港汇项目市场定位的报告(修改稿)

港汇项目市场定位的报告(修改稿)2目录

前言认知连云港房产市场分析住宅市场及案例市场竞争分析基地介绍及分析基地SWOT分析客群定位产品原则价格及房型产品原则立面园林景观会所及商业项目价值链构成

3我们不是在单纯的做项目而是在寻觅连云港未来发展的脉络找寻都市人深藏内心的精神家园是在填补连云港都市化进程中城市硬件的缺失传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！4

CONTENTS

第一部分：求真务实——市场基础分析第二部分：思路创新——项目定位分析5第一部分求真务实用数据和事实说话市场基础分析6三问市场一、在快速发展的港城经济格局中，我们的产品如何实现差异化定位。二、在整体营销思路中，如何实现区域与个体项目之间的价值联动与提升。三、在整合不同物业类型同时，如何兑现他们的价值。7着眼连云港全局，探求连云港房地产市场战略和形象的制高点在连云港的房地产开发水平正逐步朝着现代化接轨的基础上，在同质楼盘各有特色、市场竞争加剧的情况下，【港汇项目】应该站得高、看得远，定位准，更进一步体现新港城新魅力，才能在连云港市场占领战略制高点，形成营销势能。8认知连云港定位

连接东西沟通南北的国家枢纽苏北经济振兴的龙头城市本市发展政策背景实力雄厚9连云港之现状

——发展潜力巨大与日本、韩国隔海相望北与日照市接壤西与徐州市和临沂市毗邻南连宿迁市、淮安市和盐城市总面积7444平方公里，市区面积880平方公里，户籍总人口490.64万人，市区88.69万人是环渤海经济圈、长三角经济区和内陆中西部出海口的重要节点城市。10连云港之贸易活力

——经济基础良好中国沿海十大海港之一全球百强集装箱运输港口之一首批14个沿海开放城市之一35个国家和地区投资兴办2000多个项目，包括世界500强的美国杜邦、法国罗盖.11连云港之交通体系

——交通路网发达连霍、同三两条国家级高速干道在此交汇全国45个公路主枢纽之一的204国道穿境而过。铁路开通至郑州、西安、成都、兰州等地的货运，和直通北京、上海、南京、武汉、成都等城市。航空达到国际4D级标准，开通至北京、上海、广州、温州等航线。注:连霍高速指连云港通往新疆霍尔果斯；同三高速指黑龙江同江通往海南三亚12连云港之组团规划

——发展思路明晰本案所在区域13连云港之发展规划——大手笔市域空间主框架：

“一体两翼”市域城镇空间结构：

“一心三轴”一体两翼连云港一心14连云港之近年GDP——连年持续强劲增长

2003年以来，连云港GDP逐年稳步增长，08年和09年增长率分别为21.92%和25.47%。15连云港之人均可支配收入——有钱了连云港人均年可支配收入仍保持高速增长，08年和09年增幅分别为15.03%和15%，可支配收入明显放大。良好的可支配收入增长速度给港城房地产、第三产业等发展带来支撑。16房地产投资占固定投资比重走势

——比例适中2009年固定资产投资显著扩大。房地产投资08年为03年以来增速最快的一年，09年受08年金融危机的影响房地产投资有所减少。房地产投资比重成波浪式发展。17宏观市场分析结论港城的城市空间发展经济增长、人口增加、收入增长在改善生活条件和投资等领域的标准得到加强和提升带来导致

连云港处在沿海和陇海产业带的重要节点位置上，区位优势明显，海陆空相互配套的立体交通网，构筑了长三角区域经济发展的惟一北翼港口城市。以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带建设和沿东陇海线产业带建设，为初步建成实力较强的国际性海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市打下坚实基础。连云港作为长三角惟一北翼港口城市，全面构筑“全新大上海国际化都市圈”已现雏形，必将迎来新一轮的财富时代！18

二、房地产市场分析

1、房地产投资：2010年上半年度投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占主体；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大。2、土地市场：2010年上半年土地上市27幅，成交27幅土地；上市面积262.15万㎡,成交面积126.99万㎡,成交金额10.0388亿元(其中新浦区成交土地3幅,总面积48142㎡)3、供销情况：上半年市区批准预售面积93.45万方米,实际销售面积89.69万㎡;4、价格情况：上半年市区住宅销售平均价格3884元/㎡，新浦区住宅销售平均价格4248元/㎡调控影响有限，市场上冲动力仍大2010年市场回顾192010年上半年连云港四大区域供销情况无论是市场供应还是消化量，本案所处新浦区都是连云港主力区域，独占鳌头。新浦区上市量和销售量在未来均稳步增长，处于供销两旺。20

新浦区板块区域划分

北区21从图上看，新浦西区和南区销售相对较好东区上市量和销售量都最大新浦区各板块上市量和销售量22市场总体结论可以预测，连云港房地产市场经历了2010年4月份国家调控后，销量在短期内有所回落，但销售价格会处于平稳、小幅上扬态势。未来3-5年连云港房地产市场发展将呈现以下主要特点：A、政策调控进一步加强，房地产市场越来越规范B、规模化开发模式成为土地开发主流C、房地产投资增速高位运行D、商品房价格长期看仍将保持上涨趋势E、新浦区销售量仍是连云港市区销售量的主力23政策走势及对本市场影响2010年上半年，政府针对全国房产市场展开了颇为严厉的调控政策，连云港地区也于4月份颁布新的规定，让急剧上涨的连云港房价刹住了车，房产价格逐步趋向平稳。自本年度8月份开始各开发楼盘的销售量又趋于上升，明显可以看出本地房产消费还是以刚性需求为主。

近日来媒体多报道大中城市房产市场成交量上升，价格有上涨迹象，预计本年度末政府的新一轮调控政策会相应出台，来抑制房价继续快速上涨的苗头。

总体看，调控政策目的不是打压房地产开发而是有针对性的抑制房产投机行为，使地产市场有一个公平合理的环境。我们认为：房价会上涨，调控会持续上涨速度快，调控力度大——循环往复

24住宅市场252010年上半年新浦区各板块住宅销量及价格★新浦东区销量为整个新浦区销量之首，远远超过其它四个区域，可以看出新浦东区很受老百姓欢迎★新浦中心区由于地理位置独特，配套成熟，销售量虽然少，但销售价格为整个新浦区最高；而新浦东区销售价格次之，但随着东区的配套的完善，价格增长空间巨大。26从表上可以看出新浦东区住宅价格的走势呈上扬趋势，每年在以大幅度增长本案所在新浦区商品房均价走势27区域在售竞争个案分布11御景龙湾22香溢江南33平高府邸44中央华府55东瑞花园66君悦财富广场77明珠皇冠花园88区域目前未来几年在售竞争楼盘主要沿巨龙路及海宁路展开，同时还有其他区域的高档次楼盘。本案博威江南明珠苑28楼盘住宅已推总量及价格已推产品余量御景龙湾一期推600户住宅，约7.6万㎡，目前均价5500元/㎡445㎡香溢江南一期408户住宅，三期40户排屋，共7.05万㎡；目前均价5650元/㎡7800㎡平高府邸总推8栋高层670户约14.6万㎡，目前均价5800元/㎡124500㎡中央华府已推17万㎡；5700元/㎡推出部分已基本售完，余约1000㎡东瑞花园总推10栋洋房，6栋高层，共7.6万㎡，推出2.73万㎡，高层5500元/㎡，洋房8500—11000元/㎡22386㎡君悦财富广场共4栋高层约14万㎡，推出5.32万㎡，6000元/㎡24000㎡明珠皇冠花园共24栋，已推4栋1.5万㎡，5500元/㎡0博威江南明珠苑1-3期共推665套，7.8万㎡，5800元/㎡2300合计住宅63.6万㎡住宅余182431㎡区域在售个案推案情况区域目前供应与未来供应都以高层产品为主直接竞争楼盘每个项目平均销售3.5万平米/年29项目概况

开发商连云港德源泰置业有限公司

总建面58万㎡

规划总规划3900户，22栋高层、23栋小高层、12栋多层；共分五期开发

地段东临东盐河路，南临海宁路，西临巨龙路，北临建设路户型配比90-95㎡，占50%；147㎡左右占50%。开发节奏开盘时间2008年9月29日一期开盘推出量一期住宅约7.6万㎡销售价格历史均价3600、3900、4200、4500、4800、5100、5300元/㎡，目前5500元/㎡去化状况去化99.5%，还余3套客户构成早期客户以自主为主，投资客少，目前主要为学区买房较多，做生意及公务员客户较多。备注即将开发二、三期，产品主要以多层和小高层为主，主力户型为110-130平米的实用性三房，85-95平米的舒适性二房。二期约900余套房源，分别为小高层7栋、高层2栋、小高层加多层联排6栋。三期为10栋多层，共计210余套房源。

版块代表楼盘御景龙湾项目一期直接竞争楼盘30关键一：品牌大盘项目依托青岛利群集团，打造品牌物业；项目目前在新浦区属于最大的楼盘之一。时尚前卫的售楼中心关键二：内部配套项目内部配套有农贸市场、幼儿园、商业街、影音室、恒温游泳馆、健身房、篮球场等关键三：学区项目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校，对老百姓非常有吸引力。板块代表楼盘项目核心卖点：大盘、内部配套、学区直接竞争楼盘直接竞争楼盘御景龙湾图片31直接竞争楼盘御景龙湾图片3233项目概况

开发商连云港香溢置业有限公司

总建面

约22万㎡

规划规划总户数994套，由6栋花园洋房，13栋高层组成.

分三期开发，目前已推出一期和三期

地段处于郁洲路与瀛洲路交叉口户型配比104㎡左右约占35%，140㎡左右约占48%，170㎡左右约占4%,255㎡左右约占13%.开发节奏开盘时间2008年11月8日推出量70532㎡，一期58650㎡，三期11882销售价格高层历史均价4700、4900、5200、5500，目前余房约5650元/㎡，排屋均价约7800元/㎡去化状况销售约89%，还余50套左右的房源客户构成以改善生活品质的客户群为主，多为有正式单位及生意人士购买备注三期为阳光排屋，已推出40套，即将推出45套板块代表楼盘香溢江南项目一期项目三期直接竞争楼盘34关键一：品牌项目开发商在连云港开发的香溢世纪花园目前居住品质在老百姓中口碑非常好，对其开发实力较认可时尚前卫的售楼中心关键二：学区项目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校，对老百姓非常有吸引力。关键三：景观绿化项目在建设初期就花费上百万做了景观绿化样板，其对老百姓吸引力大板块代表楼盘项目核心卖点：品牌、学区、景观绿化景观效果直接竞争楼盘直接竞争楼盘香益江南图片35直接竞争楼盘香益江南图片3637项目概况

开发商金泰房地产有限公司

总建面

约14.6万㎡

规划8栋高层，共670户

地段北临朝阳路，西临郁洲路户型配比148㎡左右约占2%，170㎡左右约占58%，180㎡左右约占10%,196㎡左右约占30%.开发节奏开盘时间2009年9月19日推出量14.6万㎡销售价格历史均价5200，5400，5600，目前5800元/㎡去化状况已去化16%，约21500㎡客户构成客户基本都是自主，生意人占比例大，其余部分为公务员板块代表楼盘平高府邸项目一二期间接竞争楼盘38关键一：超高绿化率含项目自身周边的绿化，可以达到近70%的绿化率关键二：下沉式广场港城首创2200㎡集中下沉式商业配套广场关键三：酒店式大堂酒店式挑高大堂，给住户尊贵身份的感觉板块代表楼盘项目核心卖点：超高绿化率、下沉式广场、酒店式大堂39项目概况

开发商连云港市阳光海湾置业有限公司

总建面

约24万㎡

规划22栋高层，14栋排屋，共约1578套

地段东临学院路，南临海宁路，西临科苑路，北临建设路户型配比100㎡左右的二房占30%，130㎡左右的三房占60%，140㎡以上面积占10%（含阳光排屋）开发节奏开盘时间2008年1月30日推出量项目已推出三期共约1170套，约17万㎡销售价格历史均价3800、4200、5500，目前5700元/㎡；排屋历史均价5300元/㎡去化状况推出房源已基本去化完客户构成公务员约占50%，教师等好点单位的约占25%，其它生意人等占25%。备注项目四期5东楼约400套房源预计元旦推出板块代表楼盘中央华府项目四期间接竞争楼盘40关键一：品牌项目投资商为港城的康缘药业集团，非常有实力时尚前卫的售楼中心关键二：学区苍梧小学学区为新区九年制学校，在项目的西面，对为小孩上学的家长有吸引力，同时项目离新海高级中学、淮海工学院也近，对投资客也有吸引力关键三：尖沙咀百货小区内很多植物都为药草，具有养生效果，极具特色板块代表楼盘项目核心卖点：品牌、学区、药草植物41项目概况

开发商连云港市东瑞房地产开发有限公司

总建面7.6万㎡

规划6栋高层，10栋洋房

地段东临经三路，北临纬一路，南临纬二路

户型配比90㎡左右28%，130㎡左右的三房占56%，153㎡占6%，220㎡以上占12%（阳光排屋）开发节奏开盘时间2010年7月推出量一期180套约27386㎡销售价格高层5500元/㎡，排屋8500-11000元/㎡去化状况去化约22%，39套，面积约4300㎡客户构成以新浦人买房为主、部分南城人。有不少老师购买板块代表楼盘东瑞花园间接竞争楼盘42关键一：送露台、花园项目花园洋房底层送花园，顶层送露台时尚前卫的售楼中心板块代表楼盘项目核心卖点：送露台、花园43项目概况

开发商连云港华振投资有限公司

总建面14万㎡

规划4栋高层980户

地段西临巨龙路，南临绿园路，北侧为乐天玛特超市，紧靠苍梧路户型配比90㎡左右约占27%，130-139㎡左右约占58%，149约占15%开发节奏开盘时间2010年2月推出量一期428套，约53280㎡销售价格历史价格5300、5500、5700，目前余房6000元/㎡去化状况已去化57%，约260套客户构成客群分布较散，非正式单位人群较多，部分为孩子上学购买板块代表楼盘君悦财富广场间接竞争楼盘44关键一：新区商业地段项目属于新区规划的步行街地段，其巨龙路段被规划为步行街的一部分时尚前卫的售楼中心关键二：学区房项目属于苍梧小学学区，苍梧小学为我市在新区新成立的一个9年制学校，受到老百姓的亲睐。板块代表楼盘项目核心卖点：位于新区，紧临新区规划中的步行街，学区房，是都市型居住、商业综合体关键三：综合体项目集居住、商业、办公于一体45项目概况

开发商江苏明珠万福置业有限公司

总建面

约20万㎡

规划24栋，10栋多层及14栋高层，共约1600户

地段北临苍梧路户型配比90㎡二房左右的占13%，120-140㎡左右的三房占50%，144㎡以上面积占37%开发节奏开盘时间2010年9月16日推出量项目已推出一期四栋多层共138套，15089㎡销售价格5500元/㎡去化状况一期已销售完备注该项目将于10月中旬推出高层21、22号楼；10月下旬推出阳光排屋13、14、15、16以及多层17、18号楼；紧接着11月份将推出2、19、20号楼；12月份底推出10、11、12号楼，剩余房源也将于2011年相继推出并在5月份之前全部公开。板块代表楼盘明珠皇冠花园间接竞争楼盘46关键一：配套较全项目属于新区规划的步行街地段旁，周边现有实施相较其它很多楼盘齐全。时尚前卫的售楼中心关键二：学区房项目属于苍梧小学学区，苍梧小学为我市在新区新成立的一个9年制学校，受到老百姓的亲睐。板块代表楼盘项目核心卖点：位于新区，周边配套相对较全，学区房47项目概况

开发商连云港市亿人城建开发有限公司

总建面

约36万㎡

规划多层、小高层、高层，共分四期开发

地段南临解放路，西临郁洲，北临人民路户型配比即将推出的三期90㎡左右占64%，119㎡占22%，141㎡占14%开发节奏开盘时间2008年8月2日推出量项目已推出三期共约665套，约7.8万㎡销售价格高层均价3900、4200、4800、5200、5500，目前5800元/㎡，多层4500、5000、5800、6200元/㎡去化状况去化97%客户构成公务员占40%，生意人占20%，其它40%。备注预计于10月加推3期3栋多层83套房源，价格6500元/㎡板块代表楼盘博威江南明珠苑间接竞争楼盘48关键一：品牌项目的投资商为上海博威益诚投资集团，资金实力雄厚，在昆山开发的博威江南明珠苑项目是港城项目的原版，老百姓去看了后对其品牌有认同感时尚前卫的售楼中心关键二：绿化项目花了1000多万元打造小区景观，已交付的景观绿化在港城实属少见，对客户有很大的吸引力。板块代表楼盘项目核心卖点：品牌、绿化、公园关键二：公园项目西面即为郁洲公园，出门就可以去公园散步等本项目未来的竞争态势

——三国演义+群雄逐鹿直接竞争楼盘：1、御景龙湾未推出房源2—5期，面积约50万平方米2、香溢江南未推出2期高层住宅房源面积约：16万平米注：直接竞争项目未来3年可能推出面积约为66万，加之本项目21万平方米，共87万平米狭小区域将上演“三国演义”其他区域间接竞争项目：平高府邸未销售面积10.6万金海东郡项目未来可售面积约40万平米（2年内可能加入竞争）加之其他如中央华府未推出部分，明珠皇冠未推出部分等等未来2—5年期间，新浦东区同品质楼盘至少推出138万平米，市场竞争可想而知（南部凤凰新城亦是潜在竞争者，本案不做展开）49第二部分思路创新港汇项目定位分析50港汇项目基地概述——经济指标占地面积：60516.3平方米建筑面积：约21万平方米容积率：3.5建筑密度：22%绿化率：30%主城东部新区的大中型住宅楼盘51基地概述——地理特征

地块位于连云港市新浦区郁州南路与海宁大道交叉口。地块短L形，地面平坦

周边道路通车量较大，多为向进出市区的车辆为主。港城东部新区南大门标志楼盘52基地概述——相关配套

基地紧邻新浦南门户—郁海广场；与市政中心以及沿河风景带，博物馆，新海美术馆，中心影院距离不远。基础配套：2公里区域以内，高尔夫练习场，乐天马特购物中心（超市），农贸市场，新海高级中学，电大，职业大学，师专，淮海工学院以及本区域内规划最好的九年制教育苍梧学校等。大区域配套齐全，但临近本案的生活配套有待完善53基地概述——项目周边状况54项目之于区域区域状况——外部——区域地处连云港新浦区东南部，新浦区东部门户所在地，从南京等地来连云港的必经之路。项目附近有公交线路，道路宽阔，交通便利，紧邻海宁路交通环岛。距离城市中心区，火车站，飞机场，长途汽车站的距离都比较合理。未来生活环境在周边相比较也属于较优越地块，生活质量较高。区域内消费者对本地段认知度较高。东部新区及已开发的高端楼盘为本案奠定良好起点地段直接优势明显交通优势明显区域价值高，受众认可度高55区域状况——外部——城市项目之于城市项目位于城市侧重点发展区域，新浦门户区。未来发展会得到政府的有力支撑，对地块的环境加以优化和改进由于近年来城市发展的东区偏移，众多政府机构以及定位高端的住宅小区遍布此地块，地块已相对成熟城市快速发展为本案带来机遇，和做高端楼盘的基础项目所属地区处于城市发展的侧重点区域，中高端地产项目开发速度快，竞争较为激烈居住环境优化和改进处于较为激烈的市场环境中东区发展趋势明显，开发小区相对成熟56区域状况——内部——市场竞争目前土地供应稀缺政策支持力度大环境逐步改善项目数量多市场容量小竞争比较激烈消费人群固定物业趋同御景龙湾香溢江南区域本项目直接竞争潜在竞争东区其他楼盘以及新浦区同品质楼盘可竞争性较强57区域状况——内部——消费者分析消费能力的不断提高区域价值高度不断提升对高层产品的接受程度不断加强实际消费人群的相对固定本地公务员区域小型私营业主周边四县公务员或私营业主本地国有或集体企事业单位员工其它人群58214基地分析1、城市整体市场的飞速发展带来的牵引作用2、由于区域价值的提升为以及政府的引导，本区域逐渐成熟3、区域内消费者对区域环境及配套有较好的心理预期4、未来学区优势

机会点优势１、地段优势，新浦区东南门户，交通便利２、区域整体品质档次优，消费者认可度高3、同区域内新房房价高，销售基础好4、新区最好的苍梧小学的学区房

5、南通苏通公司实力雄厚，理念新1、区域内未来房源供应量大，竞争激烈2、政府宏观市场的调整，让未来销售存在不确定因素3、未来城市发展（市政府搬迁等）的不确定因素威胁点31、目前小环境区域的生活配套不足2、区域内住宅小区的入住率不高，集群效应不强，投资人群较集中。劣势基地SWOT分析从产品力入手，把对市场的理解表现在设计方案中明确目标人群，利用区域的未来发展前景；59项目产品的价值构造基地SWOT分析趋势（潜值）物业产品服务社区营造+++60抓住区域前景，以相对高档的物业形态形成震撼效果。优化产品、满足不同收入层次消费人群购房需求，扩大消费人群基数利用消费者对区域的认知度，打造达到连云港高档楼盘的直观感觉，有高度换取本案认可度产品加大灵活性，从小面积的高档精装公寓至大面积的跃层豪宅，满足不同消费者年龄阶段的购房需求。基地SWOT分析即：优化产品、设计阶段既深度耕耘，让细节和样板说话，打造高性价比楼盘让高档看得见摸得着，一切从客户未来需求和现实的实际心理感受出发，精心设计，让样板区的每个细节都透露出精致。61[结论]灵活操作双向启动产品高总价产品低总价互为补充标杆突破保证62[项目定位]客群定位产品定位63[项目总体定位]64高端人文居住社区主城东区住宅标杆本案目标客户构成基础型市场成长型市场消费者区域认知度高高品质物业与高价格对应所造成的市场空间以连云港政府公务员，效益好的企事业单位员工，私营企业主本地区年轻白领周边四县的高收入人群开发区企业的中等以上收入人群为项目成长型客为项目基础型客群客群定位引导金字塔的上半段客群65群像描述收入水平层次较高，家庭年收入10万元以上，贷款偿还能力强，购买力强对消费品的期望较高，对事物有较强挑剔性以自我为中心，比较看重周边人群对自身的看法一般活跃在城市主流阶层人群，有较高学历，有良好家庭背景客群定位66产品定位——产品原则以高档物业形象亮相，有针对不同消费者年龄段划分面积，控制总价现实市场的销售价格项目利润空间必要保证保证销售去化速度打造社区品质树立品牌形象针对目标人群实际消费能力创造高性价比凸现产品亮点成本控制产品品质提升总价格控制建筑、景观、营销等多方面控制成本，确保项目赢利能力，规避风险以城市现有高档物业形态为参照，让消费人群对本项目有感性认知++67产品定位——产品原则——价格、房型配比价格控制高品质享受，低成本付出充分利用产品的合理面积划分，确定房屋总价的差异化总价上：单价上：以区域价格认知程度为基础，展现高品质社区应有的姿态，宣传单价上予以表现，操作层面上巧妙折中。高品质物业，价格适中，产品性价比高68产品定位——产品原则——价格、房型配比房型控制房型上：主要以一室两厅，单身公寓的小面积产品和三室两厅，四室两厅的大面积豪宅以30%的小面积，吸引年轻消费人或老年人群；以三室两厅或四室两厅或跃层的大面积房型吸引改善居住需求的消费人群户型面积上：小面积房型，提高实际利用率，关注人性化设计细节；大面积房型采用大厅大阳台，提升项目品质性控制1房面积在60平方米左右、2+1房面积在80—90平方米、精致3房面积在110—130平方米，豪华三房130—140平方米等。69产品定位——建筑单体建议——特别户型应考虑新需求的增长建议：

将三室两厅主要是30—50岁购房消费者，照顾老人的需求，在房屋隔壁设计一室一厅或两室一厅的小面积房屋，对老人既方便照顾，又相对独立。“两代居”户型考虑到目标客群老少居等因素（这种家庭需求比例正加速增加），年轻人（含中年）考虑照顾老人方便同时又相对独立，可根据这一市场需求在户型设计上得以体现。如适当增加“两代居”户型70在细节上满足符合当地环境的人性化设计产品定位——建筑单体建议——户型建议：针对项目高层住宅，采用封闭阳台的户型，隔绝粉尘和噪音。加大客厅和阳台的面积增加客厅的视觉空间感，以及高层居住视觉优越感，另外，技能环保等新科技产品应用，在样板间则可做处理示范。71产品定位——产品原则——房型配比建议房型面积所占比例一房公寓60平米左右8%精简两房80—9022%舒适两房90—10010%经济三房110—13030%豪华三房130—14420%四房及复式150以上10%90平以下户型占30%是政府规定，可选配10%