高标仓：物流不动产领域私募基金投资分析

内容摘要一、全球私募基金目标募集总额近万亿美元，40%投资人愿超配P募资额再新高截至022年4额9660亿美元，相当于去2的1.62。P手大量火药而二级场高涨也为P成退出造了有条件超过的P机表示今年超配私投二、新经济及新退出方式驱动物流板块资产投资交易活跃受到“经济的驱过去十物流产的活跃度幅提，2019年全球物流资交易共计31亿美元是009年交规模的21；02黑石集将以210合iewa，是有来最大一笔募物产交易。中国物资产资交跃度提：成额从09年的19到2021年的91亿；物资产交额占动产易总比例从09年5%大增长至2021年的3%。中基础设公募s的行，使物流产投了新的退出方式投资在此产的投上更信心。三、中国物流不动产受到私募基金追捧，投资活跃中国物不动在过年取得巨大展，不动产其较的投报率一直吸着国主权、养老金和险资长期资的青。近发基金规模预超过59。从物流动产增面设主体看，国物动产新总面中，金和相关专投咨询投资的例已从2020的1%增至221的2，而201年第季度该例则提至2，基资特别跃。四、活跃于物流不动产的私募基金物流不产是项投巨大、持有长周重资产且对发、和基金管理每一环节求参与具有厚的实力、秀的业能丰富的行业资源因此物流产的私投资资基判断需把握下几要基本原则：资金实：基管理越大，场认度越另外，理规的大是侧面反映金投资能强的一重要标。基金投经验物流产的融管退需要拥有丰的投经验业资源。资产管经验物流产的运管理力关投资收率的低。历史退业绩历史报率越，说基金资能力佳；基金人退出收益好坏会影金管理发行产品易以及金规的大。正文着起准扩新的物行间大企模目要量资用金金通可资更的基人物有的金和成发，动的以物到资前未。此篇报告以活跃在物流不动产领域的私募投资基金为研究对象，旨在阐明他们在投资、管理、和退出方面的普遍模式。一、全私募募资总近万元多地区策略型GP更受LP青睐201年全球私募基金管理规模（）为3.2万亿美元，根据球投平台Pqin预至226募金AM达2.21亿美，球PE理合为。图：球募金管模（亿元）资料源：n，平银整理私募基金按投资类型可分为：私募股权基金、对冲基金、私募债、房地产、基础设施和自然资源，规模占比分别为0339774。这六种类型私募基金至026年管理规模可达、5.、261.、.87和1.2，为58、42、174、1.5160和6.6。图：球类产募投资型比 来M增速预测自然资源4%基础设房地产自然资源4%基础设房地产7%7%私募股40%对冲基33%私募9%1.%1.%1.%66%42%1.%1%1%私募权私募债对冲金房产基础设施自然源CR资料源：n，平银整理 资料源：n，平银整理金利下者过资PE高收益，这就降低了杠杆收购的融资成本。随着投资者对配置私募股权需求的强，理于立。至222年4，中正在募资的私募基金数量再创新高，共计250只总额90，去12月全球私募基金募资额的.62图：私募基金新募资规模近1万亿元新高资料源：n，平银整理201年市场交易额和出额继续飙升，良性循环助力增长，P创大药场为P出有条件。各类私募基金中，投资者对成长基金的需求热度不减，目前市场中的成金为51最达33并量为8比30并的正的标达420亿美元，占整体募资总额比例最高，达到51。图：市场中的私募基金占比：并购基金金额超50%资料源：n，平银整理外据rin私要地计接：美AM在02206的CAR为1.4地为150，洲为40界的CAR低仅50此，取策金的AM速为CGR1.2了球地型P越受P图：各地区M年化增率预值（01202：地策略P更受P青睐8%6%4%2%0%8%6%4%2%0%

154%

5.0%145.0%140%

162%美 太区 洲 他 地金资料源：nc，安整理私募投资基金的LP投资人画像私募投资基金的P投资人主要有以下几种类型：1金2财/值3；4）公共养老基；5基。赠金富是221年募基金最积极的支持者：截至221年底，捐赠金/会3.9的资配置为私募基金；而主权财富基在投率为，是该领域投资配置比例第二高的投资人。在其他机构中，公共养老基金在私募基金中的平均配置率也从020底7.4提至01的836，该配置比例占老金基金过去五年来最高水平。图：21年类P投资者在私募基金配置比例增加到平均86% 169836601169836601375配置比例(配置比例(%)642027 28 29 20 21tepind ubcpnsind nsuancecmanydi/dmt einahnd资料源：，平银整理机构投资者对私募投资基金的兴趣依然不减，据PEI数据统计，超过的机构表示，今年将向私募投资基金投入更多资金。其中，公共养老基金和主权财富基金最有可能增加对私募基金的投资。一些P寻求通过更大的规模、基投多来口。图：四机表将私募金其公养金和权富金配最高7%8%2%7%8%2%2%4%2%5%5%7%43%5%5%2%2%6%3%9%8%7%6%比例5%比例4%3%2%1%Edmntramiyicer nsuance nsind vrin linisunain ihtth cmpny ahndndiiualcasdacatin ndacatin ncasdacatin资料源：，平银整理以凯德集团（凯德）举例，凯德是亚洲知名的大型多元化不动产投资集，加德横房包体购物中心、办公楼、旅宿、住宅、产业园区、工业及物流地产和数据中心。凯的P投资人主要为公共养老基金、主权财富基金、企业投资者、保、，例为3836、、72和6。图：德团01年P投资人购比例行险2%7%6%1%共38%权36%资料源公官，安行理私募投资基金历史回报率市场通用的较为常用的私募基金回报计算方式有两种：回报倍数法和内益R回报倍数法是私募投资基金回报价值除以投入基金的资金额，可简便的计算出投资基金的总回报率，但局限性是没有考虑货币的时间价值。内部收益率法，也就是，即资金流入现值总额与资金流出现值总额等、净现值等于零时的折现率；R的计算对现金流的时间非常敏感。投为10年募报能产的RR。分配现金较早的基金，R值较大。另外，为反映投资人的净回报（Nt，在RR的基础上还需扣除管理费和附带权益。下图为全球私募投资基金按不同投资类别的历史回报情况，自219滚年均NtR达到较高水平以来，在受到全球一级市场资产价格高企、新疫、势情下220201私资基金的净回报率波动剧烈，房地产私募基金回报率持续下行，从219年10率至221年的。图：球募金史率（至09年） 图：2092021年全私基金回率况2%2% 1.% 1.%1%1.%1%48%62%5%50%1% 29Jn 20Jn 21资料源：n，平银整理 资料源：n，平银整理二、新济及出方式动物块受到募基捧2.1全球以物流为投资标的的私募基金募集加速着务化，对流应的即时性和需求越来越高。根据PERE，流交活跃度大幅提升209球易计321亿美元，是009年易模的321倍202石以20出组合ilwa，有的募易。图：2062019年间物流产易量交额资料源：R，安行理物主标金去大。至221年募集7物工，规达23.3亿是的24募加比率82。图：2072021年球工业募金集模模同增率20201010

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10%8%6%4%2%2%8%6%18%6%1989.81.12%7.41%27 28 29 20 21物流工基金集金（亿元) oy资料源：R，安行理2.2大中华区物流不动产投资市场交易活跃据Prqn至021年6月，大中区私募资本行业总资产管理规AM为192亿美元，其中，私募股权和创业投资（PEVC）AM为1.8万亿美元，占绝主导地位；中国不动产投资市场021额到258亿元人民币（约合34。到新济的驱动相关资产类别持续受到投资者的追捧，尤其是在物流板块和另类资产板块。物流资产成交额涨幅明显，从2019年的169亿迅速增长到了2020的380亿，并在2021年攀至591亿；成交额占动产交易额比例从2019年5.3%大幅增长至2021年的233%。而021年产投占的369相比200年1.6比例有明显下降。图：各资产类别投资成交额占比：近三年物流资产成交额涨幅明显19193%8%0.0%1.2% 269%0.6% 616%568%369%2.4%6.7%233%18%169%5.3%5.7%06%2.1%40%4.3%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%209 200 201类产 店 流业 合体 公楼 住宅 资料源仲联，安行理外基公募s的上市受到了投资者的广泛关注。首基募s包和产类资了新的退出方式，投资者在此类资产的投资上更有信心。随着中国物流仓储市心模产步我有本入大型物流基金，越来越多的投资者会进入物流及另类资产的赛道进行收购。随产券开市资提更强的流动性以及更多元化的退出机制。三、私基金国物流动产投资行分析中国物流不动产在过去十年取得的巨大发展，这既得益于内需消费的韧与活力、第三方物流的发展，电子商务的拓展、传统零售和制造业的支撑；到驱助时域的，国的物流不动产市场围绕着城市群发展出多个核心物流枢纽以及承接外溢需求星。在投资市场上，物流不动产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。在全球单一资产类别基金募集中，物流不动产也是最受投资者青睐的资产类别。目前市场上有多个面向中国的不动产基金，近两年来发起的基金不断收购和投资中国的物流不动产项目。据究，220年下半年，由基金相关咨询机构投资建设的物流不面积占比达全部新建面积的17%；至2021年下半年，基金投新建物流不动产面积已达全部新建面积的22%，第四季度该比例进一步提高至28%。图：金投咨机在内新成物不产及占变化 22%0 28% 0%22%500

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5%17%18%2017%18%20.316718.916.65%0%5%0%基金专业机构新增投资面积（万平） 比）资料源物云，安行理物流不动产的私募基金的运作架构相比传统私募投资基金以组合型的盲池运作为主，物流不动产基金的投标的相对明确和单一。目前市场上比较成熟的模式是：基金设立主导方既从流开从设营物基进管够开营管功身如黑石集团、普洛斯和易商红木等。从法律关系角度，一支典型的物流地产基架如：图：流动私投金运架构资料源平银整理如图所示，基金架构中的不同主体分别承担了物流不动产基金运作的不职能，扮演着不同的角色。在部分物流不动产基金中，一些参与方所扮演的色可能发生重合。例如，物流不动产基金的产业方发起人可能会与资产管理发起人合资成立基金管理人，且通常会以自有资金投资于该物流不动产基金为资时参金流目公，司物，目对业行营可等赁联上合作多只面向中国市场的基金完成或正在募集近年来，市场上有多只面向亚太区特别是中国市场的基金完成或正在募集。黑石集团、华平投资、东久新宜、普洛斯、易商红木、凯德集团、里昂券等都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码这一不断快速发展的板块表：近主要资目为亚太及中的基表基金名称基金规模亿美元投资目的资产类别基金管人状态KKRianFdV 150 亚太区 并购金 KKR 募集束并资基金股权

高瓴本 募集中BacoepitlPrtersiaFdIIESRiaPlatorm

1040

亚太区 并购基金 黑石团 募集束中国 物流 易商 募集中GateayealEtaeVI

25 中国 物流等 Gaw基汇本

首轮募集束PiaoiticsVIPoOpFdrbgPicsiaEtae

首轮募集结20 中国 物流 普洛斯束31 中国 物流 普洛斯 募集中15 中国 物流等 华平资 募集中aSalleaitFdNewEaeDeepet

15 中国 物流等 aSalle领盛New10 中国 物流工业 新宜

首轮募集束募集中FdopialIV 5 中

物流/工业/字楼等

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募集中SioOeanoiicsFd 4 中国 物流 远洋本 募集束SiodoePlselEtaeFdSiodSrtrlFd

4 中- 中

物流/写字楼公寓零售等物流/写字楼公寓零售等

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募集中计划aptaadBEtaeFd资料源，平银整

物流数据中心- 中国 计划凯德团由于近几年成熟核心工业物流资产竞争激烈，收益率不断下降，大部分基金都希望收购有增值潜力或机会型物业并通过自身的管理和运营能力实现更高益。四、活跃于物流不动产的私募基金物流不动产行业在开发和扩张过程中，私募基金发挥了非常重要的作用首先，物流不动产是一个典型的重资产行业——资金投入大，利润回报较稳，物基开营企逐转变为轻资产企业，从而改变传统的持有模式。其次，基金还可以通过一定规举扩规用自物产迅速扩张。而且，在项目稳定运营之后即可出售给基金，有助于迅速回笼资金物流不动产私募投资基金的门槛较高。物流不动产是一项投资额巨大、持有较长周期的重资产，而且对开发、运营和基金管理的每一个环节都要求与者具有雄厚的资金实力、优秀的专业能力和丰富的行业资源。因此，物流动产的私募投资投资基金的门槛会非常高，需要把握以下几个重要基本原则资金实力：物流不动产是耗资额巨大、且需要23年的开发周期的资产业，因此私募投资基金的资金实力是非常重要的。一般来说，基金管理规模越大，市场认可度越高；另外，管理规模的大小也是侧面反映基金投融能个标。基金投资经验：物流不动产的融投管退都需要基金拥有丰富的投资经验行业资源，因此私募投资基金除了需要具备雄厚的资金实力外，还需拥相资。资产管理经验：物流不动产的运营管理能力关系到基金投资收益率的高，富积理，资盈能。历史退出业绩：基金历史净回报率高，说明该基金的投资能力较佳；而金投资人退出收益的好坏，会影响基金管理人发行新产品的难易以及基规模的大小，因此建议高度关注管理人历史基金退出的净回报率。基汇资本（GawCapital）汇自205年以集7支以太区为目标的综合型不动产私基在理机一基支洲店成权全信立接资务。205至022第汇集达25下额过352亿美元。根据公官网和公开信息统计，我们估算基汇资本中国基金部分已退出项目平均收益率为4.2。在物流不动产领域，基汇资本2014年开始维龙中国合作。目前已经募集三对30个流资产进行收购、开发及管理，在中国投资管理运营物流动计34.5平。合作方维龙是知名的物流仓储设施开发、管理和投资公司，由意大利著名物司H集于003资于207年在米兰证交所上市；维龙华的储已过400万平方米，在国物流不动产领域有丰富的行业经验。表：基资本国物产投资合资产组名称 城市 面积：㎡ 资产类型 资产管人ion项目中国地15.2冷库由基汇和外部资产管理团队共同管理etronI物流平台主要一市场102.5高标仓基汇管etronII物流平台etronII物流平台 中国地227.8高标仓基汇管合计4.5KKRR一投管基理伙伴信至01末，KR全球私募基金管理规模达2570自976至221，KKRNetIRR）为18.9%，之普尔0同为12.1。自205进，KR为亚领股投机R经京港公各国提本支年来KR直获机顾，R资过0家额过60笔在.53发、青、兴等。209年KR成亚金集达17亿（约合02020年KR为38亿合253R洲金将洲地点业宅领，KR布完近10亚基中KR自工该投大约13亿。公基金GossR和NtRR统计可见，亚洲三期基金收益率表现优异NetIRR一枝独秀高达40.4%。理，KR洲历基金和亚洲基础设施基金规模合计达202计KR将在亚太及中国区加大投资力度。表R重点金模收益率基金称规模亿元GsRRNetRRGobalnacueneos（20）10.4017.60%15.6%Gobalnacueneos（2014）30.4020.20%17.5%Gobalnacueneos（2018）71.699.30%6.6%RealEsaePanesAeca2013)12.2916.60%1.8%RealEsaePanesAesI2017)19.2131.40%26.00%Asan（00）39.8318.90%13.7%Asand（2013）58.2510.30%7.2%Asand（2017）90.0050.30%40.4%AsindV22）14.5--AsiaRalaePatnrs219)1682315%8.%AsiaPacficsc0)3792--数据源R财报，，平银行理霸菱亚洲（BPEA）菱限霸于197成各多项资原公集团NG下属企业，后进行管理层收，家直。222年3月16的EQT布以8欧购交于02度。ET和菱尖私公EQT、二的P管过00合49美元）的资产。霸菱亚洲目前管理规模超210亿美元是亚洲知名的私募投资机构。也就是说，这起合并将创造一家管理规模近1000亿美元的超级私募资基金。菱区模基，市募权提协进扩购全投有地的的括教T服务和件、务先业成今3于中国香港、中国内地、印度、日本、新加坡、澳洲及美国设有办事处；自成立以来25年间，霸亚洲的ossMOIC（已实现总投资收益倍数）达到2.6倍。霸菱亚洲与是瀚溥管理团队于2018年联合设立了瀚溥物流地产（ostoisicsPrpri平台，专注于长期运营和资产管理，至今已成功在中国一二线核心物流节点城开发并运营了150万方米的高标准物流仓库。凯德集团（CapitaLand）凯德集团是亚洲知名的大型多元化不动产投资集团，总部设在新加坡。凯团02年季度公告，其资产管理总规模为1240亿新元（约合900公、、区流数。德于194年中集心发，凯已国0座运营200多个项目凯德中国总资产在2021年末达到29.7亿美元，较00的2.05元长2885资产3.1美较200的0.2长2.1零比781产区比1.6，物流中占比7.3%，经资上持扩的。在过去的两年，凯德一直在增加新经济资产，