【龙湖地产】龙湖集团成本管理与控制讲义（共349）

龙湖集团成成本管理与与控制龙湖地产2012年2月10日成本的概念念和目标成成本的作用用龙湖项目成成本的管理理内容龙湖项目成成本的控制制成本的概念念和目标成成本的作用用龙湖项目成成本的管理理与控制内容龙湖项目成成本的管理理与控制龙湖的招投投投标管理理龙湖的合同同管理n成本的概念念成本是指为为达到特定定目的而发发生或应发发生的价值值投入，它用货货币单位来来衡量成本不仅是是指产品成成本，而且且还反映各各部门控制制成本的成本成本不仅指指耗费已发发生的实际际成本，还还包括在经经营活动中，可可能发生的的预计成本本以及变动动成本产品的成本本产产品的品品质、质量量12345成本的主要要内容有：：产品的成本本产产品的品品质、质量量时间的成本本生生产的速度度、进度人力的成本本人力的成本本管管理人员多多少和水平平资金的成本资资金的的利息管理的成本管管理的的程度、精细细度6售后的成本n售后成本有：：①产品维修成本本；产品质量量问题②客户关怀成本本；活动、及及对个别使用用功能的改变变③销售承诺成成本；向购房房客户不当承承诺④开发过程中中遗留给物业业管理的问题题⑤……n成本管理成本管理的目目标是保证成成本的支出获获得最大效益益----提升价值成本管理的基基本内容----合理确定成本本与有效控制制成本成本管理是通通过管理活动动，保证达到到组织既定成成本目标的过程；；或是在一定定的约束条件件下，为达到到既定成本目标采采取的一系列列有组织的活活动成本管理不是是无休止的研研究过去的错错误、而是集集中注意现在的经经营活动，尤尤其是将来的的经营活动，，以保证通过有效效的方法实现现既定成本目目标组织的各机构构联系起来成成本才能得到到控制（全员成本），成本的管理能能力受到管理职权权和时间影响响建筑产品的特特殊性：①固定性③体积庞大②多样性④生产期长建筑产品造价价的特点：①单件性：相相同的设计计摆放的位置置改变造价不不一样②分部组合：：基础、结构构、砌体、装装修、门窗……③多次性：投资资估算、设计计概算、施工工图预算、合合同价、结算价价、决算价房地产成本管管理的行业特特征----单件性、复杂杂性与多次性性影响成本的因因素经营目标/盈利指标自身管理能力力项目策划销售定位合作资源成本项目设计/部品定位资金来源项目开发节奏奏/现场施工政策与市场环环境成本管理的宗宗旨与目标宗旨：价值工程以经济合理性性最大的成本本提升产品的的竞争力，并形成行业成成本优势。。目标：建立目标成本本管理为导向向的成本管理体系系成本管理思路路新项目可研准确测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据分析与储储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事事前定价、动动态反馈、及时结算算成本管理的基基本方法……目标管理1、目标管理的的内容……目标的确定与与控制两方面2、目标确定的的依据……经验数据库、、市场调研、、产品把握3、实现目标动动态监控的手手段……信息化4、目标管理的的过程—PDCA循环成本动态控制制过程PDCA循环nnn为什么要进行行目标成本管管理目标成本有什什么作用龙湖的目标成成本的由来目标成本的作作用目标成本：是企业预先确确定的、在一一定时期内和和经过努力所所要实现的成本目目标，是成本本的控制线。。目标成本的作作用为什么要进行行目标成本管管理利润=售价-成本目标成本的作作用目标成本：为开发决策提提供依据提前锁定投资资合理确定销售售价格加强成本的计计划性预测投资效益益----乙方预算员、、甲方造价工工程师（估价价师）的职能有哪些不同同----怎样在事前知知道需要投入入多少目标成本测算算的条件经讨论确定的的方案或设计计图市场价格及其其走势的准确确把握整理建筑标准准与工程造价价的匹配关系系相应项目工程程造价历史成成本数据库••••••••目标成本测算算的方法正向测算：测算依据（产品标准、、历史成本数数据库、市场场情况）测算方式（估算、概算算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格格水平；确定利润要求求；反推计算成本本水平目标成本管理理内容编制目标成本本或计划成本本分阶段对目标标成本或计划划成本进行检检查、修正对目标成本或或计划成本与与实际成本进进行比较，对对项目标成本进行行后评估动态成本：是项目各个时时期实施过程程中体现的实实际成本与预预期成本的控制结结果目标成本管理理原则不仅限于成本本目标值本身身、更要关注注成本背后的的产品目标目标不是上限限而是基准，，目标的作用用在于心中有有数;“算了再做”而不是“做了了再算”成本管理未来来的发展方向向重心前移方案优化管理理创新成本的概念和和目标成本的的作用龙湖项目成本本的管理内容龙湖项目成本本的控制龙湖的招投投投标管理龙湖的合同管管理龙湖项目的成成本管理成本管理的管管理体系成本管理体系系制度流程方法工具（指引、作业业指导书）成本管理的管管理体系成本管理部分分管理制度招标管理办法法合同管理办法法材料设备供应应、核价管理理办法预结算编制审审核办法设计变更、签签证管理办法法工程款支付管管理办法……成本业务模块制度文件目标成本管理理规定责任成本管理理规定动态成本管理理细则成本绩效考核核制度。。。。。流程文件目标成本编制制与审批流程程责任成本分解解与审批流程程动态成本信息息报送流程合同计量与结结算流程。。。。。。。作业指引项目策划阶段段成本规划指指引设计阶段成本本控制指引招标采购阶段段成本控制指指引经济标书及评评审指引合同商务条款款管理指引记录表单项目目标成本本套表模板动态成本报送送套表责任成本分解解套表责任成本月度度评估表成本月度分析析报告模板动态成本信息息归集指引造价咨询单位位管理指引成本预警通知知书目标成本调整整申报表管理成本模块：制度流程与管管理工具变更签证管理理指引预、结算编制制管理指引成本数据库编编制指引专业端口责任任成本考核指指引成本部工作管管理与考核指指引。。。。。。。成本数据库模模型项目成本指标标测算表市场成本调研研表项目成本-盈利动态测算算表项目主要规划划指标项目产品建筑筑/品质标准表项目设计限额额要求及成本本控制建议表表设计变更单/签证单成本管理部分分制度流程体体系经济标评审分分析表计量支付表单单工程进度/材料供应计量量与付款台帐帐工程结算审批批表项目总包工程程清算审批表表结算协议表。。。。。。。项目主要成本本费项成本费项成本费项主要费项科目目：一、土地费用二、前期费用用三、建筑安装装成本（基础设施、、配套设施、、单体）四、开发间接接费五、营销费用用六、公司管理理费七、财务费用用成本费项成本费项表123456789成本费项序号一级成本费项项二级成本费项项土地成本三级成本费项项土地价款、拆拆迁安置补偿偿等责任部门发展部勘察、设计费费研发部前期费用配套设施费用用基础设施费用用报建费三通一平费等等学校、幼儿园园、会所等水、电、气配配套、道路小区强弱电电、总平工程程研发部、工程程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程程费用主体建安成本本工程相关费用用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电电、小品等建筑、安装、、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额额外检测费物业前期介入入费、维修基基金营销设施建造造费其他销售费用用贷款利息等员工工资、福福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部成本费项项目全成本的的纵向分解成本开发成本直接开发发成本本销售费用开发间接费税金土地成本勘察设计费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设设期期返返工工费费优化化设设计计费费用用相关责任部门发展部研发设计部造价采购部工程部营销部物业公司财务部成本本费费项项建设设部部2000年9月18日发发布布《房地地产产开开发发项项目目经经济评评价价方方法法》第四四章章第第24条明明确确“开发发建建设设投投资资是是指指在在开开发发期期内内完完成成房房地地产产产产品品开开发建建设设所所需需投投入入的的各各项项费费用用，，主主要要包包括括：：土土地地费费用、、前前期期工工程程费费用用、、基基础础设设施施建建设设费费用用、、建建筑筑安安装工工程程费费用用、、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、、开开发发间间接接费用用、、财财务务费费用用、、管管理理费费用用、、销销售售费费用用、、开开发发期期税费费、、其其他他费费用用以以及及不不可可预预见见费费用用等等。。””龙湖湖的的项项目目成成本本管管理理lll项目目成成本本管管理理项目目的的成成本本管管理理范范围围以项项目目为为管管理理对对象象项目目的的完完全全直直接接成成本本测测算算分分解解间接接成成本本测测算算分分摊摊项目目制制成成本本管管理理组组织织形形式式公司司总总经经理理公司司运运营营总总监监项目目负负责责人人设计计研研发发部部工程程管管理理部部成本本管管理理部部营销销部部计划划财财务务部部项目目研研发发经经理理项目目工工程程经经理理项目目成成本本经经理理项目目营营销销经经理理项目目财财务务经经理理研发发专专员员专业业工工程程师师成本本专专员员营销销顾顾问问财务务专专员员nnnnn项目目部部成成本本责责任任n项目目部部职职能能产品品研研发发定定位位施工工组组织织和和管管控控成本本测测算算和和控控制制营销销策策划划和和销销售售客户户管管理理品品质质保保证证项目目部部成成本本责责任任职能能岗岗位位成本本管管理理职职能能设计计研研发发1、设设计计费费管管理理4、设设计计任任务务书书2、产产品品定定位位3、产产品品建建造造标标准准5、设设计计优优化化产产品品成成本本控控制制1、目目标标成成本本测测算算和和分分摊摊、、动动态态成成本本跟跟踪踪控控制制成本本管管理理工程程管管理理2、开开发发成成本本（（包包括括建建造造直直接接成成本本和和间间接接成成本本））管管控控3、材材料料设设备备采采购购及及认认价价4、工工程程招招标标、、合合同同、、造造价管管理理5、资资金金计计划划汇汇总总1、在在成成本本控控制制下下进进度度、、质质量量管管理理2、施施工工技技术术方方案案、、设设计计变变更更、、现现场场签签证证管管控控营销销计划划财财务务1、市市场场定定位位2、体体验验区区选选址址及及标标准准（包包括括样样板板房房景景观观体体验验区区））管管控控1、项项目目成成本本财财务务指指标标的的管管控控2、分分摊摊成成本本的的管管控控3、销销售售费费用用3、总总体体资资金金计计划划的的管管控控目标标成成本本管管理理三三大大工工具具1、目目标标成成本本测测算算与与分分解解2、投投资资分分析析模模型型3、历历史史成成本本数数据据库库项目目目目标标成成本本测测算算和和分分解解uu目标标成成本本管管理理体体系系目标成本是是参考历史史成本数据据资料，结结合目前市场价格情情况，并预预测未来价价格走向，，同时根据产品定位位、产品预预期售价和和期望利润润，预先制定并力争争控制的产产品成本目标成本作作为产品未未来成本的的控制依据据，是产品设计、采采购、施工工等整个项项目开发过过程的指导和控制性性文件，是是企业各部部门通过技技术、经济和管理等等措施的努努力，需要要实现的产产品成本的控制线45(((((())(())(())))))目标成本管管理的阶段段土地项方初工投资论证阶目启动阶段案设计阶段步设计阶段程实施阶段竣工阶段段目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版目标成本调整版项目竣工成本目标成本形形成动态及责任任成本执行行nnn目标成本编编制程序设计部制定定项目预案案提出项目目初步经济济指标。营销部制定定产品定位位及相对应应的价格定定位；成本部编制制《项目**阶阶段目标成成本》。目标成本建建立在长期期数据库积积累的基础础上，力求求合理。目标成本应应具有一定定的动态性性。目标成本编编制程序1、项目定位位2、确定设计计方案3、项目基本本数据收集集4、市场调查查5、成本数据据收集6、编制目标标成本7、目标成本本论证8、目标成本本批准48土地投资论论证阶段成成本测算责任部门工作成果发展部地区总经理理提供土地信信息提供周边配配套主持、确定定项目定位项目预案研发部目标成本测测算造价采购部部满足拿地成本审定存档要求通过未通过土地投资论论证阶段成成本测算项目规划指指标土地投资论论证阶段成成本测算成本测算方方法：成本经验值值估算法此阶段提供供的数据准准确度要求求不高，可可用表格组组合来完成参考成本经经验数据分分表完成土土地投资论论证阶段成成本测算可研阶段土地投资论论证阶段成成本测算成本科目前期费用基础设施环境工程一般地下室室人防地下室室会所配套设施教育用房底商管理用房成本取值范范围90-115（土地面积积）160-205（土地面积积）160-235（土地面积积）205-225（土地面积积）225-250（土地面积积）250-400（土地面积积）160-200（土地面积积）135-180（土地面积积）100-140（土地面积积）2100-2300元/地下室面积积2300-2500元/地下室面积积3500-5000元/会所面积1500-1800元/教育用房面面积1500-1800元/商业用房面面积1500元/管理用房面面积适用标准普通楼盘高档楼盘别墅楼盘容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上备注含精装档次高者取大值土地投资论论证阶段成成本测算成本科目别墅项目取值范围2200-24002000-22001800-2000适用标准双拼联排叠拼备注毛坯可研阶段多层小高层高层1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高档普通高档普通高档ØØØ土地投资论论证阶段成成本测算《项目目标成成本测算（（土地版））》只是土地投投资论证资料的的一部分；；审定的《项目目标成成本测算（（土地版））》将作为项目启动阶阶段目标成成本的参照照依据。把《项目目标成成本测算（（土地版））》与项目其他他预设模块进进入《项目投资经经济分析模模型》进行指标分析土地投资论论证阶段成成本测算案例土地投投资测算成本测算费费项表比较较成本费项比比较表n讨论：你所在企业业有无成本本费项表，，表格形式式和费项顺顺序有哪些不不同，内容容有哪些不不同n结论：各表形式和和费项顺序序不同，但但费项的内内容大致相相同项目投资经经济分析模模型投资经济分分析模型模型是什么么模型就是模模拟项目整整个运作过过程，通过过数据之间间的逻辑运算算，得出项项目的评价价指标，从从而衡量项项目的优劣可以通过模模型进行项项目的实时时跟踪，从从而了解项项目收益的动动态变化情情况。投资经济分分析模型模型内容包包括项目基础资资料工程分期成本测算建设进度计计划付款计划销售及回款款资金来源运运用指标计算投资经济分分析模型编制模型的的意义为土地投资资决策提供供依据；通过对项目目参数的设设置，可以以控制项目目实际运作作过程中的风风险；通过模型可可以实现对对项目收益益情况的实实时跟踪，，从而为项目目运作过程程中的决策策提供依据据；将公司所有有项目的模模型进行叠叠加就可以以了解公司司层面的现金金流情况。。投资经济分分析模型模型的基本本结构影响模型评评价指标的的主要因素素项目的总投投资、总销销售、投资资支付时间间和销售实实现的时间构构成了模型型主要内容容，模型由由以下几个个模块组成：：基础数据据表、项目目分期情况况、成本测测算、项目进进度及付款款计划、销销售及回款款计划、资资金来源及运运用表和现现金流量表表。投资经济分分析模型模型中基本本指标净现值指在项目计计算期内，，按行业基基准折现率率或其他设定折现率率计算的各各年净现金金流量现值值之和。净净现值是一个个绝对指标标，项目的的净现值越越大越好。。内部收益率率是指项目投投资实际可可望达到的的报酬率，，也是使投资项目的的净现值等等于零时的的折现率。。内部收益益率是一个相相对指标，，项目的内内部收益率率越高越好。投资经济分分析模型现金成本收收益率指投入1元的成本项项目可以带带来的现金金收入，该该指标不是衡衡量项目收收益高低的的指标，而而是衡量项项目现金收益益情况的指指标。权益资本乘乘数指项目的权权益资本与与项目总投投资的比值值，该指标反应的是是1元的自有资资金的投入入可以驾驭驭多少元的总投资，，该指标越越大越好。。投资经济分分析模型项目指标的的衡量体系系评价项目优优劣的指标标系统包含含有三个指指标：项目目的内部收益率率；项目的的现金成本本收益率；；项目的权权益资本乘数。。从三个主要要的方面衡衡量项目的的优劣：项目的内部部收益率：：从项目动动态收益的的角度；项目的现金金成本收益益率：从项项目现金流流的角度；；项目的权益益资本乘数数：从权益益资本使用用效率的角角度。nnnn投资经济分分析模型模型在项目目运作各阶阶段的作用用投资经济分分析模型在在项目运作作各阶段所所起的作用用不同项目拿地阶阶段――决策支持，，风险控制制项目研发阶阶段――经济控制，，设计优化化项目建设阶阶段――成本控制，，销售控制制项目竣工阶阶段――对比分析，，指导新项项目投资资经经济济分分析析模模型型投资资经经济济分分析析模模型型（示示意意版版））n投资资经经济济分分析析模模型型运用用投投资资分分析析模模型型对对运运营营状状况况的的分分析析投资资经经济济分分析析模模型型投资资分分析析模模型型影影响响Ø项目目启启动动阶阶段段成成本本测测算算项目目启启动动阶阶段段成成本本测测算算项目团队价确确格定定、产产销品品售定定进位位度和和销售研发部（整整场场根根产或或定定据据品重重位位规规业新新进进划划态考考行行条条、虑虑预预件件标方方案案准案案的的和和）调调市市造价采购部项目目标成本测算计划财务部财度度根根务、、据据指成成售售标本本价价计测测、、算算算销销、售售进进进行ØØ项目目启启动动阶阶段段成成本本测测算算拿地地以以后后项项目目团团队队对对拟拟建建项项目目进进行行详详细细策策划划，，设设定项项目目定定位位，，明明确确项项目目经经济济技技术术指指标标、、配配置置标标准、、交交房房标标准准、、建建造造标标准准、、主主要要设设备备的的档档次次或或品品牌、、市市政政接接口口以以及及施施工工安安排排、、工工程程进进度度，，材材料料供供应方方案案，，销销售售策策划划，，销销售售进进度度等等项目目启启动动阶阶段段成成本本测测算算带带入入经经济济模模型型后后应应达达到到或或超过过土土地地版版的的收收益益指指标标；；项目目启启动动阶阶段段的的成成功功标标志志项目目启启动动会会项目目启启动动会会目的的对项项目目进进行行沙沙盘盘推推演演，，预预见见和和决决策策未未来来，，设设定定项项目目的决决策策点点、、控控制制点点。。识识别别项项目目风风险险点点，，提提出出预预案案。。明确确项项目目成成功功标标尺尺及及具具体体指指标标，，达达成成共共识识、、做做出出承诺诺。。2.3.4.5.6.7.8.9.10.项目目启启动动会会主要要内内容容（（成成果果））1.《项目目定定位位》《项目目建建造造标标准准》《体验验区区选选址址、、定定位位及及开开放放计计划划》《项目目一一二二级级计计划划》（《项目目分分期期、、材材料料供供应应方方式式范范围围》）《项目目目目标标成成本本（（启启动动））》（《项目目合合同同规规划划》）《投资资分分析析模模型型（（启启动动））》《方案案设设计计任任务务书书》《景观观方方案案设设计计任任务务书书》《精装装房房定定位位、、限限价价及及建建设设实实施施方方案案》（如如有有））《项目目的的物物业业、、商商运运的的运运营营人人力力资资源源配配置置及及运运营营成成本本分分析析》项目目启启动动会会项目目启启动动会会规感解解设计计阶阶段段成成本本分分解解工程部对初初设设提提提提比步步设设供供供供施置置施施现现工方方工工场场方案案用用布布案水水置置及电电方方土以以案案石及及方甲甲平方方衡临临研发部基提提提提础供供供供方产产方方案品品案案对建建、、比造造初初标步步准设设计图造价采购部编进目目制行标标合成成成约本本本划敏分分性分析计划财务部财务指标计算nnn设计阶阶段成成本分分解设计阶阶段成成本分分解主主要是是方案案设计计、初初步设设计阶阶段方案设设计、、初步步设计计阶段段是设设计阶阶段成成本控控制的的重点初步设设计阶阶段目目标成成本经经审批批后，，是项项目的的执行行目标成本本设计阶阶段成成本分分解设计阶阶段成成本分分解n案例：：方案设设计阶阶段成成本测测算分分解案例方方案阶阶段成成本测算目标成成本的的分解解方式之之一，，按合合同计计划分分解方式之之二，，按项项目实实体分分解方式之之三，，按考考核责责任分分解三种方方式各各有侧侧重但但又相相互关关联目标成成本的的分解解方式之之一：：按合合同计计划分分解：：分解依依据：：甲方的的发包包与采采购计计划分解内内容：：总目标标分解解为每每个合合同项项的目目标ll目标成成本的的分解解项目合合约规规划目的将各费费项成成本对对应分分解成成未来来可执执行的的合同同随项目目进展展，合合约规规划逐逐步变变成真真实的的合同同和合合同造价价目标成成本的的分解解项目合合约规规划目标成成本的的分解解方式之之二：：按工工程实实体分分解分解依依据：：项目建建设内内容（（设计计图纸纸及说说明））分解内内容：：总目标标分解解为分分部分分项工工程目目标；；包括括功能能组件件的划分分（专专业与与分项项工程程的划划分）），可可细到到分栋栋分层分分构件件；目标成成本的的分解解目标成成本分分解表表目标成成本的的分解解方式之之三：：按考考核责责任分分解分解依依据：：部门门或岗岗位成成本管管理职职责及及考核核办法分解内内容：：总目目标分分解为为每个个部门门或岗岗位的的成本管理理指标标,以及辅辅助管管理的的工作作要求求123456789目标成成本的的分解解序号一级成成本费费项二级成成本费费项土地成成本三级成成本费费项土地价价款、、拆迁迁安置置补偿偿等责任部部门发展部部勘察、、设计计费研发部部前期费费用配套设设施费费用基础设设施费费用报建费费三通一一平费费等学校、、幼儿儿园、、会所所等水、电电、气气配套套、道道路小区强强弱电电、、总平平工程程研发部部、工工程部部工程部部造价采采购部部工程部部造价采采购部部10开发成成本期间费费用园林景景观工工程费费用主体建建安成成本工程相相关费费用销售费费用财务费费用管理费费用软硬景景、水水电、、小品品等建筑、、安装装、装装饰工工程审计费费造价咨咨询费费监理费费、定定额外外检测测费物业前前期介介入费费、维维修基基金营销设设施建建造费费其他销销售费费用贷款利利息等等员工工工资、、福利利等造价采采购部部造价采采购部部计划财财务部部造价采采购部部工程部部营销部部造价采采购部部营销部部计划财财务部部行政人人力部部目标成成本的的分解解目标成成本责责任分分解工程实实施阶阶段成成本管管理工程部的场场现现管控控场场控制制签签、、、证证编工工、、制程程技技进质质术术度量量核核计和和定定划进进的的度现现研发部专设设提提项计计供供工变变施施程更更工工的的的图图优控控化制制、造价采购部顾动动专专签签、态态项项证证成成成工工变变本本本程程更更调的的的的的的整跟跟成成费费踪本本用用和分分审审回析析核核、、、计划财务部资财财金务务计指指划标标审的的核动动态跟进互动动nnn工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理在签签订订合合同同时时，，应应与与合合约约规规划划对对应应，，并并对对付付款款计计划进进行行拆拆分分。。施工工图图预预算算包包括括单单体体建建安安装装修修工工程程、、配配套套设设施施工工程、、基基础础设设施施工工程程、、环环境境景景观观工工程程；；并并结结合合预预算算造价价对对目目标标成成本本进进行行预预算算调调整整。。合同同变变更更(包括括：：经经济济签签证证、、设设计计变变更更、、技技术术洽洽商））所所产产生生的的合合同同金金额额变变化化nn工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理动态态成成本本管管理理成本本的的发发生生和和形形成成是是一一个个不不断断变变化化的的过过程程，，决决定定了成成本本控控制制是是一一个个动动态态过过程程动态态成成本本管管理理的的目目的的意意义义保证证成成本本处处于于可可控控保证证目目标标成成本本实实现现提供供成成本本决决策策依依据据工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理动态态成成本本的的组组成成动态态成成本本=已结结算算合合同同成成本本+未结结算算合合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待发发生生成成本本工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理动态态成成本本已发发生生成成本本待发发生生成成本本合同同性性成成本本非合合同同性性成成本本未签签约约合合同同估估价价待发发生生费费用用已结结算算合合同同成成本本未结结算算合合同同成成本本合同同金金额额结算算调调整整(含签证证变变更更)合同同金金额额预估估结结算算调调整整(含预估估签签证证变变更更)nn工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理月度度成成本本回回顾顾对已已发发生生、、已已结结算算的的合合同同金金额额调调整整，，对对未未发发生生合合同进进行行清清理理、、预预估估对已已发发生生、、已已结结算算的的费费用用金金额额调调整整，，对对未未发发生生费费用进进行行清清理理、、预预估估工程程实实施施阶阶段段成成本本管管理理动态态成成本本月月报报内内容容成本本动动态态重重大大事事项项及及预预警警成本本管管理理异异常常事事项项披披露露重大大招招标标进进展展补充充预预算算动动态态状状况况（（含含设设计计变变更更及及洽洽商商））结算算异异常常情情况况说说明明（（超超合合同同额额及及目目标标成成本本、、以以及及其它它异异常常情情况况均均需需说说明明））成本本目目标标评评审审成本本研研究究及及其其它它测测算算-----月动态成成本状况况表序号项目名称称目标成本本(万元)本月预测金额20090630动态监控控与目标与与上月成本相比比相相比比已发生合同额变化说明一土地成本本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程程费1,541.001,541.000.591,200.00三3.13.23.3四五六建筑安装工程程费总包工程总包洽商变更更及索赔分包工程小市政配套费费用维保费用一～五项合计计36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00--17.00-904.00-2.05-2.05--0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00版工标工程竣工阶段段成本管理工程部对对审供合核应同工商相程进关竣行条工相款资关进料履行约评评估估研发部设计总结造价采购部本（与（编含供执制材应行竣料商）成供进比本应行较并结竣与算工目）结算计划财务部核财算务最决终算的财务指标nn工程竣工阶段段成本管理工程竣工阶段段成本的主要要依据是合同同工程预结算算工程竣工决算算是项目管理理的最终体现现工程竣工阶段段成本管理工程结算编制制的依据:以工程施工图图说、施工图图设计变更通通知或技术变变更核定单、现行行施工及验收收规范、设计计选用的有关关的工程（通用或或标准）施工工图集、发包包方材料设备备认价通知书和施施工合同、《施工图预算编编制要求》等为编制依据。。工程竣工阶段段成本管理工程预结算编编制审核的前前提按设计图纸和和施工合同约约定的工程范范围的全部工工作内容完成。有完整的技术术档案和施工工管理资料。。经勘察、设计计、施工、监监理等单位检检查，并分别别签署工程质量合合格。nnn工程竣工阶段段成本管理项目竣工成本本，是指在项项目竣工验收收时点上，项项目的全部成本本，包括确认认（结算）的的已发生成本本和估算的未发发生成本。其其费项包括开开发成本、营营销费用、管理理费用、财务务等全部成本本费用。将《项目竣工成本本》与《项目目标成本本（执行版）》比较，分析、、说明差异原原因按规定格式形形成《项目成本总结结和分析》n工程竣工阶段段成本管理目标成本和实实际成本的对对比分析一、基本情况况的概要成本目标的下下达成本目标的分分解成本目标的完完成二、分解和完完成的对比以费项结构为为跟本、对各各费项的结构构、分解、完完成情况进行对比比分析基本结论工程竣工阶段段成本管理三、分析说明明ABC分析敏感性分析失败和成功事事例的分析四、改进建议议如何做好成本本管理目前成本管理理的瓶颈和破破解工程竣工阶段段成本管理项目成本后评评估龙湖的历史成成本数据库……目标成本编制制的重要参考考历史成本数据据库利用历史成本本数据库编制制项目目标成成本历史数据的来来源1、自身开发项项目的积累内容完善、质质量好、数量量有限2、同行业项目目资料收集内容质量不容容易准确lll历史成本数据据库历史成本数据据库主要内容容包括：成本测算基础础资料开发成本汇总总表单位工程建安安指标历史成本数据据库项目历史成本本l历史成本数据据库成本测算基础础资料：搜集房地产工工程（历史））已建项目规规划指标，已已建项目概况指指标以及已建建项目各单位位工程经济技技术指标的实际记录新建房地产项项目的规划设设计条件，拟拟建项目概况况指标l历史成本数据据库开发项目成成本汇总表表：是上述历史史项目的实实际成本记记录，包括括项目各项成本费费项的竣工工结算造价价的总合。。l历史成本数数据库专项工程成成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电l历史成本数数据库单位工程建建安指标：：按项目的单单位工程编编制，共分分为五大部部分：1）、工程概概况。2）、特征指指数。3）、建设标标准。4）、经济指指标、5）、技术指指标。历史成本数数据库1）、工程概概况主要包包括：工程名称、、建筑面积积、结构形形式、高度度、层高等等。2）、特征指指标主要包包括：窗墙比：外外墙门窗/外墙面积（（标准层外外墙周长×总高）一般般0.23～0.28窗地比：外外墙的窗面面积/建筑面积体型系数：：建筑面积积/外表面积（（标准层外外墙周长×总高）历史成本数数据库面积系数：：=规划建筑面面积/造价计算建建筑面积（规划面积积/建筑面积））造价面积与与规划面积积由于计算算规则不一一样，存在一定误差差，经济指指标和技术术指标是以以造价建筑筑面积分析计算算的，造价价面积与规规划面积的的系数作为为调整系数（系数大于于1成本指标乘乘以系数，，系数小于于1成本指标除除以系数））经济指标和和技术指标标与面积系系数的关系系历史成本数数据库3）、建筑标标准：分别别按单位工工程的基础；结构及粗装装修；主体设备安安装工程；；公共部位精精装修；户内精装修修；等的主要材材料做法进进行描述。。历史成本数数据库4）、经济指指标包括：：单位工程人人工费和单单位面积人人工费指标标各分部工程程造价和单单位面积造造价指标各种主要材材料的消耗耗量和单位位面积消耗耗指标5）、单位工工程强电、、弱电、装装饰工程成成本分析表表历史成本数数据库如何参考历历史成本测测算新项目目成本基础数据预设特征系系数、体形形系数产品交付标标准查找历史项项目，对新新建项目作作参考历史成本数数据库根据设计标标准和单位位工程特征征指数在历历史数据库中找出相相应项目的的历史参数数，可以通通过特征指指数结合拟建项项目的情况况，测算拟拟建项目单单位工程的的造价成本找到相类似似的历史成成本数据后后，要结合合当前市场情况对主主要材料、、人工费、、规费按市市场价格进进行调整。基础造价（（基价）历史成本数数据库基础部分：：挖孔桩基础础的测算数数据见下表表挖孔桩方量量和造价关关系万7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔桩方量量1历史成本数数据库以下变化规规律限于主主体及粗装装修参考窗墙比变化化率体型系数变变化率序号项目1%-1%1%-1%主体结构及及粗装修造价价-0.50%0.50%0.10%-0.10%历史成本数数据库参考指标A类高层钢筋47.72千克、水泥泥86.69千克、预拌拌砼0.33立方B类高层钢筋53.79千克、水泥泥75.73千克、预拌拌砼0.35立方当窗墙比为为0.28，体型系数数为0.28时，主体结结构及粗装修部部分的造价价基数约为为1成本的概念念和目标成成本的作用用龙湖项目成成本的管理理内容龙湖项目成成本的控制制龙湖的招投投投标管理理龙湖的合同同管理项目主要成成本费项构构成直接成本（开发成本）成本分类期间成本费项土地费前期工程费费基础设施费费配套设施费费建安工程费费工程相关费费用销售费用成本内容土地价款、、拆迁安置置补偿费、、与土地有有关的费用用勘测设计费费、三三通一平工工程费、行行政及及政策性收收费满足项目使使用功能的的设施设备备按规划和有有关要求设置的的配套建筑筑建筑工程、、安装工程程（含各项项设备、智智能化工程程费）、户内内精装修、、环境境景观工程程监理费、各各项咨询费费、定额外外专项检测费费、工程测量费用、、各项验收收费用调研、推广广广告费、、售楼处、、样板房、、样板环境境、交易相关手手续费费用管管理费用用财务费用管理人员工工资、行政政支出、福福利等费用用资金成本建设投资的的阶段划分分建设工程项项目实施的的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段项目建议书可行性研究勘察设计施工采购试运行竣工验收投资阶段比比例划分建设安装投使入用100%完成决立策项投资可行性研究究勘察设计前期工程合发同包施工采购投资竣工验收投资控制的的要点投资控制的的要点投资控制包括投资测测算过程的的控制和执执行过程的的控制投资测算过程的控制分为：·投资论证阶阶段测算·设计阶段测测算执行过程的控制主要要是施工阶阶段控制成本控制的的目标原则则不是最低而而是合理投资控制的的要点投资论证阶阶段的控制制土地投资论论证·根据提供的的土地信息息，确定拟拟取得地块块的项目定定位·结合市场需需求对不同同业态使用用功能建筑筑面积的合合理配置·结合周边环环境、相邻邻项目售价价、市场需需求等情况况论证项目投资资可行性·参考类似业业态工程项项目历史经经验数据编编制投资估估算，利用投投资分析模模型测算控控制土地成成本ll投资资控控制制的的要要点点工程程设设计计阶阶段段控控制制方案案设设计计（（概概念念设设计计））初步步设设计计（（扩扩初初设设计计））l施工工图图设设计计lll工程程设设计计阶阶段段控控制制Ø设计计阶阶段段投投资资控控制制效效果果投资资决决策策至至初初步步设设计计阶阶段段，，通通过过对对设设计计方方案案的的比比较，，本本阶阶段段投投资资控控制制的的效效果果约约为为75%～80%，控控制制投投资的的阻阻力力最最小小，，控控制制投投资资需需要要的的成成本本最最低低深化化设设计计至至施施工工图图设设计计阶阶段段，，通通过过对对建建筑筑标标准准的的比比较，，本本阶阶段段投投资资控控制制的的效效果果约约为为15%～20%施工工图图设设计计结结束束至至施施工工阶阶段段（（实实施施阶阶段段）），，通通过过对对施工工方方案案的的比比较较，，本本阶阶段段投投资资控控制制效效果果约约为为5%以内，，控控制制投投资资阻阻力力较较大大，，控控制制成成本本较较高高工程程设设计计阶阶段段控控制制控制制的的效效果果主要要控控制制价价值值区区控制制的的阻阻力力控制制的的成成本本概念念设计计施工工/安装装使用用方案案设设计计控控制制要要点点户型型组组合合，，产产品品的的市市场场定定位位与与功功能能定定位位竖向向标标高高的的确确定定，，土土石石方方平平衡衡方方案案，，景景观观对对原原始始地地形形的的利利用用公建建及及配配套套种种类类及及规规模模分分析析，，综综合合管管网网的的初初步步布布置置，，水水电电设设备房房的的位位置置交付付标标准准，，窗窗地地比比、、平平面面周周长长、、体体型型系系数数人防防工工程程自自建建与与缴缴费费的的决决策策项目目分分部部分分项项工工程程及及部部品品部部件件的的价价值值判判断断137方案案设设计计控控制制要要点点重点点关关注注：：产产品品定定位位，，主主要要设设计计选选型型，，建建筑筑平平面面，，基础础类类型型，，结结构构形形式式，，结结构构布布置置，，建建筑筑装装饰饰交交付付标标准，，停停车车方方式式及及比比率率，，小小区区供供配配电电方方式式138方案案设设计计控控制制要要点点在容容积积率率指指标标控控制制面面积积，，结结合合市市场场需需求求对对不不同同业态态建建筑筑面面积积的的合合理理配配置置，，建建多多少少高高层层、、建建多多少少多多层、、建建多多少少商商业业、、建建多多少别别墅墅、、建建多多少少花花园园洋洋房房；；配置置那那些些基基础础设设施施和和配配套套设设施施，，获获得得最最大大销销售售额额和和高额额利利润润。。注意意设设计计作作品品和和产产品品的的关关系系比较较高高层层与与小小高高层层的的成成本本%%案例：某项目指指标如下下，方案案设计阶阶段没有有充分利利用建筑筑密度指指标规划利润贡贡献大的的产品，，规划建建7栋高层，，4个18层、4个33层总用地面面积容积率建筑占地地面积建筑密度度绿地率总建筑面面积1）地上建建筑面积积2）地下建建筑面积积其中地下下车库面面积平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.611493635592.629403.4方案设计计控制要要点高层与小小高层、、花园洋洋房的的的成本比比较容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层18层高层花园洋房房不变不变不变小大大大小小优、中、、差优、中、、差优、中、、差中中高方案设计计控制要要点对业态和和户型的的多方案案设计，，通过比比较确定定单体平平面和户型型；通过过对建筑筑面积、、套内面面积、公公摊面积积的比例测测算，确确定最合合理户型型和户型型搭配从从而获得得最大得房房率和销销售面积积。-某项目技技术经济济指标对对项目评评价指标标的影响响业态花园洋房房小高层小商铺地下车库库幼儿园总建筑面面积容积率内部收益益率净现值单位平米平米平米平米平米％元原技术经经济指标标66,900113,1001,20035,843500217,5431.516.87%2,166变化后的的技术经济指标标82,35095,2003,60035,448500217,0981.522.15%3,439单位建筑筑面积创利能力力1,2781,0973,201-初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点限额设计计确定限额额设计控控制指标标限额设计计是按照照批准的的设计任任务书及及投资估估算控制制初步设计计，对设设计规模模、设计计标准、、工程数数量和预预算指标等等各方面面的控制制，凡是是能进行行定量综综合的设设计内容，，均要通通过计算算确定，，要充分分考虑施施工的可可能性和经经济性。。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点建筑选材材与各类类构造做做法结构型式式、基础础型式、、挡墙形形式的选选择外立面设设计电梯、空空调等大大型成套套设备选选型管线布置置走向变配电系系统道路断面面公摊面积积与公摊摊系数优优化精装修配配置标准准与成本本钢筋、砼砼用量门窗开启启方式及及分隔设设计l初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点根据初步步设计图图纸对规规划建筑筑面积、、销售建建筑面积、造价价建筑面面积进行行计算比比较，尽尽量减少少公摊面积增大大得房率率。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制单体体建筑的的特徵指指数，包包括：外外墙周长长、面积系数数，门窗窗面积系系数窗墙墙比、窗窗地比指指标、体体型系数等等对节能能保温、、消防、、抗震设设计标准准的影响。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制建筑筑设计标标准，控控制单体体工程配配置标准准；比较外墙墙保温材材料和作作法，门门窗材质质、标准准；外装装饰材料的的选择搭搭配，室室内不同同公共部部分装修修标准，，在满足必要使用用功能的的同时成成本最合合理。nnnn初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点结构设计计方面基础选型型、埋深深和布置置应合理理楼面恒、、活荷载载及梁的的线荷载载，梁、、柱或墙墙的集中荷载取取值合理理，安全全系数取取值合理理主体结构构布置、、结构体体系选型型合理，，梁、柱柱、板钢筋配筋筋计算配配置合理理人防地下下室结构构选型应应正确，，设计荷荷载取值值、结构计算与与构造nnnnn初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点强电设计计方面主要电气气负荷指指标配置置、供电电范围、、变压器器台数合理进出线通通道是否否合理设备选择择、出线线回路计计算电流流、断路路器容量量和电缆截面配配置合理理发电机供供电范围围、容量量和台数数选择合合理敷设方式式和路径径、出线线回路、、线缆型型号截面面经济合理nn初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点弱电设计计方面弱电各系系统功能能和设备