面积新规计算标准解析（浙江）学习培训课件

浙江省面积计算标准新规解析2012.10浙江省已出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（以下简称新规）。新规作为浙江省建筑工程竣工联测统一标准，于2018年7月1日起实施，2018年7月1日后出让（或者划拨）的国有建设用地上的建筑工程项目均按该标准执行。那么新规对目前的房地产面积测绘工作带来什么样的影响呢？下面通过新规与2013版《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（以下简称旧规）的对比，了解新规。一、阳台1、封闭不封闭阳台新规：住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。旧规：全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。注：阳台无论封闭与否，按1/2计面积。一、阳台2、错层阳台新规：不封闭阳台的顶盖（包括上方的飘窗、设备平台、花池和屋檐等）与其围护设施上下不一致的，按其重叠部分水平投影面积的1/2计算面积。旧规：阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。注：错层阳台需计面积。一、阳台3、不计面积阳台新规：当顶盖或围护设施进深小于等于0.60m的不封闭阳台，不计算面积。当套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00㎡以下的住宅套型，不计面积的阳台累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，不计面积的阳台累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按其水平投影面积的1/2计算面积。旧规：无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。注：不计面积阳台设置了上限，超出部分按1/2计面积。一、阳台4、阳台面积上限新规：按1/2计算后的单套住宅阳台及飘窗总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）比值超过7%的，超过部分按全面积计算。旧规：无注：1/2计面积阳台设置了上限，超出部分按全面积计。二、飘窗1、飘窗面积计算新规：飘窗窗台下有楼板延伸的，或窗台板底与室内楼板面的净高差在0.40m以下的，或结构净高在2.10m及以上的，或飘窗进深在0.70m及以上的，均按其围护结构的外围水平投影面积的计算全面积。飘窗窗台下无楼板延伸的，且窗台板底与室内楼板面净高差在0.40m以上、结构净高在2.10m以下和飘窗进深在0.70m以下的，不计算建筑面积。旧规：当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时,或飘窗外沿突出外墙面0.70m及以上的，按外围水平投影计算建筑面积。注：飘窗设置要求提高。二、飘窗2、飘窗面积上限新规：当套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70㎡以下的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于3㎡的，或70㎡及以上的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于5㎡的，超过部分按其水平投影面积的1/2计算面积。旧规：无注：不计面积飘窗设置了上限，超出部分按1/2计。三、花池及设备平台1、花池新规：建筑物外墙或阳台外有顶盖的花池，其底板板面与室内地面结构板板面或阳台底板板面高差在0.60m及以上的，花池不计算面积。否则，应按其外围水平投影面积的1/2计算面积。旧规：无注：增加了花池设置条件。当阳台面积超出7%时，可以适当做点花池，与底板平齐，按照一半面积计算。三、花池及设备平台2、住宅设备平台新规：住宅建筑中与室内相通的有顶盖的设备平台，纳入阳台面积计算。套内建筑面积（不含阳台）70㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于3㎡的，或70㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于5㎡的，超过部分按水平投影计算全面积。旧规：无注：与室内相通的有顶盖的设备平台按阳台面积计算。不计面积设备平台设置了上限，超出部分全计。上图所示设备平台需按阳台面积计算三、花池及设备平台3、公建设备平台新规：公共建筑中与室内不相通的有顶盖的室外设备平台按水平投影面积的1/2计算；与室内相通的有顶盖的设备平台按水平投影计算全面积。旧规：无注：公建设备平台需计面积。上图所示设备平台按全面积计四、住宅面积赠送总结（套内面积70㎡为分界点）：按照套内面积69㎡，标准层得房率80%，建筑面积约为86㎡：阳台面积：69x7%=4.8㎡设备阳台面积：3㎡飘窗面积：3㎡赠送面积=4.8+3+3+3=13.8㎡（最多能赠送）赠送比例=13.8/86=16%按照套内面积71㎡，标准层得房率80%，建筑面积约为89㎡：阳台面积：71x7%=4.97㎡设备阳台面积：5㎡飘窗面积：5㎡赠送面积=4.97+5+5+5=19.97㎡（最少能赠送）赠送比例=19.97/89=22.4%按照套内面积90㎡，标准层得房率80%，建筑面积约为113㎡：阳台面积：90x7%=6.3㎡设备阳台面积：5㎡飘窗面积：5㎡赠送面积=6.3+5+5+5=21.3d㎡赠送比例=21.3/113=18.8%结论：90以上户型更具产品竞争力五、门斗门廊，无柱雨蓬新规：建筑物出入口的两侧有柱或墙体凸出外墙而形成的有顶盖、不封闭的类似门斗的空间，其进深大于0.60m的，按门斗计算面积。无柱雨篷宽度（雨蓬外缘至外墙结构外缘的最大水平距离）大于2.10m的，应按其水平投影面积的1/2计算。旧规：有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。无柱雨篷不计面积。注：新规增加了门斗门廊宽度要求，小于0.6m不计面积。同时新增了无柱雨蓬宽度要求，超出2.1m按1/2计。六、主体房屋新规：结构层高在2.20m以下的应按1/2计算面积。对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不计算建筑面积。旧规：层高2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。层高小于2.20m的不计算建筑面积。注：新规增加层高2.2m以下空间需计面积。七、特殊层高空间新规：住宅结构层高在2.20m及以上至4.20m（坡屋顶至结构净高4.10m）以下的,按其一层的水平投影面积计算；结构层高在4.20m及以上至6.40m（坡屋顶至结构净高6.30m）以下的部位，按其水平投影面积的2倍计算；结构层高在6.40m及以上至8.60m（住宅坡屋顶至结构净高8.50m）以下的，按其水平投影面积的3倍计算，依此类推每增加2.20m加计1倍建筑面积。跃层（复）式住宅及低层住宅等的通高客厅、起居厅，按上述结构层高规定计算面积。旧规：无注：跃层产品客厅挑空一般层高6m，若计2倍面积，赠送已无可能。八、共有面积分摊新规：房屋共用面积分摊按地上、地下区分，应满足下列要求：位于地上房屋的共用面积(如电梯井、楼梯、前室和外半墙等)，仅为地上服务的，由地上各基本单元分摊；位于地下部分的共用面积，为地下服务的，