商业地产商圈研究

73/73001商业地产商圈研究专刊系列市场篇商业地产开发前期应该调查什么(上)房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的专门性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，因此更需要在开发前期进行市场调查和研究。然而，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位查找依据。从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域都市结构调查与进展规划、商业进展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、以后商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大伙儿一起探讨。一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济进展和政策的阻碍大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险专门大。因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP进展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，差不多能够反映出一个都市经济进展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。二、区域都市结构调查与都市进展规划调查所在区域都市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚拢经营依旧不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在都市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则都市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：◆公共设施状况◆交通体系状况道路状况、通行量◆都市性质与功能特点◆各项都市的机能◆都市规划通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域都市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及今后的进展规划。例如，交通网的开发打算，交通网密布的地点往往是人口容易集中或流量特不大的地点，因此在调查时关于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；都市进展规划对商业今后的进展特不关键，诸如大型社区的进展打算以及商业区建设打算将直接对项目的规划以及以后的经营产生重要阻碍。以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员专门难完成以上工作，调查必须有目的性，假如不明白目的是什么缘故，如此得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。三、商业进展规划和政策研究每一个都市进展都有进展的规划，商业布局和规划也是都市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特不是零售服务业的进展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛进展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体进展，也出现大型商业设施重复建设、资源白费和过度竞争等现象，对国内零售商业的进展提出了新的挑战，一些大中都市行业治理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。为增强都市商业网点规划治理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于都市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）和《关于进一步做好大中都市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）的基础上，又下发了《关于加强都市商业网点规划的通知》，要求直辖市、打算单列市、省会（首府）都市尽快制定商业网点规划，要求未制定都市商业网点规划的直辖市、打算单列市、省会（首府）都市要加大工作力度，尽快制定都市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业进展规划）的都市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及都市商业网点依法治理体系的建立工作。目前包括北京等省会都市和打算单列市差不多完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划特不关键，幸免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合都市进展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特不鼓舞在四环路周边进展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新进展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些差不多上结合都市进展实际情况提出具体的建设性要求。四、区域零售业结构的市场调查与分析假如讲前面所要调查的内容要紧是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。◆地区间的销售动向◆业种不的销售动向◆商业地区间的竞争状况◆大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、职员数量、营业额、经营状况、存在的问题、进展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。五、典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益打算等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对都市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也特不关键。对大型商业区的规划，能够选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等要紧从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。商业房地产开发前期应该调查什么（下）六、以后商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域以后商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，往常在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间宽敞。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。因此，不论是经营者依旧投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时刻等。商业地产的供应量是一个特不重要的因素，它直接决定我们以后的商业做多大，做什么。在《都市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的操纵指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。依照具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；关于开发商来讲，在具体开发中，应依照实际情况，选择好开发时刻。开发太早，会由于居住人口规模没有达到差不多需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能专门好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发觉商业价值，商业开发比较晚，因此当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发觉商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。因此，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时刻进行调查和分析；对差不多开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发差不多完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的要紧是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。人口结构人口结构要紧依据年龄、性不、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及今后人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将特不快，将直接阻碍整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大阻碍。家庭户数构成家庭户数构成是人口结构的差不多资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而能够由人员构成比率，洞悉都市化的进展与生活形态的变化。如这几年某市区许多项目吸纳了大量的都市搬迁户和CBD的小白领，在短短时刻内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。都市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。收入水平依照收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者要紧的选择地点是专卖店和百货商场。消费水平消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来讲是最重要的衡量指标。据此能够了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类不划分，如此能够计算出商圈内的消费购买力的概况。购买行为分析其要紧的目的有二：一是能够了解消费者经常在哪里消费以及消费的要紧商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。交通和出行方式随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物适应以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时刻都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求要紧就近完成，在路上的时刻要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时刻能够比较长，而交通出行方式改变了消费的时刻和空间，往常步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。因此，对区域内消费者选择何种交通工具的研究特不重要。八、立地条件研究除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是特不重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的阻碍。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商店的立地力，首先和他的周边环境紧密相关，要紧包括门前道路的类不、顾客来店的方便度、邻居的类不等。道路类不道路类不是立地力的第一要素，它直接阻碍消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国闻名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来讲，商业干道是最好的道路类不，其次确实是靠近商业区的交通干道。顾客是否容易达到商业区除了道路类不以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大伙儿特不熟悉北京国际展览中心家乐福为例。往常没有中间交通栏隔的时候，从两个方一直的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客特不不方便，交通栏隔对家乐福的阻碍如何样，我们暂不理论，然而对面的许多专卖店和饭馆生意确信会因此受到阻碍，即使增加了过街天桥，这种阻碍也难被消除。周边环境和目前的商业设施这也是什么缘故广州的商业广场都喜爱选择在天河\北京路的缘故。同业经营尽管会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来规模化单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也专门关键，天河\北京路周边的专业精品市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚拢人气。商业的能见度和日照情况商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个特不关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的全然目的是吸引顾客来消费，假如商业建筑不容易被找到或能见度差，就会阻碍到以后的经营。日照情况对商业经营也特不关键。据7月5日珠江电视台报道，由于某市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的缘故冷冷清清。然而在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会特不行，因为北方天气冷或凉的时刻长，顾客更喜爱光顾西南面的商业。商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；商业在十字交口处能见度极高，但应注意对都市交通的阻碍；商业在商业街两端有较高的能见度；商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。九、商圈的确定和研究1．商圈的概念及分析目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如打算开超市，依照周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就能够差不多计算出该店可能达到的营业额。2．商圈的构成及顾客来源商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈专门少发生重叠。次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，专门少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备如此的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个闻名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。3．商圈的设定商圈的设定是一项特不复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，差不多确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，然而同意的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品同意的购物距离长，然而其购买频率又特不低。因此，必须结合业态的规划来确定差不多的商圈范围。依照业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特不要针对拟吸引顾客群的生活结构对以后的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，可能要达到的盈亏平衡点或目标销售额。4．确定商圈的方法商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多依旧不足。康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个都市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个都市间其商业经营的比率关系。哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场动身，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时刻及商业设施的规模实力。以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中依旧要结合具体实际情况有选择地运用。由于目前实际情况，市场变量采集困难，专门难单纯用一种方法解决我们的分析问题，因此一般采取的方法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清晰市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。商圈的构成与顾客来源：图1商圈的构成与顾客来源：图2商业的能见度与日照1商业的能见度与日照2商业的能见度与日照3商业的能见度与日照4商业的能见度与日照5商业的能见度与日照6002商业地产商圈研究专刊系列市场篇商业街区域性市场调查的总结材料某年7月24日至29日期间，公司派差对长沙、常州、杭州、宁波等地的商业街进行考察。我们使用观看、走访、电话访谈等方法，对常州的延陵路、张家港沙洲路步行街、常熟的服饰批发市场、方塔路商业街、杭州延安路、武陵路杭派服装市场、新华路丝绸市场、宁波天一广场等个案进行调研，回来以后，初步整理形成了这份材料，希望投资决策时能多一些客观、全面、有效的信息。结合公司自身情况，一并附上调查小组的建议，以供参考。市场现状：苏浙两省近十年经济的持续增长，都市框架的拉大和都市化步伐的加快良性地刺激了都市经济有序、科学、规模的进展与增长，都市商业街及住宅高层的不断涌现实际上也是都市文明日新月异的必定产物。高层住宅多分布在人口密集的大都市或小都市的中心地带。高层比多层的优势明显在于同样的地段能够住下更多的人，有观景功能；劣势在于成本高，物管费用增加了日常开支，因此小高层的市场同意程度的高低是二期小高层物业开发的关键所在。建议：小高层宜以观湖为卖点，在户型设计上以大套为主，南厅（或设观湖景观窗）且厅宽在5米以上。商业街多位居市中心，人气皆旺。因此考虑保证周边居民维持一个差不多量的问题提上日程，如何保证待开商业街的差不多人气呢？目前能够做的工作有两个：①五家殿路西近200亩的土地提早建设、入住（目前看有难度）；②XX小区二期小高层提早入住，二期多层的提早入住。换名话讲：S商业街的开街时刻应尽量赶在上述大量业主入住之后。二、规划布局市场现状：不管是批发市场依旧商业街，交通都专门便利，且商业街几乎差不多上步行街，做到了人车分流。建筑外观新颖、现代、用材高档。道路灯光、景观、小品、公建设施考究。凡是人气旺的街道，其店铺经营种类显然都做了合理的搭配。建议：建议考虑商业街区人车分流不是目的；目的是能更好的方便人、爱护人，因此停车场一定要离步行街近，可能的话设在地下；人流车流淌线必须本着方便、聚人气的原则规划设计；外观必须有主色调，且外墙体颜色不超过二种为宜，最多操纵在三种以内，建材选用要高档、富有特色，落地玻璃，有核心景观区，营造吸引力。街宽35米—40米左右，满足人“看两边”的逛街欲望。功能定位：旅游休闲第一街。命名：规划纳于南湖区域整体，将商业街命名为“南湖旅游休闲第一街”。三、业态业种的分布市场情况：零售业占七成，其它服务如餐饮旅馆、休闲、金融等占三成。建议：零售占五成，特色餐饮占二成、美容、休闲、旅游、书廊、茶吧等占二成，其它配套服务占一成。形成以特色餐饮、特色旅游为主导服务的商业街，以吸引目标消费群，保证街区人气活力，让该街与南湖风景区的开发浑然融为一体。使该区位路宽人少的劣势变成优势发挥——方便偏僻嘛四、招商市场现状：人气较旺的街道，几乎都毫无例外的引进特色或名牌商家。如张家港沙洲路商业街，就有格里拉、戴梦得珠宝、金利来、安迪达斯等品牌入驻。宁波天一广场也要求清一色的品牌或名牌入驻。建议：利用该街交通方便、偏僻的区位特色，引进有成功商业街开发经验的招商机构，精心研制招商方案，或采纳对名店资助开业，或采纳返租回报等方式，吸引旅游、休闲、零售品牌店以形成特色。以吸引固定的消费群，而不是漫天撒网。五、治理建议：土建专业上的优势，而街区经济运作和装修整体效果的把握是弱项，因此在治理上一定多下功夫，让招商工作及物管工作提早介入。六、目标消费者的初步定位建议：初步定位为高财商、高眼光、高收入，以投资为要紧目的成功人士。即如炒楼尝到甜头者；政府高官及灰色收入者；中高层白领；公司老总及私营企业主等。七、卖点建议：独特卖点能够从下面几方面归纳提炼1、A景区立即启动，商业街的投资潜力会飙升。2、特色取胜：旅游、休闲为主，有特色因此有人气，有人气因此有财气。3、精心进行户型设计，唱“绝版户型”之歌。写后：这次考察整体来讲收效不大，要紧缘故是商业街作为街区经济来开发运作依旧新生事物，其成熟需要3-5年的成长期间，有的商业街是刚上的项目或新装修的街道，目前还不成熟，遗憾的是没有去温州的五马街，听讲已专门繁荣。只是，此行倒让我们在商业街的开发上有了一个感性认识，便于日后操作时把握全局。003商业地产商圈研究专刊系列市场篇重庆商业地产市场概况2000年以来，在商品房开发量大幅增长的同时，商业营业用房（即商业物业）的开发量也快速成长，2002年全市商业营业用房竣工面积266.30万平方米，同比增长37.5%，而2003年上半年差不多有近200万平方米商业用房面市，据有关机构可能，今年商业物业开发量将达350万平方米，比上年增长30％左右。按照国际通行标准，市民人均占有1平方米商业面积则可视作商业面积相对饱和，以主城区1000万人口计算，饱和底线在1000万平方米左右，而现在重庆整个商业用房面积大约在500万平方米，因此从整体意义上来讲，重庆商业物业仍有较大的进展空间。涉足商业房地产开发的地产商日益增多众多开发商争食商业物业这块诱人的蛋糕，已成为2003年重庆楼市的一道风景。龙湖地产初涉商业物业开发即推出总面积达10万平方米的商业航母——北城天街。并引得两大商业巨头银太百货与北京华联入驻，成为北部新区商业的新中心区；华宇公司继去年推出部分商业物业后，其总建筑面积分不达12万平方米的华宇广场和8万平方米的华宇名都城差不多上都于今年上市；协信继几年前成功开发朝天门协信商厦后，今年又推出总面积达3万平方米的的纯商业物业协信·黄金海岸，作为观音桥地区第一个开放式的面面临街的纯商业项目，引起了市场的极大关注。在地产龙头企业挺进商业物业，其他一些二线品牌企业也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列，2003年商业物业将迎来一个不小的开发高潮。2003年部分知名地产商开发商业物业一览公司名称项目名称区域规模龙湖地产北城天街购物广场江北区10万平方米协信集团协信·黄金海岸江北区3万平方米华宇公司华宇广场沙坪坝12万平方米华宇名都城沙坪坝8万平方米升伟地产升伟·新天地沙坪坝3万平方米斌鑫地产斌鑫·世纪商城杨家坪9万平方米林建物业金沙国际沙坪坝3万平方米蒲辉地产海棠晓月第壹大道南岸区7万平方米新大都地产新大都商场沙坪坝5万平方米一级商圈商业面积接着增长，二级商圈商业面积异军突起作为一级商圈的解放碑，商业面积供给依旧放量增长，巩固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪坝为代表的二级商圈异军突起，商业面积从2001以来呈现大幅增长。据有关单位统计，2003年主城各区域商业物业供给分不为：南滨路65万平方米；江北60万平方米；沙坪坝50万平方米；解放碑50万平方米；杨家坪40万平方米；江滨路、沙滨路共计15万平方米；其他30—50万平方米。在各区政府大力建设本区域中心商圈，打造规模庞大的商业步行街的行政规划依托之下，二级商圈商业面积的增长将成为以后几年重庆市商业物业供给的主流区域。本地及外地商业机构积极扩张，商业物业有效需求增大随着重庆市国民经济与都市建设的不断进展，人们的消费水平和消费能力也不断提高，在重庆商业物业建设步入快车道进展的同时，本地和外地的知名商业机构也都纷纷加快了扩张的步伐。本地的重百商场、新世纪百货早已在各个区域的核心商圈抢得有利位置，最早进入重庆的太平洋百货、家乐福超市也不甘落后，而从2002年开始，好又多量贩连开沙坪坝、南坪两个店，普尔斯马特连开南坪、江北两店，华联商厦几乎同时签下了两路口、沙坪坝、北城天街三个大型物业，随后又有新一佳进驻中华广场、北京王府井进驻沙坪坝新大都。在外地百货零售大鳄抢滩重庆的同时，专业零售巨头也不甘人后，国美电器、苏宁电器已在重庆布局5、6家专卖店。在这些零售大鳄们搅动市场的同时，对重庆的商业物业的需求量也不断增大，引得众多地产商投身商业物业的开发。部分商业物业规划失当，空置量增大在商业物业开发大幅增长，商家资源不断增加的情况下，由于部分商业物业规划失当，导致重庆商业物业的空置率增高。商业物业的规划失当，要紧表现在两个方面，一方面是选址失当，在商业设施差不多专门密集区域仍然建大型商业设施，如在解放碑、沙坪坝步行街就有几栋空置的商业裙楼物业，或者在不具备零售商业条件的地点规划零售商业设施；如另一方面是商场内部规划失当，大部分地产商是做住宅出身，规划商业设施完全凭个人经验，在没有进行经营定位，确定商家对象之前就盲目建设，结果在柱网布置、车流、人流淌线组织，规避商业死角等各方面都缺乏考虑，导致商业物业开发出来不适用而空置。据统计，2001年重庆市商业营业用房空置量就高达160万平方米，超过当年开发量的一半，2002年商业营业用房空置量可能达到180～200万平方米，这对新建商业物业来讲是特不大的压力。也敦促地产开发商对商业物业的开发必须持慎重态度。2004年重庆商业地产需求市场调研报告析1.调查对象：商业地产投资者、经营者2.调查区域：重庆主城区五大商圈3.调查方式：入户问卷定量调查4.调查样本：共调查360个有效样本5.调查样本分析：本次调查结果显示，商业地产的投资者中，有4类职业背景的客户比重突出，私营业主（个体工商户）和专业技术人员，前者有大部分是在从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而后者属于有较强资金势力，寻求多元化的投资型客户；其次企业中高层治理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。在受访人群中，过去有过商铺投资的占到了36%，而没有这一行业经历的被访者占64%，讲明商业地产开始受到更多投资者的关注。调查结果还显示出，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。而20世纪70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户，他们尚处于刚成家或单身的时期，个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入，但其积蓄还比较弱，其投资商铺的目的要紧有三：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。调研分析1.投资商铺的用途目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。在受调查的人群中，76%的商铺购买者和最终经营者存在错位，也确实是存在商铺有第二次招商的环节；50%的投资户自行找下家，而另50%希望由开发商统一代理完成，返购经营权；其中有58%的投资者作为长线投资，靠时期性收取租金，赢得利润，18%的购买者是短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；还有24%的投资者自己经营，特不是有一定经营经验的商户，积存到一定资金后，开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。2.商铺的种类倾向在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，这与其自身门面的装饰确实是一个专门好的广告，容易被流淌的消费人流接触和发觉有关。这类产品的被同意程度在消费者中占51%。其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。假如整个商场盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来的人气，反之会受到牵连；而目前大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时刻，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占11%；尽管差不多上平层商铺，但性价比在那个地点成了投资者优先考虑的要紧因素。商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为10%和3%。3.商铺的差不多配套需求在差不多配套方面，电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素，依照其重要性它们被考虑的可能性依次为：75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者依照自身条件认为没有特不需要。4.配套的治理关于商业物业的配套治理，投资者都特不重视统一物业治理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了71.7%；而代租代售的服务也成为大多数炒家投资者所需求的服务项目，占41.4%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的苦恼和财力的投入，容易聚拢人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占36.4%；最后是代交费服务，占34.3%。5.商铺的经营面积需求商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。21—50平方米的商业物业最受消费者欢迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初宽敞纯炒家投资者特不慎重，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在10-50平方米/套有关。接下来的面积需求比例依次为：51—70平方米（13%），71—100平方米和100平方米以上（都为9%），10平方米以下（2%）。6.择商铺最高承受单价显示，当投资者决定投资选择某一商铺的时候，价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。现今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金同意的情况下他们一般会慎重的选择价位较低的商铺，因此大多数受调查者将选择集中在1.1万元—1.3万元/平方米，这一区域(37%)，本段上下两段1.3万元—1.5万元/平方米（17%）和1万元/平方米及以下（16%），分列二、三；1.5—1.7万元/平方米（10%），1.7—1.9万元/平方米（8%），1.9—2.2万元/平方米（6%），2.2万元/平方米以上合计占6%。在调查中还发觉一个有味的现象，平街二楼及二楼以上的商铺都被视为位置较次，人气与平层相比，减少30%至60%；单价是平层的1/3至1/2。在资金同意的情况下，一般投资者是不情愿购买的。这也从另一个侧面讲明，平层是绝大多数商家和投资者的选择。如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率，确实是最好的市场反映。这也给商业地产项目开发商一个重要的提示，如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是特不重要的。7.支付能力由于商铺的专门有用性和高单价的特性，小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营（48%），以便资金周转顺畅。而有27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有1/4的人情愿在资金成本同意的情况下一次性付款。有一定经济实力的投资者更情愿同意高首付低月供的付款方式。另外，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的，选择首付3—4万元(33.33%)；其次选择是5—6万元这一段（28.79%）；第三是9万元及以上（16.67%）。讲明目前的投资实力有高有低，中小投资者仍然占绝大比例，首付7万元以下的占80%。与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表，61.84%的人选择了2001元—2500元的月供，其次是2501—3000元的月供（21.05%）。在经济能承受的情况下，大多数投资者依旧情愿同意低月供的购买商铺的投资方式。8.各投资区域的吸引力在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中，我们能够看出，渝中区的解放碑无可争议的成为大伙儿一致的首选，这与解放碑的专门地位密不可分，“商业航母”的身份令所有的消费者为之动容，是重庆市的核心商圈。重庆几大城区呈组团式进展的特点，而近来势头逼人的沙坪坝区同样也受到了投资者的关注，排第二。这和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系，各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业环境的成熟，以及区域大中学校云集的重庆市文化区，有一群稳定成规模的冲动型的年轻消费人流，以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙坪坝区目前的销售零售额的增幅是较大的。而随着江北区步行街的全面动工，观音桥商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅区域的逐步成型，江北区排在第三。其进展潜力列副商圈的第二，而本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。南滨路刺激了整个南岸区商业的进展，这讲明目前的投资者都比较理性，在区域的选择方面，都注重政府对区域商业的定位和规划以及商业形象和商业气候。尽管九龙坡区杨家坪步行街差不多落成并投入使用，但在本次调查中排第六，这大概和杨家坪目前有一大批大体量的商业机构尚未竣工有某些关联。但杨家坪的商业潜力和其立即开通的轻轨对重庆市商业格局变化的阻碍是不容忽视的。9.对重庆以后五年内对商业进展的信心54%的人群都对以后重庆五年的进展充满了信心，42%的人群则是比较有信心，仅有4%的人群是一般或没有信心，可见整个重庆市场的进展拥有良好的信心条件，这对商业物业的进展也是特不必要和必须的。综合分析投资年轻化商铺挑大梁通过以上的调查分析，我们不难得到以下的一些结论：一是商业物业的高回报，是吸引大多数投资者的最大砝码。但同时其自身相伴而生的高风险、高投入的不利因素也是制约目前商业物业大规模兴盛的重要缘故。因此，目前消费者更多的依旧看重长线投资，希望能在保有产业的情况下进行商业经营或投资以此收回资金。从本次调查中，能够清晰的看到，商业物业消费市场的年轻化倾向。但这并不排斥其他类型的消费群；另外，商业物业最集中的体现确实是商铺。现今重庆市场的消费状况表明，中小投资者是占主体地位的，因此如何了解并揣摩他们的消费心理和需求是进行商业物业建设的一个重要课题。面积适中，口岸优势明显，同时价格合理的门面是最受投资者追捧的。由于重庆楼市的主力投资群大多是中小投资者，因此在资金的流淌上，他们存在一定的考虑和困难，付款方式的灵活与否，也会阻碍到他们的投资行为和心理变化。商业物业的修建地点，会在专门大程度上决定商业物业的成功与否。成熟的商业氛围、有利的投资环境、固定的消费人群、便利快捷的交通网络都受到投资者的青睐。这也是现今商业物业建筑者必须注意的一点。004商业地产商圈研究专刊系列市场篇深圳经济特区内四个主要商圈分析人民南人民南商业区是深圳最早开发的大型商业区，要紧以经营高档百货为主。近年来由于受到其他商圈的竞争，再加上区内存在交通瓶颈、停车难等问题，使该区商业用房空置面积较大。以后该片区需重新进行规划与定位，依托口岸经济的优势，使走名牌、高档路线成为经营特色。东门东门商业圈是传统购物商业区，历史悠久、名店多、规模大、价格廉价，历来是本地居民与外地游客来深购物的要紧去处，也是港人北上购物的首选。但随着华强北等其他商圈的逐步崛起，该区域大量客户群体被分流。尽管罗湖区政府对东门进行了改造，但仍存在一些问题，如小商业的形象没有得到完全改变、商业经营模式雷同、缺乏区域商业特色等。因此，东门应借助其相对深厚的文化底蕴，使其具有鲜亮的商业特色，在商业经营模式上形成差异化。华强北华强北起步晚，该区域的商业用房多是往常的厂房改造而成。目前华强北的经营范围专门广，包括电子、通讯、服装、餐饮、电器等等业态，进展形势良好。目前制约华强北的最大问题是交通，因此华强北的新一轮改造已提上议程。在新的改造中，华强北要进一步扩大商业街的规模，对几条商业干道进行重点改造，同时华强北的改造应结合以后上步工业区的改造进行。中心区随着中心区南中轴的几个大型商业项目的动工，深圳市以后的中心区商业区也开始在紧锣密鼓的构筑中。目前，在中心区已建成的商业项目有城建购物公园、世纪中心购物广场。以后中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心，并通过加强和支持大型购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和进展，最终成为集旅游、酒店、商业、信息、金融、文化、休闲和娱乐于一体的综合性场所。能够预见，以后中心区商业区完全成型后，深圳的商业格局将会发生专门大变化，其他上圈尤其是人民南商业区将面临竞争性考验。005商业地产商圈研究专刊系列市场篇2004年消费品市场发展趋势报告2003年，国内消费品市场进展克服了非典疫情和多种自然灾难产生的不利阻碍，消费需求稳定增长，市场流通规模不断扩大，消费水平不断提高，消费结构进一步优化，市场价格稳步回升，供求关系有所改善，新兴业态加快进展，流通企业不断成长，保持了稳定增长的良好局面。一、2003年消费品市场运行的要紧特点（一）消费品市场规模不断扩大，全年处于恢复增长、平稳加快的进展时期。全年社会消费品零售总额为45842亿元，比2002年增长9.1%，同比增加3814.9亿元；假如考虑调整统计口径的因素，则比2002年公布数增加4931.5亿元，增长12.1%。分月度看，全年呈“V”字型走势。1月份增长较高，受非典疫情的阻碍，5月份仅增长4.3%，为全年最低，也大大低于2002年同期9.3%的增长水平。7月份以后，市场销售增长逐渐恢复正常，并呈加快进展，逐月上扬势头，12月份增幅高达10.9%。（二）都市市场拉动作用显著增强，购买力向大中都市集聚的势头进一步凸现，农村市场销售增速减缓，比重接着下降。都市市场增速快于农村市场，城乡市场增幅差距接着扩大。全年都市社会消费品零售额29777.3亿元，比2002年同比增长10.3%，增幅加快0.3个百分点；县及县以下（通常称为农村市场）零售额16064.7亿元，同比增长6.8%，增幅放慢1个百分点。（三）地区间消费品市场规模和增长差不较大，四大增长带已差不多形成。分东中西部看，东部社会消费品零售额占全国的比重为57.3%;中部占29.0%;西部占13.7%。广东省社会消费品零售总额比重为12.2%，接近整个西部的比重。在消费品市场上，珠江三角洲增长带、长江三角洲增长带、环渤海增长带和中部增长带等四大市场增长带已差不多形成。（四）批发零售贸易业保持稳定，餐饮业受非典疫情阻碍增幅显著下降。全年批发零售贸易业零售额为37692.5亿元，比2002年增长9.2%，增幅与2002年持平；餐饮业零售额6065.7亿元，同比增长11.6%，增幅下降5个百分点；其他行业零售额2083.8亿元，同比增长0.2%，增幅下降3个百分点。受非典疫情阻碍，4-7月，餐饮业零售额分不同比增长2.1%、-15.5%、3.4%和12.1%，增速分不下降12.3、31.3、12.4和4.5个百分点。（五）吃穿用类商品销售全面增长，四大增长点成为拉动批发零售贸易业增长的要紧力量。2003年限额以上批发零售贸易业商品零售总值为10220.7亿元，同比增长24.9%，增速较2002年同期提高7.2个百分点。从增长类不上看，统计中的22大类商品全部为正增长，较2002年同期增加5大类。吃穿用类商品销售全面增长，分不同比增长20.2%、13.8%和28.5%。2003年批发零售贸易业要紧大类商品零售增长呈现四大增长点：一是食品、服装、家电等传统商品销售稳定增长。二是汽车、通讯器材、建筑及装饰材料和家具等新兴消费热点商品销售保持高速增长。三是受非典疫情阻碍，洗涤用品、体育娱乐用品、速冻和方便食品、电子出版物及音响制品销售显著增长。四是受能源原材料需求旺盛、供应紧张、价格上涨的阻碍，煤炭、木材、石油、化工材料及其制品类商品零售大幅增长。以上四大增长点累计零售额占同期限额以上批发零售贸易业零售额的80.6%，是拉动2003年批发零售贸易业较快增长的要紧力量。（六）连锁店市场份额不断提高，百货店销售接着回升，大型企业集团优势明显。销售额排名前30名连锁企业累计销售额2704.2亿元，比2002年增长29.9%；占全社会消费品零售总额的比重为5.9%，同比提高了1.7个百分点；店铺总数为10321个，同比增长35.1%。全国百家要紧大型百货商场累计实现零售额1583.3亿元，比2002年增长18.6%，占全社会消费品零售总额的3.5%。零售行业跨地区、跨行业资产重组空前加快，出现了一批销售过百亿的大型企业集团。上海百联集团营业收入达到921.3亿元，成为全国唯一的销售超过500亿元的大型流通企业集团。（七）大型商品交易市场销售活跃，专业性市场有所增加，综合性市场减少，超大型商品交易市场规模扩张接着加快。全国亿元以上商品市场交易额达19840亿元，比2002年增长12.1%；市场数3258个，同比减少15个，其中，工业品和农产品混合经营的市场、农产品综合市场、工业品综合市场减少，但机动车、建材、家居、文化音像书报杂志等专业市场同比增加65个。10亿元以上的超大型商品交易市场414家，同比增加70家，实现交易额12504亿元，同比增长19.4%。（八）城乡居民消费结构不断变化，食品支出比重接着下降，衣住比重略有下降，医疗保健、交通通讯和教育文化娱乐支出比重有所增加。全年城镇居民家庭平均每人生活消费性支出6510.9元，其中，用于食品方面的消费支出2416.9元，占总支出的比重比2002年下降0.6个百分点；教育文化娱乐分不支出934.4元，比重下降0.6个百分点；衣着支出637.7元，比重未变；医疗保健、交通通讯和居住支出分不为476.0元、721.1元、699.4元，比重分不增加0.2、0.7和0.3个百分点。1-3季度农村居民生活消费性支出1396.1元，其中，用于食品方面的支出为650.7元，占总支出的比重为46.6%，较2002年全年增加0.3个百分点，衣着、家庭设备用品、居住和其他商品服务支出比重分不下降0.4、0.2、1.7和1个百分点，医疗保健、交通通讯和娱乐文化教育支出比重分不提高0.4、1和1.6个百分点。(九）要紧商品供大于求的矛盾缓解，粮油、棉花、能源、原材料等部分商品供应偏紧。2003年，随着我国经济总量和市场规模迅速扩大，消费升级不断加快，市场化程度大大提高，市场竞争相对充分，商品生产和流通组织化和集中化程度的不断提高，使我国商品市场绝大部分商品总量逐渐趋于平衡，供求关系进一步好转。要紧商品供求情况排队分析调查结果显示，2003年上半年，供求差不多平衡的商品87种，占排队商品总数的14.5%，与2002年下半年相比增加了1.5个百分点；供过于求的商品513种，占排队商品总数的85.5%，与2002年下半年相比减少了1.5个百分点，没有供不应求的商品。下半年，供求差不多平衡的商品129种，占排队商品总数的21.5%，与2003年上半年相比增加了7个百分点；供过于求的商品471种，占排队商品总数的78.5%，与2003年上半年相比减少了7个百分点，是自2000年下半年以来历次商品供求排队中供求平衡的商品所占比重最大、比重提高幅度最大的一次，是近10年来国家促进国民经济进展和扩大对外开放的战略决策取得成功的必定结果。2003年商品市场供求关系接着好转的要紧缘故，一是出口保持较快的增长，一定程度上缓解了一些商品国内市场供过于求的程度；二是固定资产投资增势强劲，工业生产和房地产市场保持快速增长，拉动能源、原材料需求扩张，能源、原材料市场供应偏紧；三是农业种植面积下降，粮油、棉花等要紧农产品产量下降；四是住房、汽车、电脑、通讯等一些热点商品消费接着保持旺盛态势；五是国内外市场对接加快，市场竞争日趋激烈，市场自我调节作用增强。非典疫情突发期间，一些居民生活消费品消费下降，而药品、卫生和消毒防护用品、保健食品和体育健身用品消费大幅上升，一度出现局部供应紧张的局面，但专门快就恢复到正常。9、10月份随着投资和生产高速增长以及国际市场变化，加上人为炒作的因素，粮油、棉花、煤炭、柴油等部分商品供应出现了多年未有的偏紧状况。（十）物价水平持续回升，价格涨幅前低后高、年底明显上扬。全年居民消费价格同比上涨1.2%，涨幅比2002年提高2.0个百分点。各月居民消费价格连续出现上升，涨幅呈现逐渐加大的趋势，后3个月价格涨幅明显扩大，平均上涨2.7%。商品零售价格指数比2002年同期下降0.1%，尽管仍是负增长，但受食品价格上涨的拉动降幅明显减小，比2002年减小1.2个百分点。其他价格指数上涨较多。工业品出厂价格上涨2.3%，原材料燃料动力价格上涨4.8%，农产品价格上涨4.4%，其中，谷物上涨2.3%，棉花上涨35.3%，食用植物油上涨19.4%，畜产品上涨1.8%。二、2003年消费品市场稳定增长的缘故及存在的问题2003年我国消费品市场面临多种自然灾难和复杂的世界经济环境，战胜了前所未有的非典疫情带来的考验，依旧能够保持稳定增长的良好局面，是新世纪以来，我国宏观政策不断调整和完善，经济和社会持续进展，有效需求增长加快以及世界经济和产业转移对我国有利因素不断增多等多方面缘故共同作用的结果。分析促进2003年消费品市场稳定增长的缘故，要紧表现在以下几个方面：一是扩大内需的政策进一步巩固和完善，有效需求不断增加。2003年，宏观经济政策在接着扩大投资需求的同时，强调扩大消费需求，特不是扩大城乡居民消费的战略意义，扩大内需的政策得到巩固和完善。国债投资向改善农村基础设施、公共设施建设、西部大开发、环境爱护和生态建设以及促进技术进步等重点领域倾斜。进一步完善了促进消费的一系列政策，加快培育汽车、住房等消费热点的形成。再次提高公职人职员资，进一步完善医疗、养老社会保障制度建设，增加货币供应量等等，促进了有效需求的不断增长。全年固定资产投资增长26.7%，GDP增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份。宏观经济环境进一步好转，为2003年消费品市场进展拓展了较大空间。二是城乡居民收入稳定增长。2003年，城镇居民人均可支配收入为8500元，在2002年增长13.9%的基础上，增长9.3%，农民人均纯收入2622元，同比增长4.3%。全年金融机构工资性现金支出28641亿元，同比增长20.6%。股市回暖，增加了投资者财宝，有利于消费扩大。2003年末，上证综合指数收盘1497.04，较2002年同期增长10.3%。三是劳动和就业及劳动保障支出增加。2003年末，全国就业人数7.44亿人，比2002年末增加692万人。其中城镇就业人数2.56亿人，增加859万人。全年有440万国有企业下岗职工实现了再就业。2003年1-11月，国家财政预算社会保障支出及抚恤和社会福利救济费分不同比增长20.6%和28.3%。四是非典疫情迅速得到操纵，各项救市措施效果显著。年中暴发的非典疫情，使消费品市场，特不是餐饮、住宿和服务业市场遭受巨大的阻碍。在党中央、国务院和全国人民共同努力下，非典疫情专门快得到遏制，为消费品市场恢复和进展奠定了基础。党中央、国务院在防治非典的同时，始终没有动摇经济建设那个中心，及时出台了对包括餐饮业在内冲击较大的行业实行税收优惠等一系列政策措施，各地区和各部门积极应对，多方面采取措施，消费品市场得到良好的恢复和进展。五是消费结构升级提速，新兴消费带动作用增强。2003年汽车、住房、电子通讯器材、家庭装饰装修等新兴消费持续升温，增长迅速，对消费品市场增长的拉动作用不断增强。2003年，我国轿车销量204万辆，同比增长92.8%，商品房销售5000多亿元，同比增长35%。全年限额以上批发零售贸易业销售中，汽车类零售增长68.5%，通讯器材增长70.9%，家用电器和音像器材增长18.3%，家具增长28.2%。六是集团和公共消费增加较多。近年来，随着经济进展和市场规模的扩大，集团消费规模不断扩大。2003年，为防治非典和各种自然灾难的阻碍以及加快各级政府信息化建设，行政治理费和其他财政预算支出以及企业支出中用于消费的比重显著增长。七是中西部地区部分省市增速加快。2003年1-11月，中部地区山西、内蒙古、江西、河南、湖南、湖北等半数以上省区社会消费品零售总额增幅超过10%，其中内蒙古增长12.5%，山西增长11.4%，分不位居全国增长排行第4和第9位。西部地区青海、新疆、四川、宁夏、贵州等半数增幅超过10%，其中青海、新疆分不增长11.4%和11.1%，分不位居全国第11和13位。八是物价水平显著回升。2003年居民消费物价较2002年同期回升了2.0个百分点；商品零售价格虽仍为负增长，但较2002年同期回升了1.2个百分点；全年物价上涨因素拉动消费品零售总额增长0.7个百分点。四季度商品零售价格平均较2002年同期上涨1.2%，粮油等要紧农产品价格上涨，推动食品市场销售显著增长，有力地促进了社会消费品零售总额的增长。2003年12月，大米价格同比上涨18.2%，面粉上涨16.2%，豆油上涨24.8%，花生油上涨26.4%，猪肉上涨19.3%，蚕茧上涨32%。九是信用消费的范围不断扩大，增长加快。2003年，消费信贷政策进一步调整，消费信贷范围由买房、购车逐步扩大和延伸到家装、大件耐用消费品和教育等领域，信用消费申办手续简化，信用卡应用环境改善，银行信用交易费率降低，信用消费更加贴近一般消费者，有力地促进了消费品市场增长和消费结构升级。2003年，个人消费贷款余额为15732.6亿元，同比增加5063.4亿元，增长47.5%，消费信贷余额占金融机构贷款余额的比重由2002年的8.1%提高到9.9%。其中，工商银行投放个人消费贷款新增4074亿元，年末余额2200多亿元，所占比重为12.25%，新增汽车和住房按揭贷款分不为748亿元和336亿元。2003年消费品市场增长出现回升局面的同时，诸多制约市场进展的问题依旧存在:一是消费对国民经济增长的贡献有所