2011年房地产行业分析

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业(第12-4号)KEBCIndustryBriefingKEBCIndustryBriefing(房地产产业)11.产业特征2.2011年现况3.2012年展望4.审查人员意见2012.3.261.产业特征政府的房地产政策，金融市场变化敏感随着地域、立地、规模，建议设施的区别化更深初期投入资本规模大，回收会需要长时间由于投机性的因素，个别企业进出口活跃2.2011年现况(1)中国房地产投资现况(单位:CNY百亿)2010年2011年增减率投资金额482.7617.427.9%住宅340.3443.130.2%其他142.4174.322.4%东部279.9356.127.2%中部105.2132.025.5%西部97.3129.332.8%(2)商品房地产的销售现况(单位:亿㎡,CNY百亿)2010年2011年增减率销售面积(销售额)10.48(527.4)10.99(591.2)4.9%(12.1%)东部销售面积(销售额)5.10(333.6)5.11(346.3)0.1%(3.8%)中部销售面积(销售额)2.63(91.9)2.93(118.9)11.3%(29.4%)西部销售面积(销售额)2.74(101.7)2.96(126.0)8.0%(23.9%)※商品房地产是指可以在市场自有地进行买卖交易的房地产(3)中国房地产市场现况`11年房地产经济相关指标与`10年对比有所好转但是下半年之后由于中国政府的房地产购买限制及货币紧缩政策，世界经济迟钝的影响，房地产经济有所萎缩▪通过主要城市的户口制度及住宅购买限制令等的政策，调节有关城市的住宅需求(Ex.①`11年2月开始购买北京、上海等14个城市购买住宅的外地人，要求有关城市的户口或缴纳一定期间以上税金的证明资料②`11年购买二套房时先支付契约金比率从50%调到60%③在36个城市示范引进房地产保有税)▪不管下半年中国房地产行业是旺季，但住宅交易量仍大幅度减少▪大部份城市住宅交易量有所减少，交易量减少导致价格的下跌▪包括北京的陕西省、青岛等大多数地域的住宅库存量增加3.2012年展望(1)房地产经济与前年相比会迟钝，但预计会有政策性调节最近中国房地产经济不佳，是因为政策性因素的调整，如果经济继续下跌，政府会重新回转内需政策的可能性较高。▪自`10年4月开始，采取房地产价格稳定化的措施，并强烈实施控制投机需求▪如果房地产市场过多萎缩会导致经济硬着陆，中国政府对房地产经济的不佳不会再弃置不管。√由于通货膨胀压力减少、成长率的迟钝速度加快，中国政府去年末(`11.12.5)和今年年初(`12.2.4)两次降低基准率等实施金融缓解政策。√对房地产政策，按照购买限制及贷款限定等情况，预计今后将进行阶段性缓解(2)保障性住宅注),一般商品房地产供给会持续增加中国对保障性住宅及一般商品房地产供给持续增加▪中国政府计划在`11年,`12年各建设1,000万户(5年间3,600万户)的保障性住宅▪中国从`09年开始与保障性住宅建设相关，积极促进棚户区再开发事业，至`14年完成国有土地的棚户区再开发▪一部分地区`12年内完成为目标注)保障性住宅以中国政府的低收入层为对象租赁或以低价格提供的住宅，是与韩国租赁住宅或安乐窝住宅等市民住宅的概念相似。(3)城市化是支撑中国房地产经济的核心要素为了中国成为先进国家水准的城市化，今后需要40~50年▪`10年中国城市率为49.7%，与先进国家相比极小(参考：`10年韩国城市化率82.0%)√`20年,`30年,`50年中国城市化率各会达到59%,67%,72%√为了实现先进国家水准城市化率，中国国至少还需要40~50年，今后将长期持续城市化建设工程今后3年中部城市群会成为建设行业的话头▪今后中国开发区、经济区域的建设会增加，促进城市化的同时，增加高速铁路网的建设，且地铁建设也会有所增加√`09年之后批准为国家发展战略区域区划会大大增加√具有珠江三角洲开发规划、海峡西安经济区、海南国际观光岛、江苏沿海发展规划,辽宁沿海经济地带,黄河三角洲高生态经济区,等建设计划√随着这些经济区域的开发，今后会大举发生铁路、港口、高速、战略网等基础设施的建设√中国政府目前积极促进建设省级高速公路，`15年预计基本完成中部地区国家高速公路及区域高速公路4.审查人员意见►通过检查房地产开发项目的事业性(立地,交通,建议设施,出让可能性等)慎重支援►地域别/物品别的差别大，因此通过个别物品为中心的分析来支援►掌握中国当局房地产政策，并反映在实际授信运营参考资料1.2012.02POSCO经营研究所北京事务所“中国房地产价格下跌,政策性调节性格强”2.2011.11KOTRA上海贸易馆