地产估值处近10年较低水平头部房企仍具投资价值中小房企或陆续出清

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2021年上半年，在“房住不炒〞等多项降温政策的影响下，我国重点城市的住宅成交面积仍旧创下近5年来的最好成绩。然而，和成交成绩截然相反的是，当前，地产板块估值仍处于近10年以来的较低水平。

地产板块的表现欠佳，受ROE、毛利率一路走低的影响。有职业投资人表示，地产估值基本已经触底，预计下半年行情有所好转。

在职业投资人看来，处于估值低谷的地产板块仍旧具有投资价值，但机遇仍在龙头。投资人分析估值基本已触底中报毛利率上升程度预期乐观

2021年上半年，地产板块市值普遍缩水。东方证券研报指出，2022年上半年，申万地产指数上半年绝对涨幅-9.2%，跑输沪深300指数10.9个百分点，在28个行业中排名倒数第六，仅仅超过了钢铁、交运、非银、金融和采掘行业，而排名前五的医药、休闲、电子、食品饮料、计算机5个行业涨幅均在20%以上。国信证券则指出，纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。

那么，为何投资人却普遍对地产板块不看好？

鹏华基金权益投资一部副总经理/基金经理伍旋告诉《红周刊》记者，地产板块的估值水平十分低，PE倍数集中在2～4倍的房企较多。目前针对地产行业的调控政策一直在持续推进，无论是从去年开始的“三条红线〞，还是今年推出的“两集中〞政策，都在操纵和影响着地产行业的增速和发展。对开发商而言，拿地成本呈增长态势，住宅销售又有限价压力，这使得整个房地产行业的ROE水平处于一个持续下降的通道，所以股价表现也处在一个对比弱的状态。

职业投资人、资深房地产从业者朱酒向《红周刊》记者表示，现在房地产的核心问题其实就是毛利率问题。2022年年报发布后，房地产毛利率大幅下降，使得投资人对整个行业的实际利润产生怀疑，认为地产行业只赚流水，但没有收入，并不赚钱，因而估值遭到打压。

不过朱酒判断，地产估值基本已经触底，不会比2022年年报表现再恶化。但后续估值的上升仍旧需要一个过程，也不会出现立马触底反弹的状况。

他表示，“从行业整体来说，现在跌的都有些过了，大家是依照破产价去算的。至于（估值）能否出现转机，则要看中报毛利率是否有明显上升。我认为地产板块（今年）下半年、四季度的行情会有所好转，但真正熬出头可能还要等2022年年报出来，彼时房企的毛利率水平应当会有一个相对较好的表现。〞

值得一提的是，近期，房企开始不断发布业绩预报。其中，招商蛇口预计公司归属于上市公司股东的净利润录得37亿～47亿元，同比增长305.04%～414.51%;金融街预计2021年上半年净利润约5.78亿～6.28亿元，同比增长130%～150%，上半年业绩预期增速较明显。

此外，朱酒还表示，2021年房企分化会对比明显，在2022年选择计提减值的房企反而会轻松上阵，而那些藏问题较多的房企则简单更加严重。《红周刊》记者梳理发现，2022年，万科各项减值准备合计83.6亿元，其中存货跌价准备41.8亿元;金茂计提资产减值损失43.69亿元，是房企计提减值较多的房企。头部房企仍具投资价值中小房企或面临不断出清和退出

据中国平安研报数据，2021Q1末基金房地产行业持仓占比1.68%，较2022年末降0.09个百分点，连续五个季度下滑，已处于2022年有数据统计以来最低水平，相对标准行业配置比例低配1.07个百分点。不难看出，地产板块已渐渐被边缘化。

不过值得一提的是，据媒体报道，公募基金最近四年（2022～2022年）持仓超过100亿市值的个股，一共有7只。除贵州茅台、美的集团、格力电器、隆基股份、海康威视外，还包含地产板块的万科A和保利地产。

此外，2021年一季度，明星基金经理董承非于一季度大幅加仓万科A、保利地产。不过由于2021年上半年，万科A、保利地产股价表现一般，董承非在管的兴全新视野亏4.2%，输基准7.2%。

为何在地产板块不被看好的大背景下，部分龙头房企依旧能够获得青睐？伍旋告诉《红周刊》记者，在相对恶劣的行业环境和较为严苛的政策调控之下，资质较好、运营杠杆相对较低、品牌优势较明显的这一类大型开发商受影响可能性较小。而他们经营的稳定性以及信用风险的相对可控让投资机构觉得，在估值较低的时候入手，或许是一个对比好的选择。

伍旋还表示，房企的头部集中化趋势较为明显。而相对而言，好多地区的中型或中小房企面临着不断出清和退出的一个过程，市场份额将渐渐向头部房企所围拢。

朱酒也向《红周刊》记者表示，虽然房地产快速增长的时代已经不复存在，但是对于优质的头部房企来说，仅依靠存量的“大鱼吃小鱼〞也足够，这些优秀房企未来十年的增长空间就像白酒一样，虽然白酒行业总体产量继续下降，但茅台仍能占據高端白酒一半以上的市场份额。

因而在房企的选择标准上，朱酒表示，首先得有规模，地产的规模决定一切，没有规模连贷款都困难;其次，财务要安全，负债不能太高;最终，存量时代，大家对住房的寻求从刚需变成改善型住房，因而要有足够强的产品力，满足上述三点的头部房企仍具投资价值。

此外，朱酒认为，虽然股价属于业绩乘以估值，但从投资心态上来讲，看地产板块要多关注企业业绩而不是估值。那些业绩不涨，估值涨的企业迟早会掉下来;而那些业绩持续上涨的企业，估值回归也只是早晚问题。譬如，茅台在2022～2022年8年间股价几乎没涨，但伴随业绩的持续上涨，他的估值才是稳定的。

而从这一规律出发，地产股虽然现在多跌破净资产值，但不管业绩增速或快或慢，还是在真金白银地赚钱。即便是在房企盈利能力普遍大幅缩水的2022年，中国海外发展仍旧实