北京商圈可行性报告

北京商圈规划分析什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延长确定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对削减。一般讲，商圈有四种形态：一、商圈的定义商业是由消费者的购置行为和商业企业的经营力气所打算的，而商圈是商业物业吸引圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。其次，消费群体。一个商圈假设没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚拢人气，这也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的进展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑本钱等。第一，消费人群。其次，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业进展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈将来的形象和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不西单商圈：气旺盛，商铺租金增长快速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35的购物消费场所，人流量大。CBD和泛CBD商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居区。公主坟商圈：特色与进展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经为这里部队大院格外多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。双安商圈：主要经营服装、日用品等，有确定的餐饮和消遣配套；百货和超市两大业态为主。阜成门商圈：特色与进展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日部的辐射力气比较强，消费人群以三里河四周的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业进展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开头明显加快。中关村高科技商务中心〔中关村西区〕，三是高校集中地〔北大/清华/人大等〕。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、效劳以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量知名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈：方庄规划的初衷是效劳社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成确定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费力量较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字1000北京老商圈规模与变化分析况业态分布等方面。由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且圈渐渐形成。商圈位置示意图木樨园商圈交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程202248店—南苑)在木樨园也设有地铁站。环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。马连道商圈交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街穿插形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两宽阔街通车，商圈已初具规模。商业：马连道选购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2022年，这个都市选购中心将成为一批国内外知名企业中国选购总部的云集之地。特色：北京全力规划打造的国内外知名品牌商品的流通总部——宣武区马连道选购中的现代商业区域。石景山沃尔玛商圈交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园集合于此。五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保存了11棵百年以上的古柏。43.1马甸亚奥商圈交通：地铁4、1011352022局部最繁华的地带。12151300200122022商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、消遣、健身场所等应有尽有。特色：亚运村是京城首屈一指的配套效劳设施完善的成熟大社区。2022年奥运会落户大商机必将赶超当年的亚运会。高碑店商圈交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯穿全区。431100804050800商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入本钱却更低更经济。特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店污水处理厂等特色鲜亮的旅游景区和环保教育基地。现代商圈及其动态进展商圈又称商势圈(TradeArea)，通常是指一个零售店或商业中心的营运力气所掩盖的空内各种销售辐射力和购置向心力构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它打算商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中格外重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开头就埋下素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。明显，依存关系越多，程度越高，实市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，的生长点，又是区域市场的生成点。由于正是这种优势能够生成商品交换的“线”。所谓“面”，是指中心点的辐射所到达的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自其次层商圈—次级商圈，1520%的顾客来自于边缘商圈，俗话说:“核心商圈保根本(生活必需品)，次级商圈靠效劳，边缘商圈靠特色”。措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、穿插等现象。对于这种状况要作具体替代功能的同类市场。一般而言，商圈穿插会消灭在“边际商圈”，有时也可能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交学、合理的市场商业网络，整合统一市场，削减市场建设中的盲目性势力得到进一步的增加和拓展。所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外市场效劳功能的变化等。商圈的类型商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。西方国家的商圈计算的三种方法:l、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城一公式的延长又可计算出某一个城市的商圈大小来修订。2、市场饱和理论(RSI，RetailSaturationIndex)—是计算每一平方米营业面积的某RSI业的潜力;当RSI呈现低值时，说明该市场已经饱和，的零售进展商不宜再进入此市场进展零售业。3、购置力指数(BPI，BuyingPowerIndex)—是估量经济区域内可支配收人的大小，(QI，QualityIndex)。商圈与商业区的区分和联系(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中心商业区、区域性商业区、社区商业区等。1、中心商业区，应叫中心商业区。2、区域性商业区。3、社区商业区。(二)现代商圈概念≠传统商业区概念商业区具有深厚的打算经济痕迹，如“中心”商业区的“中心”具有打算经济的痕迹，正由于如此，就消灭了“中心”或者“地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创:1;2相互渗透行政区划。南城商圈定位及其特点如北京商圈:(1)3000来形成前门一大栅栏中心商圈;(2)20栏的“品字形”的中心商业区;(3)90年月以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成8070的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增加，(5)但必需引起留意的是，2022表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会渐渐发挥出来，多条轻轨车的开通，城郊地铁口会消灭的业态和商圈。“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。商圈是动态进展的一、北京南城及其范围北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。二、由于历史缘由，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”„„等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长2022年北京市委、换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，缘由很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，发区连接南四环路的道路也通车在即等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开头上升。2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成“外商区域性选购市场”—把中国的商品和效劳卖到全世界，把世界的商品和效劳卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都商贸支场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调进展的经济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的“过渡商贸地带”。具体来说:1;2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市国际选购等多种现代商业经营形式;3将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区(即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套效劳体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;4北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30城特色的Shopping/Mall、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品呈现中心、现代医药城等;5、信息支撑体系，今年6就南城大商贸进展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模73Shopping/Mall为:1、民营经济为主导型的商贸经济;2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体化的经济区域;34、5、政府与企业互动，促进南城经济进展，即“政府引导、市场化运作、企业化经营”。北京CBD商圈深入解析：外表富强下的泡沫329日，北京尚都SOHO正在搞一个摄影活动，中庭聚拢了几十人围观，然而一层到四摄影展带来的这点儿人气，这个周末尚都SOHO几乎要被人遗忘了。二楼的商铺几乎都已经关闭，只剩下“食草堂”还在坚守，“卖得很差，原来以为养几个月能好起来，这个月比上个月业绩还差。估量再坚持几个月就得撤了。”导购小姐忧虑地表示。周末，记者走访了位于CBD核心区域的世贸天阶、尚都SOHO、LG双子座、星光天地和外围的美罗城、百盛购物中心、迪卡侬等商业地产工程，觉察除了世贸天阶以外，其显。第一大商圈的隐忧假设说到北京的商圈，人们自然就会想到传统的王府井、西单商圈和兴的燕莎、亚运村、公主坟商圈。然而，随着最近几年CBD建设的提速，CBD商圈已经悄然成为北京规模最大的商圈。依据世邦魏理仕供给的最数据，截止到202212月底，CBD商圈商业地594333万平方米的存量。世邦魏理仕推想，2022年CBD20万平方米的商业面积进入市场。虽然有这么多的商业地产工程不断入市，但是不菲的租金价格让CBD区域内的商业地产工程空置率不断上升。依据高力国际最数据显示，CBD区域的租金价格已经到达每月147153美元。但是其空置率却远高于王府井。“食草堂”的导购小姐告知记者即使在尚都SOHO70平方米商铺一个月的租金也高达近两万元。在世贸天阶，记者看到目前大多数国际品牌主要集中在南街的四层商铺中，空置率比较低，周末的人流也比较多地集中在ZARA、JACK&JONES等少数几个品牌店；而南街的商铺就要差很多，空置率超过了一半，根本没有什么人流，与南街商铺形成鲜亮比照。而LG双“这里”位于大厦一层的NOVO店里的导购面对稀有的顾客也很无奈。而位于东四环边上的美罗城、百盛购物中心就更是惨淡经营了。记者看到，在美罗城偌大的经营空间中处处都是空置的商铺，空置率超过了50％，只有国美电器和楼上的一些餐看不到如织的人流，与其复兴门的百盛店形成鲜亮反差。“从最近一两年CBD推出的的商业地产工程看，根本每个商业地产工程中都带有大量的商业工程都选”世邦魏理仕争辩部董事綦晓梅分析。商圈缺乏整体规划目前，CBDPRADAGUCCI、BOSS·RolexLG双子座，PRADACHANEL、GUCCI等国际一线品牌则入驻光天地，世贸天阶的品牌虽然整体低于国贸商城和星光天地，但是引进的GUESS、GINT、ZARA等品牌也属高端品牌。綦晓梅觉得CBD的商业工程过