铅山城商业市场调研报告

铅山城商业市场调研报告1、城市发展情况

铅山县地处武夷山脉北麓，总面积2178平方公里，人口42万，现辖17个乡镇，161个行政村，15个居委会。铅山地下资源丰富，已探明的矿产有铜、铅、锌、煤、石灰石、花岗岩等30余种，全国第二大铜矿永平铜矿坐落境内。2011年，全县实现GDP61.6亿元，财政总收入10.3亿元，全社会固定资产投资69.3亿元，社会消费品零售总额25.6亿元。

铅山全县辖7个镇、10个乡（其中2个民族乡）城镇人口16.8万，农村人口25.8万。15-64岁人口比例呈现快速上涨去，是劳动年龄人口的“黄金”时期，即形成了一个少儿与老年抚养负担均相对较轻、劳动力资源相对丰富的“人口红利”期。目前人口数量（单位：万）所占人口百分比河口镇6571115.4％鹅湖镇5364112.6％永平镇5421012.7％汪二镇334227.8％湖坊镇263346.2％武夷山镇231695.4％新滩乡313807.3％铅山县主要年份人口结构状况单位:%

2012年，铅山县农村人均收入6975元，城镇人均收入15481元，增速一直保持在10%以上，按照国际惯例，此时城市房地产发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。全市7个县的对比中，铅山县人均可支配收入中游阶段，随着城市功能提升以及建设发展，未来城市消费能力提升空间广。

2011年铅山县经济三大产业的结构比重为：20.7.2：43.1：36.2；第二产业所占比重有所上升，产业结构日益优化。铅山现有投资过亿元的企业21家；园区实现主营业务收入61.3亿元，增长77%，增幅列全省第一位。2011年全县个体、私营企业呈现快速发展态势，行业规模不断壮大。2011年全县注册登记个体工商户达8195户，私营企业达999户，分别增长12%、20.7%。本次规划确定以“两心两轴五模块”的平面布置形态。两心：指由狮江大道、复兴路传统商业街区构成全区的一级商贸中心，由城南行政文化区构成的全区行政文化中心。两轴：指清湖与惠济河两条沿河滨水绿轴规划利用自然环境，形成各模块之间的缓冲带，布置文化、休闲、娱乐、服务、绿化等功能的公共设施中心，成为公共开放空间。五模块：以主干路网为界，形成五个规模适度、自我消化的模块单元，内部以居住功能为主，强调生活空间的可交流性，强调社区意识，有足够的户外空间，在促进开放型的同时又各自独立。这五个模块分别为城东区、城南区、老城区、清湖区和城西区

铅山县城南新区位于铅山县城建成区的南部。规划区东起河福路及福安路，西至横南铁路和马鞍山脚，南抵外环公路，北达乐江公路。规划区占地面积约为98.5公顷。

规划区性质：由于城南新区为新城区，人气不旺，规划将沿着“以公兴商，以商旺住”的思路，让城市行政中心南移，完善公共基础设施，美化环境，带动人气，以达到繁荣新城区的目的。因此规划将铅山县城南新区定为一个“集行政办公、商业、居住、教育于一体的城市新空间”。小结1、经济：铅山县经济基础对比上饶市其他县略显一般，但增长势头迅猛，铅山县人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖掘；2、产业：工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快，城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力；3、人口：截止2010年，铅山县人口约42万，主要人口居住区仍以县城周边镇为主，同时向城西方向扩散，上饶人口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升；4、规划：铅山县交通便利，辐射能力强，城市定位比较高，城市规划重心向南发展规划确定以“两心两轴五模块”的平面布置形态。；5、政策：国家宏观调控频出，地方受政策影响幅度较小2、商业市场及主要业态调研本地商业主要集中在老城区商圈附近，是典型的单核商圈布局，属于典型的县级城市沿街线性商业格局，缺乏中大型商业综合体。本案租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）狮江大道80－20020000－50000复兴中路60－12025000－35000鹅湖大道35－5018000－25000复兴南大道25－5012000－20000信州东路35－4512000－25000狮江大道复兴中路鹅湖大道复兴南大道信州东路建筑形式底商、独立店铺、百货商厦独立店铺建筑底商建筑底商综合市场建筑底商独立店铺建筑底商经营范围服饰鞋帽珠宝百货服装鞋帽珠宝电器家居建材生活配套家居建材生活配套餐饮宾馆娱乐场所经营档次中档中低档中低档中档中档购物环境良好较差较差一般一般经营状况良好良好一般一般一般本地商业档次普遍不高，基本由小业主自主经营，商业业态较为凌乱，购物环境有待改善。狮江大道狮江大道是贯穿铅山县城最主要一条商业大道，集中了服装、电器、餐饮、商场等商业业态，是铅山居民购物消费的主要商街，拥有百润购物广场、鹏泰购物广场、时代购物广场三个小型商场。此路段狮江商业广场，福鑫商业广场在建中，商业体量均为2-3万方。路段租金代表商业狮江大道-复兴大道120-150元/㎡时代购物广场狮江大道西段60－120狮江商业广场狮江大道中段120－200鹏泰购物广场狮江大道东段60－100天天美食复兴中路北连狮江大道，南接鹅湖大道，是铅山县繁华的商业老街，以其与狮江大道为交汇，向周边1000M辐射区域内属于老核心商业区，集中了服装、电器、餐饮、商场等商业业态，但复兴中路年代较久远，商业形象较差，经营品牌也以中低端品牌为主，经营形式以临街商铺为主。复兴中路路段租金代表商业狮江大道-复兴大道100-120元/㎡金盾服饰复兴大道中段70－90元/㎡河口综合市场复兴大道-鹅湖大道50－70元/㎡永平电器外部临近复兴北大道人流量大，入口无序脏乱。内部条件混乱嘈杂，卫生条件差，无管理数量面积租金情况干货12144内铺租金：45-60元/㎡.月沿街租金：90元/㎡.月副食品15225服装22500箱包6150鞋帽8240总数571229㎡河口消费品综合市场始建于1986年，2002年改建后的河口消费品综合市场面积达2800余平方米，设有560多个摊位，现摊位大部分已转为农贸市场。小商品类别铺位仅剩40余个，经营条件较差。复兴中路--河口消费品综合市场鹅湖大道东段鹅湖大道横贯铅山县城，东段西至复兴中路，南抵福纬一路，北临信州东路，2009年经规划改善后周边以居住小区为主，道路周边形象较好，业态以社区配套、餐饮休闲、家居建材、电器为主。路段租金代表商业鹅湖大道-信州路35-45元/㎡华盛机电鹅湖大道-复兴中路45－60元/㎡兴华汽修鹅湖大道西段鹅湖大道横贯铅山县城，西段东至复兴中路，南抵马鞍山路，铅山目前最大的建材市场-铅山综合建材市场位于此路段，主要业态以家居建材、五金汽修，社区配套为主。路段租金代表商业鹅湖大道-马鞍山路35-50元/㎡铅山建材市场鹅湖大道-复兴中路45－60元/㎡江南电器鹅湖大道--铅山综合建材大市场区位租金面积数量空置率内街40-4545-60㎡3220%沿街50-5560㎡6412.5%铅山综合建材市场从开放至今已有10余年历史，现场环境杂乱，无管理运营，铺前道路拥挤，卫生情况较差。受近年新开门面影响，经营情况较差，许多内铺门面现已停业。品类品牌品类品牌品类品牌水泥海螺瓷砖东鹏板材神舟万年青格莱斯伟业福建郎高环球仙石新中源久盛油漆立邦班力德管材金德华润迅驰爱康盼盼顺辉世丰尚上照明雷士伟星三棵树阳光卫浴阿波罗雅士利欧普尚高欧派宏光四维华艺贝朗朗能和成铅山综合建材市场作为铅山县历史最久的建材市场，品牌层次不齐，中低档产品分布杂乱，购物环境差。此市场可以满足一般客户建材采购需求。复兴南大道复兴南大道临近项目案场，南至河口镇，北抵鹅湖大道，是城南建设主干道，道路周边形象较好，新盘云集，业态以社区配套、餐饮休闲、家居建材、电器为主。逐步形成一定规模的家居建材商业圈。路段租金代表商业复兴南路-鹅湖大道45-60元/㎡新日德复兴南路-河口镇35－45元/㎡生态家园复兴南路--天赐家园建材街从业态商户数量比例可以看出，经营建材、家居、五金的商户占绝大部分，说明随着市场需求的扩大，经营者自发扎堆一起经营，意识到只有规模化，才能在建材行业形成较强竞争力。但由于整条街没有统一规划，整体规模较小，各业态经营散乱，导致客户前来采购不方便，没有完善的仓储、物流配套功能，辐射商圈小，严重影响了市场的发展，目前经营状况一般。区位租金(元/㎡月)售价（元/㎡）面积数量空置率内街251200060㎡6840%沿街40-451F:200002F:800050-70㎡5235%复兴南路--锦绣豪庭商业区位租金(元/㎡月)售价（元/㎡）面积数量空置率内街351500060㎡5830%沿街未定未定4800㎡//锦绣豪庭内街与天赐家园共同打造铅山建材家居一条街，外部沿街店面现在招商中，一二层均以建材家居、灯饰等为招商对象，欲形成一个综合性建材商场。现在共有家居类17家，建材类20家。复兴南路--新日德商业街区位租金(元/㎡月)售价（元/㎡）面积数量空置率内街30-401500090㎡1730%沿街1F:45-502F:101F:280002F:800060㎡3826%和天赐家园建材商业街一样，都属于自发形成的建材行业聚集地，随着城市化进程的发展，城南已成为房地产开发重点区域，潜在建材需求量的增大势必会成为经营户重点关注的对象。现共有建材门店19家、家居门店12家。信州东路--沿河商业街路段租金代表商业信州东路-滨江花城40-45元/㎡全友家居信州东路-信江龙庭30－45元/㎡广东家具广场信州东路是铅山餐饮、娱乐为主的沿河商业街，主营业态有KTV、餐饮、酒店、汽修汽配等。广东家具批发广场位于信州东路信江龙庭，营业面积2300㎡，主营木质沙发桌椅，是铅山目前最大的家具批发零售门店。全友家居位于信州东路滨江花城，营业面积1500㎡，是铅山目前购物环境相对较好的家居门店。3、主要业态统计分析家居建材行业统计建材类类别区域数量面积（㎡）石材鹅湖大道11710复兴南路10630管材鹅湖大道10570复兴南路4200钢铝型材鹅湖大道19950复兴南路4240水泥鹅湖大道4200复兴南路4240板材鹅湖大道10500复兴南路191140油漆鹅湖大道8400复兴南路231380门窗鹅湖大道241200复兴南路16960瓷砖鹅湖大道15750复兴南路12720合计19310790家居建材行业统计家居类类别区域数量面积（㎡）电器鹅湖大道8820复兴南路6740狮江大道72350复兴中路111800卫浴鹅湖大道12600复兴南路16960家具复兴南路115200信州东路22800鹅湖大道214850狮江大道2850布艺鹅湖大道3270复兴南路8480照明鹅湖大道7840狮江大道4950复兴南路153500复兴中路3540家饰复兴南路2240复兴中路3400鹅湖大道2280橱柜复兴南路61350合计14929820五金机械行业统计类别区域数量面积（㎡）五金鹅湖大道131560复兴中路11990复兴南路4600狮江大道11920合计394070类别区域数量面积（㎡）机械鹅湖大道71450狮江大道3950合计72400汽修汽配行业统计类别区域数量面积（㎡）汽修汽配鹅湖大道3450信州东路2550复兴南路2300狮江大道4600合计111900服装、小商品行业统计类别区域数量面积（㎡）服装狮江大道344080复兴中路516120鹅湖大道121080合计9711280类别区域数量面积（㎡）小商品（鞋帽、箱包、化妆品、饰品）狮江大道363240复兴中路544250鹅湖大道6480合计977970项目总数19项,入网销售总面积:47.9131万㎡,可售套数:3248套,可售面积:32.2608万㎡,住宅入网销售总面积:33.4842万㎡,住宅可售套数:1886套,住宅可售面积:19.8184万㎡（根据房管局数据）根据房管局数据统计得出，铅山县城区商业入网销售总面积约为144289㎡，商业可售面积约为124424㎡，商业可售套数1193套。铅山县现有商业体量过大，房地产开发速度过快造成底商积压，几乎每10万方的住宅增长都将带来1.5-2万方的底商，人口总量及结构决定商圈繁衍速度较慢。根据铅山县目前商业去化速度，年均去化商业体量3.5-5万方，现有商业体量尚需3-4年去化时间，商业整体供过于求。项目周边商业存量情况项目名称商业体量（㎡）销售面积（㎡）剩余面积（㎡）销售价格（元/㎡）租金水平（元/㎡）生态家园11688未售11688//中楹领士郡95373513602412000-2000030-45锦绣家园11654547661781800035-40新日德广场98294429540015000-2000035-50狮江一号124833780870318000-2200040-50此次针对项目周边主要楼盘进行商业统计，现项目周边在售商业体量为5.519万方，剩余面积为3.8万方。销售价格为沿街20000元/㎡左右，内街12000-18000元/㎡不等，租金水平1F为30-50元/㎡月。区域商业投资回报率仅为3%，低于上饶市投资住宅回报率，属于商业发展初始阶段产品。整体环境铅山县商业属于典型县镇集中型商业，受人口因素，消费水平影响发展速度缓慢，品牌企业进驻相对较少，但作为江西重要工业资源型城市发展定位，随着产业积聚，人口集中、城市土地的集约化经营，未来铅山县一定会迎来一个新的发展局面。商业供需铅山县近年来正处于城镇化转型高峰期，房地产开发带来的中低档商业过剩短期内难以解决，但相对于中低档社区底商的大型综合性商业体是铅山县的空白，其对商圈的培育及影响在政府导向、人口集中等因素的支撑下，将成为铅山商业的最大亮点。商业业态现铅山县整体商业档次低，布局凌乱，部分业态如家居建材自成小商圈协同发展，根据此次调研接近10万方商业业态样本可以看出：建材家居、五金机电、小商品、娱乐餐饮这些业态在铅山尚有非常大的发展空间。本项目的成功运营将彻底改变铅山县的商业历史。4、项目业态建议项目定位方向在思考项目业态构成、定位之前首先需要考虑项目整体定位方向。专业型摊位式大市场综合型多复核商贸城佳利商城江南商贸城OR现面积扩容度扩容面积服装11280150%16920小商品7970200%15940建材10790180%19422家居29820150%44730五金机电6470150%9705汽修汽配1900350%6650合计113367根据市场现容量，在考虑项目区位、城市发展，人口状况等因素的前提下，制定各业态市场扩容度，初步预估各业态容量面积。

根据上图表述，项目总体量20万方，现主业态扩容面积11万方，除去部分裙楼住宅面积，尚有5万方左右空缺。铅山县总人口42万，其中城镇人口16.8万，农村人口25.8万。均不支持一个20万方纯市场类项目因此建议本项目走综合型多复核商贸城定位方向业态复合功能复合信息化导入多平台支撑综合商贸城扩大辐射范围满足突破需求业态初步筛选依据市场发展前景良好，行业重新整合区域市场空缺，需求量大1、家居建材铅山县每年空置房3.6万平米装修按每户700元/㎡计算每年内装修投资带动家居建材市场份额为2520万元现铅山县住宅空置面积在8万方左右，年均去化量在3-4万方，以每年30%