山东自然城景“画卷”新古典住宅规划方案

济南南章章丘丘中中康明明德德府府项项目目规划划方方案设设计计PlanningandDesignofZhongkangProjectinZhangqiu,Ji'nan章丘丘PART.01前期期分分析析|宏观观区区位位分分析析山东东章丘丘山东东章丘丘章丘区区是是山山东东省省济济南南市市的的一一个个市市辖辖区区，，位位于于济济南南市市的的东东部部，，地地处处北北纬纬36°°25′′-37°°09′′，东东经经117°°10′′-117°°35′′之间间。。章章丘丘区区地地势势处处于于山山区区、、丘丘陵陵、、平平原原，，南南高高北北低低，，黄黄河河流流经经北北境境。。章章丘丘区区属属暖暖温温带带半半湿湿润润大大陆陆性性季季风风气气候候。。四四季季分分明明，，雨雨热热同同季季。。山东东·章丘丘SITE本案齐鲁涧桥山水泉城

诺德名诚皇冠水岸泉山逸品御泉世家眼明泉诺德名诚永大明珠绿城百合花园福泰新都城中铁铁诺诺德德名名城城项目目特特色色：：后后都都市市生生活活，，自自然然情情调调产品品类类型型：：板楼、、多多层层、、小小高高层层、、高高层层容积率率：2.20平均均房价价：：6900元/m2(201701)占地地面面积积：420000m2建筑筑面面积积：：1150000m2开盘盘时时间间：：201709齐鲁涧桥桥项目特色色：低密密度住宅宅，宜居居生态地地产产品类型型：板塔塔结合低低层多多层小小高层层容积率：：1.19平均房价价：5700元/m2占地面积积：333500m2建筑面积积：400000m2开盘时间间：201110福泰新都城项目特色色：普通通住宅,花园洋房房居住区区产品类型型：板楼楼多层层小高高层高高层容积率：：0.45平均房价价：10000元/m2占地面积积：453333m2建筑面积积：1000000m2开盘时间间：201003山水泉城城项目特色色：后都都市生活活，自然然情调产品类型型：板楼楼小高高层高高层容积率：：1.85平均房价价：12000元/m2占地面积积：362181m2建筑面积积：1060000m2开盘时间间：201604泉山逸品品项目特色色：后都都市生活活，自然然情调产品类型型：板楼楼容积率：：1.80平均房价价：6200元/m2占地面积积：100000m2建筑面积积：200000m2开盘时间间：201309永大明珠珠项目特色色：普通通住宅,花园洋房房居住区区产品类型型：板楼楼小高高层容积率：：1.10平均房价价：6700元/m2占地面积积：500000m2建筑面积积：500000m2开盘时间间：200806竞品分析主要消费人群年轻夫妇新中产企业员工个体商户主要消费人群群分析竞品策略原有周边户型面积偏刚改传统现状住区品质不足创新户型模式式提升客户感受受PART.02规划设计|场地地形分析2211福康路规划路1-1剖面图北83.88高差6.47m南90.352-2剖面图东西规划路世茂86.90高差4.90m91.80整个项目用地地南高北低，，西高东低，，场地内高差差比较大。场地内高差较大怎么应对倒坡坡地形SNSN减少开挖土方量消减小区内部部高差解决覆土太厚厚的问题基本符合中国国传统居住观观念北部抬高处理理SN商业利用挡土墙做做商业，消减挡土墙带带来的压迫感感关于用地界线线比较方正的一一块用地世茂地块因土地管理及及规划管理分成两宗形状不规规则的用地，，增加了设计计难度容积率1.5--1.8容积率1.8—2.2地块BS=36177m²地块AS=24379m²世茂地块关于用地界线线关于幼儿园容积率1.5--1.8容积率1.8—2.2地块BS=36177m²地块AS=24379m²世茂地块规划条件要求求在A地块设置9班幼儿园关于幼儿园规划条件要求求在A地块设置9班幼儿园容积率1.5--1.8地块BS=36177m²地块A123世茂地块规划条件要求求在A地块设置9班幼儿园地块B地块A1231位于场地中中央，对小区干扰扰较大对日照要求求较高2建筑北侧住住宅品质影响较较大3位置合适，，但用地指标需需协调世茂地块关于幼儿园同圆世茂规划局容积率1.5--1.8容积率1.8—2.2地块BS=36177m²²地块AS=24379m²²世茂地块综合社区服服务用房垃圾回收站站菜市场幼儿园9班12班世茂提供一部部分幼儿园园用地A地块设置12班幼儿园地块B地块A31位于场地中中央，对小区干扰扰较大对日照要求求较高2建筑北侧住住宅品质影响较较大更体现出位置三为幼儿园最优解世茂地块用地规划条条件摘选B地块基本情情况地块位置：工业业二路以东东，福康路路以南。地块面积：：约78190平（合117.3亩）土地使用性质：：居住用地地容积率：地地上1.5-1.8地下不大于于1.0建筑密度：不小于30%建筑高度：：不大于55米间距与界限地上建筑南侧后后退规划边边界不小于于15米地上建筑北侧后后退福康路路道路红线线不小于25米（绿化带带10米）地上建筑东侧后后退规划道道路道路红红线不小于于30米（绿化带带10米）地上建筑西侧后后退工业二二路道路红红线不小于于35米（绿化带带20米）地下建筑与地上建筑退退界保持一致致其他要求按相关规范规规定要求配建建社区综合服服务设施用房房，幼儿园，，物业管理用用房，中水处理站，，垃圾中转转站，公厕等等公共服务设设施。高层建筑面宽宽不大于60米；严禁沿街街商业；可按按相关规范规规定要求设置置商业网点或商业业内街；集中中设置大空间间便民市场做做沿街景观设设计和灯光夜夜景设计。加大建筑东西西侧向间距，，保证视觉廊廊道的通透性性；随着建筑筑高度增加，，建筑退界、道路应相应加加大，严禁最最高建筑设设置于地块最最北端。A地块基本情况地块位置：世世纪西路以西西，原琅沟电电厂。地块面积：约约139935平（合209.9亩）土地使用性质质：居住用地地容积率：地上上1.8-2.2地下不大于1.5建筑密度：不不小于30%绿地率：不小小于30%建筑高度：不限间距与界限地上建筑后退退西侧用地边边界不小于6米地上建筑后退退东侧用地边边界不小于6米地上建筑后退退北侧用地界界线不小于12米地上建筑后退退南侧规划道道路红线不小小于8米基地中预留南南北向规划道道路，道路红红线21米，建筑后退退规划道路不不小于12米；预留东西西向规划道路，道道路红线13米，建筑后退退规划道路不不小于8米。其他要求住宅建筑应满满足大寒日3小时日照要求求；出入口宜宜设置在地块块北侧；建筑筑风格以现代代建筑风格为主；按相关规规范规定要求求配建幼儿园园等公共服务务设施；小高高层、高层建建筑宜采用2个单元不超过3个单元的布置置形式。主要规划条件摘选选货值为王品质兼顾控制总价——户型面宽优选选原则——好产品才能跑赢市场场……31F

10F18F

115+105+105+115140

140333.53.54423323333115+100+100+115135135165

165竞品

竞品

拉高拍低，做足容积率用足场地面宽宽、进深尺寸寸，产品做到到最优强排方案01类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点

洋房+小高+大高2.21.81217144000714482200整体布局形态较差，与世贸互相影响严重强排方案02类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点

洋房+小高2.181.81238800000743556000形态较好，南侧地块日照条件较差强排方案03类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高

2.161.81217204000718126200南侧地块日照条件改善强排方案04类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高

2.21.81216644000714072200形态相对有致，日照条件较好，容积率充足强排方案05类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点别墅+洋房+小高+大高

2.21.81285944000789618200加入别墅产品，形态相对有致，日照条件较好，容积率充足PART.03最终方案|愿景vision打造造城城景景交交融融的的优优美美““画画卷卷””，，形形成成户户户户见见景景的的优优美美景景观观“自自然然中中的的住住宅宅，，回回归归四四季季分分明明的的居居家家体体验验””鸟瞰瞰图图|最终终方方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南南章章丘丘中中康康明明德德府府项项目目规规划划方方案案设设计计总图及总总经济技技术指标标用地红线建筑控制线总用地平衡表项目面积（公顷）所占比例(％)人均面积（㎡/人）一、项目规划建设用地60556——1.居住区总用地5.80100.00%19.88

①住宅用地4.0068.88%13.70②公建用地0.6511.27%2.24③道路用地0.8314.34%2.85④公共绿地0.325.51%1.10二、市政规划建设用地0.25——1.城市道路用地0.25——2.城市河道用地———3.其他用地———总经济技术指标表

项目单位数量所占比重1居住户(套)数户910——2居住人数人2912——3户均人口人/户3.2——4总建筑面积㎡161263.38——5地上建筑面积㎡118747.02100%其中1住宅建筑面积㎡103428.4487%2配套公建面积㎡15318.5813%6地下建筑面积㎡42516.36——其中1地下停车建筑面积㎡32073.68——2其他地下建筑面积㎡10442.68——7住宅平均层数层12——8住宅建筑面积毛密度万㎡/h㎡1.78——9住宅建筑面积净密度万㎡/h㎡2.59——10住宅建筑套密度（毛）套/h㎡157——11住宅建筑套密度（净）套/h㎡228——12地上容积率——1.96——13地下容积率——0.70——14停车率%105%——15停车位个1061——16地面停车率%6%——17地面停车位个68——18住宅建筑净密度%22%——19总建筑密度%25%——20绿地率%30%——21主体建筑高度m91.65——结构分析析图|最终方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计规划结构构分析说说明：根据用地地规划指指标要求求与场地地特点，布布置高层层、小高高层、多多层组团团。小区西南南侧布置置幼儿园园，北侧中中心位置置布置小区的形象次入入口，东东南侧中中心位置置布置中中心服务务会所，，并结合小区区的形象象入口综综合设计计。组团组团组团组团教育组团团户型分布布分析图图117+105117+117(双）117+117(单）117+98105+55125+125140+140190别墅290别墅|最终方方案|户型分分布说说明：：根据前前期用用地价价值分分析，，合理理分布布产品品；将大户户型分分布在中心心景观观区附附近，，沿街街设计中中小户户型，，针对对不同同客户户需求求设置置不同同景观。。总户数数为816户。户型配置户型单位数量户型配比18F-115户型户42446.59%31F-115户型户12013.19%105户型户10411.43%100户型户12013.19%125户型户404.40%140户型户404.40%105户型户202.20%55户型户202.20%195别墅户171.87%290别墅户50.55%合计户910100%非机动动车及及人行行流线线机动车车流线线|最终方方案|道路系统规划图地下车库出入口地下车库出入口流线分分析说说明：：小区主主入口口位于于小区北北侧及及东侧侧；人人行主主要由由北侧侧大堂堂进入入小区区，非非机动动车主主要由由东侧侧会所所两侧侧入口口进入入小区；；地下下车库库入口口均由由小区区南侧侧商业业道路路及北北侧城城市道道路直直接进进入，，日常常车辆辆不进进入小小区；两大组组团各各自形形成环路，并在在主入入口出出串联联，兼兼顾各各组团团的相相对独独立和和人车分分流要要求；沿内部轴轴线设设置丰丰富的人行行景观观系统统；宅前路路便捷捷简洁洁，从从各级级主要要道路路上直直接可可达。商业流线独独立无无干扰扰，幼幼儿园园入口口相对对私密密，且且可达达性好好，交交通方方便。。绿地系系统规规划图图绿地率率满足足30%。PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章章丘中中康明明德府府项目目规划划方案案设计计小区绿地幼儿园绿地组团团景景观观|最终终方方案案|两轴多多心心的的景景观观轴轴线线PART.04归家家流流线线+效果果展示示|我们们希望望通通过过归归家家流流线线让工工作作了了一一天天的的人人们们，，能能够够感感受受到到家家的的宁宁静静与与温温馨馨门为为礼、、庭庭为为意意、、院院为为乐乐门庭庭院院院院院院院院门三级入户体系一个引导性强的的社区入口强调领域感与与识别性人车分流，享受安安宁与体贴服服务一条有生命的回回家流线三级物管：门卫卫管理+组团管理+门禁管理1.社区入口广场场2.迎宾前庭3.组团院落4.单元地上大堂堂人行回家1.社区入口公园园2.入口前区广场场3.阳光车道4.单元地下大堂堂车行回家门为礼大夫之道，礼礼序当先，登登门望府，首首见门厅。项项目的入口气气势磅礴，厚厚重威严中不不失现代时尚尚的品质。小区东南入口口透视图庭为意堂下至门，谓谓之庭也。庭庭应该营造出出镜水前庭，，湖光环绕的的美感，水墨墨屏风排立岸岸边，屏风背背后竹影绰绰绰，打造一种种简洁大气的的意境。小区区北入口口透透视视图图院为为乐乐庭院院对对于于国国人人来来说说，，既既是是一一个个物物质质空空间间，，又又是是一一个个精精神神空空间间。。庭庭院院设设计计应应给给住住户户提供一种出则阅阅繁华，，入则享享宁静的的体验。|效果展示示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计|效果展示示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计|效果展示示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计小区东北北方向城城市界面面透视图图|效果展示示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计三十一层南立面独栋栋透视图|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计18层南立面透透视图|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中中康明德府府项目规划划方案设计计1