【房产公司】房屋工程质量常见问题及处理（共188）

房地产项目工工程常见问题题及龙湖式破破解和前控厦门龙湖工程程第二名厦门龙湖工程程第二名更高的项目溢溢价营销研发财务发展成本采购物业工程更高效的项目目运营现实：挤压按时按质交房我们的目标：：红旗必须插在在山顶上！工程管理的价价值：确保所有的项项目工程管理理成果达成工程职能的工工作重点规划划、文化塑造造与引导专业标准、流流程的建立、、宣贯与执行行实现项目高周周转提高客户满意意度和对产品品质量的认同同度，减少营营销费用培养工程人才才目录一、房地产项项目工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解二、如何有效效预控工程质质量问题发生生三、现场施工工如何有效过过程管控好工工程质量问题题四、示范区（（含售房部样样板房）工程程管理方法五、工程管理理人员工作重重点及要求六、传统木模模与铝合金模模板的对比分分析地下室内渗水水一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇室内腻子起泡泡原因有哪些？？外墙防水缺乏乏刚性保护层层一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇外墙防水缺乏乏刚性保护层层一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇地下室外墙部部分防水等级级一二级地下室外墙防防水构造做法法1.立面卷材与砼砼结构相接触的部位应采采用满粘法。。2.立面SBS卷材施工接茬茬的搭接长度不不小于100mm。3.在立面与平面面的转角处，卷材的接接缝应留在平平面上，距立面面不应小于500mm。（也可使用聚聚氨酯防水涂涂膜）一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇地下室外墙部部分防水等级级一二级6.素土分层夯实实。5.100厚M5.0水泥砂浆砖砌砌保护层。4.H厚聚苯乙烯泡泡沫板点粘贴贴（密度为18KG／m3，厚度按节能能设计）。3.防水层。【如：LH-DXWQ-F1-Ⅱ：②4mm厚弹性体改性性沥青防水卷卷材(聚酯胎聚乙烯烯膜Ⅱ型)①1.5mm厚溶剂型橡胶胶沥青防水涂涂料；附加层层宽度为500mm】】2.均匀满涂刷或或喷涂基层处处理剂。1.抗渗钢筋混凝凝土外墙打磨磨、修补平整整。地下室外墙防防水构造做法法一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇地下室底板部部分防水等级级一二级6.抗渗钢筋混凝凝土底板。5.50厚C15细石混凝土保保护层。4.防水层。（迎迎水面）【如：LH-DXDB-F1-Ⅰ/（4+3）mm厚双面覆聚乙乙烯膜聚酯毡毡胎体SBS（Ⅱ型）改性沥青青防水卷材；；附加层宽度为为500mm。】3.均匀满涂刷或或喷涂基层处处理剂。2.100厚C15细石混凝土垫垫层、表面原原浆赶光找平平。1.地基持力层。。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇1.SBS卷材施工搭接接宽度长边、短边不小小于100mm。2.底板垫层砼平平面部位的卷卷材宜采用空空铺法或点粘粘法。3.热熔封边：卷卷材搭接缝处处用喷枪加热热，压合至边边缘挤出沥青青粘牢。卷材材末端收头用用沥青嵌缝膏嵌固填填实。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇1.后浇带浇筑前前的施工缝凿凿毛、清理、、润浆。2.后浇带位置应应采用高一等等级的膨胀混混凝土。3.采用超前止水水带构造方式式，后浇带可可提前封闭。。4.后浇带浇筑后后要保持至少少28d的湿润养护。。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇抗浮锚杆钢筋筋部位止水油油膏施工完成成样板。1.堵漏剂封堵前前应对锚头进进行凿毛、清清理以及润浆浆处理。2.防水涂膜上翻翻锚杆钢筋100高。3.筏板砼施工前前用BW止水条包裹钢钢筋。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇1.从底面折向立立面的卷材与与永久性保护护墙的接触部部位，应采用用空铺法施工工。2.主体结构完成成后，铺贴立立面卷材时，，应先将接茬茬部位的各层层卷材揭开，，并将其表面面清理干净，，如卷材有损损伤，应及时时进行修补。。3.立面卷材铺贴贴时，应先铺铺转角，后铺铺大面。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇地下车库车道道的挡水线（（入口处、中中途、坡道最最低处）+截水沟+减速带，阻止止大量的室外外雨水进入地地下车库一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇---截水沟设置案例描述：该该车库北入入口截水沟设设置在坡道上上，未设置在在坡底，且集集水井也设置置在坡道上，，井盖部位容容易过水，另另因截水沟未未设置在坡底底，过水性好好，雨量较大大时，水容易易流入地库。。提示：1、可以在坡道道中部增加截截水沟，但此此截水沟无法法替代坡道底底部截水沟，，无论坡道中中部是否设有有截水沟，坡坡道顶、底部部必须设置截截水沟；2、集水井位置置应尽量避开开坡道位置。。坡道位置设设置集水井后后，集水井盖盖板部位无法法防过水，且且提排泵管设设置于坡道处处也不安全，，容易造成碰碰撞。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---地下工程防渗渗漏篇---截水沟设置防水施工前，，界面移交工工作严重脱节节一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---平屋面渗漏问问题防水施工前，，结构找坡不不到位非种植上人平平屋面（防水水等级二级））（倒置式防水）8.保温层排气管管（DN50PVC管，水平长150，高300，下部90°弯头连接，上上部45°弯头转角）。。7.40厚C20细石混凝土刚刚性保护层内内掺4％防水剂，фR5@200冷轧带肋单层层双向钢筋网网片，按间距距4000～6000mm设分格缝（钢钢筋在缝内断断开），缝宽宽20mm，建筑油膏嵌嵌填密实。6.20厚M5.0水泥砂浆找平平层。5.最薄处30厚轻质材料找找坡（1：8水泥膨胀珍珠珠岩、陶粒砼砼、加气砼块块等）（坡度度2%～3%或按设计）。。4.H厚保温层（保保温材料厚度度均按节能设设计），留设设间距不大于于6m的排气道。3.防水层。【如：1.5厚单(双组份)聚氨脂Ⅱ型防水涂膜，，分三遍涂刷刷，满铺一层层聚酯无纺布布，附加层宽宽度为500mm+3厚SBS(APP)自粘式防水卷卷材(聚酯胎聚乙烯烯膜Ⅰ型)，泛水高度从从结构面算起起500mm高。】2.均匀满涂刷或或喷涂基层处处理剂。1.钢筋混凝土屋屋面楼板原浆浆收光，宜向向落水口形成成20mm内高差找坡。。阴阳角做50mm圆弧处理，结结构板须做24小时蓄水试验验。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---非种植上人平平屋面建议做做法一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---非种植上人平平屋面建议做做法构造简图图说明1.若找坡层最厚厚处小于100mm时，可将轻质质找坡材料与找平平砂浆同时取消，代之以以第7项刚性防水层兼做找找坡层。2.为使SBS（APP）卷材与聚氨酯涂膜膜防水之间形成“优势互互补”和复合合防水，卷材施施工时搭接部位必须满粘粘密实。屋顶女儿墙较较高时，将施施工缝留在高高于屋面板的的位置，有利利于防渗漏一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---屋面防渗漏做做法屋面卷材进行热熔熔封边一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---屋面防渗漏做做法一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---外墙无阳台遮遮挡外窗防渗漏飘窗渗水外墙窗渗水一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---外墙无阳台遮遮挡外窗防渗漏外墙窗渗水一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---外墙无阳台遮遮挡外窗防渗漏节点1说明1.窗框上下口防防水涂料在钢副框框上下口防防水水砂砂浆浆塞塞缝缝完完成后后施施做做。。2.窗下下口口须须浇浇筑筑100厚C20砼压压顶顶外墙墙无无阳阳台台遮遮挡挡外外窗窗防防水水节节点点构构造造简简图图一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙无无阳阳台台遮遮挡挡外外窗窗防渗渗漏漏节节点点1窗框框下下口口涂涂刷刷防防水水涂涂料料示示例例砼窗窗台台施施工工规规范范、、几几何何成成型型尺尺寸寸规规正正。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙无无阳阳台台遮遮挡挡外外窗窗防渗渗漏漏节节点点2说明明1.外窗窗台台如如采采用用铝合合金金成成品品窗窗台台披水水板板，，则则不不需需要要涂刷刷防防水水涂涂料料。。外墙墙无无阳阳台台遮遮挡挡外外窗窗防防水水节节点点构构造造建建议议2一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙脚脚手手架架眼眼封封堵堵外墙墙架架管管孔孔渗渗漏漏一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙脚脚手手架架眼眼封封堵堵说明明1.管洞洞外外侧侧细细石石砼封封堵堵必必须须浇浇筑筑密实实。。外墙墙脚脚手手架架眼眼封封堵堵节节点点构构造造简简图图建建议议一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---高低低跨跨外外墙墙防防渗渗漏漏临斜斜屋屋面面墙墙体体未未作作导导墙墙，，防防水水做做在在砖砖体体上上，，会会发发生生什什么么问问题题？？一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙防防渗渗漏漏建议议做做法法瓦屋屋面面与与立立墙墙相相交交类类节节点点构构造造简简图图说明明1.瓦屋屋面面与与立立墙墙相交交处处钢钢筋筋砼砼反反坎最最好好与与主主体体结结构整整体体浇浇筑筑，，高高度度需要要针针对对具具体体项项目进进行行梳梳理理确确定定，，本图图只只提提供供一一个个参考考。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---外墙墙防防渗渗漏漏建议议做做法法瓦屋屋面面与与立立墙墙相相交交类类节节点点构构造造照照片片说明明1.瓦屋屋面面与与立立墙墙相交交处处钢钢筋筋砼砼反反坎最最好好与与主主体体结结构整整体体浇浇筑筑，，高高度度需要要针针对对具具体体项项目进进行行梳梳理理确确定定，，本图图只只提提供供一一个个参考考。。斜屋屋面面导导墙墙梯梯状状按按砖砖模模数数留留设设，，避避免免砌砌体体端端部部不不密密实实，，防防止止渗渗水水情情况况出出现现一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分渗渗漏漏问问题题渗漏漏的的原原因因有有哪哪些些？？泛水水范范围围内内采采用用止止水水螺螺杆杆一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法泛水水范范围围内内应应设设置置砼砼导导墙墙一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法下沉沉卫卫生生间间穿穿楼楼板板管管道道节节点点构构造造一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法对阴阴角角进进行行圆圆弧弧处处理理一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法厨房房防防水水可可按按照照地地方方建建设设部部门门规规定定施施做做全全部部或或局局部部防防水水；；卫卫生生间间在在施施做做防防水水前前，，必必须须对对结结构构板板进进行行蓄蓄水水试试验验，，对对裂裂缝缝渗渗水水的的楼楼板板必必须须采采取取措措施施进进行行封封闭闭修修补补。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法采用用工工具具式式顶顶撑撑撑撑补补水水电电洞洞口口，，不不得得采采用用吊吊补补。。特制制工工具具为什什么么用用挤挤塑塑板板加加模模板板一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法采用用成成品品模模板板顶顶撑撑撑撑补补水水电电洞洞口口，，不不得得采采用用吊吊补补。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法将风风道道卸卸载载钢钢筋筋置置于于砼砼导导墙墙上上，，有有利利于于防防渗渗漏漏一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---厨卫卫部部分分防防渗渗漏漏做做法法露台台门门槛槛（（无无地地暖暖））节节点点构构造造简简图图一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解---阳露露台台防防渗渗漏漏做做法法1.设计计必必须须确确保保室内内外外建建筑筑完完成成面高高差差≥≥150mm。2.防水水涂涂膜膜必必须须涂刷刷至至门门框框处处收收口。。3.该做做法法为为室室内内无地地暖暖做做法法。。有有地地暖则则需需根根据据地地暖暖层构构造造厚厚度度在在门槛槛下下方方加加设设砼砼反坎坎或或上上翻翻梁梁。。（1）强强调调结结构构自自防防水水是是防防水水技技术术的的关关键键（（与与龙龙湖湖完完全全相相同同））现实实中中还还存存在在一一说说到到防防水水就就联联想想到到防防水水材材料料的的思思维维方方式式，，最最直直接接并并长长久久有有效效的的还还是是结结构构自自防防水水，，防防水水材材料料仅仅能能起起到到封封闭闭毛毛细细孔孔提提高高防防水水性性能能或或作作为为一一种种补补救救措措施施设计计要要坚坚强强自自防防水水概概念念并并体体现现到到设设计计任任务务书书上上，，防防水水关关键键部部位位要要优优先先采采用用混混凝凝土土构构造造结构构施施工工质质量量要要有有保保证证，，防防水水关关键键部部位位混混凝凝土土要要一一次次现现浇浇。。砌砌筑筑抹抹灰灰要要控控制制好好技技术术间间歇歇时时间间，，做做好好堵堵缝缝工工作作。。（2）防防渗渗漏漏水水要要体体现现防防排排结结合合（（与与龙龙湖湖完完全全相相同同)施工工中中常常忽忽略略排排水水对对防防水水的的影影响响，，没没有有做做够够措措施施，，比比如如屋屋面面保保温温层层没没有有排排气气管管、、屋屋面面结结构构不不起起坡坡、、窗窗台台或或外外线线条条排排水水坡坡度度小小等等水往往低低处处流流，，坚坚持持湿湿区区标标高高比比低低区区低低，，防防水水简简单单有有效效（3）合合理理选选用用防防水水层层材材料料防水水材材料料种种类类很很多多，，各各有有优优缺缺点点，，但但实实际际应应用用中中各各公公司司差差异异很很大大，，选选用用材材料料还还不不够够科科学学，，需需要要进进一一步步明明确确万科科：：主主要要渗渗漏漏防防治治技技术术做做法法（4）外外墙墙防防水水防防护护工工程程做做法法（（与与龙龙湖湖基基本本相相同同））过往往都都是是凭凭经经验验或或当当地地做做法法确确定定外外墙墙防防水水体体系系，，今今年年已已经经制制定定标标准准，，将将根根据据当当地地气气候候条条件件（（年年降降雨雨量量、、风风压压)、结结构构基基层层材材料料、、保保温温做做法法、、饰饰面面材材料料等等条条件件确确定定标标准准做做法法（5）关注注建筑筑节点点的防防水要要求（（与龙龙湖基基本相相同））需要关关注水水平及及竖向向构件件交叉叉点的的节点点处理理。关关注装装修及及水电电安装装带来来的新新渗漏漏点（6）防水水管理理（与与龙湖湖完全全相同同）每一公公司都都要制制定防防渗漏漏开裂裂体系系，在在集团团标准准基础础上规规范统统一公公司的的做法法。目目前各各公司司提交交的防防渗漏漏体系系关于于外墙墙防水水做法法体系系深度度不足足，需需要根根据建建筑构构造图图集（（二））补充充完善善。防水体体系要要列入入设计计任务务书及及承包包合同同，在在做好好过程程控制制的基基础上上，有有防渗渗漏要要求的的，严严格进进行闭闭水，，淋水水试验验集团季季度防防渗漏漏风险险评估估体系系已经经调整整，严严格核核查项项目的的防渗渗漏体体系的的执行行情况况万科：主要要渗漏防治治技术做法法

坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于25°坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量屋面混凝土结构需要进行抗裂验算这是一个常常见做法，，也是一个个不太好做做法，应该该采用降板板（升板））解决渗漏漏问题。尤尤其在阳台台、露台，，尽管都做混混凝土反坎坎，但由于于两次混凝凝土浇筑的的基层处理理难度大，，往往处理理不好而出出现渗漏水水，应采用用一次现浇浇工艺或留留设企口））万科：主要要渗漏防治治技术做法法—结构自防水水通常砌块本本身能满足足外墙渗漏漏水要求，，大多因为为灰缝质量量而渗漏。。所以推广加加气砌块及及其干法施施工工艺并并加强砌体体技术间歇歇时间控制制，将减少少收缩裂缝缝的产生，，提高自防防水能力万科：主要要渗漏防治治技术做法法—结构自防水水混凝土外墙墙是防治渗渗漏水方面面最好的解解决方案，，需要大力力推广

推广日本三段式模板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆孔德渗漏水尽管有降板板设计，但但普遍存在在边梁没有有降低导致致实际没有有降板，新新标准提出出解决方案案用降板工艺解决湿区水渗透到干区是最为简单有效方法万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防排结合

对于平屋面，推荐屋面结构自找坡，便于排水屋面保温层层内的水分分在高温时时变成水汽汽，压力较较大常导致致防水层的的破坏万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防排结合下沉式卫生生间设置侧侧排地漏是是防水工程程中防排结结合的典型型例子公共部位地地下室底板板采用排水水做法，将将简化防水水做法（PS龙湖：减少少了迎水面面防水）万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防排结合通常采用的的防水材料料有：高分分子防水涂涂料；聚合合物水泥防防水涂料；；沥青防水水卷材；聚聚合物水泥泥防水砂浆浆；普通防防水砂浆。。尽管都是是合格防水水材料，但但防水效果果还是有明明显差异需要综合防防水材料性性能、使用用部位、施施工条件合合理选用，，做到与结结构刚柔互互补：使用部位防水层选用地下室底板采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，地下室外侧墙采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材地下室顶板沥青防水卷材或聚氨酯涂料外墙一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料，雨水少的地区用普通防水砂浆屋面及露台聚氨酯涂料或沥青防水卷材厨卫间及阳台聚合物水泥防水涂料万科：主要要渗漏防治治技术做法法—合理选用防防水材料无外保温外外墙防水防防护工程做做法万科：主要要渗漏防治治技术做法法—外墙防水体体系万科：主要要渗漏防治治技术做法法—外墙防水体体系高吸水率的的外保温外外墙防水防防护工程做做法严格说要限限制保温砂砂浆用于砌砌体外墙外外的做法万科：主要要渗漏防治治技术做法法—外墙防水体体系低吸水率的的外保温外外墙防水防防护工程做做法外门窗防渗渗漏一直都都是关键部部位：（1）外门窗型型材要满足足力学要求求，要通过过力学验算算选用型材材（2）外门窗型型材选用要要成体系，，满足自身身防水要求求（3）配件质量量可靠，保保证密闭性性及耐久性性（4）外门窗套套上有滴水水线，下窗窗台向外坡坡水大于5%（5）铝合金外外门窗优先先采用干硬硬性防水砂砂浆塞缝，，外侧做防防水层加强强，塑钢窗窗在150mm以下部分也也要采用干干硬性防水水砂浆塞缝缝。研究采采用注浆法法塞缝及塑塑钢窗采用用砂浆塞缝缝（PS：与龙湖相相同）（6）淋水试验验万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点外门窗套本本来是起到到防雨水作作用，但目目前应用适适得其反，，成了导水水板。主要要原因是门门窗套型材材不是专用用型材没有有排水坡度度、没有滴滴水线、固固定方式不不对国外干法工工艺不能简简化使用，，也不能与与湿法工艺艺简单混合合使用，需需要策划好好万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点出屋面烟道道通风道渗渗漏时有发发生，出屋屋面井道要要用混凝土土现浇，盖盖帽采用成成品屋面天窗应应该是专业业厂家产品品，而不是是几根铝方方通固定块块玻璃这么么简单万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点公共楼梯间间一般没有有防水要求求，但如果果在住户旁旁边的楼梯梯就要小心心，考虑防防水要求室内外必须须有不小于于300高差，首层层地面必须须按照楼板板配置结构构板，并做做好地面防防潮万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点外墙面上一一些小砌体体、门窗垛垛等，因为为约束不足足，容易开开裂渗漏水水，推荐采采用钢筋混混凝土构造造砌体与混凝凝土接触面面因不同材材料弹性模模量不一样样导致开裂裂渗漏，所所以采用混混凝土反梁梁防治墙上上外挑线条条渗漏水万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点有没有一次次浇筑成型型的？厨卫间门槛槛石应在厨厨卫间饰面面前先安装装，严格采采用座浆铺铺贴并在迎迎水面做防防水加强鉴于卫生间间地面采用用干铺法，，砂浆疏松松导水，所所以淋浴房房设防水槛槛万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点穿楼板屋面面的管道采采用防水套套管是最好好防渗漏做做法，在屋屋面必须采采用止水节是解解决管根渗渗漏水的好好办法，要要加大推广广力度（见见附件）万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点给水管道预预留长度要要合适，阀阀门直接与与管道连接接，减少渗渗漏隐患。。有地柜的，，取消地柜柜背板，改改贴瓷砖，，便于安装装及防渗漏漏给水管道阀阀门仅能设设置在湿区区万科：主要要渗漏防治治技术做法法—防水节点每一公司都都要制定防防渗漏开裂裂体系，在在集团标准准基础上规规范统一公公司的做法法。气候条条件差不多多的，区域域应统一做做法。防水体系要要列入设计计任务书及及承包合同同，在做好好过程控制制的基础上上，有防渗渗漏要求的的，严格进进行闭水，，淋水试验验。设计任任务书要明明确的防水水节点要求求。严格核查查项目的的防渗漏漏体系执执行情况况。加强强检查和和验收，，杜绝渗渗漏发生生。万科：主主要渗漏漏防治技技术做法法—防渗漏管管理一、总平平面图类类问题1、配套用用房布置置（含变变电所、、物业用用房、安安控中心心、垃圾圾房、居居委会、、化粪池池、门卫卫等）；；2、竖向标标高关系系：道路路标高、、园林标标高、建建筑正负负零、首首层入口口标高等等竖向标标高关系系；3、与周边边环境关关系：核核实用地地红线、、建筑控控制线等等与周边边现有道道路关系系，核实实用地周周边铁路路、河道道、高压压走廊等等的退线线要求等等；4、地库出出入口、、地下室室排风井井等与单单体关系系；5、消防相相关：消消防道路路宽度、、回车场场大小、、登高面面位置及及距单体体距离等等。关键词：：预控一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图—平面布置置-水系布置置案例描述述：红线线范围为为水系，，其下方方为变配配电室，，在变配配电室顶顶板上设设置水系系隐患较较大，且且供电局局审图较较难通过过提示：总图进行行排布时时，应考考虑景观观专业对对其他专专业的影影响，尤尤其在水水系、大大乔木等等的布置置上，避避免对水水、电、、气等专专业造成成影响。。案例描述述：该地块方方案设计计中，为为追求货货值最大大化，尽尽可能多多的布置置别墅，，导致小小区双向向车行道道距离只只有4米，给今今后业主主实际使使用埋下下了隐患患。提示：在满足小小区主道道路宽度度不小于于6米，宅间间组团路路不小于于5米的前提提下进行行单体布布置，审审图时应应重点关关注。一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-道路宽度度一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-出入口关关系一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-风井位与与建筑物物关系车库通风风井严重重影响景景观效果果一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-风井位与与建筑物物关系一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-风井位与与建筑物物关系案例描述述：9号楼前，，配电室室风井设设置在大大堂入口口前，影影响入口口视线。。提示：今后在初初步设计计阶段，，要将地地下室全全部出风风口在总总图上体体现，尤尤其是配配电室风风井这类类因功能能要求，，导致出出地面高高度较高高的，要要重点关关注。一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-风井位与与建筑物物关系风井与室室外地面面略高的的实景照照片一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-平面布置置-生化池设设计案例描述述：该地地块方案案设计中中，将生生化池设设置在小小区出入入口，后后期物业业清掏时时将影响响业主的的出行，，同时在在清掏时时对园区区的品质质管理带带来不利利提示：小区生化化池、隔隔油池不不能设置置在小区区出入口口、车库库出入口口、商铺铺门口、、单元出出口一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-竖向标高高关系-主路坡度度案例描述述：原设设计中，，场区主主轴道路路局部坡坡度大于于8%，虽然该该段道路路不作为为消防道道路，但但东北地地区冬季季降雪后后，8%的坡度对对行车十十分不利利，后期期对图纸纸进行了了调整，，使坡度度降至8%以内。提示：逐段审核核场区道道路坡度度，除要要满足消消防要求求外，还还需考虑虑业主冬冬季冰雪雪路面行行车的便便利性。。一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-与周边环环境关系系-挡墙设置置提示：核对不同同施工阶阶段（土土石方平平场、主主体施工工、景观观施工））的场地地竖向标标高，重重点分析析高差较较大处的的边坡处处理。案例描述述：总图图中，园园区西侧侧挡墙位位于回填填区，原原地形标标高为101米，回填填完成标标高为109.9米，高差差为8.9米。如设设置两级级挡墙，，第二阶阶挡墙同同样需设设置在持持力层上上，施工工难度大大、成本本高，设设计采用用一阶挡挡墙。一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--1.总图-与周边环环境关系系-平场案例描述述：15栋楼与1号楼之间间为小区区人行出出入口和和地下车车库出入入口；小小区人行行出入口口从市政政道路上上到小区区内通过过梯步从从284.5标高到288.8标高。该该区域场场地岩石石露头，，场平图图未考虑虑出入口口的设置置，在场场平时该该区域场场平标高高为288.5。按图实实施会造造成后期期景观进进场约4m高石方（（合计380m3石方量））的开挖挖。提示：对于岩石石场地，，为避免免市政道道路修建建或小区区景观施施工时，，剔打岩岩石对结结构主体体及其施施工造成成影响，，一般用用地红线线作为坡坡底线进进行场平平，同时时应将平平场图与与建筑总总图核对对，特别别注意当当小区内内道路标标高高于于市政道道路标高高时，与与外部市市政道路路相连的的道路区区域的场场平。一、工程程管理典典型专业业问题及及龙湖式式破解--2.建筑建筑专业业问题预预防要点点1、首层平平面图：：与外场场标高关关系、无无障碍设设计、机机动车/非机动车车出入口口与单体体关系、、单元门门尺寸、、单元入入口门禁禁/雨棚设置、信信报箱设置等等；2、顶层平面图图：排水伸顶顶管位置，坡坡屋面局部净净高等；3、标准层：门门窗垛设置、、阳露台反槛槛、降板部位位、入户门尺尺寸、管道/烟道布置、门门窗/柱布置等；4、屋顶：上屋屋面通道设置置、出屋面管管道/管井与门窗及及女儿墙关系系、排水等；；5、立面图：材材料分区、三三道基本尺寸寸线及标高、、门窗/线条/外遮阳/壁灯/雨落水管间关关系；6、剖面、外墙墙大样图：各各层楼面、楼楼梯、休息平平台、屋面结结构板等是否否清晰；7、楼梯及电梯梯：楼梯/休息平台净宽宽及净高、防防火分区、排排烟及采光，，电梯井道尺尺寸等；8、详图：厨卫卫、阳露台、、空调板等详详图与平面图图一致性等。。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--2.建筑—标准层-门洞尺寸一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--2.建筑—标准层-门洞尺寸案例描述：该该户型卫生间间窗未设置窗窗垛，门窗尺尺寸未考虑外外墙保温及装装饰面层厚度度，导致实际际施工时窗无无法安装。提示：外墙门窗必须须设置不小于于100mm的门、窗跺，，同时，对于于文化石、石石材饰面部位位应计算装饰饰层厚度，增增加门、窗垛垛宽度。保保质量，预控控为主。案例描述：原设计图纸中中，休息平台台部位梁底净净高不含装饰饰面层仅为2026mm，实际精装完完成后，仅为为1950左右，无法满满足规范要求求，且规范要要求，踏步外外扩300mm区域，净高应应不低于2200mm，此处也不满满足设计要求求。提示：1、施工前应对对休息平台及及梯段净高、、净宽重点审审查，并注意意扣除装饰层厚厚度；2、对于高层建建筑，应对通通道净宽重点点关注，计算算时扣除装饰饰层厚度。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--2.建筑—梯段及平台净净高一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--2.建筑—施工工序错误误案例描述：给给水管局部嵌嵌入了腻子层层，内墙腻子子又严重污染染了给水管。。措施：单位工程的施施工工序梳理理，应在实施施前系统梳理理到位。房间内开窗数数量过多，谁谁来负责施工工整改？一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---建筑功能使用用问题空调室外机位位缺乏美化处处理（前控、、土建与安装装专业审图严严重缺失）一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解---外立面美观问问题一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-顶层露台临空空面栏板高度度案例描述：阁楼层该处露露台临空面栏栏板离地坪完完成面高1.6m，使得露台完完全没有外眺眺视野，名为为露台实为天天井，后期将将该处结构调调整，取消结结构梁，做成成落地栏杆，，在露台可看看中庭。提示：对阁楼层部位位露台周边墙墙体高度及屋屋面向露台外外挑檐宽度仔仔细核对，并并在结构实施施完成后到现现场感受其合合理性一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-地下室外挡墙墙分段设计问问题案例描述：地下室外挡墙墙设计为梁+挡墙，分段施施工，成本增增加，且极易易渗漏。应该该设计为一次次性整体浇筑筑完成。提示：对于地下室外外侧挡墙有防防水要求的部部位，应一次次性整体浇注注砼，确保结结构不渗漏，，在施工前应应仔细核对结结构施工图，，并在结构实实施完成后做做闭水试验。。因上荷载太早早振动钢筋造造成开裂一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-砼结构裂缝雨天浇筑砼漏漏浆严重造成成开裂一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-砼结构裂缝砼结构裂缝及及处理1、砼结构裂缝缝产生的主要要原因（1）材料方面原原因：砼塌落落度过大；砼砼含泥量超标标；砼掺加粉粉煤灰过多；；冬季施工时时未按规范掺掺加外加剂。。（2）施工方面原原因：养护不不到位；漏浆浆；拆模过早早；上荷载过过早；施工堆堆载超过设计计荷载；踩踏踏等造成钢筋筋移位。（3）设计方面原原因：剪力墙墙超长；预埋埋管件削弱砼砼构件截面；；未按规范设设计抗裂钢筋筋。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-砼结构裂缝砼结构裂缝及及处理2、砼结构裂缝缝处理要点（1）砼结构裂缝缝处理前，须须相对准确判判断裂缝产生生的原因，必必要时召开专专题会请权威威专家诊断，，并判断裂缝缝对结构强度度是否有影响响。（2）裂缝处理须须制定专项技技术方案，技技术因素主要要考虑对结构构强度的影响响，非技术因因素考虑当地地客户接受度度和对交房的的影响；对防防水部位和非非防水部位可可以有不同的的处理方案。。（3）常用裂缝处处理材料：改改性环氧树脂脂。任何情况况下，都不允允许仅用聚氨氨酯涂料处理理结构裂缝。。（4）裂缝处理方方案在大面积积实施前，必必须做好样板板带路。一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--3.结构-砼结构裂缝一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--4强电-起重设备设置置对设备房的的影响案例描述：1、左图：地下下是变电房设设置了塔吊基基础。影响后后期变电所电电缆沟施工，，进而影响变变电所的供电电土建验收及及最后项目供供电。2、右图：人货货梯布置位置置在水泵房的的不锈钢水箱箱正上方，人人货梯下部支支撑体系影响响了不锈钢水水箱的安装。。图纸审查重点点：1、在总包施工工组织设计审审查时，重点点对机械设备备布置与地下下室重要设备备机房布置进进行核对，必必须全部避开开。2、审图时重点点注意后浇带带全部避开重重要的设备机机房（如：变变电所、水泵泵房等）一、工程管理理典型专业问问题及龙湖式式破解--4.强电-起重设备设置置对设备房的的影响案例描述：后后浇带穿过过变电所、设设备用房、电电梯井道，易易造成后期漏漏水，对安装装工期的影响响极大，漏水水易造成后期期设备损坏。。提示：考虑到功能间间的提前使用用，检查后浇浇带设置、塔塔吊、人货梯梯、钢筋等重重量级堆放场场地等位置避避开变电所、、开闭所、设设备用房、电电梯井。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--4强电—电梯配配电箱箱配置置双电电源案例描描述：：该项项目业业态是是洋房房，单单元电电梯因因不是是消防防电梯梯，故故只设设计了了单电电源供供电，，如果果停电电关人人，由由于电电梯数数量多多，救救援时时间会会延长长，造造成业业主被被困，，引发发投诉诉提示：：1、所有有的电电梯应应是双双电源源供电电。2、清理理所有有的双双电源源回路路是否否正确确。3、或者者采用用停电电自动动平层层开门门的电电梯。。一楼架架空层层的外外墙渗渗漏，，原因因？一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--5.景观倒倒坡和和缺乏乏排水水明沟沟导致致室内内倒灌灌一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--5.景观倒倒坡和和缺乏乏排水水明沟沟导致致室内内倒灌灌案例描描述：：建筑外外墙地地面倒倒坡，，雨水水积水水，向向室内内漏水水。产生原原因：：1.室内外外高差差150mm，偏小小；2.种植后后导致致单体体外墙墙处地地面竖竖向倒倒坡；；3.土壤不不密实实，降降雨后后塌陷陷积水水4.建筑室室外缺缺乏排排水沟沟；提示：：1.建筑雨雨落水水管有有组织织外排排；2.加大室室内外外高差差、保保证竖竖向正正确、、回填填土密密实、、防水水及套套管施施工质质量；；3.建筑室室外设设计排排水沟沟；4.结论写写入设设计任任务书书。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--5.给排水水-排水系系统提示：：雨落管管地面面散排排冲击击绿化化影响响品质质，建建议：：建筑筑外围围设建建筑明明沟，，雨水水排至至明沟沟。明沟为为什么么不沉沉降？？一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--6.水暖-小区自自来水水泵房房、消消防泵泵房设置位位置不不合理理提示：：自来水水、消消防泵泵房设设在2#地块高高层区区车库库内，，而高高层区区比别别墅区区晚交交房1年，2#地块高高层区区又是是最晚晚施工工的，，这样样给别别墅区区交房房带来来很大大风险险。建建议：：根据据开发发节奏奏，合合理设设置泵泵房位位置。。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--6.综合管管网--商铺内内管网网提示：：各专业业设计计出图图后，，需对对管线线密集集的商商铺进进行合合图，，合理理安排排各管管线的的平面面位置置，预预留施施工间间距，，考虑虑梁上上预埋埋套管管，所所有管管线穿穿梁板板下实实施，，减少少对静静高影影响，，避免免后期期交房房风险险。案例描描述：：原设设计中中，给给水、、排水水、消消防喷喷淋系系统、、消火火栓干干管及及桥架架均设设置在在商铺铺内，，全部部设计计为梁梁下安安装，，没有有考虑虑管网网综合合后对对商铺铺净高高和空空间使使用的的影响响。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--6.给排水水-私家花花园井井盖案例.私家花花园井井盖描述：：边下下叠地地面私私家花花园内内有五五个井井盖。。分析：：小市市政条条件紧紧张导导致，，雨水水提升升泵井井、阀阀门井井或电电力井井。考考虑局局部硬硬化或或者选选择井井盖材材质，，地下下为连连通，，或可可考虑虑减少少地面面井盖盖的数数量。。结论：：研发发做提提升泵泵暗井井方案案运营营会确确认，，处理理花园园内的的阀门门井，，共18处36个井盖盖降低低处理理，采采用铸铸铁+树脂+覆土+草坪交交付。。由物物业在在装修修引导导方案案中做做提示示。业业主主在为为更大大花园园面积积买单单的同同时，，购买买了不不利于于花园园使用用的井井盖，，价值值感缺缺失。。高层建建筑外外墙雨雨水排排水立立管，，直接接排水水到景景观低低洼地地，导导致排排水不不畅，，植物物淹死死。措施？？一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--6.给排水水-室外排排水一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--6.给排水水-屋面排排水案例：：小屋屋面无无排水水设计计——下雨后后形成成水帘帘，后后期整整改困困难。。建建议：：小屋屋面等等位置置进行行单独独梳理理——与各专专业及及深化化图纸纸核对对走向向及出出水口口位置置。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--7.暖通-寒冷地地区壁壁挂炉炉烟囱囱位置置影响响案例描描述：：寒冷地地区采采用壁壁挂炉炉采暖暖时，，冬季季严寒寒天气气下烟烟气产产生凝凝水会会在烟烟囱口口下面面滴落落处结结冰，，当为为洋房房或高高层时时存在在掉落落伤人人风险险M一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--7.暖通-寒冷地地区壁壁挂炉炉烟囱囱位置置影响响提示：：烟囱排排出口口位置置避开开下发发人员员活动动区域域，尽尽量缩缩短烟烟囱长长度，，减少少冷凝凝结冰冰情况况发生生。一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--7.暖通-设备在在屋顶顶的平平面位位置案例描描述：：原设设计风风机设设备在在塔楼楼建筑筑周边边，影影响塔塔楼的的进出出通道道及首首层业业主，，后修修改设设计采采用屋屋顶做做风管管隧道道的方方式将将设备备移开开。原设计计调整后后设计计一、工工程管管理典典型专专业问问题及及龙湖湖式破破解--7.暖通-设备备在在屋屋顶顶的的平平面面位位置置提示示：：1、商商业业的的升升顶顶管管井井较较多多，，且且为为避避免免在在商商业业内内的的转转换换管管道道过过多多，，商商业业顶顶的的塔塔楼楼周周边边的的管管井井一一般般都都较较多多，，审审图图中中必必须须重重点点考考虑虑管管井井的的处处理理及及风风机机设设备备的的位位置置处处理理。。2、屋屋面面上上如如冷冷却却塔塔、、风风冷冷热热泵泵等等大大型型设设备备，，必必须须考考虑虑其其与与塔塔楼楼之之间间的的距距离离，，同同时时控控制制设设备备选选型型中中的的噪噪音音、、震震动动等等。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解--8.地库库-车位位划划线线与与规规范范不不符符第1类问问题题：：由由于于设设计计柱柱间间距距不不满满足足划划线线要要求求，，实实际际划划线线车车位位宽宽度度连连微微型型车车规规范范都都达达不不到到。。（（图图示示3-118业主主已已经经投投诉诉）），，涉涉及及11户。。目前前解解决决方方案案：：不满满足足微微型型车车位位规规范范要要求求，，如如报报事事就就按按调调换换做做预预案案。。调换换车车位位来来自自未未售售产产权权车车位位，，但但是是与与业业主主当当时时购购买买车车位位位位置置差差异异较较大大，，增增加加沟沟通通成成本本。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解--8.地库库-车位位划划线线与与规规范范不不符符第2类问问题题：：由由于于划划线线，，车车库库消消防防水水管管等等布布线线，，导导致致管管道道占占用用面面积积导导致致车车位位无无法法满满足足规规范范。。（（图图示示2-200业主主已已经经投投诉诉）），，涉涉及及9户。。目前前解解决决方方案案：：1、如如现现场场条条件件可可拓拓宽宽划划线线，，则则加加宽宽到到2.4米；；2、需需改改消消防防管管道道，，改改完完后后重重新新画画线线满满足足规规范范。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解--8.地库库-车位位使使用用不不便便第3类问问题题：：业业主主使使用用不不便便。。设设计计及及划划线线满满足足规规范范，，但但业业主主实实际际使使用用不不便便，，特特别别需需考考虑虑唐唐宁宁ONE业主主实实际际多多为为较较宽宽大大的的高高档档车车。。（（图图示示两两个个车车位位11月18日在在现现场场实实地地试试验验，，确确实实无无法法顺顺畅畅停停车车））已已投投诉诉3户。。个个案案报报事事沟沟通通解解决决。。3-039：已已投投诉诉。。业业主主车车为为保保姆姆车车，，车车身身长长，，且且车车位位前前有有墙墙体体，，且且正正好好在在车车道道转转弯弯处处，，当当天天试试验验无无法法顺顺利利停停车车。。2-403：已已投投诉诉。。车车位位临临近近车车库库出出口口，，车车道道宽宽度度较较窄窄，，当当天天试试验验确确实实无无法法顺顺利利停停车车。。一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解--8.地库库-车位位划划线线与与规规范范不不符符部分分车车位位改改完完布布线线后后满满足足车车位位规规范范要要求求一、、工工程程管管理理典典型型专专业业问问题题及及龙龙湖湖式式破破解解--8.地库库-顶板板结结