中原-无锡新区C4地块商业项目策划定位报告

无锡新区C4地块商业项目

策划定位报告中原地产CKHTACINBCI^NMA上海中原物业代理有限公司2008-8戻［目录］TOC\o"1-5"\h\zー、序:理解新区 1ー、项目分析 2二、项目整体定位1、整体功能定位 92、商业业态组合建议 123、商户组合建议 14三、市场形象定位1、目标市场定位 692、商业概念及经营主题定位 713、项目市场推广策略 724、形象包装及宣传推广建议 835、招商政策及通路建议 97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨 1002、项目管理模式的建议 1033、项目各种有效资源的整合 104五、项目盈利模式的探讨1、项目开发时机的评估 106\o"CurrentDocument"2、项目成本核算 1083、项目市场租金预计 1164、项目投资收益分析 1175、融资方案 124129六、报告结论

129序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政府倾カ打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化,随着居住条件的成熟,商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一带-两区一三轴-四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、业态功能多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论一、项目分析1.1区位条件分析一品质大盘围绕＞位置:无锡新区商贸服务区,新光路北侧、锡兴路东侧、春晖路西侧。＞面积:占地面积60099平方米＞性质:商业用地＞容积率:VI.8＞建筑密度:＜50%＞绿地率:＞30%＞绿地+水景：地块内部拥有水景资源＞道路情况:项目三侧新光路、春晖路、锡兴路

序、理解新区二、项目分析已建成＞公共配套设施:邻新区260序、理解新区二、项目分析已建成＞公共配套设施:邻新区260亩中央公园,生活二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论规划限制条件:＞建筑限高:多层（高度く30米）＞建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制A锡兴路出入口右进右出;1.2交通条件分析 横ー纵＞城市主干道交织网状,太湖大道、长江路为目前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主

序、理解新区二、项目分析干道,未来交通优势更为明显。＞水、陆、空三维立体交通体系:高沪宁速、沪二、项目整体定位三、市场形象定位序、理解新区二、项目分析干道,未来交通优势更为明显。＞水、陆、空三维立体交通体系:高沪宁速、沪二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论宁铁路并已开通动车、无锡机场等。＞新区至上海、南京,杭州等交通便利,具备未来发展条件。1.3项目SWOT分析商贸2XC4地块项目优势［Threat］依托高品质居宅圈毗邻中央公园,地块拥有天然河道,利于规划交通相对便捷［太湖大道/高速出口］商务环境高端［国内外品牌企业］

序、理解新区二、项目分析相对弱项[Wreak]序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论•商业溃乏,无法形成聚集效应;机会点[Optunitty]宏观机会:正在兴起的发展中区域,未来有可能成为区域商业中心开发商和政府做为标杆项目的重视度商业的发展落后于区域发展,商业体系需要升级区域缺少ー站式消费的大型综合商业市场机会:缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失区域消费者对休闲商业的渴望潜在威胁[Threat]

序、理解新区目前市级核心商圈消费具有惯性;序、理解新区二、项目分析竞争:未来宝龙项目20万方商业分流客群;二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论招商:具不确定性,项目成败关键;1.4项目评价及建议.新区版块商业市场承受风险压力大,本项目周围环绕品质大盘项目,目前人口导入尚不足,先期必需性消费占优势;.项目地块有天然河流,地理位置较好,具备成为城市节点及城市展示面的基本条件;.目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功,必须挽回这些群体,一定要跳出区域,避免同质化竞争;.新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看出项目发展前景看好。建议:规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进双出:

序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论［本案机会要义］打破传统商业格局,形成新的消费聚集中心,开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费カ,截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端N01.——截留本区向中心区高端消费流时尚N01.——吸收新区乃至无锡时尚消费流休闲N01.——吸纳区域时尚休闲消费流娱乐N01.——分流市中心老商业区消费群1.整体功能定位城市副中心ー站式国际休闲商业广场关键词:ー站式/国际/商业广场形象要点:区域/城市副中心/主题风情广场业态类型:城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位诠释:“多主题”模式ー序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位诠释:“多主题”模式ー个核心功能区+多个副功能区三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论商业功能:大型超市+顶级品牌展示景观功能:城市景观/项目景观品牌基地:品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能:外资银行（汇丰/东亚/花旗）休闲功能:时尚休闲区/城市不夜区主中心:以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个商业区的核心部分,以国内外顶级品牌为主要业态,建设城市生活广场,营造水景小品,定期放映水幕电影,与沿河景观形成水岸长廊;副中心:以商务休闲餐饮（中西）、无锡特色餐饮、创意餐饮打造主题餐饮区,形成新区中高档餐饮中心。副中心：以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱乐中心,同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造无锡新区第一个24小时城市景观不夜区。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论主区副区/平面布局图序、理解新区二、项目分析二、项丨序、理解新区二、项目分析二、项丨I整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论（一）、整体业态组合建议:城市品牌基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店（二）、各主题业态组合建议:城市品牌基地:顶级品牌展示+大型超市面积:顶级品牌展示15000平方米,大型超市20000平方米（其中地下10000平方米）建议分布位置:河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮：商务休闲餐饮（中西）+传统餐饮+创意餐饮面积:30000平方米建议分布位置:超市顶层/沿河分布休闲娱乐:时尚商务休闲区+不夜区面积:30000平方米建议分布位置:新光路锡兴路处位置,沿河分布精品酒店:面积:1.5万方建议分布位置：项目西北角,邻中央公园,天然景观,价值最大化。Q中原地産 WY.XQSYXCB.05-3MSHANGHAICENTAUNEPROPERTYAGENCYUMITED 新区C4地块商业项目策划报吿终稿;（三）、业态比例图t1 序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位!三、市场形象定位四、经营管理模式攵五、项目盈利模式》!!六、报告结论项目面积品牌数量大型超市2万方大型超市20000平方（乐购、欧尚）1卖万电5ー家场--sr.方家电卖场5000平米（百思买、苏宁、国美）1精品商业中心1.5万主力店国际一线品牌4800平方米左右Boss、ARMAN,chanel,DIOR,VERSACE,GUCCI,LV,PRADA,PORTS,登喜路,劳カ±,江诗丹顿、PATEKPHILIPPE,ADIDAS,NIKE,PUMA,美津农,FILA18-25家次カ店类型（休闲服饰运动服饰、手表、化妆品、珠宝、打火机等）5200平方米JACKJONES,LEVI'S,ONLY,VEROMODA,MissSixty,DKNY,BELLE,STELLALUNA,AEE,Millie's,李宁,浪琴、欧米加、SWATCH,露华浓,欧柏莱,玉兰油,欧莱雅,AVENIRKOSE',CLARINS,施华洛诗奇,周大福、ZIPPO,迪斯尼50-80家精品汽车展厅800平方米金融机构2700年方米汇丰、花旗、东亚中国银行、工行、建行、招行2-3家时尚家居馆品牌旗舰店1500平方米瀚美居体验馆（400平米左右）SONY（200平方米）三星（200平方米）NOKIA（300平方米左右）3-4家主题餐饮3万方主力店:14000平方米蓝天新港、金钱豹或加州101次主力店16000平方米中餐业态类型建议5000平一茶一座300平、外婆家400平、俏江南400平、（20家）西餐业态类型8000平麦当劳200平、肯德基300平、必胜客250平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司250平、季诺意式休闲餐厅250平、星巴克150、哇吧（酒吧）100平、中西式甜品屋30、法国PAUL8030家无锡特色餐饮2000平王兴记500、三凤桥600平陆稿荐300平、状元楼400平3-5家创意餐饮1000平博斯克酒庄300平、芭迪熊”的儿童主题餐厅350、“巨鲸肚”黑暗餐厅3503-4家休闲娱乐3万方主力店20000平一兆伟德或舒适堡!500平、钱柜或麦迪森6500平、丽池会所/东方罗马浴场/保健会馆、华纳国际影城1-2家次主力店10000平迪K侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆熊游艺中心2-3家精品酒店10000平方50-80平方米,带私人会客厅120间左右合计1I万平方米超市:规划面积20000平方米（乐购/欧尚）乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群,拥有乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群,拥有序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论44家面枳在10000~50000平方米的生活购物中心。每天有超过4000家供应商和370家厂商,通过乐购平台为各地消费者提供商品零售服务。2005年度，乐购营业额达79.2亿人民币，缴纳税金达到2.43亿元,为1.6万人提供直接就业机会，无论在税收、就业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。法国欧尚集团成立于196I年，是以经营大型综合超市为主的国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。目前,在全世界拥有300多个大型超级市场,600多个超级市场,600多个便利店,员工大数达!60000多人。欧尚超市以零售

为主,为消费者提供廉价商品和优质服务,改善消费者的购买能力序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论和提高生活水平为目标。百思买百思买作为全球最大也是最富盛誉的零售企亜之一,主营消费电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。苏宁苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至2007年10月1日,苏宁电器在中国28个省、直辖市和自治区，190多个城市拥有超过600家连锁店,员工人数达90000多名，2006年销售规模近610亿元,在商务部统计的全国前100家连锁企业中,位居前三甲。国美电器国美电器序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论国美电器集团引领家电消费潮流,为消费者提供个性化、多样化的服务，国美电器与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系,成为众多知名家电丿家在中国的最大的经销商。Shopingmal!主力店建议:规划面积1.5万平方米主题:品牌基地（精品品牌区）主力店类型:国际ー线品牌（18-25家,4800平方米左右）服装类:波士（Boss）（200平方米左右）

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论Boss品牌的消费群定位是城市白领,具体又细分为以正装为主的黑标系列(BlackLabel)»以运动休闲装为主的橙标系列(OrangeLabel)和以户外功能性服装为主的绿标系列(GreenLabel)〇HugoBoss是针对年轻人的服装系列,它的设计较前卫时尚,并采用最新型面料制作服装,适合追逐流行时尚的年轻男士。ARMAN（200平米左右）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论ArmaniCollezioni是阿玛尼品牌中有别于GiorgioArmani“黑底白字”的布标,为“白底黑字”的一个品牌,ArmaniCollezioni男女装是适合一般场合穿着的服装,走的是大众较能接受的设计路线。ArmaniCollezioni虹桥友谊商城专卖店经营面积达205平方米,为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间,展现出时尚亲切的魅力，为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、晚装以及户外衣服。香奈儿（chanel-200平方米左右）夏奈乐已经成夏奈乐已经成为ー种时尚界的骄傲,也是这个地球上女人最想拥有的品牌!香奈儿已经成为全球最知名的品牌;双C的经典LOGO将序、理解新区永序、理解新区永远袭卷时尚流行、永不缺席。二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论DIOR迪奥（150平米左右）迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大v领的卡马莱晚礼裙,多层次兼可自由搭配的皮草等,均出自于天才设计大师迪奥之手,其优雅的窄长裙,从来都能使穿着者步履自如,体现了幽雅与实用的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致カ于时尚的可理解性;选用高档的上乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华丽的刺绣品等。而做エ更以精细见长。VERSACE（200平方米）范思哲的设计风格非常鲜明,是独特的美感极强的艺术先锋,强调范思哲的设计风格非常鲜明,是独特的美感极强的艺术先锋,强调快乐与性感,领ロ常开到腰部以下,他拮取了古典贵族风格的豪华、:奢丽,又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。。范思哲品牌主要服务是皇室贵族和明星。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论GUCCI（200平方米）GUCCI的风格却一向被商界人士垂青,时尚之余不失高雅,这个意大利牌子的服饰一直以简单设计为主,尤其是今季的男装，剪裁新颖,弥漫着十八世纪威尼期风情,再融入牛仔、太空和摇滚巨星的色彩,让豪迈中带点不羁,散发无穷魅力。LV（200~300平米）注重传统エ艺并始终引领着时尚潮流的LouisVuitton如今也活跃于其它创造性领域:成品服装、鞋类、手衣及珠宝。在MarcJacobs的艺术指导下,系列新产品己迅速取得成功并享誉四方。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论PRADA（150平方米）最初的Prada行李箱采用海象皮来制造,亜量不轻,实在不适合带它上飞机去旅行。因此，MarioPrada改为采用轻便而耐用的皮革来制造行李箱，又研制出防水布料(Waterprooffabrics),销售到美国去。由行李箱和手袋起家,一直蓬勃发展及扩张，成为闻名世界的意大利品牌之一。PORTS：(150平米左右)1961年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城市多伦多。创始人しukeTanabe先生高瞻远瞩，早就洞悉了未来全:球化的方向，将地球图案加入品牌Logo中，并在最具开放创新精

神的港口城市开办宝姿品牌店,以倡导“世界灵魂,都市神韵”序、理解新区(GlobalSoul,UrbanSpirit)的精神,确立了国际化的定位。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论登喜路(150平米)1893年成立的英国男装品牌,强调将现代与传统相结合,带着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目。从艾尔弗雷德•登喜路一百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始，到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事,这种无畏的冒险精神贯穿了登喜路发展历史的全程,并成为登喜路的风格和特点。这份冒险精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表:100-200平方米序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论劳力士(relox)作为顶级腕表品牌,劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士公司总部位于瑞士日内瓦,在全球设有28个分支机构。通过遍布100多个国家的4,000多位表匠,劳力士不断延续着其充满成就和创新的悠久历史。江诗丹顿(VACHERONCONSTANTIN)历史悠久的江诗丹顿,有着多年的制表经验，有不少历史悠久的江诗丹顿,有着多年的制表经验，有不少的伟世经典。但,”最小批量，最优质量，最髙卖价”一直是江诗丹顿的经营战略。如今，江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为6000只表。自1840年起，每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编号等资料,都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技术，严格的测试,精湛的工艺与完美的造型结合在ー起,创造出ー个又一个髙贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论PATEKPHILIPPE序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论PATEKPHILIPPEH前百达翦丽仍是全球唯一采用手工精制,且可以在原丿内完成全部制表流程的制造商，并坚守着钟表的传统エ艺。瑞士钟表界称这种传统制造手法为“日内瓦7种传统制表エ艺”，意即综合了设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕刻家、瓷画家及宝石匠的传统エ艺。运动品牌:（80700平米）ADIDAS在运动用品的世界中，adidas在运动用品的世界中，adidas一直代表着ー种特别的地位象;征，自1948年创立至今,adidas帮助过无数的运动选手缔造佳绩,:成就了不少的丰功伟业。因此，adidas也可以说是集合了众人信:赖及尊敬的最佳典范。NIKE序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论NIKE序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论Nike因为能充分掌握年轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们的生活型态与现实的心理渴望,发展出饶具创意的新产品、传播诉求及促销活动,从头到尾都是站在创造消费趋势的排头,Nike的世界第一并非浪得虚名。PUMAPUMA五卜年来的历史ー页页写在伟大的运动成就上。PUMA陪伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在1948年建立了PUMA这个德国品牌,数卜年来PUMA一直在运动界位居要角,近几年来更成功的结合流行/运动，跃升为年轻人最爱品牌之ー

美津农(Mizuno)美津农(Mizuno)二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论MIZUNO的产品种类齐全,覆盖几乎全部主要运动项目。产品开发坚持以广泛的科学研究为基础,确保运动是更加舒适安全,同时坚信科技与人类感性结合起来,才能创造完美的品质。在扩大产品范围的同时，不断采用新的技术，开发新的产品,加强产品的功能性,以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO产品的立足之本。MIZUNO的产品种类齐全,覆盖几乎全部主要运动项目。产品FILAFila斐乐品牌于1926年由FILA兄弟在意大利BIELLA创立。七十年代，为配合多元化策略，拓展在当时前景一片广阔的运动服装业务，并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山，直至近期

序、理解新区新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计序、理解新区新颖而赢得美誉,产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论国家。次カ店类型:50-80家（5200平方米）服装类:JACKJONES（80平米）JACK&JONES（杰克・琼斯）是丹麦Bestseller集团旗下的主要品牌之一。品牌自1972年问世以来,以其简洁纯粹的风格吸引了全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前在全球18个国家和地区均设有形象店。LEWS（80平方米）

levi's是来自美国西部最著名的名字之一,也是世界第一条序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论牛仔裤的发明人Levis（李维・史特劳斯）的名字。经过五代人ー个多世纪的努力奋斗,已经在全球160多个国家进行商标注册的levi's品牌一直代表着独创、正直和创新。levi's的产品品质不仅以耐磨坚固而著名，同样序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论ONLY（80平方米）ONLY是ー个市场化品牌，其消费者对象是15岁至35ONLY（80平方米）2001年VEROMODA进入中国市场,面向25-35岁女性的职业VEROM0DA（1002001年VEROMODA进入中国市场,面向25-35岁女性的职业序、理解新区休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人序、理解新区味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论都能感觉到自信和美丽。MissSixty（80平米）们所钟爱的服饰品牌,更是许多年轻女性心目中梦想的完美性感指针,提到misssixty,马上就会联想到惹火的女性曲线,长腿、翘臀、纤腰,高品质的牛仔裤和令人目不暇给的单品配件。DKNY：（100平米）

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论DKNY满足大众的需要专为生活、工作、娱乐之中的人们生产设计,对服饰的色彩、款式结构比例等都有独到之处,尤为青年人所关爱。DKNY:粗粗大大的DKNY不只出现在布标上,更常被用来当作衣服上的图案宛如一种精神象征。鞋/包:（80-100平方米）百丽（BELLE）（80平米）BELLE风格多样,以“舒适、简约、职业、成熟”为主流,亦不乏新潮、时尚、前卫。并以大众化的价格、优质的产品及诚信的服务确立了自己鲜明的品牌形象,短短几年内迅速受到广大消费者的喜爱与拥戴。据对全国重点商场零售市场的监测统计,BELLE自2000年以来连续3年夺得中国真皮女鞋销售冠军。STELLALUNA（80平米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论2006年3月Stellaluna正式进驻中国上海淮海路,拥有自己的第一家旗舰店。该店从形象设计到店面施工,均采用拥有国际ー流水平的合作团队。强强联合的团队最终铸就了Stellaluna不可撼动的、强大稳固的品牌地位。爱意（AEE）（80平米）“Aee爱意”的旗舰产品在意大利生产,由代代相传的皮革制品专家,ー丝不苟地以手工精制而成,每双鞋均须150道手续;部份则由三个家族设计并移转技术，在国内生产，以飨更多的意大利精品鞋迷。Millie's（100平方米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论MILLIE'S为香港著名的时尚皮鞋专卖店,早于1960年已是全港第一家引进意大利鞋之专门店,发展至今,已成功发展成多品牌的专卖店，为时尚女性提供ー系列的国际著名品牌产品，包括MILLIE'S、ELLE,NINA,BCBG、VAGO无痛高跟鞋及SCHOLL等。运动:李宁（60平米）1990年，李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国奥委会携手合作,透过体育用品事业推动中国体育发展,并不遗余カ赞助各种赛事。1995年,李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者。2005年，李宁公司继续保持行业领先地位,销售额创ド历史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺……

手表:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位手表:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论浪琴(L0RGINES)(60~80平米)浪琴表除了致力于追求精确的制表エ艺外,仍然努力不懈地研究及开拓新领域,并更着重于高尚典雅的设计及创新理念,设计上的每一个细节都极具水准。欧米加(OMEGA)(50~80平米)瑞士名表欧米茄在全球130个国家,透过优秀的经销商所出售的手表，每ー块均是现代年青人“梦魅以求”的腕上时计，代表了他们对“欧米茄世界”的认同和追求。序、理解新区二、项目分析!二、项目整体定位三、市场形象定位序、理解新区二、项目分析!二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论SWATCH（60平米左右）Swatch腕表采用瑞士石英机芯、人工合成材料制造,兼具防水防震、计时精确、价格平宜等出众优点。腕表尤为适合批量生产,并具备丰富色彩选择。这款年轻、创新的腕表在瑞士独家制造,已成为激情四射、趣致动人、生活情趣的完美象征。

化妆品:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位化妆品:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论露华浓（REL0N）（3〇〜40平米）款式、个性和时尚是美国露华浓的三大特征。实用性和创造性的设计相结合:融合完美的色彩和外形:优雅经典的线条:精心修饰细微之处,焕发完全女性特质,寻求对潮流的敏感的现代时髦风格。欧柏莱（AUPERS）（30〜40平米）欧珀莱已悄悄跻身于中国广大白领女性的生活中。每当你步入琳琅满目的大商场化妆品专柜时,H光总能被那华贵而又髙雅的欧珀莱化妆品所吸引。欧珀莱ー上市,就以其高品质、高服务、高形象得到了广大消费者的认可，尤其受到了时尚一族的青睐。玉兰油（OLAY）（3〇〜40平米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论OLAY自从进入中国以来,一直不断顺应时代的发展和变迁完善自身,并保持着人们心目中美丽先导的形象。从“我们能证明，你看起来更年轻”，再到现在的“惊喜从肌肤开始”。从1989年OLAY滋润系列在中国的推出到现在，OLAY凭借领先的护肤科技和专业的护肤理念，激情演绎了一个个美丽神话。欧莱雅（L，0REAL）（30〜40平米）目前其各类化妆品行销全世界,广受欢迎。除化妆品外，该集团还经营高档消费品,并从事制药和皮肤病研究。产品有化妆品，染发用品，护肤品，防晒用品，彩妆,淡香水，香水和高档消费品。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论AVENIRKOSE*（30~40平米）高丝就建立起了独特、灵活的销售模式及完善的顾客管理体系,以其优质的产品,优质的服务得到了中国消费者的肯定,早在2001年，公司就通过了!S09001：2000认证，在取得良好的社会效益的同时也取得了良好的经济效益。CLARINS（30~40平米）娇韵诗CLARINS是产自法国的世界著名品牌,娇韵诗CLARINS产品销售欧洲,美国,日本等全世界许多国家，这些发达国家有着严格的市场监管机制，其产品须经严格的检测，是安全的,オ可在这些发达国家销售，其检测的公信力是可以信赖的，所以,娇韵诗CLARINS产品的安全性，是完全可以信赖的。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论（60-200平方米）施华洛诗奇（SWAROVSKI）施华洛世奇的仿水晶石已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺目和高度精确的化身,奠定了施华洛世奇成功的基础。施华洛世奇的魅力源自材料的品质和采用的制造方法。至于独特制法的详细情况,则不会向外人透露。施华洛世奇仿水晶的闪耀光芒之所以名闻于世,完全是由于他们的纯净、独特切割以（60-200平方米）施华洛诗奇（SWAROVSKI）周大福主要经营珠宝首饰零售，批发和制造业务。周大福销售周大福（6〇〜70平米）周大福主要经营珠宝首饰零售，批发和制造业务。周大福销售货品种类繁多，款式新颖独特，极具品味,包括999.9纯金首饰、钻石、宝石、玉器、南洋珍珠、日本养珠首饰等;公司更直接向意大利选购最流行之K金首饰:位于港澳区的周大福更有代理世界名牌钟表，为顾客带来多元化之选择。其它:序、理解新区迪斯尼序、理解新区迪斯尼（Disney）：（100平米左右）二、项目分析二、项目整体定位二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论迪士尼,作为ー个娱乐品牌,在2005年InterbrandBusinessWeek的世界!00强品牌（按照品牌价值）排名为第?位。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论ZIPPO（2〇〜30平米）除了实用性和防风的妙处外,每款Zippo都是一件艺术品具有收藏价值。是由美国zippo公司制造的金属打火机。自20世纪30年代以来,它已经推出了数百种富有收藏价值的样式。精品汽车展厅:规划面积60〇〜800平方米

序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论设置豪华精品车展示厅,选定厂商将其中的一到两款车型长期展示,或将迈巴赫、法拉利、兰博基尼、保时捷、玛莎拉帝这些大牌中的顶级车款中在华东区的首次亮相选择在这里。金融机构:规划面积2700平方米（外资银行+中国银行）外资银行——花旗银行（900平米）花旗银行,作为惟ーー家推行全球业务战略的银行,不单为遍及花旗银行,作为惟ーー家推行全球业务战略的银行,不单为遍及56个国家的5000万消费者提供服务,也在近!00个国家为跨国、序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论跨区及当地的企业客户服务。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论外资银行——汇丰银行（900平米左右）总部设于伦敦的汇丰集团是全球规模最大的银行及金融机构之一。汇丰集团在欧洲、亚太地区、美洲、中东及非洲76个国家和地区拥有约9,500间附属机构。汇丰在伦敦、香港、纽约、巴黎及百慕大等证券交易所上市，全球股东约有200,000,分布于100个国家和地区。雇有232000名员エ。汇丰银行在全球拥有超过1亿1千万的顾客。外资银行ーー东亚银行（900平方米）序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论显卓理财户口,是东亚银行为客户而设的崭新理财意念,为客户提供简易、快捷、贴身的ー站式理财方案。只需ー个户ロ,即可享有综合银行服务,同时处理综合货币储蓄、定期及往来多种账户,灵活方便。建设银行（800建设银行（800平方）中国建设银行股份有限公司（“本行”）是一家在中国市场处于领先地位的股份制商业银行,为客户提供全面的商亜银行产品与服务。截至2006年底，本行的总资产达人民币54485.1I亿元,贷款总额达人民币28736.09亿元，存款总额达人民币47212.56亿元。

中国银行（900中国银行（900平方米）二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论中国银行以诚信为本,以振兴民族金融业为己任,在艰难和战乱的环境中拓展市场,稳健经营，锐意改革,表现出了顽强的创亜精神,银行业务和经营业绩长期处于同业领先地位,并将分支机构一宜拓展到海外,在中国近现代银行史上留ド了光辉的篇章。招商银行（900平方米）目前,招商银行总资产逾7000亿目前,招商银行总资产逾7000亿元,在英国《银行家》杂志“世序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论界1000家大银行”的最新排名中，资产总额居前150位。品牌旗舰店（5家）：规划面积!500平方米家居:瀚美居体验馆（400平米左右）瀚美居铸就出具有国际顶级品质的产品,为时尚家居品牌。瀚美居家居成就尊尚生活顶点不是终点，而是瀚美居新生活的起点・

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论数码:SONY（200平方米）数码梦エ场(DDW)作为索尼公司在中国大陆地区車要的战略合作伙伴和"SONY数码之梦”主要推广者,负责在宽带网络时代传播并实践SONY服务生活的理念,以及SONY全系列数码产品和应用解决方案的推广、销售。而要贯彻体现传播实践SONY服务生活的理念，突出SONY娱乐、时尚的品牌形象，数码梦エ场的经营思路就必须创新,突破原有经营模式。NOKIA(300平方米左右)诺基亚公司专注于移动通信相关产品的研发与制造，包括移动电话产品及多媒体、娱乐、通信网络和企业级的解决方案。诺基亚是移动通信的全球领先者，致力于提供易用和安全的产品，包括移动电话、图像、游戏、媒体以及面向移动网络运营商和企业用户的序、理解新区解决方案,从而丰富人们的生活,提升其工作效率。二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区解决方案,从而丰富人们的生活,提升其工作效率。二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项冃盈利模式测定六、报告结论主题餐饮:商务休闲餐饮+传统餐饮+创意餐饮主力店:规划面积14000平方米蓝天新港、金钱豹或加州101蓝天新港（6000平方米左右）蓝天新港是全国首家经营“新派中华菜”的酒店，其中大酒楼设在ー、二层，面积约六千平米，能同时容纳千人用餐。蓝天新港大酒楼充分体现了蓝天新港餐饮之风格，功能布局合理，装修现代、简洁、舒适。目前在无锡市中心品牌度高。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论金钱豹（8000平米）美式、日式、泰式、台式和港式共200金钱豹（8000平米）复合式自助餐厅,将在上海演绎其全开放式厨房。这里的6个厨房没有一墙之隔,每个独立的开放式厨房都由不同的名厨亲自打理美式、日式、泰式、台式和港式的美食。加州101（8000平米左右）加州101海鲜自助餐厅来自美国,是最成功的海鲜自助连锁;餐厅之一,如今在上海开设了首家旗舰店.本餐厅拥有4200平方米:超大型用餐空间，可容纳800人同时用餐，另有12间豪华包房及；240人宴会包房。餐厅提供14个国家近180种不同风味的精美菜!肴。

序、理解新区二、项目分析次主力店:规划面积16000平方米序、理解新区二、项目分析一茶一座（300平方米）二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论中餐业态类型建议（20家）:一茶一座（300平方米）二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论一茶ー坐,以茶为契机,以餐饮为媒介,把传统的茶文化融入现代人生活的时尚休闲餐。拥有国内门店五十余家和一家海外门店。营业面积500平米适合工作用餐、情侣休闲、家人聚餐。俏江南（400平米）俏江南是一家成功的餐饮企业。以董事长张兰女士为创导的俏江南精品川粤餐厅,现已在北京、上海、成都、南京、太原、青岛成功开设了23家分店。

外婆家（400平方米）序、理解新区外婆家（400平方米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项冃盈利模式测定六、报告结论外婆家在浙江省已有较高的知名度。在2003年“西湖杯”厨艺大比拼专业组比赛中,摘得唯一ー个金奖。西博会期间,杭州市组织东坡宴大赛，又获创新奖。西餐业态类型建议（30家）:规划面积8000.nf序、理解新区麦当劳序、理解新区麦当劳（200平方米）二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论MCD是全球最大的连锁快餐企业。是由麦当劳兄弟和RayKroc在50年代的美国开创的、以出售汉堡为主的连锁经营的快餐店。在世界范围内推广,麦当劳餐厅遍布在全世界六大洲百余个国家。麦当劳已经成为全球餐饮业最有价值的品牌。在很多国家麦当劳代表着ー种美国式的生活方式。肯德基（300~400平方米）肯德基源于美国,是世界著名的炸鸡快餐连锁企业,在全球拥有10000多家餐厅,到目前为止,肯德基在全国200多个城市已经拥有1000余家餐厅。严格统一的管理，清洁优雅的用餐环境，令肯德基在数以亿计的顾客心里留下了美好的印象。必胜客（250平方米）：

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论屋顶作为餐厅外观显著标志的必胜客,如今一是全球最大的比萨专卖连锁企业。在遍布世界各地ー百多个国家,每天接待超过4,00万位顾客,烤制1,70多万个比萨饼。必胜客已在营业额和餐厅数量上,迅速成为全球第一的比萨连锁餐厅企业。达加马巴西烧烤特色是几十种各部位的猪、牛、羊、鸡、色拉、海鲜、空运蔬菜、水果、冷菜、热菜、熟食汤肴、料理、巴西特色休闲饮料、咖啡、各式酒水、雨林、桑巴、足球、狂欢节。元禄回转寿司（250平米）

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论寿司是以生鱼和米饭制成的日本传统食品,它不仅为日本人所钟爱,还以其新鲜美味、精致而闻名世界。近年来在我国广东、深圳、上海等地区已渐成时尚。季诺意式休闲餐厅（250平方米）李诺意式餐厅以地道的现炒意大利面,香酥可口的现烤匹萨,各式甜点和意大利咖啡为经营特色,为了使季诺食物的品质

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论和口味更为可口和地道,采用杜兰小麦制成的意式面点,完全区别与坊间的意式千面，合乎世界水准的中央厨房及聘请世界排名第六的名厨Ro1序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论星巴克(150m2)星巴克咖啡在美国和加拿大的学生和城市白领中非常流行。除咖啡之外,星巴克也提供诸如茶(不管热的还是冰的)，陷皮饼,蛋糕等。哇吧(酒吧)(ioo"2oom2)序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论其它中西式甜品屋30-40m2法国PAUL(80itf)法式面包、起酥、派类、蛋糕……法式面包、起酥、派类、蛋糕……有种"乱花入眼”的感觉。原料据说都是从“法国进ロ”的,确实“好吃”。价格“有点小贵”,即便最最普通的羊角面包也要9元。地方“特小”、“特拥挤”，“根本没办法好好看好好挑”。也只有露天位,还是带走吃吧。无锡特色餐饮(3-5家):规划面积2000m2.王兴记(500m2)

序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论百年老店王兴记馄饨店响誉沪宁线,扬名海内外。在港、澳、:台等地区均有较高知名度。无锡传统小吃“王兴记”著名品牌“鸡:汤三鲜馄饨”、“鲜肉小笼馒头”,经历代名师悉心研究,科学配:方,精工细作,形成了独具特色的风味,经久不衰的品质。在江、;浙、沪、香港和东南亚等地享有盛誉。三凤桥(600m2)

序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论招牌菜无锡酱排骨味道甜甜的、香香的,非常适合江南人的口味。陆稿荐(300m2)以"酱汁肉”名扬姑苏的陆稿荐在苏州老字号中也可称老了。状元楼(400m2)序、理解新区二、项目分析二、项丨I整体定位 i三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论以经营正宗甬帮菜扬名。创意餐饮（3-4家）:规划面积10001.酒庄（300m?）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论博斯克酒庄位于法国朗格多克一鲁西永地区,创建于1862年,酒庄现任庄主ArnauddeMallette先生是酒庄的第六代继承人。博斯克酒庄葡萄酒品种有西拉、美乐、歌海娜、以及霞多丽。“芭迪熊”的儿童主题餐厅（350平米左右）

序、理解新区二、项目分析二、项H整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论芭迪熊主题餐厅,仿佛带着我们来到了爱琴海边的童话世界,可爱的大蘑菇饮料站,卡通的沙滩海洋就餐区,绚丽的VIP游乐房,独ー无二的水母桌椅，梦幻的花朵餐桌,各种富有小熊生活元素的主题卡座……小熊们期待着能和更多更多的小朋友做好朋友!“巨鲸肚”黑暗餐厅350m2“巨鲸肚”黑暗餐厅的外观设计非常独特,体现了“反设计”的设二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位:ー种颜色——黑色，使其明显区别于周边令人眼花缭乱的其他店，铺。此外，黑暗餐厅的门面及橱窗也都是黑色的。在餐厅内部,除了厨房和吧区是明亮的以外,整个餐厅都是黑色的。计思路。从建外SOHO西区中心广场看过去,整个餐厅的外观只有序、理解新区四、经营管理模式建议五、项冃盈利模式测定六、报告结论休闲娱乐:规划面积3万方主力店:规划面积2万方健身中心:一兆伟德或舒适堡一兆伟德（1500平方米）会所倡导绿色环保健身,引进全套国外先进的健身设备、休闲、AV娱乐中心,会所设有接待区、有氧训练区、力量训练区、时速单骑房、专业课程训练区、武道区、亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、更衣区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等。舒适堡（4000平米左右）

序、理解新区二、项目分析,二、项冃整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议“舒适堡”是集男女健身休闲美容于一身的专业机构,在香港、五、项目盈利模式测定六、报告结论“舒适堡”是集男女健身休闲美容于一身的专业机构,在香港、澳门、上海、大连等地共开设了近20家分店,二度蝉联香港《壹周刊》评选的健身及美容院第一服务大奖。大型KTV:钱柜或麦迪森麦迪森（6500平米左右）麦迪森视听歌城是沪上知名的中高档KTV之一。包厢音响设施先:进齐备，歌曲翻新速度快，工作人员服务周到，更特别的是麦迪森1拥有同行中首屈一指的录音棚设备,能为您录制专业化个人专辑，:满足您做明星的梦想让身在其中的消费者全方位地感受到麦迪森将娱乐带进生活,提髙生活品质的消费理念。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论钱柜（400〇〜6000平方米）钱柜,是ー个以量贩式经营为主要经营方式的高层次、健康休闲的全国连锁性质的娱乐场所,不同于一般的歌厅、舞厅,产品以包厢、酒水及餐点为主。钱柜从八十年代初在台湾盛行以来,已成为这一行业的第一品牌，同时也是KTV这一行业的最强品牌。到目前为止，已在台湾开店二十余家。从九四年起陆续在上海、北京、广州、武汉、郑州、杭州以及南阳等地开设分店十余家。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位高档娱乐中心:规划面积5000-10000序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位丽池会所/东方罗马浴场/保健会馆丽池会所四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论旗下所拥有的“丽池会所”、“星公馆”、“御足宫”、“丽府”、“丽韵1954”、四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论全面实行单体化品牌运作,独立化经营管理,一体化整合营销和一卡通尊贵会员制的品牌化经营管理营销策略。东方罗马浴场10000-20000平方米欧式豪华浴常它的整体建筑面积达到了13089平方米,绿地面积也有3000平方米，拥有地面停车位200个。项目自然也应有尽有，从沐寓餐饮、到演艺、健身、美容、美发、棋牌。浴室部分设有芬兰桑拿寓土耳其寓枪寓周身寓健身寓人参寓芦荟浴等浴种，可为客人提供壁球馆、台球馆、乒乓室、健身房、模拟高尔夫球尝模拟猎场等健身品种和设施,以及阅览室、影视厅、体闲茶吧、艺术酒吧等体憩场所,并专聘了5名香港名厨,可同时为600客人提供粤式餐饮服务。保健会馆（1000~3000平米左右）

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位•本田韩正序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位•本田韩正觎骨会馆三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论大田韩式松骨会馆有十年的从业经验,是国内最リ从事韩式松骨按摩项目的企业之一。拥有一流的洗浴设施.髙雅舒适的休闲环境,免费提供可口的韩国料理及风味铁板烧烤。华纳国际影城3000-8000平方米华纳国际影城是美国时代华纳公司与中国内地商业集团强强联合、合力打造的多厅影院。目前已经进驻全国七大城市,包括天津、南京、南宁、武汉、哈尔滨、大连、广州。影城沿袭了华纳国际影院独特的电影文化，以顶尖科技的影片放映技术、高端的环声系统及优质的客户服务,满足中高档消费人群的要求，为观众提供了绝好的休闲娱乐环境。每个影城设有6—10个影厅，可容纳近2000位观众同时观影。影城在设计上独具风格，它不仅安装了超大超宽带头枕座席、

1米2的排距也使您倍感舒适;同时还采用45度角梯级设计进ー序、理解新区步提高了视觉效果;特有的残疾人专用座椅及坡道,也使影院设计序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论次主力店:规划面积1万方运动:迪卡侬运动场馆/真冰馆Quechua:山地运动用品系列：Tribord:水上运动用品系列：Kipsta:团队运动用品系列：DecathlonCycle:自行车、溜划和滑冰等运动品系列：Domyos:健身、跑步、武术等运动用品系列Inesis:球类运动用品系列：Geologic:自然运动用品系列典型迪卡侬商场的面积一般在2000至10000平方米，商场提供良:好的售后服务，同时利用内部或周围的场地为客户和周围的居民:提供运动锻炼的机会。:今天,迪卡侬已经成为法国和欧洲最大的运动用品专业销售商。：2004年迪卡侬通过其全球331家商场ー共实现了34亿欧元的营业:额，比2003年增长了10.3%。北极星室内真冰馆5000-10000平方米序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论北极星室内直冰馆突破了传统溜冰模式,馆内冰面积1800平方米,有4000多个座位,馆内采用大型空调设备。可保持室内最低温度在15C以上,是现代老少皆宜的时尚运动项目，深受广大年轻人热爱。休闲书吧（1000T500平方米）

汤姆熊游艺中心（1000-3000汤姆熊游艺中心（1000-3000平）二、项目分析二、项目整体定位,兰丁市场形象定位……I四:2:賣管理模式建樹五、项目盈利模式测定六、报告结论『湯姆熊歡樂世界」向來被消費者及業界推崇為具最指標性的室內休閒空間,除了不斷引進II本、歐美一系列當紅遊戲機台,更劃分為高科技互動模擬區、選物抓獎區、影像寫真區、室內運動區及適合親子同樂的嘉年華出獎區，全面拓寬了室內休閒的質感與層次。序、理解新区二、项目分析三、市场形象定位1、目标市场定位:二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论序、理解新区二、项目分析三、市场形象定位1、目标市场定位:二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论无锡中上阶层/外来高端人群消费者分析:挣下财产与声名,事业有成Epcw渴望成为更有权威的人i°而立”与“不惑”之间体验,自我实现ヱ5 3035家庭/事业/身份公司受人拥戴,圈内朋友敬重商战智者/达人深谋远虑,以静制动的观察家行业新贵/私企老板/外企骨干客层:无锡中高端/外籍人士类型:3000外籍人士/无锡中高端人士/外来高端年龄：28-50岁职业：外籍中高管/外企白领/公务员/私企老板消费共性:掌握了绝对话语权,喜欢新的事物,接受最前端的信息,熟悉品牌营销及商战套路,深知形象维护的必要性,深刻了解品牌内涵,并有长期固定的消费习性。

经营者市场定位:序、理解新区二、项目分析序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论商家选址,是在选“血统”;开发商选地段,是在选“基因”。商家“血统”选得好,鸡窝里也能飞出金凤凰。商业地产的命五、项目盈利模式测定六、报告结论GDP指数:购买カ是ー个很重要的衡量标准:地段:俗话说,投资地产三要素就是地段,地段,地段,可见地段的重要性。规模和稳定性:规模出效益。市场的稳定性性主要表现:商圈的稳定性、物业的稳定性;布局:在完善硬件设施中,布局尤为重要,ー个畅通的设计,切合实际的布局会使ー个市场,迅速火爆;硬件:硬件性包括建筑物本身的功能性,展示性（室内及室外）。人气:人流、车流和交通状况,三部分聚集为人气。人气包括:商户人气和消费者人气两个方面,招商时考虑商户较多,运营时考虑消费者较多。交通:交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位|序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位|三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论平均车流量。对外主要考察商业物业与火车站港ロ、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通,人流既钱潮,人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。资源:资源主要体现在地块的位置上,是对地段的商业附加。另一种资源是某个商厦拥有多少商户量以此为该商厦资源。2、商业概念:创新体验式商业广场（24小时国际生活空间）经营主题定位:丰富业态多主题»以精品主题品牌购物+大型超市为功能核心区＞同时开发其他功能副中心,如:主题餐饮区、24小时不夜区、精品酒店区等＞配合人流动线的合理规划,达到购物、景观、休闲、娱乐全面联动升级S中原地産SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYUMITED3、项目市场推广策略序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论『做长三角最好的商业中心(3F+5P+10S)」作为ー个占尽天时地利人和的城市商业综合体项目,永远不要与普通商业项目相提并论,也不要与所谓的森林体验式商业相比。我们唯一要做的,:就是将“城市副中心”品牌拔咼、拔咼、再拔咼。;站在无锡乃至长三角的高度上,引领无锡的商业:模式走向真正的全球化。3.2推广目标:第一目标:做新区最核心的商业中心，满足新区现有和将来的居住区人口整体日常性消;费,我们称之为:持续消费和集中消费;第二目标:做无锡最好的商业中心满足来自相邻区域和市区以及全市范围内的消费,我们称之为:平移消费和炫富消费;第三目标:做长三角旅游性消费的商业中心:满足来自长三角和长三角外区域的迁移性消费,我们称之为:旅游消费和体验消费如果我们做到下面第一点我们就成功了,做到第:ニ点它成为了城市的象征,做到第三点,它是全:国的象征:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位 序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位 !四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定，新区日常性购物、休闲、娱乐第一选择;，市区平移消费和炫富消费唯一选择:，无锡旅游购物必然选择。上海最有代表的新天地,杭州最有代表的延安路,宁波最有代表的天一广场,无锡新区最具有代表六、报告结论 :的一定是C4。3.3推广原则3F策略金三角:第一品牌カ+第一影响カ+第一竞争力以第一的角度强化项目推广,树立本商业中心的核心位置。3F——第一品牌力:最大化的运用政府工程品牌固有的形象与地位,不断提升,将商业地产第一品牌的形象牢固灌输到无锡人的心中。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论3F——序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论项目商业的影响カ就是帮助无锡扩大全国的影响カ。3F——第一竞争力:即为产品层面,以无限的产品创新能力确立别人无法企及的竞争优势,以产品让客户别无选择。3.4推广优势5P（属性特质）前瞻性+集合性+地标性+国际性+唯一性5P——前瞻性:综合现有市场需求和未来城市发展需求而建,立意高瞻远瞩,并能在区域领先。5P—・集合性:新区功能最全的城市综合商业体,新区唯一能以创新为凝聚カ的商业旗舰。5Pーー地标性:新区规划最高标准,最核心位置的商业中心,无法取代的地标位置。5P——国际性:接轨国际潮流品牌、文化、精神,人无我有,以科技和个性优势取胜。5P——唯一性：正因为它具备前瞻性、集合性、地标性和国际性,它因而也是唯一性,其它项目无法取代,也无法复制。

序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位 [序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位 [四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论10S——第一大领先标准:政府规划、唯一地标600000未来人口规模,百万方高尚住宅居住区,以人口与商业配套系数相比,消费カ无限!10S——第二大领先标准:新区中央,核心地段新区核心位置,城市正中央,地段无法复制,辐射消费广阔,前景乐观。10S——第三大领先标准：集成式商业模式,功能齐全购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、商务、旅游ー站式集成。10S——第四大领先标准：体验式消费,产业升级突破传统线上的纯粹购物,增加体验式消费形态,以娱乐休闲,餐饮文化旅游强强联手。10S——第五大领先标准：全新建筑形态,气质空间科技建筑全新商业中心,空间错落,建筑雅致,成为城市靓丽的风景。10S——第六大领先标准：城市广场,文化归属集合市民休闲、运动,成为新区的市民广场,与中央公园ー起,成为城市的文化归属地。10S——第七大领先标准：品牌集聚地,潮流先锋序、理解新区二、项目分析世界品牌聚焦,旗舰店领航,品牌店云集,颠覆无锡时尚潮流文化。二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论10S——第八大领先标准:景观一流,城市代言景观式建筑、集中休憩区、主题广场,成为城市新的风景线。10S——第九大领先标准:立体交通,网络四方运河、城市主干道、高速、空港,立体交通凝聚财富。10S——第十大领先标准:高端运营,成功保障政府注资控股、高端招商和后期运营,安全保障商业成功。3.5推广阶段市场推广四阶段:第一阶段:概念导入第二阶段：商业招商第三阶段:商业销售第四阶段：运营阶段第一阶段:概念导入点燃:3F（第一影响カ+第一品牌カ+第一竞争力）序、理解新区二、项目分析效应:引发项目的关注、热议,最终提升项目知名度二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议主题:二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议关键词:新东方新无锡新亚洲风情五、项目盈利五、项目盈利模式测定六、报告结论诞生:3F商业登陆新闻发布会冠名:3F商业登录高峰专家认证代言:明星代言人选秀系列表现：新亚洲创意展示表现:建筑规划创意发布会务实:奠基仪式务实:广场启动大型文艺演出务虚:极限运动青春碰撞新亚洲风格海报设计展新亚洲风格室内设计展序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论新亚洲风格话剧建筑大师产品规划发布序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论第二阶段:商业招商点燃:5P+10S效应:从全球到全国到长三角到无锡的商业品牌云集,提升认可度。主题活动:务实:香港招商会务实:上海招商会务虚:宝马新车展示会务虚:SWATCH新品发布务实:旗舰店签约仪式暨媒体发布会务实:展示中心出街仪式宝马新车展示会SWATCH产品发布会序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论香港铜锣湾招商会上海招商会序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论第三阶段:商业销售点燃:投资价值和商业认可,引发热销务实:无锡招商会务实:一期产品公开发售务虚：无锡百年文化展示务虚：国际民俗文化交流演出务实：主力店进驻签约仪式务虚：无锡首届新亚洲风情艺术节国际民俗文化交流演出无锡首届亚洲风情艺术节主力店签约仪式序、理解新区二、项目分析五、项目盈序、理解新区二、项目分析五、项目盈利模式测定六、报告结论二、项目整体定位三、市场形象定位 :四、经营管理模式建议第四阶段:运营阶段点燃:人潮汹涌的消费,对建筑、广场的高度评价,提升在全国的影响カ。务实:开业典礼务实:主力店新品上市务实:众星云集,魅力无锡之夜魅力无锡之夜电影文化周序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论序、理解新区二、项目分析春夏新品服装周五、项目盈序、理解新区二、项目分析春夏新品服装周五、项目盈利模式测定六、报告结论二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议3.6市场推广区域以无锡为核心,辐射上海,点对点推广第一区域:新区销售次级区、消费主力区、招商三级区第二区域:无锡销售主力区域、消费次级区、招商次级区第三区域：全国销售三级区、消费三级区、招商主力区第四区域:国际销售辐身区、消费三级区、招商主力区8中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYUMITED新区C4地块商业项目策划报吿终稿4、形象包装及宣传推广建议序、理解新区序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位［四、经营管理模式建议五、项冃盈利模式测定六、报告结论紫见国际商业广场紫:60%蓝色+60%红=120%紫是蓝色梦想与红色商业激情碰撞,是城市文明的代言。见:见识、见地、见解是对于新区商业的解构和剖析,是未来商业坐标的佐证。属性:国际化、科技化、前瞻性、影响力。Slogan推广口号主诉求:改变无锡商业色彩分诉求:无锡新区商业旗舰,接轨国际潮流生活分诉求：3F商业传奇,集成商业旗舰。3阶段性推广主题•思想：做市场的领先者,做长三角最好的商业中心，手法：放大概念、细分市场、以点带面、政企联:动、品牌影响渠道：五大传播渠道,人脉、新闻、广告、事件、;情境序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位!四、经营管理模式建议五、项冃盈利模式测定六、报告结论第四阶段:改变无锡的商业颜色4阶段性推广媒体选择户外:大牌、道旗电视：三维演示、主题宣传片报纸:各阶段平面表现杂志：主题硬广、软文宣传网络:项目网站、搜房、新浪等专业网站短信:定点活动告知海报:主题活动宣传阵地包装：形象展示销售展示：前期临时展示中心,后期接待中心明星代言：主题活动、形象代言序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定ハ、报告结论推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广主题概念入市招商销售开业运营推广内容紫色来袭旗舰领航财カ引力文明新篇草渠道推广阵地包装概念导入信息告知销售信息告知活动告知媒体宣传市内、业内讨论主力店、旗舰店投资客、经营者消费层媒体推广户外新区核心、市区市区为主新区为主-报纸硬广+软文硬广为主硬广为主软文为主电视概念经营优势投资价值消费信息网络项目网站配合商业网站双管齐下项目网站为主杂志概念经营优势投资价值消费信息海报活动内容为主活动内容为主活动内容为主活动内容为主序、理解新区三、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位!四、经营管理模式建议!五、项冃盈利模式测定六、报告结论推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广主题概念入市招商销售运营定向推广短信一信息告知销售信息告知活动告知客户市内