s1-物管相关汇总-物业管理细则

第一讲物业的楼宇管理和维楼宇——不管是住宅还是商业性，或是上层做写字楼、底层或三四层做的混合性或是集商场和其他设施为一体的物业场所——的日常管理主要是对楼字进行有效，使租住者得到充用。物业经理的责任范围包括楼字的安全控制清洁建筑结构设备厂房和公用设施的日常。（一）提供安全服务和控制，要么由直接保安负责，要么让承包商负责。除了只配一个看门人这样简单的管理外还可以通过承包商雇请专业保安负责安全问题。或门卫必须接受正规的防止和物业管理职能的培训。显然，全控制上，所以的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的安知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发项目，最好是安全，应该被列的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，保护任何，或防止或秩证（注：第三部分条款规定的人指：公共及驻港）从管理的角度出发，保安分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而大部分的主宅楼有两班就够了，可以节省开支。下班前向管理或楼字简要汇报情况，每班未填亏一份“报告单”送管理处。4.与物业管理或楼字保持密切联络，这在有效协周任何安全问题或其他有关租住户的问题上非常重要面对面地非正式的定之前，要通过自扫提出改进安全控制的办法和。保安员必须警惕可疑之人或情况。人在大楼的任何也方行迹可疑，即报告并大楼或控制中心。保安员要注意大楼和大楼公用部分潜在的，特别是有小孩的地方，必须随时防止发生事故，向大楼报告可能发生的情况。大楼要保管一本锁匙记录簿，记录向每位住户的全部锁匙。为住户搬迁或装修期间，保安员或大楼要特别注意进出情况，保保安员必须每天对每幢大楼进行检查，而大楼则须根据检查报理。电梯。升降梯维修等进行 (六)商业大楼进出控，住宅楼的安全措施可用在商业大楼和购物中心。由于商业楼字的结构和用途更复杂有的人进出所以要求保安更认真专业技能更出色。大型场所的管理还需要建立以保安主管为首的保安部门。保安主管向高级管理汇报，在保安问题上他是物业经理的顾问。，在大楼装修或维修期间，承包商和施工须经同意才能进入大楼正常情况下服务不许使用顾客电梯和升降梯当服务电梯出故障时大楼可允许服务使用顾客电梯但须密 管如果认为电梯有可能受损或货件过大或有性，他 货物或材料如要运出大楼须有证并经得物业经理或他 办公时间结束之后进入大楼和／或租 须当班保案员出示他／的签发的证及他／ 。楼内和楼周围不许有人闲荡。让乞丐，街边小贩寄宿者和衣冠不整者离开大楼。8.对办公时间过后关闭所有门窗，卷闸和大门要制定。没有物业经理事先不许在大楼内拍照或摄保安和物业管理之间通常使用电信。系统及步话机进行联（须向申请证，每年更新）。。须让所有的租用者或居住者知道管理处的；如果需要的话可在一份的住户登记簿（其内容包括遇火灾、煤气泄漏或水管破裂等紧急。作当班时宜穿并佩戴服务证，有利证明系防患于未然，成功预防火灾是保安或物业管 的责任，须定期提醒租住户散发，甚至在大堂张贴防火命令和指导最后离开的办公必须检查关闭所有电源开关和包括计算机、确保里不留冒烟的烟头和烟草不得在过道堆积或物件，避免妨碍行人通行。物业须确保如发现有缺损的电源插头或电线须立即报告电工或大楼，进行紧急不得在煮食（应另设小厨房供职员煮饭煮水）开始装修之前，须通过物业管理或承包商添加灭火设备，如灭火器击破最近处的火警玻璃，警报声随之响起，向附近的人喊“着火在自身没受到的情况下，用点旁的灭火装置灭火如果火势无法控制，从就近楼梯下到地面等候消防，向他们介绍警告你的家人或职员和邻居，随时准备到底层或空地或避难层清点你的家人或职员，以便于疏散揩如果必须你的大楼时停止使用(4)(5)不要使用电梯，以防电梯中途断电停止(10)听从保安或物业管理或消防的指示由个人自己决定。消防设备、系统和火警出口。——手动器设在显眼处，紧邻水管柜器玻璃屏击破后大楼每层报 --一每个人都要熟悉器放置的地方。。——如果发生火警需要，楼内有足够的出口和通道供所有的人使用——火警时使用电梯楼内发生火灾时电梯很容易失灵警报响后；（如何对即用破坏或毁坏大楼）作出适当的反应，有必要制定旨在指导保安和物业管理的周全的计划或程序并确保正确的程序得到有效的实施，把对和大楼的减至最低，尽量减少影响大楼的正常。（1．2．（如果条件允许）定期举行模拟演习，测试直接员的应变能力。这种演习包括设置模拟。 之后，须立即准确地向物业经理或指定部门报告。收到报 物业经理须向局报告收到 员紧急程序，并让他们熟悉这些程序和其他有关他们自身安全的安排。1．路线——主要的或可选用的路线须让所有居住者熟悉2．信号——有时可用火警警报铃作为信号但建议使用不同的响铃方式以与火灾警报相区别。3．如遇事件，时要敞开门窗以减少碎片造成（如遇火灾则关闭门窗。）离开之前，要关闭各种机器，但不关灯给在大楼内搜索装置藏匿之处造成额外的负担。——集合的安全地带安全地带离受到的或大楼的距离最短也要有100米。 管道总阀或开关操作。控制进入地区。当完毕后要严格控制的人进入地在实施针对的反应计划过程中必须迅速建立起员的物业经理与保安或其他管理之间的双向通讯系统通常使用现有或大楼内能引起电启动的提前。）让传媒或大众知道确切情况很重要但作为发言人只能是某一位物业管理，其他有关不得向外事件的任何信息。。物业经理应向他／管理发出指示，集所有有关开个特别会议，采取什么必要行动必要，可根据管理的建设性意见对物业经理的指示。(十五)台风应急队。（T.E最好指定两位级别不低于助理经理的作为协调员一旦3号台风信 （通常是商业和办公大楼里有很好的设备，就需要有一个合格的有经验的住宅工程师和他／技术队伍在台风期间进驻检查所有抽水房。电掣室，冷气。空气处理器室和紧急发电机房，确保这些机器设备正常和备用发电机处在工作状态、技术队和住户服务队均配置，无线电收发机和一系列紧急，包括与消防部门。局，救护车库等的。2·须给配置随时可用的应急工具：防护衣、衣、会盔、靴子、电3.。(十九)刮10号台风信号时台风应急队的职责遇刮10号台风信号时应急队队员或其他斑次不能离开住处去报到上班如果正在值班不能离开岗位回家，要等到10号台风信号取消才由协调员宣布。应急队员如要暂离已经有足够的人手值班，一次离岗不能多过大楼里全部工作30％。他们离开大楼时，确保他们的人身安全。。及时清除瓦砾业投资项目对投资者没有，出租率和物业价值也会随之跌至市场价率以（一）预防性维修正常情况下是在每年做财政时作计划是经物业经理认可的实际需要。须对开支或行市进行估计，制订工程时间表，并做好准备工作以（二）但是知道，损坏的发生有时是不可避免的，并非由管理方面的原因造成。当外损坏。电梯故障时，必须马上进行维修，管理处可雇请几个小工负责这些们提供必要和紧急的维修服务。如果发生大的损坏，当然要请合适的技术维（三）（四）是缺陷责。在主要的工程上，合同中通常有这样的条款，即在缺陷责过（五）控作或业主的交流会议进行复查。第二讲物业的财务管来自物业业主每月上缴的而是根据公契条款事先规定的费率确定让来看看物业经理须做的财务记录的内容。一、年度12支的做出年度，他／她须决定计划广预防性维修项目所需的数额，然后还要对所要进行的工例出估计。通常，物业经理或他／代表需征求业主的意见，赢得他们对的支持。（财政年度）收支（用于招聘等）房门维修合同总务处各种费用（。、用电等游泳池费用网球场地费用水费（公用部分物业经理薪水（管理的净收入：用按本年利率收缴的由增加用弥补之不足部分从（日期）至（日期）盈余（逆差（日期）应收盈余（对于每一个须做的物业经理来说，准备特别基金是谨慎明智之举。这是为时日做准备，在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管理储备适量以应付已获准的如某一项目使用期限已到时的翻新或更换项目换句话说就是适量现金收取利息在上一年底应己存够现金以支付更换项目。理缴纳一定的金额，其数量是业主该年度按比例应上缴的1／12，这笔或者管理可对未偿还加收利息及催缴费以支付因业主违约造成的额外后的征缴提醒通知管理职员一个及时客气的通知常常能促使问题得以对征缴给予密切关注能有效减少拖欠交费现象的产生这样也就减少了需头提醒，但还会有个别业主性拒缴或拖欠超过30天。为了执行收缴，可采取以下：权利；间或通过的法律程序讨回也是可取的。小额钱债审裁处（sCT）。对于不超过1500O港元的，小额钱债审院。无权出席小额钱债审裁处，当事人必须自己出面，或分别指定代表，但不能指定做代表。如果是公司（如管理公司）提起或被，那么须派该公可的或职员做代表。在这种情况下，代表须出示他／书。首先，要向呈递按规定格式写的偿债请求一式三份，内容包括：（1）债权人、地址（2）人、地址向人说明提出偿债的理由及偿还金额的计算方法。提呈偿债请求之后，通知债权人的时间和地点。 形式提供，他／她可以提供人的帐目，出示诸如公契副本。欠款帐单本。催缴函等有关文件。。 任何有利于债权人的仲裁裁决，可作为执行，与一般 棺同执出之日起七天内，向高级提呈上诉。。其他。对于超过15000港元少于120D00港元的案子，地有独立审判权在120000港元以上的案子高等才有独立审判权。 第三讲物业的人力资源管理这个目标需通过物业经理的下属与他／客户物业的住户或业主的配合如何下属及他们的作用或职责，以便确认他们是否有继续接受培训和发展的能和人际关系问题，那么顺利的管理就会受到逆向影响。那些状况对物业拖延不仅消耗时间，还会滋生的问题和纠葛。更重要的是，如果前个决定没 让你的有机会充分施展才能，给予适当的指导，并让每项任务制有了好的和足够的训练，管理才能在团队里展开有效的工作。领导水平的提高会导致团队精神的相应提高所有都会把同事视为一个大即使在日常管理工作中发挥出色入员问题得到恰当的解决，户）的管理。常常有人对管理角色产生错误的认识，这是不足为奇的。他们会错误地认为经理关心的是他们的经营利润，而不是正常的日常管理，所以他 费用不会给予充分的关注，等到不够支用时，就会要求增 之间的沟通会因为管理不注重“社会心理学”而变得严重人们在遇到苦的管理肯定大受欢迎有时候只需要一点点帮助或一个友好的姿态例如，让有意见的客户填张表而不要求正式的意见书，或打个或礼节性地拜问某个的问题是否已经解决，这样做能为将来解决问题铺平道路。成功的关行。然而积极参与和直接之间是有界限的；物业经理须特别注意不要过分迁就而无视管理准则。那种“尾巴摇狗”的情况，就是说业主或业主在日常管理上扮主导角色的情况，是的，必须避免。物业经理的作用是像任何一个或专业一样履行专业职责他／她首要的目标是为了业主最大的利实已经是一个拥有全部基础设施和康乐设施的小市镇或所以物业经理的都要事先计划，争取管区董事会的赞助和机构如局、消防局的支持。物业经理很有必要与管区办事处、管区董事会、业主和其他机构保持良二、物业管业处（一）运动和设施管理业主法人雇请和管理这种小型物业管理构成物业管理公司合同管理的大型。。在现代社会的巨大变化过程中，在组织和结构形式上也发生了相应的20渐接受现代组织，培训和教育概念。那些已经激烈的竞争者和这个大社会新的的企业，因为没有给自己的组织引入“新血液”，最终被淘汰，让对手取而代之。《缺乏理智的时代》一书的作者·汉迪在书上写道，变化是学习的同义词；并“”组织正在发展。作为旁白，让先看看模式。有些人会说，如果一个管业处室要有效地，政治是必要的。然而，事实上，一个只有几个主要的管业处可能会比一个既有经理又有房地产、社区、、运动主管、工程师、技术员等的庞大机构更有效率。在一个理想的模式里，必要的只局限于在明确规定的范围内发挥作用。组织形式遵循等级原则，即每个低级处在高一级的管理和监督之下。这种组织管理缺乏伸缩性，促成不带感情成分的性化关系建制中的这些内在特点会阻碍职员间及职员与住户或租户间的交流管理循规蹈矩的工作方式会使大多数者。业主，住户。租户和来访者感到失望。那么，管业队伍就不可西就叫代议制，或叫制作派或体制必须纠正，无论何时何地只要可能就要消除。物业经理必须对此有所准备，采取非行为，利用和。。（三）组随着组织结构简而精的原则，出现了发展组织的世界性趋势。就像政府 合众国 ，以契约联在一起——提供国防和经济保障对于公司和许多地方物业管理公司来说，他们管理的楼字投资扩大或者缩小组织给它们提供，配置保持足够的控制。物业经理负责各自手下的物业投资配搭，还负责向管（四）经修改但是以利润中心为形式的分散管理概念的基本原理已在的物业管理 ····和管理信息系·和管理一确保团体用人政策的实施或适应团体的需要。技术（五），好的管理方法是让每个都了解他／工作性质和范围，以便知被录用首次与物业经理或主管见面时审阅他／职责如果以后工作内容有所作的工作就无法评估。有时因为工作发展和业务拓展所做的工作随之提高了一个层欢而又未能被管理察觉到如果尽早注意到这种变化，（六）·经···私人、·1··物业经理助理（物业服务部·物业总、物业高级、物业··社区关系运动与·····物业经理（技术服务部··维修·职务：经（2）自动化系统、设备和程序评估（3）规章制度（1）的准备，评估和分析报告复命于：对物业经理负责并接受经理主管收款室工作，拟定负责职员管理收款室或游泳池收款室的工作 按照指示和手续将所款存入银行保存住宅和／或商场收支帐本以备控制之用与经理密切联系，关注职员的纪律。工作负担、和一般协助经理拟定复命于：对屋祁经理负责，直接接受会计主管的更新并追踪欠款复命于：对物业经理负责，接受会计主管的直接复命于：对物业经理负责，接受经理的直接协助经理总管行政事务协助经理做好职员福利工作，特别关注职员培训和职业发展协助拟定①保管并更新所有人事和记录③安排征聘。面谈和后续工作协助实施自动化系统职务：私人／复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接打字和存档（包括机要通信接，为屋郊经理安排社交／商务约见登记所收信件并发送给有关或科室作进一步行动任何其他工作。订购文具，保持库存记录和货物保管办公用具的主管清洁和虫害控制1直接接听维修室管理维修室系统2复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接更新卡，办理新卡申请协助更新停车证及新证申请复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接（1）接处理问询并把问题转给有关员处理接收来信。来函，协助私人对邮件进行分类职务：／听差递 邮件（如，送到维修室和室递送邮件 租户和住宅楼住户拟定住屋管理通过手续或使用其他法律追偿处理物业管理问题主管管理在岗培训停车场管理和证拟定证文件采取法律措施或其他法律追讨固定证费处理停车位管理问题物业的工作为物 拟定责 管理科的库存品、设备及工具监督职员纪律和整洁给物业布置修聋任务核准园艺师的责任监视苗 情况向物业经 植物等协助局处理屋郊安全问题规划防止的程序／活动联络地方组织，如业主法团或住户等复命于：对物业经理负责，接受物业经理助理（物业部）的建议、协助物业助理处理住户监视清洁公司的工作并向物业总汇报检查、查看规则的使用和非的装修协同维修室修茸情况定期与清洁公司召开协作会，解决问题监督虫害管理和征收就拖欠款提讼的直接（1）查对报告本，采取适当行动（2）巡视，确保物业清洁安全协同维修室拟定和修聋情况察看、检查不按规定使用和非的装修处理问询和住户，通过高级屋郊助理向物业经理助理如实汇报征收联络会计科对缴付固定款项的住户进行回答询问问题日常到期征收拟定交缴提醒通知和信拟定每月报告（1）职务：物业助理（商场管理复命于：对物业经理负责，接受经理或商场管理经理的直接处理租户问询、和后续工作12更新租户登记拟定标准租赁和协议复命于：对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接(1）拟定停车协议处理有关车位管理的问询和实施停车规则和协议(7）职务：物业总复命于:对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接管理和协调物业小组向物业助理经理（物业服务部）提供物业责任单(5)协助培训物业助理／物业根据工作要求指导物业助理／物业职务：物业高级”的直接轮班管理包括住屋楼、商场、停车场、抽水房、花草房收集室、执行物业总／物业助理经理（物业服务部）的指令监督、协调物业和物业助 小组的工作负责非办公时间和假日物 工作处理非办公时间和假日协助记录事件报告职务：物业复命于：对物业经理负责，接受物业总的直接轮班管理包括住屋楼、商场、停车场、抽水房、花草房收集室、核查报告有关设备如电梯、风、照、升降机等的协助保安员防止、骚扰驱走小贩，疏导管区内交通根据指示做些次要的工作，如更换灯泡等非办公时间回复租住户复命于：对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接制定园艺工责任并分配任务就景物设计要求向物业助理经理（物业服务部）（7）改进屋郊的园艺区为节日装饰、促销活动和等准备安排花草的直接）（1特定时间向主园艺师汇报，听取上司的具体工作指示或有关园艺区和播种机日常工作的建议；）完成有关或偶而涉及花园或康乐区种植的其他工作职务：社区关系协调宣传活动，特别是关系到社区、职能室、青年活动中心处理有关向社区或以或展销活动为目的的物业出租和办理执照协助编写简讯或其他物，吸引与社区，如住户、机构等保持联络运动和负责运动中心，提供以下设施：名救生员和9名其他；与其他助理经理或经理协理运动／员工／维修事宜与部门，私人公司和运构联络，向市场推出设施回答并解决由培训课和持证者使用而的问题拟定员工责任，并为员工推介每年的休假拟定和分析每月收支制定运动中心年度，对已获准的实行控制检查游泳他的符合有关要求复核并最大限度减少开提出性活动建复命于：对物业经理负责，接受运动中心经理的直接拟定，保管请假记录和责任管理设