(房地产项目管理)沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表序号收费单位收费项目收费价格与标准收费文件号备注购买地形图二环内首张3468元，其余400元/张国家测绘局［2002］3号根据地形不同定测点1市测绘院放线费2594元/栋地籍确认测绘费648元/点2市规划院规划定线2元/延米辽规协［2002］16号3区土地所土地登记费0.1元/疋国土籍字［1990］93号4土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件住宅50年商业40年5市配套办城市综合配套费住宅143元/疋公建108元/疋沈建委发［1999］93号按新建面积6市财政局土地契稅4%［土地获取款额］中华人民共和国契稅暂行办法人防易地建设费住宅40元/〃公建80元/〃［九层以下］沈价发［2002］44号2000元/〃［十层以上未设按人防面积］7市人防办人防设计审查费1.5%。［建安费］沈价发［2002］44号按人防面积人防质量监督费2.5%。［建安费］沈价发［2002］44号按人防面积人防工程拆迁补偿300-800元/疋沈价发［2002］74号遇人防工程需拆迁时8市文物局文物部门勘测费13.24元/叭老城区］8.54元/疋［其它区］国家文物局物价局248号文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格［1999］1283号此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格［2002］125号城市占道费详见沈文城发［1993］8号沈文城发［1993］8号11市城建局城市道路挖掘道路绿地补偿详见沈建发［2000］150号详见沈政发［1993］4号沈建发［2000］150号沈政发［1993］4号垃圾排放管理费1元/吨辽价发［1992］197号12市区自来水公司临时用水按表计量13市区电业局临时用电按表计量14废弃排污费0.6元/污染当量排污费征收管理办法市区环保局噪音超标350-11200元/月15审图单位施工图设计审查1.5%［建安费］辽价发［2001］99号

16市建筑交易中心建设工程交易服务费O.8%o〜1.2%o［合同价甲乙方各付1/2］沈价发［2003］52号17市造价站定额测定费1.2%。建安费［乙方支付］辽政发［2001］15号18市质量监督站质量监督委托1.5%［建安费］砖混1.2元/〃框架1.8元/〃辽价发［2002］62号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发［2003］126号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设施工单位各预交1%［合同价款］沈劳社发［2006］59号［农民工资保证金］竣工后返还21市电业局电配套费住宅90元/疋公建100元/疋辽价发［2006］55号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综［2003］56号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/疋〜100元/疋沈财办发［2003］50号24市工商局广告审批20元/件25市房产测绘大队产权面积测绘公建:2.72元/疋住宅1.36元/疋国测财字［2002］3号26市房产交易中心交易费非住宅2.5%合同备案3元/疋27市房产信息中心网上备案0.6元/疋28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费4.2%国计价格［2001］585号30区动迁办动迁管理费25元/疋辽价发［2001］83号郑重声明：1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。中房集团辽宁置业有限公司编制二OO七年三月二十六日以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

房地产开发企业收费及成本构成明细表（一）一（三）（三）一（七）商都智库整理/r//cio房地产开发企业收费及成本构成明细表类别序号项目标准摘要优惠政策依据文件索引（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段1楼面地价85-450元/m2地级：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1危改按50%计取市规划局、物价局规国地字（2002）654号续四P31楼面价：15.250.285.4502征地管理费征地费总额1.5—4%全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%,1000亩以下4%津价房地字（1993）第132号指南P159半包方式：包工作、包时间、不包费用。1000亩以上2%,1000亩以下2.5%单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%,1000亩以下2%31/500、1/2000现状地形图按幅收取（每幅为250X200m）1/500：一般2000元困难4000元危改及经济房按50%收取津价房地（2001）385号续四P411/2000:一般4000元困难8000元复制费50元/幅4界址点坐标图约1—2元/m与点的数量及测绘方式密切相关5拆迁安置补偿产权调换、作公有住宅：市场评估价X90%X建筑面积

费价补偿、货币还迁（计租面积X系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）市政府114号令续二P401私有住宅：市场评估价X建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励津政发（1998）44号续二P515非住宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按1000元/m2补偿津政发（2004）70号注：系数通常为1.2，楼房为1.3—1.4人民政府令93号续四P5546拆迁管理费0.50%按拆迁安置补偿费总额的0.5%津价房地（1994）第154号指南P351津价房地（1998）第608号续二P81津价费（1998）第43号续二P1647临时过渡补助费80元/户•月具体测算时可以按容积率0.5,每户15m?再乘周转期近似计算房拆（1999）150号续三P1618公厕补建费12—20万元/座繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算危改按50%收取津价费字（1994）第93号指南P4179树木砍伐及绿地补建费见文件按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算不执行“砍一补三”“占一补五”的规定津价费字（1994）第94号指南P408（胸径约35—40cm）（1990）市园林绿字29号10渣土清运费12元/吨此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨津价费字（1999）第352号续三P215渣土费）。前期测算可按20—25吨/间计算污土量。11征占用林地收费见文件征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。津政发（1994）43号汇编二P171特殊林木按此标准的3—4倍计征。12征集集体所有土地补偿费见文件①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算天津土地管理条例汇编95年P78③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。13委托拆迁服务费见文件外环线以内：1一50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户津价房地（2001）52号续三P162101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。14三通一平按施工组织设计要求计算①工程用电多层可按8W/m2，中高层按10—12W/m2计取②400KVA变压器约3万元/台，贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退津电用（2000）29号续三P132津价商（2004）6号续五P262③11/2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/m215土地交易手续费按2%o—3.5%o按土地交易额的2%o—3.5%o计取津价房第（1995）第176号续一P1716代办代理服务费按4%o—10%按代办代理标底总额的4%。一10%°收取（属中介服务）津价房第（1995）第177号续一P1817土地价格和基准地价评估费见文件土地价格评估费按评估总额的0.1%o—4%o收取津价房第（1996）第4号续一P20基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取房地产开发企业收费及成本构成明细表类别序号项目标准摘要优惠政策依据文件索引（二）前期工作18建设工程规划执照费按建安造价的0.8%。〜1.5%。住宅：砖砼600元/m2框轻800元/m2框架1000元/m2危改及经济房按50%收取津政发（2000）40号续三P75

阶段公建：砖砼700元/m2框轻950元/m2框架1200元/m2造价在：3000万元以上按0.8%o,3000万元以下按1.5%o。办理《建设用地规划许可证》时交40%,办理《建设工程规划许可证》时交齐。19城市规划设计费85元/工日按规划定额计取。地形复杂可乘1—1.3系数，前期测算依用地大小，可按200—250工日/公顷估算国家物价局、建设部(1993)价费字168号指南P33120地质勘查根据设计要求及勘察方案具体计算。参数：多层200—250元/点。中高层：2000—4000元/点。21工程勘察设计费按建安工程造价的2.2-2.5%高级别墅、公寓3.5%,多层住宅2.5%，高层住宅2.2%津价房第(1993)第190号指南P339津价房第(2002)第88号续四P4522图纸审查费1.3—2.4兀/IR2砖混1.3元/m2；7—12层1.7元/m2；13—20层2元/m2；20层以上2.2元/m2；公建24米以下2.4元/m223人防工程易地建设费80—100元/m2按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/m2交纳易地建设费。危改优惠50%津政发(2000)61号续三P79津政发(2004)39号续五P255津价房地(2004)389号续五P29524人防工程档案委托编制费io元/m按人防面积，10元/m?收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。津价房地(2000)110号续三P8625人防监督费1.5—2.5元/m六级人防按人防面积1.5元/mW五级人防按人防面积2.5元/m?2墙改基金8元/m砖砼结构8元/m2，新型建材占25%以上的减半收取。危改优惠津政办发(1992)1号指南P322650%

27散装水泥专项资金0.6—0.72兀/m2砖混的0.6元/m2；框架的0.9元/m2；钢结构0.48元/m2；钢混0.72元/m2津政发（2002）41号续四P17228工程档案保证金1—2.3%地下管线工程按造价的2.3%，其它工程按建安造价的1%,最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。危改优惠50%津政发（1995）13号续一P4329招标服务费0.02—0.11%工程监理：按投资额0.02%。建安工程按中标价的0.11%津价房地（2001）115号续三P174设计招标：按投资额的0.05%。以上费用招标方60%，中标方40%。建安设备：按投资额的0.02%。30工程合同审查费0.21%。中标价的0.21%。，发、中标单位各50%。（仅施工合同审查）津价房地字（1994）156号指南P371津价房地（2001）481号续四P14031招投标代理服务费0.01—1.0%受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。（一般包括标的编制的为标的的2%。、否则为1%。）津价房地（1998）488号续二P61津价房地（2002）496号续四P5532工程建设监理费见文件①按工程概（预）算0.06—2.5%收费②按参与监理工程年度平均人数3.5—5万元/人•年计取。以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。国家物价局、建设部价费字（1992）479号续一P12433市政大配套工程费住宅：165元/m2；公建:200—280兀/m2住宅按建筑面积165元/m2，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200—280元/mp十取。外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/m?收取。危改按70%计取同时可分三次交纳津价房地字（1996）312号续一P50津价房地字（2004）234号续五P291津价房地字（2004）279号续五P30834非经营性公建建设费70元/m2用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费0.7元/m?应减除）危改项目凡用于还建原地居民的建筑面积免除津价房地（1997）96号续一P65

费经营性建设费35地名标志公告费4000元/处按小区每处（每个地名）4000元/处计收36物业招标服务费0.3—0.4元/m2小于50万m,0.4元/m；50—100万m,0.35元/m；大于ioo万m,0.3元/m2津价房地（2006）10号37投资担保应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的15%记取收费基数；百分评标的按标价的10%记取收费基数。合同标的在100万以下的按基数X2.4%/年；100万—500万的按基数X2—2.3%/年；500万一1000万的按基数X1.6—1.9%/年；1000万一1500万的按基数X1.3—1.5%/年；1500万以上的按基数X1.1—1.2%/年。建市（2004）137号房地产开发企业收费及成本构成明细表类别序号项目标准摘要优惠政策依据文件索引（三）工程及配套施工阶段38自来水工程建设费见文件属小区配套设施：商品住宅25元/m2,经济房21元/m2,危改20元/m2市政府确定11片20元/m2,独立大型公建27元/m（含源头建设费）危改及经济适用房按20元/m2,21元/m2津价房地（2000）448号续三P9039排水工程建设费见文件属小区配套建设：商住（含危改）雨水12元/m2,污水17元/m2。别墅雨水15元/m2,污水20元/m2。公建按定额及工程量测定收取。津价房地（2000）705号续三P9840燃气基础设施建设费见文件属小区配套设施：普通住宅（含危改）28元/m蔦别墅公寓40元/m?公建按设计用气量按定额测定计收津价房地（1998）103号续二P6541煤气发展基金见文件住宅按20元/m2计收，公建按设计用气量600元/m2计收危改按50%计收市建委、物价局（1991）指南

P421天燃气按600元/m2的2.5倍，液化气按3倍计收津价重字第160号42供热工程费见文件锅炉房建设费40元/m?,不包括锅炉房征地费（约13—17元/mJ,津价管字（1994）81号续一P82外网费25元/m2，热力公司供热80元/m2（含热交换器），津价房地（1999）894号续三P150公建：一热150元/m2，陈、杨热130元/m243电力工程建设费83—92元/m2黑号站：多层住宅按50w/m2计算收费83元/m2双电源按92元/m2高层按92元/m2；红号站：按1280元/KVA，工程费按设计收取。津价房地（2002）167号续四P90津价房地（2003）582号续五P24444通讯基础设施建设费见文件住宅安居、公寓6元/m2，别墅12元/m2，公建18元/m2津价房地（1998）64号续二P7345环境影响评估费见文件依照建筑功能，环境要求，对周边环境的影响进行监测评价，其价格有协商的余地。目前，一般在0.5—1元/m2左右。市环保局23051672计价格（2002）125号续四P177环评中心2305169946工程质量监督费0.7%。住宅按建安工程造价的1%。*70%收取津价房地（2001）481号续四P14047小区绿化建设费8—15元/m248小区道路5—10元/m2按小区绿化方案测定，按目前绿化及部分小品的标准约8—15元/m?应按设计测定，目前标准约5—10元/m249路灯工程47小区绿化建设费8—15