设备管理与能源控制课件

设备管理与能源管控设备管理与能源管控设施、设备管理

与能源管控第一章设施、设备的概念第二章房屋（建筑）设备分类第三章设备管理概念与内容第四章设备使用管理第五章设备维修管理第六章能源管控设施、设备管理

与能源管控第一章设施、设备的概念第一章设施、设备的概念一、设施、设备和建筑的概念《现代汉语词典》（中国社会科学院语言研究所词典编辑室编）中，设施的定义为：为进行某项工作或满足某种需要而建立起来的机构、系统、组织、建筑等。设备的定义为：为进行某项工作或供应某种需要所必须的成套建筑或器物。《新华词典》（商务印书馆辞书研究中心修订）中，建筑（名词）的定义为：是建筑物和构筑物的通称。不同专业领域对三者的定义不尽相同。设施建筑设备设施、设备和建筑，三者概念有一定的交集。第一章设施、设备的概念一、设施、设备和建筑的概念设施建筑设国外设备工程学院把设备定义为“有形固定资产的总称”，它把一切列入固定资产的劳动资料，如土地、建筑物（厂房、仓库等）、构筑物（水池、码头、围墙、道路等）、机器（工作机械、运输机械等）、装置（容器、蒸馏塔、热交换机等），以及车辆、船舶、工具（工夹具、测试仪器等）等都包含在其中了。在我国，只把直接或间接参与了改变劳动对象的形态和性质的资料才看作设备。一般认为，设备是人们在生产或生活上所需的机械、装置、仪器、实验和检验机具和设施等可提供长期使用，并在使用中基本保持原有实物形态的物质资料。土地、建筑物设备设施国外设备工程学院把设备定义为“有形固土地、建筑物设备设施二、物业管理中设施、设备的含义在物业管理行业，习惯上将为建筑物（房屋）配套的构筑物（如水塔、烟囱、道路、桥梁、水池、化粪池等）其称为设施。将为建筑物（房屋）配套的供配电系统、照明系统、及排水系统、暖通空调系统、电梯、燃气系统等成为设备，准确的说为：建筑设备（房屋设备）。以住宅小区为例：设施、构筑物建筑物建筑设备二、物业管理中设施、设备的含义设施、构筑物建筑物建筑设备第二章房屋（建筑）设备分类房屋设备（也可称作建筑设备）是建筑物的组成部分（它不同于生产设备），设置的目的是完善建筑物的实用功能。广义的设备是指“为完成某些功能而必要的硬件的集合”，有时集合中的某些具有独立功能的单元也称之为设备，如给水设备包括：水池、水泵、管道、配水装置、附件和水表，其中水泵又被称为设备。前者具有与“系统”相同的概念，为加以区分，称前者为“给水系统”，后者为“水泵设备”。第二章房屋（建筑）设备分类房屋设备（也可称作建筑设备）是建一、按功能、用途分类

现代建筑物配置的设备种类繁多，功能各异。按功能、用途，可分为：建筑给排水设备/系统；

暖通空调设备/系统；供配电设备/系统；应急发电设备/系统；照明设备/系统；电梯设备/系统；楼宇智能化设备/系统等。一、按功能、用途分类二、按设备重要性分类

按设备的重要性，可分为A类设备（重要的设备）、B类设备（次重要的设备）、C类设备（一般设备）。A类设备：电梯、发动机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动冷水机组、BA中央管理计算机。B类设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。C类设备：处A、B类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机管盘、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂清洁、保安通讯设备等。二、按设备重要性分类第三章设备管理概念与内容是以企业生产经营目标为依据，通过一系列的技术、经济、组织措施，对设备的规划、设计、制造、选型、购置、安装、使用、维护、修理、改造、更新直至报废的全过程进行科学的管理。它包括设备的物质运动和价值运动两个方面的管理工作。第三章设备管理概念与内容是以企业生产经营目标为依据，通过一三、房屋设备管理的主要内容

早期介入，从物业管理的角度对设备的设计制造、选型、购置、安装、验收等提供有益的建设性意见；接管验收房屋设备；合理使用和维修保养；实施改造和更新报废；制度管理。三、房屋设备管理的主要内容三、常用技术（考核）指标■设备完好率设备完好率=（设备完好台数/设备总台数）*100%

设备完好标准分绝对标准和相对标准。按设备出厂时的技术指标进行评定，符合视为完好，称绝对标准评定法。按设备是否能满足服务要求来评定，满足即视为完好，称相对标准评定法。对房屋设备，多使用后者评定完好率。完好率99%为达标线。三、常用技术（考核）指标■设备故障停机率设备故障停机率=设备故障停机时间/设备应正常运行的时间

电梯故障率、中央空调、供电、供水故障率233PPM■维修及时率维修及时率=（年暗器完工的工程数/年工程总数）*100%及时率99%为达标线。■设备故障停机率■维修响应及时率维修响应及时率=（年符合相应时间的维修数/年维修工程总数）*100%■维修质量合格率维修质量合格率=（年合格的维修工程数/年维修工程总数）*100%维修质量合格率100%为达标线。■维修响应及时率■重大设备事故为零

按事故的性质分类：a一般事故：设备损坏，修复费用一般设备在500-10000元，关键设备在1000-30000元；或因设备事故造成供电中断10-30分钟为一般事故。b重大事故：设备损坏，修复费用一般设备达10000元以上，关键设备达30000元以上；因设备事故而使电力中断30分钟以上为重大事故。c特大事故：设备损坏，修复费用达50万元以上，或由于设备事故造成停电一周以上。■重大设备事故为零第四章设备使用管理设备的使用是设备寿命周期中所占时间最长的环节。合理的使用设备可以减少设备的磨损，提高设备利用率，发挥设备效益。设备使用管理的主要内容为：■运行标准■操作规程■点检、定检与检定■提高设备利用率、节能降耗以供配电系统为例，介绍设备使用管理。第四章设备使用管理设备的使用是设备寿命周期中所占时间最长的一、设备运行岗位设置1、设备运行岗位与设备维修岗位互补2、节约人工成本，采用自动设备，几种监控工程部运行班组维修班组一、设备运行岗位设置工程部运行班组维修班组二、运行管理标准/要求物业管理中，建立设备运行标准的目的是：在满足服务质量和安全的前提下，最大可能的降低能耗、设备损耗、和人工。A.变压器电压调节：380V-400VB.规定变压器投入组合与报停方案：变压器的负荷80%C.功率因数0.09D.人员持证上岗二、运行管理标准/要求三、设备操作规程

A.变配电室操作规程B.倒闸操作规程案例：碧荔花园高压倒闸事故

不可无操作票进行野蛮操作！

不可带负荷操作高压隔离刀！

环进、环出柜不可合地刀！！三、设备操作规程三、点检、定检和检定

A.点检是指根据要求用检测仪表或人的感觉气管，对设备的某些关键不问进行的有无异状的检查。

点检是一种科学、合理、经济的检查方法，可提前发现问题，预防设备故障的发生，提高了检查的有效性，远远优于线多数物业公司才用的巡查制度，应大力推广。三、点检、定检和检定三、点检、定检和检定

B.定期检查按规定的检查周期，由维修工对设备性能和精度进行全面检查和测量。发现的问题除当时能调整解决者外，均应做好记录，座位指定检修计划的依据。

C.设备检定

国家技术监督部门定期对特种设备（如电梯、压力容器等）进行检定，对于符合标准的设备，签发合格证书，未获得证书或证书过期的特种设备，禁止运行使用。三、点检、定检和检定第五章设备维修管理第一节设备故障规律一、失效（故障）产品在工作过程中，因某种原因“丧失规定功能”的现象。“产品”可以是元件、零件部件、系统或设备。“规定功能”是指在产品的技术文件中明确“规定”的功能。“失效”有时也被称为“故障”。但是，故障往往是可以修复的。第五章设备维修管理第一节设备故障规律四、设备故障曲线（规律）实践证明，可维修设备的故障率随时间的退役呈图示曲线形状，这就是注明的“浴盆曲线”。设备维修期内的设备故障状态分为三个时期：（1）初始故障期故障率由高而低。材料缺陷、设计制造质量差、装配失误、操作不熟练等原因造成。（2）偶发故障期故障率

初始故障期耗损故障期故障率低且稳定，由于维护不挡或操作失误造成。最佳工作期。偶发故障期（3）耗损故障期故障率急剧升高，磨损严重，有效寿命时间结束。故障曲线（浴盆曲线）四、设备故障曲线（规律）第二节设备故障规律

维修定义：维护和修理的泛称。“维护”是为维持产品完好技术状况或工作能力而进行的作业；“修理”是为了恢复产品完好技术状况或工作能力和寿命而进行的作业。第二节设备故障规律一、事后维修（故障维修）制设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能。一、事后维修（故障维修）制二、计划预修制

一种按修理计划对机器设备进行预防性的日常维护保养、检查和大、中、小、修理的制度。它首创于苏联，是以修理周期结构和修理复杂系数为支柱，包括一系列的组织技术措施，规定了工作的严格计划性。主要是为防止设备磨损加剧而采取的事先预防措施，在计划预修制度中，设备按其类型和工作环境来划分等级；根据设备等级规定设备的修理间隔期，再进而确定不同的修理周期机器结构。二、计划预修制五、房屋设备常采用的维修模式1、才用三级保养制与计划预修制相结合的维修模式，即计划保修制（3保2修制和3保一修制）。2、才用三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式（3保2修+状态维修+事后维修）。五、房屋设备常采用的维修模式三、三级保养制

是专业管理维修与群管修相结合的一种设备维修制度。三级保养的具体内容包括日常维护保养（通称为例保），一级保养（简称一保）和二级保养（简称二保）。四、状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。三、三级保养制六、维修组织及岗位设置1、属地维修与专业化维修。2、建立开放式的技术体系。物业公司维修队工程部管理处专业公司物业设备保养、修理外部技术支持公司专家维修技工与修理手册保养普工与保养手册六、维修组织及岗位设置物业公司维修队工程部管理处专业公司物业第三节保养标准、规程房屋设备维护多才用三级保养制：

日常保养：简称“例保”。指经常性的保养工作。包括定期检查（测温、测压、测噪声、嗅味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运动的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排出，做好记录。第三节保养标准、规程二级保养：简称“二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏监测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测,抽芯检查，清轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电气参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含疯阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

不同设备保养内容、周期差别很大，要固化保养工作，物业公司必须根据各类设备维护说明书，编制相应设备的保养标准或规程，才能达到预防故障发生的目的，详细内容见《房屋设备保养标准》二级保养：简称“二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解第四节设备修理设备修理是对设备的磨损或损坏所进行的补偿或修复。其实质是补偿的物质磨损。

一、设备修理的类型1.小修：对设备进行的局部修理。拆卸部分零部件。2.中修：对设备部分解体，工作量较大。3.大修：全面的修理，对设备全部拆卸分解，彻底修理。第四节设备修理二、设备的修理定额1.修理复杂系数是表示设备修理复杂程度的基本单位机械修理复杂系数（C620车床）、电器修理复杂系数（0.6kw防护式异步鼠龙电动机）、专用设备修理复杂系数2.修理劳动量定额是指企业为完成机器设备的各种修理工作所需要的劳动量标准。二、设备的修理定额第六章能源管控第一节节能降耗概念物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。

这些能源和资源的小号，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。第六章能源管控第一节节能降耗概念反映到项目的财务上为：公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，是物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡。

节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的（下文中提到的节能包含节钱）。我们将从三个方面：政策机能，技术节能，管理节能来介绍节能经验方法。反映到项目的财务上为：公共水电费、空调水电费、燃油燃气费第二节房屋设备及节能技术简介

房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。第二节房屋设备及节能技术简介

一、供配电设备1、构成

高压环网柜（开关柜）变压器、低压配电柜2、节能技术方法

供电系统本身不耗能，损耗约5%。该系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等3、供配电系统节能降耗案例

商业类公共用电不超过1.5度/平方米.每月；高层住宅类公共用电不超过0.7度/平方米.每月；小高层0.5度/平方米.每月；不带电梯多层0.2/平方米.每月；无采光的地下车库0.48/平方米.每月一、供配电设备

二、备用发电设备1、构成

柴油发动机组、EPS设备2、节能技术方法

柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在10分钟为好。3、发电机节能案例

二、备用发电设备

三、给排水设备1、构成a.给水设备：室外环网、地下水池/水箱、加压泵/变频泵、加压灌、高位水箱、水表、供水管网终端设备（卫生洁具等）b.排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池c.中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压泵、中水管d.热水供应设备热源、热水器、循环泵、循环管等三、给排水设备

四、暖通空调设备1、构成a.供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道b.冷水设备：溴化锂冷水机组、离心/螺杆/活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道c.通风设备：风机、风管、风阀四、暖通空调设备

五、照明设备1、构成

照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯2、节能技术方法

按国家标准调整各场合的照度

选择发光效率高的光源、灯具。如T8灯管改为T5灯管；消防诱导照明选用低功率产品。

安装节电器

配置分区控制及自控装置

建筑立面照明应申请政府补贴3、节能案例五、照明设备

六、电梯设备1、构成a.垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器轨、外呼器、显示器b.扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板2、节能技术方法

采用变频技术

多梯才用群控技术

住宅梯取消返基站功能

扶梯设自控装置

相控技术

3、节能案例六、电梯设备第三节节能降耗的管控

在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。第三节节能降耗的管控

1.过程4.纠偏2.检查3.与预算对比输入输出1.过程4.纠偏2.检查3.与预算对比输入输出项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制着将报表（或报销单据）与预算进行对比，发现超支，分析原因，指定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的，这就是成本的“动态控制原理”。项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制第一步识别全部的耗能过程■统计各种用电、用水设备的型号■统计各个用水、用油、燃气等的项目■根据设备、资源的用途进行分类第一步识别全部的耗能过程第二步编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算第二步编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目一、项目公共水电预算的编制A、公共设备用电的收入

在深圳公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共设备用电收入过低。B、公共设备用电费用计算

统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。一、项目公共水电预算的编制三、水电代收代缴统计测算根据国家的相关法规，物业公司水电代收代缴，不计入物业管理的收入、支出，但在实际工作中，由于收缴率和损耗问题，往往会产生缺口，影响物业公司的利润。三、水电代收代缴统计测算第三步落实水电控制责任人■公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批■公司要设置水电管理工程师■项目要设置水电管理员、抄表员■各种设备要落实操作责任人第三步落实水电控制责任人第四步数据的采集上报及分析■由项目水电管理员进行抄表报财务■由财务人员编制财务报表报公司■由公司水电工程师进行审核，费用是否超预算，超预算需查找原因第四步数据的采集上报及分析第五步纠偏及改进■费用在预算内，可上报公司领导审批■费用超预算，组织技术力量进行纠偏和改进■费用超预算，一定要公司领导批准后方能报销第五步纠偏及改进（1）保洁主管具体负责对本专业外包单位服务的跟踪，检查，并每月提交外包单位服务质量检查评估表，座位支付外包服务费的依据（2）实行每月保洁公司自查、环境主管定期检查，管理处经理抽查的形式对保洁主任的监督指导。（3）由管理处提交外包服务质量季度和年度评估报告，座位续筹或合同的依据（4）建立保洁合同档案，总公司备案制度。（1）保洁主管具体负责对本专业外包单位服务的跟踪，检查，并每2.绿化管理（1）通过对东城中心花园的分析，我们认为绿化管理的终点在于保持植物长青，营造绿色家园，在管理的思路上，拟采用营养结合，综合管理的模式，确保绿化达标率98%以上。（2）营养结合：管理与养护相结合，养护是针对植物本身的养护，是一门科学；而管理则是一门艺术，通过与社区文化相结合，开战绿化教育、爱我家园、树木认养等活动，以文化来管理，做好绿化管理。（3）综合管理：管理处对于小区内的养护标准、程序统一规划，按同意的流程操作；构筑立体绿色家园，从而使整个小区的绿色环境，达到完美的统一。2.绿化管理

五大创造文明大厦设想重视业户投诉，简历快速沟通处理机制以治安消防为重点，确保安全运行人车分流、有序指引，营造安全，便捷舒适的工作环境大力加强绿化清洁工作建设健康文明的工作环境组织开展社区文化活动，大力推进精神文明建设五大创造文明大厦设想重视业户投诉，简历快速沟通处理机制以

六大深度法则导入管理体系严格执行体系整合及流程再造治安进行“双防”管理建立优质员工队伍公开工作环节，服务目标管理加强内部考核，建立业主监督机制六大深度法则导入管理体系严格执行体系整合及流程再造治安九大管理措施健全制度，规范管理加强员工法制教育，依法教育，强化保密责任与义务推行电脑网络化和内部办公自动化管理设备设施系统视不同的使用期制定相应的管理方案确保经济运行强化员工培训制度，确保管理水平持续提升全方位实施目标考核管理体系建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求推行电脑网络化和内部办公自动化管理建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求九大管理措施健全制度，规范管理加强员工法制教育，依法教育，强物业项目分析1、占地面积大2、设施设备种类全面3、物业形态多4、服务要求高5、服务24小时提供（白天重点在教学楼，晚上终点在酒店服务）物业项目分析1、占地面积大物业服务需求分析

即：业主方（学院）只负责课程的研发，培训的开展等工作，其余工作如常规物业管理工作，学院后勤管理、学院财务管理、学院资产管理的工作均需要物业来完成。教管分离模式物业服务需求分析教管分离模式物业客户群体分析

内部客户外部客户政府部门及社会资源1、平安高层管理人员；2、在平安金融培训学院办公的平安员工3、参加培训的平安集团高管和高层管理干部；4、学院各类供应商人员5、平安集团全国各地的参训员工1、参观、考察人员；2、因业务需要临时往来人员3、与平安集团短期合作非平安集团人员；4、临时供应商往来人员5、外聘讲师1、政府监管机构；2、供水、供电、网络、电话、消防、安全、环境等主管单位；3、参观交流的平安重要客户物业客户群体分析内部客户外部客户政府部门及社会资源1、平安谢谢观赏！谢谢观赏！树立质量法制观念、提高全员质量意识。10月-2210月-22Saturday,October15,2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。10:53:0810:53:0810:5310/15/202210:53:08AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。10月-2210:53:0810:53Oct-2215-Oct-22加强交通建设管理，确保工程建设质量。10:53:0810:53:0810:53Saturday,October15,2022安全在于心细，事故出在麻痹。10月-2210月-2210:53:0810:53:08October15,2022踏实肯干，努力奋斗。2022年10月15日10:53上午10月-2210月-22追求至善凭技术开拓市场，凭管理增创效益，凭服务树立形象。15十月202210:53:08上午10:53:0810月-22严格把控质量关，让生产更加有保障。十月2210:53上午10月-2210:53October15,2022作业标准记得牢，驾