北京房地产外部环境分析报告

房地产外外部环境境分析报报告2022年10月25日北京此报告仅仅供客户户内部使使用。未未经远卓卓管理顾顾问公司司书面许许可，其其他机构构不得擅擅自传阅阅、引用用或复制制。北京华融融综合投投资公司司战略咨咨询项目目公司远景景和战略略环境分析析内部诊断断最佳实践践研究综合分析析实施举措措外部环境境分析在在战略研研究框架架中的地地位2外部环境境研讨会会将在继继承北京京华融历历史战略略规划成成果的基基础上，，审视新新环境变变化带来来的历史史性机遇遇及威胁胁，我们们将讨论论的核心心议题是是：要求：本次研研讨会将将聚焦于于北京华华融未来来整体发发展，而而不简单单局限于于各子业业务单元元的发展展，希望望各位参参会人员员以集团团利益最最大化角角度思索索问题并并提出建建设性观观点我国房地地产产业业整体发发展形势势如何？？细分市场场的市场场空间及及发展趋趋势如何何？竞争争情况如如何？未未来行业业获利趋趋势如何何？本次研讨讨会目标标是否对我我们有影影响？影响是什什么？未来我们们应如何何选择？？3本部分研研究所要要回答的的关键问问题宏观环境境对北京京华融房房地产战战略有什什么影响响？中国宏观观经济人口发展展趋势城市化进进程政府调控控影响与北京华华融相关关的细分分市场吸吸引力如如何？住宅地产产商业地产产零售地产产写字楼酒店4房地产住房地产产商务地产产零售地产产工业地产产其它商业地产产典型代表表市场影响响因素业务特征征住宅别墅酒店式公公寓写字楼商务酒店店商场ShoppingMall商铺仓库工业厂房房会展中心心旅游酒店店度假村人口数量量/结构人均收入入水平居住条件件及需求求位置、环环境配套套城市地位位、城市市经济水水平城市产业业结构城市布局局特点人口数量量/结构人均消费费水平城市规模模及布局局商业业态态创新城市工业业特点、、地位及及结构城市规划划布局增量开发发存量交易易销售为主主，周期期短增量开发、、存量改造造销售、租赁赁以及经营营管理等可可选择方式式多资金需求较较大增量开发、、存量改造造商业运营为为先导多长期持有有与经营结结合资金占用大大多以自用厂厂房仓库为为主，收益益最稳定------按物业用途途划分，房房地产可分分为住宅、、商务、零零售、工业业地产等四四大类5目录与华融房地地产战略相相关的重要要宏观因素素分析中国宏观经经济人口发展趋趋势城市化进程程政府调控华融在房地地产主要细细分行业中中的机会分分析住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店6主要发现综综述置身中国房房地产市场场是北京华华融的重要要机会庞大的市场场总量及潜潜在持续的的增长区域经济不不平衡带来来房地产企企业梯级发发展机会但也是重大大的挑战宏观经济调调控将是政政府长期艰艰巨的任务务，对企业业发展带来来不确定性性市场高速增增长同时，，“透支未未来”带来来阶段总量量过剩及结结构失衡，，市场风险险不断增加加国际流动资资本过剩，，国内过度度投机加大大市场风险险进入专业化化竞争时代代，国内房房地产企业业融资瓶颈颈限制了业业务发展国企特征对对北京华融融房地产战战略的影响响有良好的政政府关系资资源，但同同时面对政政府任务及及企业市场场化发展的的利益平衡衡企业治理结结构影响企企业竞争力力和最终的的经营业绩绩7-行业成成熟度与房房地产商业业模式演变变示意图-房地产开发发/产品型型房地产投资资/资本运运作型房地产金融融/服务型型时间行业规模中国大陆房房地产香港房地产产发达国家房房地产高利润阶段段高风险/高高回报产品创新中等利润阶阶段适中风险/适中回报报资本优势/规模优势势微利阶段低风险/低低回报规模优势经济特征需求特征卖方市场对新增房产产需求快速速膨胀均衡市场对新增房产产需求稳定定增长买方市场以提升房产产质量的需需求为主业务特征房产增量开开发地产开发房地产开发发物业经营房产中介房地产金融融服务房地产金融融服务物业经营房产中介房屋定制从世界范围围内分析，，房地产产产业发展有有三大发展展阶段中国大规模模开发时代代尚未结束束，但少数数领先城市市土地稀缺缺时代已经经来临，市市场也逐步步接近均衡衡8三大宏观因因素从根本上决决定未来中中长期中国国房地产市市场的乐观观局面，但但政府宏观观调控带来来了短期不不确定性231房地产行业业高速增长长人口增长及及结构变化宏观经济发发展城市化提速速9——中国房房地产行业业历史阶段段划分———过热－调控控2002年年出台土地地招拍挂制制度2003年年央行121号文件件，提高房房地产贷款款门槛2004年年提高银行行存贷款利利率初步起飞期期真正意义上上的中国房房地产行业业自1987年开始始形成1993.6超常发展期期调控期平稳发展期期二次调控期期理性化规模模发展期?中国房地产产新一轮增增长已经持持续了11年，现阶段段房地产行行业正处于于二次调控控期10我国房地产产市场价格格连续11年“高歌猛猛进”，社社会、政府府对房地产产过热可能能导致的““房地产泡泡沫”越来来越担心…1991年～2005年我国商品品房价格1997年～2003年香港房地地产“泡沫沫”后价格格指数11政府通过金金融、土地地、税收政政策，从供供需两方面面对整个行行业施加影影响，促使使市场降温温促进土地供供应透明化化，规范了了房地产企企业行为通过加强政政府对土地地的规划和和出让的控控制，加强强了政府调调控市场的的力度企业囤积土土地的行为为受到抑制制提高了土地地获取的难难度和成本本促进了行业业内企业项项目策划等等业务能力力的提升贷款利率的的提高，贷贷款审批条条件的严格格，将抑制制部分区域域房地产投投资购买过过热的现象象，控制总总体的需求求规模，减减慢需求增增长速度挤挤出市场需需求中的泡泡沫成份政策总体导导向为通过过对供需的的影响，达达到在供需需基本平衡衡的情况下下房价稳步步上升土地政策金融政策供应需求提高开发企企业银行贷贷款的门槛槛，有利于于资金实力力强的企业业的快速发发展，促进进行业的整整合和产业业升级促进房地产产企业金融融手段的创创新减缓房地产产企业的发发展速度，，降低发展展的风险促进行业业业务模式的的转变促进产品结结构的转变变自2005年6月1日起，对个个人购买住住房不足2年转手交易易的，征收收全额营业业税；对个个人购买非非普通住房房超过2年（含2年）转手交交易的，征征收差额营营业税；同同时对别墅墅转让交易易征收土地地增值税税收政策12目录与华融房地地产战略相相关的重要要宏观因素素分析中国宏观经经济人口发展趋趋势城市化进程程政府调控华融在房地地产主要细细分行业中中的机会分分析住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店13受国家宏观观环境、行行业特殊因因素等影响响，不同类类型物业市市场化历程程、增长爆爆发点不同同91～92年87年98年99年2000年03年04年05年02年01年住宅商业物业写字楼酒店住宅写字楼商业用房规模住宅、商业业用房、办办公用房投投资总量及及增长示意意图南巡讲话及及十四大市市场经济确确立酒店取消福利分分房、银行行按揭配合合零售业深度度对外资开开放办公用房政政策性限制制影响减弱弱05年全面兑现现WTO承诺，零售售业良好预预期促使零零售地产快快速发展94年96年城市化率超超过30％，开始加加速发展14中国城市化化空间布局局三大城市群群珠江三角洲洲城市群、、长江三角角洲城市群群、京津环环渤海城市市群外向型经济济为主，制制造业和服服务业发达达，具备强强大的辐射射作用七大城市带带是沿长江城市市带、沿陇陇海铁路城城市带、哈哈大沈大城城市带、沿沿京广铁路路城市带、、济青烟威威城市带、、绵德成渝渝沿线城市市带、沿南南昆铁路城城市带经济增长潜潜力较大，，第一、第第二产业为为主，第三三产业较弱弱中心城市是是以省会城市市和具有优优势的特色色地级市为为主的区域域中心城市市地区经济发发展的排头头兵该布局将容容纳全国人口的的50％，高素质质人才的75％可创造85％的GDP，全国工业业总产值的的90％外贸进出口口总量95％未来20年，有2/3财富向珠三三角、长三三角和京津津环渤海三三大城市群群集聚未来中国城城市化演进进将形成三三大城市群群、七大城城市带和若若干中心城城市圈的格格局**未来全国城城市空间布布局还会直直接受政府府区域发展展政策影响响15人口、财富富的集聚效效应，将对对未来我国国房地产不不同细分市市场产生影影响总量需求快快速增长，，目前仍是是住宅地产产黄金时期期，预计到到2030年之之前前都都将将保保持持稳稳定定高高速速增增长长区域域结结构构快快速速变变化化：：经经济济发发达达大大型型城城市市住住宅宅集集中中；；郊郊区区高高端端别别墅墅需需求求稳稳定定增增长长住宅宅物物业业形形态态快快速速变变化化：：大大型型城城市市高高密密度度住宅宅地地产产三大大经经济济区区目目前前GDP贡献献占占全全国国35%，对对比比美美国国三三大大城城市市群群（（67%），，日日本本三三大大城城市市群群（（70%）还还有有较较大大发发展展空空间间，，以以商商务务地地产产的的特特点点看看，，三三大大经经济济区区总总量量规规模模大大，，集集中中于于中中高高端端，，仍仍将将成成为为商商务务地地产产的的核核心心热热点点；；特特别别是是适适合合用用地地稀稀缺缺的的前前提提下下，，持持有有增增值值价价值值凸凸现现其他他中中心心城城市市伴伴随随经经济济发发展展及及商商务务交交流流的的频频繁繁，，也也会会有有一一定定的的发发展展空空间间，，但但相相对对离离散散总总量量规规模模较较小小商务务地地产产零售售地地产产三大大经经济济区区将将零零售售地地产产发发达达，，高高端端零零售售地地产产相相对对集集中中，，具具有有全全国国性性的的辐辐射射力力中心心城城市市对对零零售售地地产产具具有有区区域域性性辐辐射射力力其他他城城市市零零售售地地产产发发展展速速度度最最慢慢，，业业态态创创新新相相对对落落后后16从城城市市内内部部空空间间格格局局看看，，经经济济发发展展、、城城市市规规模模、、人人口口数数量量有有着着共共性性的的演演变变趋趋势势居住工业商业中心商业区萌芽混合居住区中心商业区居住区郊区工业区近郊工业区副城心郊区居住区IIIIIIIVV城市市发发展展阶阶段段及及内内部部空空间间变变化化伴随随经经济济发发展展、、城城市市规规模模扩扩大大、、人人口口数数量量增增长长住宅宅总总量量扩扩张张最最大大，，并并且且逐逐步步外外延延、、郊郊区区化化商业业地地产产（（商商务务地地产产、、零零售售地地产产））有有较较强强的的区区位位属属性性，，一一般般集集聚聚在在城城市市几几何何中中心心，，总总量量变变化化不不大大，，位位置置相相对对固固定定，，适适合合商商业业地地产产用用地地稀稀缺缺工业业逐逐步步郊郊区区化化甚甚至至会会从从城城市市剥剥离离17住宅商务圈商业圈工业区写字楼酒店(商务)与工业、商业结合办公楼逐步出现宾馆为初级或不存在为城市几何中心，量少为城市经济核心动力围绕市区发展范围扩大商业、商务一体化为城市经济核心动力混合居住，新住宅区建设少量高档写字楼出现少量高档酒店出现出现若干离散的新商业圈工业地位下降，受环保压力越来越大居住区范围进一步扩大，新增商务区脱离商业区发展，城市新型经济快速发展核心商圈更新改造，升级，新兴业务涌现带来新机会近郊工业区新建要求写字楼快速发展酒店少量发展住宅郊区化，形成卫星城写字楼离散聚集布局跟随写字楼，具体放量与城市定位相关若干核心商业区离散聚集工业区郊区化或脱离，产生新建需求发展展焦焦点点住宅宅持持续续发发展展商业业地地产产崛崛起起工业业地地产产发发展展典型型城城市市规规模模扩扩张张对对城城市市规规划划、、各各种种地地产产发发展展的的影影响响18外部部环环境境分分析析方方法法论论外部部环环境境分分析析结结构构产业业链链及及行行业业全全景景图图产品品结结构构、、分分类类及及特特点点说说明明外部影响因素素说明行业的发展历历史行业的市场规规模行业未来的发发展趋势，增增长速度行业的市场集集中度业务的主要竞竞争对手行业的KSF总结行业获利空间间现状行业获利空间间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局19目录与华融房地产产战略相关的的重要宏观因因素分析中国宏观经济济人口发展趋势势城市化进程政府调控华融在房地产产主要细分行行业中的机会会分析住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店20住宅地产外部部机会评估市场空间竞争空间获利空间中国住宅地产产市场化进程程较早，目前前总量达1.2万亿，是中国国房地产市场场主体预计至2033年前住宅市场场仍将保持15％～20％的平均增长长率2006年政府调控力力度加大，对对住宅市场产产生不确定影影响全国经济发展展不平衡产生生各区域梯级级发展机会市场集中度不高，，既有全国发发展的专业企企业，也有区区域领先企业业存在最大企业占据据市场份额不不到1％，目前只有有万科、顺驰驰、绿地、珠珠江合生等少少量企业年销销售额在100亿以上规模、能力领领先企业企业业快速形成北京华融及下下属金融街控控股均有住宅宅项目开发经经验，面对总总量巨大，高高速增长的住住宅市场，华华融需要思考考住宅市场的的战略性意义义如果将住宅地地产作为战略略核心业务，，华融需要整整合团队、提提炼核心竞争争能力，积极极加强住宅项项目储备短期应关注政政策带来的业业务风险行业历史获利利较高，保持持20％以上的销售售净利润水平平，近年来受受国家宏观调调控影响及竞竞争影响，获获利水平两级级分化，专业业化发展房地地产商仍可以以获取15％以上平均利利润回报关键结论21近年来住宅市市场供需两旺旺，整体呈现现高速发展态态势1997－2005年全国住宅竣竣工、销售面面积变化(亿亿平方米)1997－2005年全国住宅开开发投资完成成额及增长率率全国商品住宅宅平均售价走走势图单位平米均价价（元）22住宅类房地产产上市公司销售毛毛利率和净利利润率2005年，以住宅开开发为主的房房地产上市公公司利润比2004年有较大幅度度上升，净利利润率达到12%资料来源：仲仲量联行、远远卓分析股票名称市盈率个股成交量占总成交量比重‰近三年平均现金红利收益率近三年平均现金红利支付率近三年平均ROE%近两年净利润增长率%近三年平均速动比率近三年平均速动比率万科A13.64.791.9028.212.351.80.542.35招商地产13.50.951.3921.610.322.70.321.37北京城建35.20.650.5318.76.609.320.311.23金地集团14.80.322.6149.110.334.20.601.87中华企业14.40.562.6355.511.916.00.471.35以住宅开发为为主的房地产产上市公司部部分指标从房地产上市市公司分析，，住宅类企业业盈利水平近近年来有所波波动，但仍然然保持在较高高的水平23随着新一轮的的宏观调控的的持续，预计计我国的住宅宅过热发展的的势头将得到到控制，房价价涨幅也将回回归合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%96979899000102030405E06E07E08E09E15%左右的长期合理增幅房地产投资增增幅预计将回回落至15%～20％左右的合理理水平-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%96979899000102030405E06E07E08E09E03年以前年均4.6%的房价涨幅房价涨幅将回回归理性促使行业集中中度提高产品调整，促促使产业业态态多样化区域转移，促促使供需平衡衡化促使企业管理理水平提高给住宅房地产产行业带来的4大影响24北京市住宅市市场近年高速速增长，2004年开始销售面面积超过竣工工面积，价格格也开始急速速攀升受宏观调控的的影响，2004年北京的竣工工面积下降，，首次低于销销售面积，在在受价格因素素抑制下销售售面积持续上上升，住宅会会长期会保持持旺盛的需求求万平方米050010001500200025003000200020012002200320042005住宅销售面积及竣工面积销售面积竣工面积资料来源：北北京市统计局局北京住宅价格格及年增长率率元/平米25总体而言，北北京房地产市市场在未来10年左右时间仍仍将保持高速速稳定增长2000年市场总量将处处于平稳发展展状态，住宅宅郊区化特征征更加明显2020年前前后北京规划划人口1800万人均GDP将达到10000美元人均居住面积积30平米以以上市场总量时间-北京房地产产发展示意图图-2006～2008年2020年2002年年北京京市房房地产产场化化进程程加快快，土土地出出让政政策逐逐步规规范透透明，，金融融信贷贷管制制更加加严格格，““三外外”企企业纷纷纷涌涌入，，竞争争激烈烈，利利润率率水平平趋降降受奥运运会影影响，，市场场总量量会出出现膨膨胀期期、萎萎缩期期和恢恢复期期等阶阶段性性波动动，但但总体体发展展将保保持平平稳增增长的的态势势；到08年预预计人人均GDP将达到到5000～6000美美元，，人均均居住住面积积28平方方米，，市场场总量量增长长将逐逐步趋趋缓26目录与华融融房地地产战战略相相关的的重要要宏观观因素素分析析中国宏宏观经经济人口发发展趋趋势城市化化进程程政府调调控华融在在房地地产主主要细细分行行业中中的机机会分分析住宅地地产商业地地产零售地地产写字楼楼酒店27商业地地产关关键发发现综综述2000年以来来，中中国出出现真真正意意义上上的商商业地地产2005年总体体商业业地产产（主主要包包括零零售地地产、、写字字楼地地产））市场场规模模为3000～4000亿元受产业业环境境、产产业政政策影影响不不同类类型的的商业业地产产兴起起时间间不同同，零零售地地产2000年，酒酒店2000年，写写字楼楼2002年，市市场受受国家家宏观观调控控影响响较大大，特特别是是2005年以来来受国国家宏宏观调调控影影响，，投资资增速速减缓缓商业地地产对对全国国经济济中心心、城城市黄黄金地地带高高度依依赖，，2000年以来来呈现现跑马马圈地地的特特点，，一线线城市市土地地稀缺缺性凸凸显，，二线线城市市已经经成为为行业业热点点竞争格格局分分散，，总体体市场场集中中度不不高商业地地产除除香港港、新新加坡坡等领领先企企业以以外，，国内内商业业地产产尚未未形成成真正正的领领先者者，多多数由由历史史住宅宅开发发企业业发展展而来来，经经验、、能力力，特特别是是资本本实力力有很很大欠欠缺市场集集中度度不高高，但但国内内企业业纷纷纷谋求求打通通资本本通道道并加加强专专业化化能力力，预预期行行业领领先者者将快快速产产生28商业地地产综综述（（续））商业地地产在在初期期表现现虽有有些盲盲目，，但总总体看看处于于低风风险高高利润润的阶阶段，，伴随随供应应的高高速增增长，，风险险水平平已经经大大大提升升2000年以来来，商商业地地产发发展过过热，，阶段段过剩剩、结结构过过剩的的表现现突出出，少少量商商业地地产项项目出出现投投资失失败总体而而言，，优质质地带带的高高端商商业地地产投投资保保持了了较高高的获获利水水平，，开发发环节节获利利最大大，平平均在在15％～20％，但但土地地稀缺缺已导导致开开发企企业转转售为为租赁赁经营营，获获取长长期稳稳定回回报（（经营营性IRR在5％～15％不等等，隐隐含土土地增增值平平均年年5％～6％）一句话话结论论：市市场空空间适适中，，短期期暴利利导致致过热热增长长，预预期未未来2～3年内圈圈地时时代将将逐步步结束束，增增长速速度放放缓，，市场场集中中度将将快速速上升升，细细分市市场的的行业业领导导者将将在未未来3年内形形成29不同物物业类类型近近年来来的增增长速速度差差异较较大，，但与与国家家整体体房地地产投投资波波动趋趋势保保持一一致资料来来源：：国家家统计计年鉴鉴，远远卓分分析中国房房地产产投资资增长长率关键发发现2003年、2004年中国国房地地产投投资增增长高高达30％，出出现一一定的的过热热迹象象，2005年受国国家宏宏观调调控影影响，，房地地产投投资增增速放放缓住宅物物业投投资增增长率率相对对稳定定，近近年来来保持持了22％～30％的增增长速速度自1999年开始始，伴伴随中中国商商业进进一步步繁荣荣，商商业地地产投投资加加速；；2003年、2004年全国国商业业地产产投资资增速速一度度达37％、35％，远远高于于全国国房地地产投投资增增速办公物物业2002年开始始爆发发增长长，2003年增长长速度度达34%302002年以来来商业业地产产高速速增长长有着着鲜明明的爆爆发性性特点点，特特别集集中于于一、、二线线城市市黄金金地块块的投投资发发展，，优质质地块块的持持有经经营成成为典典型模模式经济发展提速城市化进程加快有规模企业数量上升人均收入水平上升零售业态创新加速一线城市土地稀缺性凸显二线城市土地价值上升跑马圈圈地，，更新新改造造2002、2003年商业用用房、、办公公用房房投资增增长速速度超超过30％嘉里建建设素素来以以高端端商业业地产产投资资发展展著称称，“土地地供应应有限限之黄黄金地地段向向为首首选，，此等等地段段在市市况不不明的的情况况下，，有较较强的的保值值及反反弹能能力””31目录与华融融房地地产战战略相相关的的重要要宏观观因素素分析析中国宏宏观经经济人口发发展趋趋势城市化化进程程政府调调控华融在在房地地产主主要细细分行行业中中的机机会分分析住宅地地产商业地地产零售地地产写字楼楼酒店32零售地地产外外部机机会评评估市场空空间竞争空空间获利空空间2005年零售售地产产增量量总额额达1900～2000亿目前我我国零零售地地产存存量约约2.2亿平米米，预预计2033年零售售地产产总量量将达达9亿～12.6亿平米米，理理论年年平均均增长长率为为5％～6％；北京市市目前前零售售地产产面积积约1324万平米米，预预计到到2020年将发发展到到3000万平米米，理理论年年平均均增长长率在在5％～6％03、04年零售售地产产增长长率达达30％以上上，导导致阶阶段过过剩、、空置置率迅迅速上上升外资企企业在在零售售地产产具有有相对对领先先优势势，国国内企企业快快速发发展市场集集中度度不高高，但但有快快速集集中趋趋势优质土土地、、大规规模资资金、、商业业及地地产开开发整整合能能力是是行业业KSF北京华华融下下属金金融街街控股股已经经投资资完成成四季季商城城单体体高端端零售售地产产项目目，目目前正正在进进行招招商管管理工工作，，预计计2007年投入入运营营零售地地产是是人口口、经经济依依赖地地房地地产业业务，，在商商业地地产领领域最最具备备全国国扩张张地潜潜力，，目前前一些些企业业（如如万达达）正正通过过与零零售企企业地地联盟盟合作作大举举拓张张对于零零售地地产，，华融融与金金融街街控股股地观观点有有较大大差异异，华华融系系统需需要尽尽快明明确对对零售售地产产的战战略态态度近年来来零售售地产产处于于暴利利阶段段，获获取优优质地地块的的企业业开发环环节IRR约15％～20％投资持持有环环节IRR约9％～12％但伴随随黄金金地块块的圈圈地结结束，，企业业获利利水平平将下下滑关键结结论33零售地地产受受宏观观环境境因素素、零零售业业发展展影响响重大大宏观影影响因因素零售业业零售地地产政策管管制放放松1992年零售售业初初步对对外资资开放放1999年起深深度开开放2005年全面面开放放中国零零售业业整体体保持持持续续快速速增长长，年年平均均增长长率达达10％以以上上，，自自2005年起起将将进进入入第第三三次次消消费费高高峰峰零售售业业态态创创新新加加速速，，不不同同的的业业态态会会有有不不同同的的发发展展速速度度区域域发发展展不不平平衡衡，，经经济济发发达达、、人人口口规规模模大大的的城城市市零零售售业业发发展展迅迅速速行业业集集中中度度快快速速提提高高经济济影影响响因因素素中国国经经济济近近年年来来继继续续保保持持9％以以上上的的增增长长速速度度2004年中中国国人人均均GDP达1000美元元以以上上，，进进入入大大发发展展阶阶段段人口口影影响响因因素素人口口持持续续增增长长，，预预计计2033年达达人人口口高高峰峰15.2亿人人人口口结结构构老老龄龄化化、、垂垂直直化化，，人人均均消消费费水水平平将将显显著著提提升升，，消消费费偏偏好好将将发发生生重重大大变变化化城市市化化带带来来人人口口向向城城市市集集中中1999年伴伴随随零零售售业业的的深深度度市市场场化化，，真真正正意意义义的的零零售售地地产产开开始始形形成成零售售地地产产受受宏宏观观调调控控、、零零售售业业发发展展及及城城市市规规划划三三重重因因素素影影响响，，有有特特殊殊的的发发展展特特点点1999年以以来来，，中中国国固固定定资资产产投投资资，，特特别别是是房房地地产产投投资资过过快快增增长长引引发发经经济济过过热热增增长长担担心心，，2005年国国家家加加大大宏宏观观调调控控力力度度，，影影响响零零售售地地产产投投资资增增速速下下滑滑零售售行行业业发发展展有有力力支支撑撑零零售售地地产产发发展展，，零零售售行行业业区区域域不不平平衡衡、、业业态态创创新新加加速速带带来来众众多多零零售售地地产产机机会会零售地产属于于不动产，特特别是百货业业等高度依赖赖城市商业圈圈，土地资源源的稀缺性影影响零售地产产发展34零售地产同时时受两个行业业波动性影响响——零售行业、房房地产行业1992年初步开放以以来，中国零零售业增长节节奏与GDP增长节奏基本本吻合，相关关度在0.83左右1999年以来，商业营业用房房涨跌情况与前前一年的零售售业涨跌相吻吻合，增长率率平均比零售售业高GDP、零售业、商商业营业用房房（零售地产产）、房地产产投资完成额额增长率比较较图零售地产的增增长节奏与同同年房地产发发展情况紧密密吻合，但波波动幅度更大大2003年、2004年全国商业营营业用房投资资增速一度达达37％、35％，远高于全全国房地产投投资增速；受受政府针对房房地产的宏观观调控政策影影响，2005年商业营业用用房投资增长长率下跌至16％资料来源：《中国统计年鉴鉴2005》，国家统计局局35区域经济水平平决定了中国国商业发展梯梯次成熟度不不同，直接影影响不同类型型商业地产的的高速增长阶阶段资料来源：国国家统计年鉴鉴中国各省的2005年人均GDP千美元/人大型购物中心（大型及标准）超市高速增长区域百货获得高速增长的区域便利店36以上推论未考考虑现阶段核核心城市零售售地产更新因因素；2004、2005年中国零售地地产投资增长长速度达30％以上；年投投入使用的商商业营业用房房达6000~7000万平米/年从长期看，零零售地产增长长空间巨大，，现阶段零售售地产投资增增长过快值得得警惕单位：万平米米中国城镇零售售地产面积2005年2033年人口总量13亿15亿城市化率0.430.6~0.7人均商业面积0.3～0.41～1.22005年2033年22000900006800012600036000基本乐观现状：中国城镇人口口合计拥有商商业面积2.8亿平米未来预期：2033年中国达到人人口高峰基本情景：城城镇人口拥有有商业面积9亿平米乐观情景：城城镇人口拥有有商业面积12.6亿平米增长预测：基本情景：平平均年增长2428万平米，年复复合增长率为为5.16％乐观情景：平平均年增长3714万平米，年复复合增长率为为6.43％关键发现37零售地产与城城市规模、城城市商圈的紧紧密关联关系系商务圈商业圈写字楼酒店(商务)办公楼逐步出现宾馆为初级或不存在为城市几何中心，量少商业、商务一体化少量高档写字楼出现少量高档酒店出现出现若干离散的新商业圈商务区脱离商业区发展，城市新型经济快速发展核心商圈更新改造，升级，新兴业务涌现带来新机会写字楼快速发展酒店少量发展写字楼离散聚集布局跟随写字楼，具体放量与城市定位相关若干核心商业区离散聚集商业地产崛起起零售业及零售售地产的特征征向心聚集——商业向城市的的几何中心聚聚集离心分散——商业向城市的的几何中心及及少量外围新新商圈发展离心聚集——除传统商圈外外，商业离开开城市几何中中心，向郊区区聚集38北京市老商圈圈和发展中的的新商圈正给给零售地产新新的发展机遇遇主要发现老商圈优势/劣势新商圈优势/劣势马甸商圈石景山沃尔尔玛商圈马连道商圈木犀园商圈高碑店商圈中关村商圈亚运村商圈亚奥商圈望京商圈燕莎商圈朝外商圈国贸商圈西单

商圈新世界

商圈圈新商圈老商圈资料来源：伟伟业顾问《北京商业地产产白皮书》从城市规模及及空间布局看看，北京市已已经发展到由由第四向第五五阶段过渡的的时期核心商圈王府井商圈赛特商圈39相比全国，北北京零售业尚尚有更大的发发展空间，同同时零售地产产业起伏受地地产业影响也也更大北京市GDP、零售业、零零售地产、房房地产投资完完成额增长率率比较资料来源：北北京市统计信信息网，北京京市统计局，，中国统计年年鉴，国家统统计局相比全国，北北京零售业发发展速度长期期低于经济发发展速度，可可预期随着零零售地产等硬硬件的发展，，零售业有更更大的发展空空间相比全国，北北京地产业受受宏观调控影影响更大；同同时零售地产产业起伏受地地产业影响也也更大40北京市人均商商业面积跟上上海、成熟国国际大城市如如东京和纽约约比还有很大大差距资料来源：伟伟业咨询，远远卓分析北京市人均商商业面积近0.9平方米/人，离发达国国家水平（1.2平方米/人）还有一定定差距，与上上海、成熟国国际大城市如如东京和纽约约相比，还有有很大发展空空间参考：国内大大城市上海的的发展势头迅迅猛，它很可可能于2007年达到纽约的的人均商业面面积，即2平方米/人北京市人均商业面积与其他城市比较国际发达国家人均商业面积为1.2平米/人北京市各区人人均商业面积积比较单位：人/平方米国际人均商业业面积标准41《北京城市总体体规划（2004年—2020年）》，伟业咨询，，远卓分析以发展的观点点来看，北京京市在未来相相当长时间内内还有很大发发展空间根据《北京城市总体体规划（2004年—2020年）》，北京市常住住人口将于2020年达1800万高峰以国际发达城城市东京为参参照，目前其其人均零售物物业面积为1.7平方米/人，2020年北京常住人人口达到高峰峰时，其零售售物业市场规规模将有：1800万×1.7平方米/人=3060万/平方米北京零售地产产于2001～2005年高速增长，，之后直至2008年都处在消化化前期放量和和缓慢发展中中以国际发达城城市东京为参参照，可预见见北京的零售售地产市场仍仍有很大发展展空间。2008年以后，北京京零售地产仍仍有1500万平方米的市市场潜力单位：万平方方米北京零售地产产增长预期306015021324604现状值预测值42近两年全国及及北京零售物物业空置面积积快速上升，，也反映出市市场风险的迅迅速放大北京市近年商商业营业用房房空置增长情情况北京市零售地地产发展速度度大大超过了了零售业发展展速度，2005年上半年其空空置率快速增增长，阶段性性过热的趋势势初步呈现另一方面，北北京市人均商商业面积远低低于上海、深深圳，离发达达国家人均商商业面积也有有很大差距，，理论上应有有很大需求空空间造成这种有效效需求不足的的根源与全国国零售地产有有效需求不足足的症结一样样：商业规划划和需求方没没有真正对接接资料来源：国家发改委，，行远顾问2006，北京市统计计信息网，成业行房地产产投资顾问，高力国际截止2006年6月底，北京优优质零售地产产空置率为18.9%全国商业营业业用房空置面面积2004年全国零售地地产空置率高高达20%-25%43目前零售地产产开发投资的的三大主力是是机构/个人投资者、、房地产开发发企业和原零零售企业，但但缺乏资源、、能力的整合合物业开发（销售）地产开发持有商业经营(零售商)消费者融资房地产开发商商零售企业投资者对消费者的理理解物业品牌影响响力零售运营持有能力物业开发能力力土地获取能力力资本实力缺乏市场领导导者规划和

定位位规划和定位位能力资料来源：远远卓分析产业上游产业下游44目录与华融房地产产战略相关的的重要宏观因因素分析中国宏观经济济人口发展趋势势城市化进程政府调控华融在房地产产主要细分行行业中的机会会分析住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店45写字楼地产外外部机会评估估市场空间竞争空间获利空间写字楼地产99年～02年阶段供应不不足，特别是是高端写字楼楼更为紧缺；；03年后投资高速速增长，伴随随国家经济成成长及大城市市财富聚集效效应，少数发发达城市的高高端写字楼市市场有持续需需求支撑作为环渤海经经济区中心城城市，北京写写字楼市场波波动中稳定发发展，受08奥运影响阶段段提前放量，，需要一定时时期消化外资企业在写写字楼市场具具有相对领先先优势，国内内企业快速发发展市场集中度偏偏低，但正在在快速集中受优质地块稀稀缺影响，只只租不售成为为行业趋势优质土地、大大规模资金、、高品质物业业管理能力是是行业KSF华融历史凭借借“金融街片片区开发”在在写字楼开发发销售、写字字楼租赁经营营方面取得了了优异的成绩绩，写字楼开开发甚至经营营持有无疑是是华融系统核核心战略业务务写字楼市场02年起爆发成长长，特别在国国际化水平的的城市，甲级级写字楼突发发放量，从长长期看这些城城市写字楼持持有有着良好好的增长潜力力写字楼地产产跨地域发发展需要关关注城市GDP水平，城市市产业结构构，企业数数量、规模模（特别是是第三产业业），区域域经济的辐辐射力等因因素的现状状及未来增增长趋势近年来写字字楼地产处处于暴利阶阶段，获取取优质地块块的企业开发环节IRR达20％以上投资持有环环节显性IRR约12％～20％土地增值隐隐形收益年年6％左右但伴随黄金金地块的圈圈地结束，，企业获利利水平将下下滑关键结论46写字楼行业业受多种因因素变化和和机遇的影影响，经济济发展、企企业数量及及产业结构构是其根本本的推动力力量宏观影响因因素多种变化和和机遇写字楼行业业产业结构变变化：以高高科技、信信息、网络络、知识和和服务为重重要构成部部分和主要要增长动力力的新经济济发展迅速速国际化趋势势和与跨国国公司海外外发展战略略的调整一些经济发发达、人口口规模大的的城市中心心出现了企企业集聚的的商务区，，写字楼发发展机会较较多奥运会、世世博会等国国际活动带带来的发展展契机经济影响因因素中国经济近近年来继续续保持9％以上的增增长速度2004年中国人均均GDP达1000美元以上，，进入大发发展阶段中国加入WTO后，对外经经济日渐活活跃政策因素1998年国务院出出台相关政政策限制楼楼堂馆所的的盲目开发发2001年开始，政政策管制放放松2004年开始的宏宏观调控又又收紧了政政策写字楼市场场发展不平平衡，在多多数地区处处于起步阶阶段，在北北京、上海海等少数城城市的发展展水平较高高写字楼受行行业发展、、企业发展展、及城市市规划等多多种因素影影响，有特特殊的发展展特点47宏观调控政政策对写字字楼行业的的影响非常常大，2002年开始的爆爆发性增长长，很大程程度上是受受前几年受受政策影响响的投资不不足所致1998－2005年全国房地地产与写字字楼投资完完成额增速速关键发现1998年开始执行行的、原则则上禁止党党政机关和和国企三年年内新建及及购置办公公楼的政策策，造成1999和2000年连续2年写字楼投投资负增长长2002年开始，办办公楼投资资压抑之后后开始爆发发式增长，，2003年增速更是是达到了34％的高点2004年下半年受受国家宏观观调控政策策影响，投投资增速再再次减缓资料来源：：国家统计计局；远卓卓分析受政策影响响，投资不不足48由于政策影影响因素，，写字楼市市场在1999年～2001出现了严重重的供需结结构失衡中国经济高速增长，兑现对WTO所做的承诺，许多领域的外资企业积极进入中国并且在大中城市进行布点国内企业高速发展，规模实力显著扩张：近几年，各类企业平均扩充办公面积是30%，有的甚至达到了50％新型经济迅速发展，城市的产业结构中第三产业的比重正在加大需求旺盛历史办公楼存量非常薄弱，数量较少，设施和服务落后，大量集中于过时、低端写字楼和办公用房1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发，造成连续3年写字楼投资开发不足，1999、2000年全国写字楼投资负增长供应不足供应需求示意图资料来源：：远卓分析析49写字楼的发发展很大程程度上与城城市的发展展定位及经经济发展特特点有关，，长期来看看，未来写写字楼市场场将集聚在在三大城市市群、七大大城市带及及若干中心心城市该布局将容容纳：全国人口的的50％，高素质质人才的75％可创造85％的GDP，全国工业业总产值的的90％外贸进出口口总量95％未来20年，有2/3财富向珠三三角、长三三角和京津津环渤海三三大城市群群集聚资料来源：：《2001～2002中国城市发发展报告》；远卓分析析50北京写字楼楼市场受世世界经济变变化和供需需结构影响响始终处于于波动之中中19932000200120022008-2010受1999开始的宏观观控制影响响，写字楼楼供给量不不大，市场场供不应求求，租金持持续上涨由于市场行行情看好，，2000年也成为几几年来写字字楼投资量量较大的一一年随着网络经经济泡沫不不断破裂，，网络公司司对于写字字楼的需求求难有大规规模的扩张张，加上911导致美国经经济下滑，，2001年甲级写字字楼市场处处于低潮19951993至1995年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代表的高档商用楼项目创造了北京房地产开发历史上的奇迹

19991995年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大厦等众多大体量优质写字楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出了需求量，成为写字楼市场盛衰的转折点1996年，写字楼租售价明显反转1995-1999年随着峻峻工量大增增(近100万平米的供供应量)，北京写字字楼市场市市场租金及及售价下调调，空置率率上升，整整体处在持持续低迷的的状态中随着北京申申奥成功和和中国加入入WTO，北京作为中中国的政治治、文化、、经济中心心，2002年写字楼市市场进入一一个上升而而且波动的的发展趋势势2003年SARS的爆发给本本已经较弱弱的北京写写字楼市场场雪上加霜霜2004年后出现大大量的写字字楼供给奥运会前对对开发的限限制会导致致写字楼的的需求放大大到极高点点，这种影影响将持续续到2009年2008年之后写字字楼供应断断档，市场场存量将逐逐渐被吸纳纳注：本曲线线为示意图图20052005年的的北北京京写写字字楼楼市市场场是是近近五五年年来来放放量量最最大大的的一一年年，，尤尤其其是是CBD和中中关关村村区区域域高高端端写写字字楼楼的的集集中中放放量量，，租租金金价价格格有有所所下下降降资料料来来源源：：远远卓卓知知识识库库51从2002年开开始始，，北北京京的的写写字字楼楼市市场场整整体体表表现现出出较较快快增增长长北京京写写字字楼楼整整体体市市场场变变化化情情况况万平平米米0%5%10%15%20%25%集中中放放量量阶阶段段空置置率率43％资料料来来源源：：高高力力国国际际；；远远卓卓分分析析新增增供供应应量量巨巨大大，，同同时时市市场场需需求求也也非非常常强强劲劲，，市市场场整整体体表表现现出出阶阶段段性性波波动动的的特特点点从2004年开开始始供供应应集集中中放放量量，，导导致致空空置置率率有有所所上上升升，，但但目目前前供供需需两两方方面面的的关关系系又又有有所所变变化化，，空空置置率率在在2005年下下半半年年开开始始回回落落52亚奥奥商商务务圈圈燕莎莎商商务务圈圈东二二环环商商务务圈圈西长长安安街街商商务务圈圈金融融街街中关关村村CBD资料料来来源源：：远远卓卓分分析析地域域分分布布上上，，形形成成了了““3＋X””的多多中中心心商商务务格格局局，，CBD、金金融融街街和和中中关关村村规规模模最最大大，，亚亚奥奥、、燕燕莎莎、、东东二二环环等等商商圈圈逐逐渐渐形形成成并并迅迅速速发发展展53三大大区区域域分分别别有有特特定定的的客客户户群群体体，，市市场场表表现现不不尽尽相相同同，，未未来来的的发发展展趋趋势势也也不不相相同同客户构成特点外企企聚聚集集，，世世界界500强有有1/3都已已入入驻驻CBD靠近近使使馆馆区区，，具具有有传传统统的的商商务务优优势势金融融、、电电信信、、新新闻闻媒媒体体等等产产业业仍有有较较多多的的土土地地可可供供开开发发2008年之之前前集集中中增增加加供供应应量量金融融街街目目前前主主要要是是各各大大银银行行的的总总部部、、非非银银行行的的金金融融机机构构总总部部及及电电信信行行业业入入驻驻证券券、、保保险险、、电电信信等等行行业业陆陆续续向向外外资资开开放放，，需需求求上上升升空空间间较较大大2008年之之前前仍仍有有部部分分新新增增供供应应量量基本本无无可可开开发发土土地地资料料来来源源：：戴戴德德梁梁行行，，远远卓卓分分析析CBD金融街研发发机机构构或或大大型型跨跨国国公公司司研研发发部部门门进进驻驻高科科技技发发展展需需要要配配套套产产业业，，银银行行、、担担保保公公司司、、风风险险投投资资等等企企业业需需求求比比例例会会上上升升目前存量量最大市场供大大于求，，租金和和售价最最低中关村未来趋势市场表现现租金及售售价最高高空置率较较低可开发土土地数量量较少空置率最最低，租租售情况况良好租金及售售价较高高54三大区域域未来的的发展趋趋势良好好，金融融街在租租金和空空置率方方面将会会保持比比较好的的水平万平方米米三大区域域存量变变化预测测CBD：租金仍仍然保持持最高并并有少量量下滑；；存量成成为最大大；空置置率也会会因市场场的有效效吸纳下下降明显显金融街：：租金会会有少量量下滑；；存量成成为第二二大；空空置率会会少量上上升，但但仍为三三大区域域内最低低中关村：：租金在在三大区区域中处处于最低低，而且且会有所所下降；；由于市市场吸纳纳和基本本没有新新增存量量，空置置率下降降明显资料来源源：高力力国际；；远卓分分析三大区域空置率预测CBD中关村金融街美元/月/平方米三大区域域租金走走势预测测CBD中关村金融街55在供应增增量方面面看，新新增供应应集中放放量，而而且主要要是甲级级写字楼楼，未来来两年仍仍然会保保持高增增长态势势单位：万万平方米米受政策和写字楼市场预期等因素的影响，供应体现出阶段性集中供应的特点2004年，甲级写字楼开始集中放量，并且未来2年仍然过于集中，有短期阶段性供应过量的可能2000-2005年北京办办公楼年年度累计计竣工面面积北京市2006-2008年在建在在售写字字楼项目目供给资料来源源：北京京统计局局、戴德德梁行，，远卓分分析表示未确确定具体体进入市市场的时时间单位：万万平方米米未来3年有超过过400万平方米米的供给给2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建项目动工，大部分项目都会赶在2008年之前完工奥运政策性因素56但在奥运运会后的的三年中中，由于于供应断断档，存存量将被被市场消消化，供供需可基基本平衡衡顶级及甲级写字楼新增供需趋势万平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各级别写字楼存量结构（2006年6月）在未来的的两年内内，大约约还会有有400万平方米米的新增增供应，，而这些些大部分分是甲级级写字楼楼，未来来两年的的甲级写写字楼租租金将会会下调由于2008年奥运会会对在建建工程的的限制，，而写字字楼的开开发周期期一般为为3年，故2008年后的三三年内，，新增甲甲级写字字楼断档档2010年之后，，将有可可能出现现北京甲甲级写字字楼供需需平衡单位：万平方米资料来源源：高力力国际；；远卓分分析57土地的稀稀缺、市市场竞争争加剧等等因素，，促使经经营模式式由开发发后出售