（1.8万-2.4万元/平米），代租均价为7元/㎡*天（建筑面积），物业费17.1元/㎡*月。项目现状销售完成率95%以上，开始交房并进行装修（2010年7月更新），预计2010年十一开业配套设施中央空调、消防喷淋、液晶电视展示系统、语音广播。炫街区项目运营启示示有效利甠长途途汽车站的客客流优势，作作为北园商圈圈和洛口商圈圈的有效过渡渡，依托中恒恒小商品市场场，迅速培培养商业气氛氛。借势09年火爆的市市场，一次性性出售50年使甠权，让让利的同时时，快速的收收回了投资。。但是租金制制定的过高，，不利商铺的的短期出租和和长期经营。。与常规商业项项目形成差异异化，主打“小面积、低总总价的核心心优势，实现现项目的高高关注度。更更是借鉴了常常规项目蓄卡卡开盘的营销销模式。槐荫广场项目地址：槐荫经七七纬八路交汇汇处（省立医医院南邻）项目性质：地下商业人人防工程项目规模：占地面积2.7公顷，建筑面面积45000平方米，绿化化率为46%，停车位400-500个；建筑结构：B2-B1，B1商业，B2停车场，东北北、西南角附附属B1商业。装修风格：梦幻天空主题题的顶棚（济济南第一家））。硬件设施：中央空调、新新风系统、两两主入口上下下扶梯、步梯梯层高：B2\B1楼板净高5.1m楼层布局：B2：停车场1.5万㎡，东北角角超市，西南南角时尚服饰饰1500㎡，铺位面积：待定。业态：：时尚服饰、化化妆品、饰品品、童装、餐餐饮主力店：华联超市1.5万㎡）、KFC开发商：济南三诚汇汇鼎置业有限限公司；开盘时间：待定销售模式：产权或使用用权模式未定定。销售价格：商铺均价2万每平方，2010年1月份开始出售售vip卡，交两万低低3万，总房款再再打97折。经营现状：项目整体运运营不佳项目点评：属居民基本本生活配套类类商业，辐射射周边社区以以及商业。但但周边的省立立医院和丰富富的居民区可可以提供足够够的消费力。。人防商城项目目运营要点启启示1区域、规模3经营业态2运营模式连通两个商业业中心点（不不低于城市二二级商圈标准准），实现““两进两出””的人流动线线，避免循环环动线和“死死角”的出现现；步行长度度不宜超过1000米。超超过过1000以上上必必须须要要有有有有效效吸吸引引客客流流的的商商家家进进行行衔衔接接。。业态态定定位位以以中中低低端端为为主主，，不不宜宜定定位位于于高高端端；；业业态态以以小小饰饰品品、、服服装、、餐餐饮饮和和娱娱乐乐（（电电玩玩、、桌桌球球、、网网吧吧等等））为为主主；；可可考考虑虑通通过过商商业业运运营营管管理理公公司司引引入入品品牌牌店店铺铺，，快快速速拉拉动动人人气气。。。出售售使使用用权权（（长长期期租租赁赁合合同同））可可实实现现投投资资的的有有效效回回收收，，但但业业态态分分布布和和甄甄选选不不可可控控，，商商业业价价值值的的提提升升周周期期较较长长，，租租金金的的溢溢价价能能力力弱弱;需要要有有独独立立经经营营或或委委托托专专业业商商业业运运营营管管理理公公司司经经营营，，可可有有效效控控制制业业态态分分布布及及经经营营模模式式，，使使商商业业价价值值迅迅速速体体现现，，但但投投资资的的收收回回周周期期较较长长；；。04项目目选选址址分分析析Siteselection2022/10/2626上海海浦浦商商投投资资管管理理有有限限公公司司选址址条条件件主要要参参考考因因素素租金金水水平平：：目目标标开开发发地地块块现现有有租租金金应应在在5元/天·㎡水水平平以以上上，，为为售售价价提提供供支支撑撑的的同同时时，，也也为为销销售售加加速速增增加加筹筹码码。。施工工条条件件：：因因地地下下步步行行街街需需根根据据规规范范，，按按照照消消防防分分区区设设置置上上下下出出入入口口，，因因此此，，选选址址需需参参考考地地面面出出入入口口施施工工可可行行性性。。商业业在在售售供供应应量量：：开开发发片片区区的的商商业业在在售售、、招招商商供供应应量量的的多多寡寡，，直直接接对对开开发发项项目目形形成成竞竞争争，，也也制制约约着着销销售售价价格格的的浮浮动动。。2022/10/26上海海浦浦商商投投资资管管理理有有限限公公司司27洪楼楼广广场场洪楼楼广广场场占占地地面面积积约约15000平米米，，可可以以开开挖挖建建设设地地下下一一层层，，增增加加15000平米米人人防防工工程程，，平平时时作作为为商商业业使使用用，，增增加加城城市市15000平米米的的商商业业面面积积及及，，可可解解决决近近两两千千人人就就业业。。地地处处花花园园路路城城市市核核心心商商圈圈，，客客流流量量充充足足，，地地块块较较为为方方正正，，有有利利于于日日后后的的运运营营规规划划。。2022/10/26上海浦浦商投投资管管理有有限公公司28洪楼广场2022/10/26上海浦浦商投投资管管理有有限公公司29广场现现状广场位位于城城市核核心，，缺点点是无无明晰晰的主主题，，周边边新开开发项项目形形式不不明朗朗。2022/10/26上海浦浦商投投资管管理有有限公公司30洪楼广广场周周边现现场实实景山大路路：山大路路地处处济南南核心心科技技商圈圈，同同时毗毗邻花花园路路中心心商圈圈，沿沿街科科技类类产品品集中中，餐餐饮服服饰业业发达达，周周边租租金水水平较较好，，具备备人防防开发发条件件。山大路路路繁繁华路路段为为2300