房地产企业设计管理与设计价值创造

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业《房地产企业设计管理与设计价值创造》【课程简介】：房地产企业开发经营与设计管理：设计管理的定义：设计管理在房地产开发经营中的作用：设计价值创造与企业经营销售目标的关联：设计成本控制应用与项目开发成本的关联：设计计划管理与项目开发周期的关联：房地产项目业务开发全流程中的设计管理因素：房地产企业组织架构中的设计管理定位：房地产企业设计管理体系的构成与设计管理的七要素：标杆地产企业的设计管理体系框架地产企业设计管理要素一：设计流程管理地产企业设计管理要素二：设计计划控制地产企业设计管理要素三：设计深度控制与成果标准要求地产企业设计管理要素四：设计质量要求与设计质量控制地产企业设计管理要素五：设计成本优化与项目成本控制地产企业设计管理要素六：设计价值创造与设计营销意识地产企业设计管理要素七：阶段性设计成果与项目开发运营的关联控制如何构建适合企业自身特点及需求的设计管理体系房地产企业全业务流程的设计管控要点：投资分析或可研阶段的设计工作要求：收集项目设计基础资料：竞争楼盘卖点的设计分析：项目规划设计草案的可行性分析：设计管理部门与其他业务部门的配合与关联：项目策划或项目启动阶段的设计工作要求：收集项目设计基础资料配合完成项目产品定位建议书编审：项目概念设计方案分析：与政府部门的项目控规指标协调：编制项目概念设计任务书：项目概念设计方案招标：项目概念设计方案的评审：销售设计卖点提炼与市场分析验证：项目设计计划及开发计划确认：编制项目规划方案设计任务书：设计管理部门与其他业务部门的配合与关联：营销策划阶段的设计工作要求：销售输出设计条件要求：编制项目景观概念设计任务书：编制项目销售卖场方案设计任务书：规划设计方案招标：项目规划方案设计评审：编制项目规划设计方案报建文本：专项方案设计审查配合：项目景观概念设计方案评审：项目营销总案的设计配合与关联设计实施阶段的设计工作要求：编制项目施工图设计任务书：项目施工图设计单位的选择：项目扩初阶段设计质量控制：项目扩初阶段设计成本审查：项目施工图设计审查设计管理部门与其他业务部门的配合与关联：销售实施阶段的设计工作要求：略工程实施阶段的设计工作要求：略项目设计后评估阶段的设计工作要求：略设计价值创造的管理及专业控制措施：设计管理是项目经营指导下的专业管理：设计营销意识的应用要点：项目总图设计与项目收益：容积率收益、产品配比、规划边界利用下的设计价值创造：立面设计风格与项目品质的选择：户型设计细节与客户定位的关系：限额设计的输出与管理：设计计划的制定与跟踪：设计合约条款的设定：《房地产企业项目开发设计管控要点与关键节点控制》案例分享简述：房地产企业不同开发模式在投资分析阶段的设计管理：项目开发前期常见的业务流程：华润地产项目开发前期的业务流程：万科地产项目开发前期的业务流程：业务流程差异分析投资分析阶段设计管控的重点：前期市场分析：前期初步市场定位：前期初步产品建议：项目控规与规划设计草案：项目控规与项目销售策略之间的关系：项目控规与项目成本控制之间的关系：项目控规与项目开发节奏之间的关系：规划设计草案的项目收益指标分析：地产企业设计管理的目标及设计管理能力分析：地产企业常见组织架构中的设计管理职能位置：设计管理需要达成的目标：设计与市场定位的契合：设计与投资回报的契合：设计与开发节奏、计划控制的契合：设计与销售策略的契合：设计与成本控制的契合：设计与报批报建的契合：设计与客户感知的契合：设计与工程质量、进度控制的契合：设计与后期物业管理的契合：设计与绩效考核的契合：地产企业设计管理能力分析：设计营销配合测试：设计成本配合测试：设计质量配合测试：设计基准工期测试：设计工程质量保障测试：设计现场配合测试：设计单位管理能力测试：设计计划完整性测试：如何设定设计管理部门的绩效考核：项目开发关键节点的设计管理技术控制要点：报批报建环节：■规划■环保■交通■人防■园林道路：■市政管线概念设计方案：略规划设计方案的控制要点：■修规中的功能性用房比例■设备机房的布置■地下停车库的设置■人防方案深化■单体方案中的户型、户型比、建筑风格定位扩初方案设计的控制要点：■初步设计中专业解决方案■建筑方案——平面、立面、剖面■结构方案——基础方案、结构方案试算■设备方案——系统方案的优化■给排水方案——系统方案优化■电气方案——供配电系统方案优化■扩初成本控制的审查与确认施工图设计的控制要点：■施工图设计管理中容易出现的问题：专业配合、空间规划配合、设计计划跟踪■施工图审查中的质量控制与成本优化：■施工图关键节点的优化与审查：建筑节点优化、结构配筋及节点优化、设备专业设备选型优化……■施工图关键节点的复核：砌体节点复核、抗震构造复核……■给排水方案——系统方案优化■电气方案——供配电系统方案优化工程施工环节的设计控制要点：■施工图设计会审及答疑■设计变更洽商的控制与及时性销售配合的专项设计控制要点：■销售会所的设计主题、亮点、设计品质细节控制■销售样板间的设计主题、亮点、设计品质细节控制■园林景观的设计主题、、亮点、设计品质细节控制二次设计管理的设计控制要点：■门窗、幕墙工程二次设计■钢结构二次设计■消防、安防二次设计■智能化二次设计■小市政综合管线二次设计限额设计和设计成本控制的管理、技术控制要点：建筑装修材料成本分析：建筑门窗成本分析：基坑支护成本分析：桩基选型成本分析：结构选型成本分析结构布置成本分析结构计算数据分析限额设计操作建议书采暖节能设备限额设计解决方案消防及给排水限额设计解决方案强弱电限额设计解决方案《住宅设计质量控制技术应用实例》一、认识住宅1、什么样的住宅是好的住宅■从用户的角度看住宅户型——自住户面积适当，要有适当的存储空间公摊——越小越好光照——时间越长越好层高——越高越好环境——绿化越多越好厨房——越大越好卫生间——三室以上户型要两个以上的卫生间质量——越结实越好总价——地方市场可接受价从开发商的角度看住宅越赚钱越好容积率越大越好售价越高越好成本越低越好户型越大越好从设计师的角度看住宅空间越合理越好立面越漂亮越好材料越高级越好2、住宅的那些部位最容易出质量问题■公摊面积的问题——交通核心筒面积分析电梯台数研究消防疏散的问题——规范修改后的核心筒十二~十八层核心筒讲解十九层以上核心筒讲解■门窗节能隔音防火等的问题■卫生间布置的问题——开门方向、洗脸池位置、洗浴位置、马桶位置、暖气的位置……■厨房布置的问题——排烟管道的问题、灶具的布置问题、冰箱的位置、洗衣机的位置■卫生间防水——正做法、倒做法■阳台、飘窗的问题——渗漏、保温问题■热水管线走向的问题——垫层厚度问题3、住宅的那些问题最容易被设计师和开发管理者忽视■规划预留的配套配套的日照、交通、房间尺寸与普通住宅的不同和对普通住宅的影响■方案阶段最容易被忽视的问题外墙面积、首层入口、管道井、通风井、设备机房■施工图阶段最容易被忽视的问题立面空调机位、门窗通视、厨卫管线走向■房间净使用面积的问题■小区配套的问题4、住宅标准化和住宅工业化：■住宅标准化的目的：■住宅标准化的复制体系：■工业化生产什么？■什么样的住宅才算是工业化？5、万科地产的住宅性能与舒适度研发简介：二、住宅设计应关注的节点1.总平面设计1.1、道路交通设计——人车分流，消防环线1.2、间距与日照——东西向和塔楼更能出容积率吗？1.3、配套建筑的布置——最难缠的幼儿园和小学校1.4、园林绿化空间——附属设施的掩映2.单元户型设计2.1、进深对容积率的影响——明厨明厕的影响、南北方住宅的差异2.2、起居厅的开间进深以及适宜的面积—符合中国人生活习惯的人体工学空间2.3、主卧室的开间进深——卧室的舒适度研究2.4、厨房餐厅的布置应关注的问题——方便操作、便于装修、充分利用空间2.5、卫生间布置应关注的问题——电气插座的尴尬、容易漏掉的设备2.6、存储空间的需求2.7、电气布置图中应关注的问题2.8、水暖设备布置应关注的问题2.9、给住户装修预留条件门套的做法、狭长的走廊……2.10、空调机位问题研究经常被忽视的立面问题2.11、阳台问题研究非封闭阳台栏杆研究封闭阳台栏杆研究2.12、层高问题研究2.13、结构形式对户型的影响2.14、户型风水问题浅谈3.公共空间3.1、门厅以及残疾人设施3.2、楼梯的学问3.3、地下车库、自行车库问题研究3.4、老年设施3.5、设备用房统计3.6、人防问题研究3.7、其它配套用房与千人指标4.室外工程4.1、综合管线工程——在规划设计时最容易被建筑师忽略的后期设计条件4.2、园林绿化工程——住宅项目涂脂抹粉的最后一笔4.3、道路工程4.4、室外照明工程4.5、围墙大门——档次与品位的象征三、住宅设计质量控制方案1.项目基地环境分析图交通环境、建筑环境、人文环境2.标杆地产企业的概念设计任务书模板3．标杆地产企业的施工图设计任务书模板4.标杆地产企业的景观设计任务书模板5.住宅规划指标图6．住宅节能设计平衡图7.功能性缺陷防治建议书规范性缺陷——厨房和餐厅的的关系程序项缺陷——政府审批程序的影响习惯性缺陷——习惯性做法和标准图集的缺陷四、住宅品质控制实施细则1、平均进深、容积率与户型品质的关系（案例讲解）大进深小户型的难题，小进深大户型的困惑2、住宅花园阳台品质控制（案例讲解）3、住宅入户门品质控制（案例讲解）4、住宅客厅餐厅品质控制（案例讲解）5、住宅主卧次卧品质控制（案