英龙大厦销售执行报告

英龙大厦销售执行报告英龙大厦销售执行报告英龙大厦销售执行报告谨呈：深圳市英龙建安有限公司谨呈：深圳市英龙建安有限公司深圳市世联地产顾问有限公司目录市场调查报告项目分析及战略制定执行报告销售准备市场调查报告深圳市宏观经济１．1.1深圳市2001年经济发展经济环境深圳市2０01年面临的经济外向度高,是“10年来最困难的一年〞。去年以来,美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓,国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高,出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主,因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。〔未经许可请勿转载〕城市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面“提速〞、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境,实施新一轮政府审批制度改革,加快国有企业改革步伐等应对措施,使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。〔未经许可请勿转载〕据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值19０８.1５亿元，同比增长1３.２%,在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880．44亿元，增长1７.4%;完成固定资产673.3７亿元,增长8.7%；社会消费品零售总额６０9.26亿元,增长１3.2%;地方预算内政收入2６2.49亿元，增长18．３%。〔未经许可请勿转载〕深圳经济特征深圳市统计局资料显示，2０01年深圳经济呈现1月低开,2月迅速回升,3月开始逐步走稳并保持到年底,其４月至1２月的累计增长幅度在12．2－－-－１3.2%之间,波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合,这表明深圳的经济特征是“以工业为主导,以出口为依托的外向型经济〞，与世界经济形势变化高度关联。〔未经许可请勿转载〕2深圳20０1年经济特点①工业经济快迅增长据初步统计,去年全市规模以上工业企业实现现价总产值２８8０.４4亿元,按可比口径算，比上年增长17．４%,完成工业增加值８43.７0元，比上年增长15．6％〔未经许可请勿转载〕②外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元,比上年增长２1.4%,其中外商直接投资２5．91亿元美元,比上年增长32.１%〔未经许可请勿转载〕③外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元,同比增长8.36%,连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升,高新技术产品的出口额达1１0.21亿美元,同比增长32．2１%，占深圳出口总额的２9.４３%。〔未经许可请勿转载〕④物价水平有所下降据统计,去年全市实现社会消费品零售总额60９．2６亿元,比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2．2%。〔未经许可请勿转载〕⑤财政税收稳步增长据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入２62．49亿元，比上年增长１８.3%。年末全市金融机构各项存款余额409２.５7亿元，比上年初增长29．1%。〔未经许可请勿转载〕1．２全市写字楼总体市场分析１.２.1总体市场评价深圳市的写字楼市场在２001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心〔招商银行大厦〕的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区ＣBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。〔未经许可请勿转载〕市场供应分析①写字楼占商品房销售比例从如上三图〔199９年、２0０0年、２001年各类物业销售比例图〕中,可以看到,近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%;商业的市场总体销售也较少,仅占近年商品房总销售量的３—5%。〔未经许可请勿转载〕②写字楼年内销售规律分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表1—3所示。〔未经许可请勿转载〕近年写字楼年内销售规律〔万㎡〕第一季度第二季度第三季度第四季度全年合计19９9年2.１８4．０51.3４7.451５．022000年2.281．０４0．897.981２.１9平均2.２３２.55１．1２7.71１3.61资料来源:国土规划局房地产研究中心由右图中可见,近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和，因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。③写字楼新开工面积和竣工面积全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。２０0１年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。随着深圳新中心区的开发,城市商务办公区域及城市重心的西移,已成为城市发展趋势。参见以下图:〔未经许可请勿转载〕④写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。④写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。参见右图：⑤写字楼整体销售量据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，９6－20０0年全市写字楼的整体销售量下降趋势,但楼花销售量在２000年首次大于现楼销售量，且200１年上半年销售面积为４.1６平方米，同比增长了25.3%，预计,今后两年销售面积将呈探底回升趋势,但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳,且小于供应量的增长速度。〔未经许可请勿转载〕参见以下图：⑥写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，⑥写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。1.2.3市场需求分析租赁市场是最真实的房地产需求市场,分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼市场的真实状况。〔未经许可请勿转载〕①深圳特区２０01年房屋租赁行情分析1、全市写字楼、商业用房出租率据2001年第三季度调查资料统计，罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.38万㎡。已出租面积8２.6２㎡,出租率为70.４０%；季末空置面积3４.74万㎡。〔未经许可请勿转载〕２、写字楼租赁行情分析〔1〕写字楼出租率3季度写字楼抽样可租面积8.51万㎡,已租面积５6．42万㎡，出租率66.６7％。〔未经许可请勿转载〕出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90％以上。〔未经许可请勿转载〕出租率较高的写字楼,其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼宇的昭示性强。〔未经许可请勿转载〕〔２〕写字楼租赁行情分析罗湖区写字楼租赁价格调查写字楼名称最高价〔元/㎡.月〕最底价〔元/㎡．月〕管理费〔元/㎡.月〕最高费用合计〔元/㎡.月〕出租率〔%〕深圳发展中心45３03479——国贸大厦4５２0207036.８天安国际大厦５02527７7４４金丰城大厦75407547地王大厦160403219２5５罗湖商业城６66６37.710410０庐山大厦65３7107535深房广场３０25205０51海燕大厦46.5258555７房地产大厦４0２５1２５２金通大厦3７.59.８６846７8洪湖大厦352８4397８.8太平洋商茂大厦63３5１174５5华通大厦322０7.５４0４２文华大厦502２.675785东方广场４540459０81.2嘉里中心10０80２8１2８９8宝安广场52３1２０7２47文锦广场3５2５134832特力大厦3020３3332罗湖商业大厦４3４0３4640百货广场40302５６5２0合作商业银行5０3０207055深圳中心大厦1００801511562发展银行大厦12０1０0301５０67西武百货5０４5１06０8８金田大厦7５2012876０联兴大厦2５24227７5福田区写字楼租赁价格调查表写字楼名称最高价〔元／㎡．月〕最底价〔元/㎡.月〕管理费〔元/㎡．月〕最高费用合计〔元/㎡．月〕出租率〔%〕桑达大厦40３554５80电子科技大厦8０4５12９２9１赛格工业园6024２6２96北方大厦８03010９09５国企大厦38３2７4５15华联大厦８５６8１29797深勘大厦404094９100锦峰大厦6030８68８1赛格广场80６52５105联合广场40３０2５6540统建楼42346.54９9４世贸广场７０５5108073海鹰大厦3５2554010０盛庭苑6850１07843四川大厦5０50８58100特区报业大厦7040２５9５９0人才大厦80602010０7５深茂商业大厦5030126292人民大厦５04020７080江苏大厦８８8５2５１131０0设计大厦7370８8193皇城广场６04512727２科技大厦806021101１００航都大厦8５55８９339中深花园54２0126６9３新闻大厦7０5021９１９0①罗湖区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，罗湖区写字楼可租面积62.6１万㎡,已租面积40．２3万㎡,出租率6４.3%。〔未经许可请勿转载〕罗湖区写字楼租金较高的有地王大厦、深业中心、发展银行大厦、嘉里中心,其租金最高价分别为1６0元/㎡·月、1００元/㎡·月、１20元/㎡·月、100元/㎡·月,月租较底的为深房广场、洪湖大厦、华通大厦、文锦广场、联兴大厦，其租金分别为30元／㎡·月、35元/㎡·月、32元/㎡·月、35元/㎡·月、25元/㎡·月，各楼盘的管理费都相差较大,因有的管理费包括空调费、共享面积、水、电、清洁费、保安费用,有的不包括在内。〔未经许可请勿转载〕罗湖区写字楼出租率最高的是罗湖商业城达１00％,西武百货８8%，通过比较可以看出，罗湖区写字楼出租率较底，写字楼供过于求的现象仍然突出，部分交通环境较好的写字楼的空置率较底，而交通环境较差，设施陈旧的写字楼空置率居高不下，总体空置率在4０—50%之间,其租价也在低价位运行。如罗湖区中心地段的国贸大厦和深圳发展中心的租金普遍为40—50元／㎡·月，深房广场很大一部分的租金在3０元/㎡·月，天安国际大厦租金为25—5０元/㎡·月。〔未经许可请勿转载〕罗湖区写字楼的租赁行情比福田区相对较差,其出租率和租金均比福田区要低。从出租率和租金来看,总体市场还是供过于求,形势不容乐观〔未经许可请勿转载〕②福田区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示,福田区写字楼可租面积21．9０万㎡,已租面积16.2０万㎡，出租率74.0%。〔未经许可请勿转载〕福田区写字楼租金较高的有江苏大厦，月租最高价为88元/㎡·月;其次为电子科技大厦、北方大厦、华联大厦、赛格广场、人才大厦、科技大厦、航都大厦、其租金价格在８0—8５元/㎡·月之间。月租价格最低的楼盘是国企大厦、海鹰大厦、联合广场、深贸商业大厦、中深花园,最低月租为2５—30元／㎡·月。福田区写字楼租金在2５—88元/㎡·月之间，片区不同，价格相差较大,这也是影响出租率的主要原因之一。〔未经许可请勿转载〕福田区写字楼出租率最高的是深勘大厦、江苏大厦、海鹰大厦、四川大厦、科技大厦,出租率为100%。而位于上步南路的国企大厦出租率较低，仅为14.５5%，空置严重。从抽样调查的情况看,抽样的26个楼盘中，出租率在50%以上的有20个，占76.92%,比罗湖区相对要好。〔未经许可请勿转载〕结论

深圳写字楼市场的空置状况总体上尚不容乐观，这也是近年来政府宏观调控的目标之一。〔未经许可请勿转载〕

深圳写字楼租赁价格、出租率状况差异较大。租赁价格由联兴大厦的25元/㎡·月,到地王大厦的160元/㎡·月；出租率由百货大厦的２0%，到罗湖商业城、海鹰大厦、江苏大厦的10０%。〔未经许可请勿转载〕

写字楼出租率较高的物业特征是:１物业形象好,昭示性强,如江苏大厦、特区报业大厦、嘉里中心、科技大厦等;〔未经许可请勿转载〕位于交通主干道——深南大道旁,交通方便,如电子科技大厦、新闻大厦、北方大厦、华联大厦等;〔未经许可请勿转载〕价格适宜，有利于创业型公司低成本经营,如中深花园、海鹰大厦、深茂商业大厦等；〔未经许可请勿转载〕基本单位面积小，适宜小公司办公，海鹰大厦、深勘大厦、四川大厦等。１.2.４市场消化量分析近两年由于写字楼供应量相对减少,写字楼空置量有了较大幅度的减少。因此，写字楼市场的消化量除市场销售量外，应包括写字楼的空置量的减少。〔未经许可请勿转载〕近年深圳市写字楼市场消化量年份１99９年２00０年200１年销售面积〔㎡〕15.02１２.1911．01消化空置面积〔㎡〕1６.52１4.９2市场消化面积〔㎡〕15．0２28．７1２5．9３从上述图表可见,深圳写字楼市场在进入2０00年后,平均每年消化近30万㎡细节。〔未经许可请勿转载〕结论

近两年写字楼消化量保持相对稳定。

随着中国加入WＴO,以及深圳市政府对高新技术领域人员创业的扶持力度逐渐加强，写字楼市场将得到有力的需求支撑。〔未经许可请勿转载〕

2001年的经济增长对写字楼市场利好的影响在不远的将来显示出来，预见２002年写字楼市场需求量将稳步增长。〔未经许可请勿转载〕1．2.５市场竞争分析2001年的写字楼市场供应量为历年最小量。随着中心区江苏大厦、国际商会大厦〔一期〕被市场的迅速消化，引人注目的销售业绩使市场为之振奋,“头羊〞效应使市场跟风又起。〔未经许可请勿转载〕有需求,就有供应。2002年写字楼供应量将明显增加,并主要集中在中心区和西部办公组团。〔未经许可请勿转载〕未来市场供应量仍旧集中在福田区,其中:中心区已统计到的200２年将要推出市场的项目包括国际商会二期、中电信息大厦、新星大厦等,总供应量约８万㎡,另有邮电枢纽大厦有6.５万㎡招租;西部办公组团于200２年5月左右进入市场的项目估计有6个〔见表(２002、2０03年深圳市福田区写字楼供应量)〕,目前可统计到的总供应量约２５．8０万㎡;因此，预计以上两个区域200２年进入市场的写字楼总供应量约3３万㎡〔未计出租写字楼面积〕。〔未经许可请勿转载〕2０03年写字楼的供应量主要集中在中心区,据统计到的资料显示，２003年中心区将有４4万㎡的供应量，西部办公组团将有1３万㎡〔未统计供出面积〕,如无特别因素的市场需求出现〔按近年深圳每年消化30万㎡写字楼〕，届时深圳的写字楼市场将出现新一轮的积压,市场的竟争也将呈现白热化。〔未经许可请勿转载〕参见下表：2０0２、2003年深圳市福田区写字楼供应量年份推出时间楼盘名称写字楼面积〔万㎡〕中心区合计西部办公组团合计2002年上半年国际商会大厦〔二期〕2.402．40邮电枢纽大厦〔6.5０〕出租喜年中心4．8０9.０5中国有色大厦4.25下半年中国信息大厦２.8５5.３0丰立大厦〔２.3〕出租新星大厦２.45大中华交易广场[９.36]待复工１６.７5阳光高尔夫大厦2．70深南新都６.80数码时代4.50合计33．5０7.7025.820０3年上半年新万基国际会展中心９.８52０．3５福建兴业大厦4.00联通大厦３．5０贵联大厦3.00甘肃大厦1．515.01教育大厦3.50下半年中信大厦3.５0航天大厦３．20特美思大厦6.84国免大厦５.65合计53．654４.34９．31２00２——2003深圳市罗湖区写字楼供应量年份推出时间楼盘名称写字楼面积〔㎡〕合计〔㎡〕2０02上半年世界金融中心〔商务公寓〕２．8５８.35罗湖商务中心大厦5.5３下半年世界金融中心〔写字楼〕5.502００3上半年华润新城〔一期〕10.0０１2.５０下半年华润新城〔二期〕１2.５０结论

２00２年及今后的两到三年内,深圳市写字楼供应量将发生“井喷〞式的急剧增加,20０2年进入市场的写字楼总供应量约４0万㎡,2００3年进入市场的写字楼总供应量约7０万㎡;〔未经许可请勿转载〕

2002年写字楼主要供应量在西部办公组团,２００3年写字楼主要供应量在中心区；〔未经许可请勿转载〕

预计市场竞争将异常激烈，按近年写字楼的市场消化分析,市场消化量将不可能随供应量的增加而同步增长,市场出现泡沫是显而易见的，并将得到理性回归，换言之，写字楼市场将出现新一轮的积压。〔未经许可请勿转载〕１.3区域写字楼市场分析1.３.１新兴写字楼区域分布参照深圳市新兴公组团分布图深圳市商务发展重点以福田中心区南区CBD区为首,是未来的商务核心地带。其次是以福田中心区为中心的西部辐射带的车公庙“西部办公组团〞。在深圳市“二次创业〞过程中,城市的经济结构进行了调整，高新技术产业被作为特区主要的支持产业扶持,坐落在深圳湾畔的高新技术产业园区也开始迅速崛起。〔未经许可请勿转载〕ﻬ区域概述①中心区ＣＢD商务区中心区CＢD作为特区将来的中央商务区，规划上汇聚了众多甲级写字楼物业，以规模大、超高层建筑为特征，价格范围０.９—1.4万元/㎡;2001年市场新推出在售写字楼主要以国际商会大厦〔一期〕为主,销售状况良好,实现均价9８００元/㎡左右。从20０1年3月开盘至２002年４月底，已实现100％销售率。〔未经许可请勿转载〕②西部办公组团集中在车公庙、竹子林一带，以世贸中心为中心，周边乙级写字楼集中，为体量、规模较小的高层建筑,深南大道沿线物业均价范围78００—8500元/㎡。〔未经许可请勿转载〕紧临西部办公组团南侧的车公庙工业区，区内厂房性质及特点的写字楼近年内时有动工,一般面积较大,由于厂房的使用年限较低〔４0年〕,以往价格在4５00元/㎡左右。〔未经许可请勿转载〕③高新技术产业园区深圳市政府为扶持高新技术企业而设立的高新技术产业园区,在近两年的政策倾斜下，正日新月异的加速建设，现已出具规模。〔未经许可请勿转载〕高新技术产业园区由于多为协议批租用地,一般多为自用,厂房与写字楼兼备。但亦有企业建成后,在自用之余，将富余部分写字楼租赁。如富城科技大厦目前正在招租。由于高新技术产业园区写字楼建设成本低,因此租金水平亦低〔３5—４０元/㎡〕，自然会吸引一部分高新技术小企业入驻。〔未经许可请勿转载〕1．3．3区域市场特点〔1〕区域市场价格

西部办公组团除世贸中心外，一般为体量规模较小的高层建筑，且乙级写字楼集中，销售均价范围在78０0—8５０0元／㎡，车公庙工业区类厂房写字楼〔大开间〕价格范围在4500—５00０元/㎡。〔未经许可请勿转载〕

新中心区定位在中高档次，高层写字楼〔乙级写字楼〕售价在8３00—1０0０0元／㎡,超高层写字楼〔甲级写字楼〕售价在95００—１40０0元/㎡，写字楼销售情况较好。〔未经许可请勿转载〕

高新技术产业园区多为自用,不得进入市场，富余写字楼可用于出租，但不得销售。〔未经许可请勿转载〕〔2〕置业群体特征多数写字楼的客户以小型的资讯、投资、设计、广告、电脑公司为主流客户:２00㎡以上的开间做主要户型的写字楼如江苏大厦、报业大厦的客户档次相对较高,有证券公司、律师事物所等。〔未经许可请勿转载〕〔３〕销售率中心区附近的甲级写字楼销售率较高，一般都已实现95%以上的销售;车公庙片区〔除深南大道沿线外〕的写字楼以其比较低廉的价格，吸引了众多创业型的小型公司，销售率在９０%左右。租赁市场更是供不应求。〔未经许可请勿转载〕〔4〕产品特征户型除创新科技广场的开间面积在3０0—800㎡之间以外，其他的写字楼在开间设计上还是以小开间为主５0—200㎡的开间为主力销售户型。〔未经许可请勿转载〕总价车公庙片区写字楼单位总价于5７万元至135万元之间；中心区写字楼单位总价则相对较高，介于６0万到４2０万元之间。〔未经许可请勿转载〕〔５〕竞争特征竞争差异性从上述产品规模统计可以看到，两个办公组团内部的产品差异性不大，组团之间的差异性较大〔未经许可请勿转载〕竞争激烈性由前面供求关系分析可以看到,中心区与西部办公两个组团的市场竞争将日益激烈性,2002年在西部办公组团，2００3年在中心区ＣＢD,将出现前所未有的竞争局面。〔未经许可请勿转载〕1．３.4区域写字楼物业市场调查〔1〕写字楼物业调查要素写字楼物业市场调查对以下１４项要素进行分析。〔1〕价格；〔2〕租金范围；〔3〕销售率；〔4〕总面积；〔５〕可售面积;〔6〕总单位数;〔７〕实用率；〔８〕单位面积；〔9〕主力户型；〔10〕客户群;〔11〕总楼层;〔12〕展示性；〔13〕景观;〔１4〕销售期;〔未经许可请勿转载〕〔2〕写字楼物业要素统计区域写字楼已售物业销售资料调查表〔一〕单位：〔元/㎡〕物业名称价格租金销售期销售率景观总面积可售面积总单位实用率创展中心83０06０-75699％10层以上高尔夫球场4794647９46创新科技广场45004０-5０12１０0%高尔夫球场、海景118０0118０0１3087大庆大厦８３０05０-6０1９80％北香蜜湖、南海景3７9６0150003506５世贸中心非售物业１200中心区、香蜜湖、高尔夫球场苍松大厦４50０30-402090%10层以上西南高层看海景６９82456８00２９０75特区报业大厦1４0007５-10056475％28层以上北莲花山;１3层以上北香蜜湖中心区；南高球场,1０层以上南海景9２６003300096６8奥林匹克大厦950０6530７5%东面莲花山、东南中心区３３000２78８02２665江苏大厦13０0０1０0197３％10层以上北莲花山;南中心区620０06０８0013０１0500〔公寓〕１5层以上海景、高尔夫球场壹世界8５００６０-７０5东南中心区，东向为莲花山7584５2700０8０６7中银大厦105０08０9５０%中心区、莲花山480０0400０0250６5嘉汇新城1０0０0８0－9０1５70%北中心公园29层以上西南海景360０0165８721070国际文化大厦8８００10100%中心区、高尔夫球场62４8162481国际商会大厦100007５-801098％４0０00400０0自由68调查分析结论

甲级写字楼售价在９500—１4000元/平方米；

乙级写字楼售价在830０—8800元／平方米；

类厂房写字楼〔40年产权〕售价在４500—５00０元/平方米。区域写字楼已售物业销售资料调查表〔二〕物业名称单位面积〔㎡〕主力户型〔㎡〕主力客户群总楼层展示性交通枢纽大厦交通办公楼2００-３００小型设计、实业公司、投资公司2５深南路边,展示性强创展中心5－10Ｆ大载间写字楼、12-1３F公寓式办公楼40-7５装饰公司、网络公司、投资公司电脑公司、外资企业等２９深南路边;楼宇标识性明显；展示性强创新科技广场3０0、475、800<47５小型电子公司、装饰公司、设计公司20天安工业区内，展示性差大庆大厦30-１2060－8５设计公司、产品代理公司、工贸公司33位于深南路边，展示性强世贸中心招商银行总部华为公司、金融证券公司39深南路边;西部办公组团标志性建筑昭示示性极强苍松大厦８0-3０0１５０左右设计公司、装饰公司、事务所22泰然工业区内，展示性差特区报业大厦21２、255、27９、４１４、4３0、４63＜270大型公司总部证券公司、律师事务所５０先期限开发的办公物业这一位于深南路边，展示性极强奥林匹克大厦95-整层９0-1２0电脑公司、设计公司、小公司２7商报路、展示性一般江苏大厦〔公寓〕１90、230、３00、３5０〔4０－４5、70－75、8０-85〕２0０〔50〕大型公司总部、证券公司、中/大型投资公司、律师事务所51中心区内、楼宇形象好、展示性强壹世界5５-3０0２0０-400商贸公司、投资公司２8临红荔路新洲路，展示性一般中银大厦５０-整层100－１３６金融投资公司、外企公司电脑公司28临红荔路,中心区内嘉汇新城主力40、80、１09、150、1９6、1200<109小型电脑公司、商贸公司、投资公司、投资客38位于深南路边、展示性强国际文化大厦50-４0080-150小型电脑公司、商贸公司、投资公司29临深南大道,展示性强国际商会大厦51-96、自由组合20０商贸公司、投资公司上市公司、房地产相关公司28中心区南区内,展示性强调查结论

写字楼项目大多对形象展示要求较高;

小型公司、代理公司、律师事务所等要求４0—７0平方米单位的写字楼;

大、中型公司要求２０0平方米以上单位的写字楼;

普通公司接受100—200平方米单位的写字楼。区域写字楼物业配套功能调查表物业名称会所商务中心会议中心车位个车位面积比㎡/个物业管理物管收费元/㎡后期问题周边设施江苏大厦写字楼16Ｆ〔利用避难层〕240０㎡中西餐厅、泳池，高尔夫练习场,健身房、康乐设施翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真3２Ｆ〔利用避难层〕１２00㎡,同声翻译,多媒体会议系统3１2230魏理仕２2含空调空调费过低儿童医院、市民广场、音乐厅、少年宫、高交会馆江苏大厦公寓休闲中心家居清洁、送餐、洗衣无合用魏理仕16含空调同上现代之窗2层泳池、网吧、高恳请经一餐厅翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真１00人会议厅3０人会议厅1０人会议厅50074现代之窗物管公司华强北商圈创展中心5层公共商务会客吧,泳池。健身房。桑拿、康乐接待、打字、复印、传真商务会议室多功能会议厅2２015６长城物管12层以上3.８5－１０层９.5公共部分无空调有送风系统华润、工行、ＥMS中心、水上乐园报业大厦顶层2000㎡中西餐厅暂无4000㎡同声翻译,多媒体会议系统220294金风帆２5含空调空调时间高球会、天健医院、邮电局、银行中银大厦暂无暂无暂无494100中海10无会议中心、会所,空调时间过短万佳、莲花山公园奥林匹克大厦有20００㎡暂无有型会议中心、同声翻译，多媒体会议系统300１16报祺10物管较弱中心医院、市场、莲花山公园、山姆会员店壹世界50０0㎡会所168套酒店公寓有有3０0２53魏理仕1０山姆会员店中心医院嘉汇新城6000㎡/6F生态园林会所、酒廊、中西餐厅、泳池。健身房。桑拿康乐、美容厅资料、票务中心、管家服务、接待、打字、复传真3000㎡22-2３两层,多功能厅、会议室、洽谈室54０70庐山6华强北商业圈、中心公园、福田医院都市驿站20００㎡健身房、网吧、美容厅有管家服务、招待打字复印、传真会议室176１７0自管3．５5同上大庆大厦3000㎡5-6层有酒店有有170２2１自管23Ｆ以上３.5世贸中心苍松大厦无无无1006９0泰然4．２银行区域写字楼物业硬件设备调查表物业名称空调卫生间位置电梯布线备用电源方式小时费用元／㎡设备速度Ｍ/S数量控制设备智能网络背景音乐江苏大厦写字楼2４22含管理费日本大金VＲＶ公共＋独立411群控日本三菱5ＡADSＬPSDNISＤNTOA进口江苏大厦公寓2４1６独立分体空调独立２．５3群控日本三菱５AAＤSLＰSDNISＤNTOA报业大厦10-1825美国麦克维尔公共+北向单独25以上425以下2.5１2群控日本三菱５AADＳLPSDNＩSDNAMA中银大厦１0-188美国开得公共＋独立2．５1０群控日本三菱智能化综合布线宽频光缆ＡMA奥林匹克大厦10-188美国约克公共2.5７群控日本三菱结构性布线1０㎡/信息点AMＡ壹世界2４分户计量美国约克公共2.5５群控法国奥的斯智能化综合布线宽带上网嘉汇新城8-2１F2425－38F１0８-21F分户计量2５－３８F待定美国约克8-21F独立25-38公共高区：4M／S23以下2.5Ｍ/S7群控日本三菱结构性布线宽带上网AＭA调查分析结论

多采用进口空调设备,多数项目限时提供，部分项目24小时提供；

写字楼项目多为公共洗手间；

写字楼多配备群控进口高速电梯，电梯速度在2.５米/秒以上；

无论写字楼及公寓项目都提供宽带上网或宽频上网,进行智能化或结构性布线;

大多数项都提供背景音乐;

备用电源都为进口设备。

区域写字楼物业装修标准调查表项目外墙户内地面户内吊顶门窗大堂电梯间走道洗手间会所伎会议室江苏大厦写字楼幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗8－９米高2层,地墙面高档花岗岩花岗岩拼花地墙面高档花岗岩,TOA背景系统高级墙砖,防滑地砖TOA背景系统ＴOＴO洁具2０00元／㎡,不含设备150０/㎡不含设备江苏大厦公寓幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗地墙花岗岩花岗岩拼花地墙面高档花岗岩,TOA背景系统高级墙砖防滑地砖国际文化大厦仿石才砖幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗地面进口花岗岩,墙面为大理石花岗岩玻化砖地面,铝合金天花高级洁具，防滑地砖高档高档现代之窗幕墙毛坯毛坯无推拉透气窗进口花岗岩，墙身为大理石，造型天花花岗岩花岗岩进口瓷砖，金属吊顶，高级洁具１５０0元/㎡1500元/㎡报业大厦幕墙毛坯毛坯磨砂玻璃推拉透气窗32M高八层,地墙花岗石地毯地墙花岗石，磨砂玻璃墙AMA背景系统高档墙地砖、大理石洗手台AMＡ背景系统高档高档中银大厦幕墙刷白木夹板推拉透气窗意大利大理石地面，花岗岩墙面花岗岩拼花花岗石拼花ＡMＡ背景系统高级墙地砖,大理石洗手台AMA背景系统无无奥林匹克大厦瓷砖、玻璃毛坯毛坯无推拉透气窗花岗石增地面铝板包住花岗岩拼花花岗石拼花AＭA背景系统高级墙地砖,大理石洗手台ＡＭA背景系统高档高档壹世界大理石拼花高级耐磨抛光砖高级墙地砖高档高档嘉汇新城写字楼幕墙、公寓瓷砖刷白写字楼毛坯、公寓木地板写字楼无公寓木幕墙推拉高级云石、麻石拼花地，麻石墙地面高级抛光砖墙面乳胶漆TOTO洁具,高档墙地砖,AMA背景系统高档高档都市驿站瓷砖、玻璃刷白毛坯防火门铝合金玻璃花岗石地面，大理石墙面高级抛光砖高级抛光砖无高档车公庙办公组团写字楼物业调查名称位置规模及功能分布单位基本面积设备及智能化租售管理客户群创新时代广场泰然四路1F商务中心２Ｆ咖啡厅等３-26F写字楼3０0-80０㎡中档配置，进口电梯、中央空调国产发电机组、宽频网络提供百兆、语音数据接口、千兆光纤接口、静态ＩP地址及带宽售价5000元/㎡天安物管电子科技类55%投资顾问类１%广告类８％其它26%劲松大厦泰然四路1F商务中心2F咖啡厅等3-20F写字楼1２0-２50㎡中档配置，奥安达电梯、中央空调国产发电机组、宽频网络消防控制中心、安全防卫系统、电视监控系统租金40－50元／㎡出租率较高泰然物管电子科技类36%投资顾问类１2%实业类21%化工类４%其它26%苍松大厦泰然六路1F商务中心２F咖啡厅等3－２２F写字楼１00-300㎡中档配置，奥安达电梯、中央空调国产发电机组、宽频网络消防控制中心、安全防卫系统、电视监控系统租金５０元/㎡出租率较高泰然物管电子科技类４2%实业类15%广告设计类１０%服装类10%开祥大厦泰然四路１－13Ｆ写字楼100－2０0㎡中档配置，东芝电梯中央空调、国产发电机组宽频网络租金40-5０元/㎡出租率一般天安物管电子科技类60％印刷类1０％实业类10％广告类５%其它25％[调查分析结论]

目前车公庙工业区办公组团的写字楼，多由原工业厂房改造,类厂房写字楼近年内仍有动工,一般面积较大，由于厂房的使用年限较低〔4０年〕，以往价格在4500元/㎡左右，销售率在７0%左右〔如:苍松大厦、劲松大厦、创新科技广场〕,出租率较高，租金一般在40—50元／㎡之间。〔未经许可请勿转载〕

片区的写字楼大多是按中档及中档偏下的档次进行装修和配置，外在形象一般。〔未经许可请勿转载〕

目前车公庙工业区写字楼的客户主要是三类:①电子类;②广告及投资顾问类；③实体类〔即前店后厂类〕。〔未经许可请勿转载〕

客户的经济实力一般，购买和租用写字楼的主要原因是车工庙的地理位置较好，交通便利，同时借此提高形象，有利于商务洽谈。〔未经许可请勿转载〕

随着企业的扩大，车公庙工业区写字楼的客户有一部分将有寻找更好形象的写字楼的愿望。〔未经许可请勿转载〕

第二篇项目分析战略制定2．1项目概况■位置：本项目位于车公庙工业区内,深南大道南侧，与在建中的世贸中心广场隔路相望,地块呈正方形,规模偏小;〔未经许可请勿转载〕■占地面积:379７.3平米■容积率：8．５■总建筑面积:32300平米其中商业1５%、写字楼20%、公寓65%■用地性质：商住■建筑高度：100米;加建筑构件总高为１２３米■车位:130个2.2本项目与竞争项目基本情况对照分析见下页附表:结论:本项目综合品质相对较弱项目竞争基本情况对照相馆表1比照因素喜年中心浩铭财富广场中国有色金属大厦地段特征西部办公组团，邻车公调工业区本部办公组团，邻高尚居住区信招商银行大厦高档办公物业西部办公组团,邻车公庙工业区车位配置车位250年,面积比206.8车位：479年，面积比:１７3.８车位:２80个;面积比:160.９景观深圳湾香蜜湖、高尔夫、深圳湾3大景观深圳湾交通条件市区西行进入交通不便车行及人行交通便利市区西行进入交通不便项目构成及规模1栋12层写字楼；1栋２7层商务公寓+部分商业总建筑面积5１713㎡Ａ座２8层商务公寓+部分商业B座25层小户型住宅总建筑面积8３2７５㎡１栋26层商务公寓物业;底层局部架空总建筑面积45067㎡功能分布3层为商场4层为架空层空中花园５层及以上为办公首层为商铺、二层为公三层架空层空中花园以上为公寓〔带独立洗手间、厨房〕3层为商场4-10层为居住公寓11-２6为商务公寓建筑结构框架结构,空间易分隔组合框架结构，空间不易分隔组合框架结构,空间易分隔组合结构平面简体式结构平面内走廊式结构平面简体式结构平面平面单位主楼为62㎡基本办公单位副楼5-１０层为710㎡大开间写字间A座5０-8０㎡，5梯２６户Ｂ座４1-５0,３梯16户居住公寓以４0㎡户型为基本单位每层24户6梯商务公寓以60-80㎡为基本单位建筑特色纯写字楼设计形式部分楼层4.8米可作复式办公空间大堂高3层酒店式外观及内走廊平面大堂2层8.７米三层6.6米商的空中花园低覆盖率,前后广场Ａ座层高3．3米Ｂ座层高3米写字楼外观公共卫生间大堂高4层16米第3层作为会议厅贵宾休息室部分楼层设小中庭装修配置乙级写字楼标准；外墙为大玻璃与百页铝板引入ITERNET宽带网配备会所中央空调;OTS电梯乙级写字楼标准德国品牌电梯;送分体空调乙级写字楼标准:写字楼部分带空调；德国电梯商业天线信号,中继系统,高频宽带风防盗报警系统，自动监测火灾报警系统外墙为大玻璃及百页铝板结合形式发展方向乙级写字楼物业公寓物业乙级写字楼标准的商务公寓物业施工进度已封顶结构18层已封顶周边环境环境较差,成熟度较高环境档次较好，成熟度低环境一般,成熟度较高综合品质较高中等较高

阳光高尔夫大厦中电信息大厦本项目结论西部办公组团，邻高尚居住区及招商银行大厦高档办公物业紧邻CBＤ核心商务区西部办公组团,邻泰然工贸园有未来前景车位:150个;面积比：200车位:162个；面积比1９2共约：130:面积比248相对较少东海花园、深圳湾海景东向中心区,南向五洲宾馆南面深圳湾海景、北面部分远山景相对较少车行及人行交通便利交通不便车行便利,人得距南面公交站和天桥较远人行相对不便1栋２8层纯写字楼+部分商业总建筑面积3０000㎡东塔楼３０层,３1、32层为空中平台；西塔楼8层总建筑面积２887.5㎡1栋２6层商务公寓物业+部分商业总建筑面积3２3０0㎡偏小1-２层为商场３层为屋花园４层以上为公寓写字楼1－5层裙楼、4层为会所5层塔楼间平台休闲庭园5层以上为商务公寓〔带独立洗手间〕１-3层为商场4-2５层为带独立卫生间的公寓式写字楼26层为纯写字楼功能雷同大板结构，可灵活间隔预应力大楼板的结构，灵活组合框架结构，空间易分隔组合便于灵活分隔组合简体式结构平面简体式结构平面简体式结构平面便于灵活分隔组合6梯9户中低层:50-６0㎡/单元高层:１50-２００㎡/单元顶层复式:30０-3５0㎡／单元西塔2梯17户东塔4梯20户50㎡为基本单元可灵活组合的小单位写字楼〔公寓〕4、5、23-25层:150-200㎡/单元6-２2层：50-6０㎡单元顶层：整层便于灵活分隔组合南面设眇得商业街广场屋顶花园低层每隔3层设空中花园层高3.4米公共卫生间,南向景观单位设独立卫生间9米高的大堂，电梯间、公共走廊、消防楼梯均强通风采光纯写字楼设计除独立洗手间外,另配置公共洗手间层高2.9米写字楼外观即有公共卫生间,又有独立卫生间大堂2层9.5米楼顶可设观景休闲层８-1１层和2６层层高达6米:4-7层层高米3.3米：其他楼层层高为3米卫生间设置较多外观特色不够内部商务功能配置较少一半写字间面积的层高过低类甲级定字楼标准、送闪调原法语三菱电梯;5Ａ智能化大厦，外墙下班幕墙配备商务会所、健身会所、商业会所乙级写字楼装修三菱电梯：送分体空调乙级写字楼标准未确定具有商务及商业功能的类甲级写字楼公寓写字楼物业乙级写字楼相对级别最低结构第２层外墙完成2/3出地面环境档次及成熟度偏低环境档次较好，成熟度低环境档次中等,成熟度高环境档次及成熟度偏低中等偏低最高较好中等偏低项目竞争基本情况对照分析表２喜年中心中国有色金属大厦浩铭财富广场阳光高尔夫大厦中电信息大厦本项目入口公共大堂/标准层层高2层高约10米4层高约１6米层高约1０米２层高约9米2层高约１１米2层高约9.5米3.4５米３．5米3.３米3.4米2．９米〔预应力大板〕３〔预应力大板〕－６米电梯OTＩS；9部;2米/秒;带液晶显示屏德国迪森;８部；２米/秒德国迪森；7部;2米／秒原装三菱；６部；2米/秒三菱;５部;2．5米/秒未定；７部空调麦克维尔中央空调中央空调〔写字楼部分〕送分体空调送吸顶式独立调增廊带新风换气系统未定停车位250个;1/２０6.82８0个；１/160.９4７９个；1/1７３.81５0个;1/200162个；１/１9２１30个；1/２48内部配套第4层空中竹园、１2层观景平台、带远程视频会议会系统的多功能会议厅职工食堂等多个楼层设休闲小中庭3层为会议厅、贵宾室６.6米高架空层多个楼层设休闲小中庭;配备商务会所、健康会所、商业会所大小会议室5层塔楼间平台休闲庭园未定物管戴德梁行顾问;8元自管;3.8元〔公寓〕;１0元〔写字楼〕自管；未定暂定戴梁行顾问；8元自管；5元未定项目SWOT分析及对策SWOT分析及对策一览表序号ＳWOT分析对策S项目优势发挥优势1Ｓ１位于中区辐射区域及未来的西部办公组团中,及属世贸商圈又比邻泰然工贸城中城，商务配套齐全,区域成熟度高。且未来发展潜力大；通过区域模型直观展示;组织媒体进行片区炒作，让客户理解和认同其未来前景价值勤，制作相关主题印刷品２Ｓ2２０04年行将通车的地铁出入口位于本项目1０0米区域内，再加之紧邻深南大道，南侧临滨海大道,交通十分方便,便利的交通将会创造出无限的商机；在楼书等印刷宣布传品上明确标示出车行路线和公交、地铁部位置3Ｓ3紧临深南大道,属深南大道沿线物业，北面昭示效果强制作大型楼体条幅、广告牌加以充分利用４S4南北两面有开扬的景观，高层南向单位可眺海景、青山，高层北向单位可望农翠绿、安托山脉印刷品宣传品上实景展示5S5每个单位带独立洗手间,每层又设公用洗手间、方便客户据需要取舍适用，即可拆除独立洗手间扩大工作面积,又可保留它以增加舒适度设置示范单位展示层;在印刷宣传品上设计具体案例进行说明；作为一个主卖点包装宣传。6S6核心筒式平面布局,灵活间隔和组合在印刷宣传品上设计具体案例进行说明7S724小时办公、物管费低廉，提供24小时的全天候办公空间而物管费比纯写字楼经济，对于中小公司具有很大诱惑在印刷品宣传品和条幅上作为一个主卖点宣传8Ｓ88—11层层高为6米、２６层层高为6米３提炼出“使用面积大于建筑面积〞、复式办公空间“等卖点加以宣传推广W项目劣势规避劣势9Ｗ１位于车公庙工业区内，街区办公环境较差,形象档次难以提升通过区域模型、印刷宣传品宣传未来发展前景来冲淡目前较差的状况;参考汉唐大厦提前作好室外环境1０Ｗ２两侧紧领豪都大厦和大庆大厦，规模基本相同，楼间距仅有14米左右,东西房号遮挡严重，且豪都大厦烂尾楼形象,严重影响观瞻在定价上拉开东西向和南北向差距；落实豪都大厦烂尾的原因以及可能的处理结果，向客户表明最终会解决的事实早期利用其楼体打条幅广告1１W3地块面积较小，几乎没有小区环境,不具备发展成高档次物来的先天条件提前作好裙楼，并开辟大面积卖场；作好作精公共装修，给人以精品现代商务大厦的感觉12Ｗ4临深南路，噪音很大采用隔音通风窗13W５街道没有商业气氛,人气不足以未来发展引导客户，淡化目前劣势14W6内部商务配套较为缺乏落实确定基本的商务配套功能面积〔规格可小一号〕15W７外观形象无特色提前设计公司、效果图公司按新要求作调整设计O项目发展机会抓住机会16O1该区域伴随着城市西移的发展，功能将逐渐由单一的工业区向综合区转化，面貌和形象将会大有改观,逐渐增强对来此置业、办公、投资的客户的吸引力;同１１7Ｏ2深圳经济的迅猛发展，将推动个人创业和公司的进一步发展，对写字楼物来的需求将会加大细粉市场客户，作出针对性极强的形象包装;18O3同片区竞争物来纷纷公开发售看楼客户将明显增多尽早作好现场包装和形象包装;尽早接待客户；１９Ｏ4２００4年行将通车的地铁一号线,未来交通将更为便捷同S22０05先行的竞争项目均价８000元以上单价的定位,扩大了该区域的价格档次和本项目的生成空间抓住供应空挡，主攻中档次客户,避免直接竞争;2106按揭利率己很低，客户普遍采用按揭方式买楼提供1—2成首期,3０年分期为主的优惠付款方式。T项目发展威胁降低威胁２2Ｔ1本片区竞争物业众多,而且都将在同期推向市场,将使竞争变得十分激烈;按价格承受力细分出不同目标市场，避免直接竞争;〔１0％—2０%差价为一层次〕23T2区域内缺乏商业气氛,不利于裙楼销售;制定合理价格，进行引导销售２４Ｔ3市场价格走势阶段性见顶回落的可能性较大;控制建筑成本，降低配套功能面积的面积,不盲目攀比竞争对手的配置。２5T4周边竞争楼盘先于本项目销售，工程形象进度优于本项目；尽早作好现场包装和形象包装;采取相应措施拦截部分目标客户;2．3营销总战略努力提高本项目的性能价格比，细分市场,锁定适当的目标客户群，避免拼硬件,围绕一个独特的主题推广概念,充实物业内涵全方位制造差异,拉开与竞争者的距离，充分包装展示顺势推广销售。〔未经许可请勿转载〕2.4“性能价格比〞提升之道A.内外观和空间设计〔楼顶的标志性设计；内外装修精巧、时代感设计〕；Ｂ.功能配置设计〔参见以下图〕;基本功能面积一览表分类名称数量大小档次要求位置建议等大厦自有自营面积会议室２间各30人高档裙楼〔带先进的视吸设备、视频会议系统〕１间60人中高档〔多功能〕裙楼或地下室职工餐厅1间150人中档地下室〔配置３台微波炉；2台多功能电饭煲〕热水机、果汁机、咖啡机等1台;5张餐台自助式茶水间1间实用面积45平米中档自助式洗衣房＋冲凉房1间实用面积5０平米中档〔合约３５０平米〕顶楼；联合（计算机世界）等机构建设带指定营业范围、优惠优惠价服务大厦客户等条件出租面积资讯馆／休闲交流平台1间8００平米中档裙楼商务中心1间实用面积2０平米中档裙楼2４小时便利店1间实用面积60平米中档裙楼商务咖啡厅1间实用面积８０平米中高档裙楼主题式酒吧、沙龙式清吧2间实用面积各150平米中高档裙楼中西餐厅1间实用面积３00平米中高档裙楼〔裙楼合计约６5０平米〕C．营销塑造ａ.独特的推广主题ｂ大气的推广名称ｃ价值感极强的宣传物料ｄ到位的局部实景展示２.５项目定位之物业定位中心西区世贸商圈“超时尚〞写字楼〔实在、实用、实惠兼精巧体面〕2.6项目定位之市场定位销售价格英龙大厦有色大厦财富大厦喜年中心项目市场定位图销售价格英龙大厦有色大厦财富大厦喜年中心项目市场定位图２．７项目定位之客户定位综合品质综合品质2.7．1写字楼客户分析〔参见下页附表〕项目客户定位分析客户分类具体描述主要分布1按行业分工贸类〔有实业背景〕电子、通讯、新材料、机电、办公自动化科技园商圈：车公庙商圈:华强北商圈:南山商圈２其它〔比较分散〕３纯贸易类〔进出口、代理、批发零售〕国贸商圈：华强北商圈,中心区商圈：东门商圈4金融、证券、保险类地王商圈:中心区商圈5资本投资类地王商圈:是心区商圈6服务于企业的企业类〔管理咨询、法律顾问、设计、网络、资讯媒体等〕华强北商圈：车公庙商７按成立年限分创业初期〔０-3年〕华强北商圈:车公庙商圈：东门商圈8创业中期〔3-5年〕华强北商圈:车公庙商圈:国贸商圈9成长期〔5－10年〕国贸商圈：地王商圈：中心区商圈10成熟期〔10年以上〕国贸商圈:地王商圈：中心区商圈1１按资本来源分内资〔比较分散〕1２港资国贸商圈:地王商圈13外资国贸商圈：地王商圈:中心区商圈

需求面积范围或要求价格承受力运营费低廉程度要求功能完善程度要求物业形象档案要求周边配套齐全程度要求交通停车方便程度要求物业投资回报要求片区行业集中度要求景观要求人均面积尽可能大普遍追求中等偏下偏高偏低偏低偏高偏低偏高高偏低〔比较分散〕普遍追求中等偏下偏高偏低偏低偏高偏低偏高偏高偏低人均面积尽可能小普遍追求中等偏下偏低偏高偏高偏低偏高偏高偏高适中偏高1000平米以上承受力高偏低偏高高高深莫测偏低高适中偏高适中偏高人均面积偏大承受力高偏低偏高偏低高适中偏高适中偏高人均面积尽可能大中等价位偏高偏高偏高偏高偏高适中偏高偏高适中偏高50-３0０偏低很高偏低中等偏低偏高中等偏高偏高偏低偏低150－600中等偏低偏高中等偏高中等偏高偏高中等偏高适中偏高适中偏高适中偏高500-１50０中等偏低中等中等偏高偏高偏低高适中偏高适中偏高适中偏高1000以上承受力高偏低偏高偏高偏低高适中适中偏高偏高人均面积偏小〔比较分散〕偏高偏低中等偏高中等偏高中等偏高适中偏高适中偏高适中偏高人均面积偏小中等偏高中等中等偏高偏低高适中适中偏高适中偏高人均面积偏小承受力高偏低偏高高偏低高适中偏高偏高

２。７.2目标客户描述年限：创业中初期〔0-5年〕行业：工贸业〔有电子、通讯、新材料、机电实业背景〕;服务于企业的企业类〔各类设计、研发、管理咨询、法律顾问、网络、资讯媒体等〕〔未经许可请勿转载〕现据地:华强北商圈、车公庙商圈、南山商圈、科技园商圈；资本性质:内资２.７.3目标客户群行为／需求特征*低成本营运创业中初期，为了生存,他们经常拿起价格竞争武器,同时为了追求高利润。*同样讲究门面标志性的外观、高档体面的建筑空间等等都是他们接洽业务所需要的。*全天候营业他们是靠创新技术、创新/创意产品吃饭的；企业员工经常需要加班,当灵感/任务来了的时候往往没日没夜;〔未经许可请勿转载〕＊照顾员工基本生活为员工创造一种更人性更舒适的工作环境、24小时工作家,成为其购置写字楼的一个基本出发点。〔未经许可请勿转载〕2.8核心推广主题７０年的“展业〞解决方案我们的目标客户最大的心愿就是想尽早、尽快、尽量低成本的拓展自己的事业，性能价格比高，且价格在他们的承受范围之内的物业是他们的首选。〔未经许可请勿转载〕本大厦的出现解决了他们“展业计划〞中的一个大问题２.９推广名建议展业中心其他建议名科创发展大厦世博中心大厦第三篇执行方案3.１现场包装3.１．1整体安排要点:１、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。２、参观人流从看楼广场进入售楼处后,可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼参观，以确保其安全舒适。〔未经许可请勿转载〕3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。３.1.2售楼处售楼处布局建议A、总建筑面积控制在30０平方米左右B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心〞等相连通。C、功能面积包括:入口门厅、模型展示区、实物／概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。〔未经许可请勿转载〕设计要点:分区合理，各功能位置齐全;体现信息科技时代感、精致高档感;体现出发展商的认真负责的态度；注意人流的特点;注意与售楼前广场的协调与利用。售楼处办公用品清单销售大厅：汇线通8线:传真机、复印机、饮水机、POＳ机、点钞机各一台;音响〔提前接线〕、无线MＩC、大屏幕背投影电视各一套;接待台〔双层〕一套；〔未经许可请勿转载〕办公室办公台椅4套〔英龙、世联各两套〕;文件柜;更衣架;IDSN上网电脑、打印机各两台；保险柜、饮水机各一台;〔未经许可请勿转载〕其它烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批3．1．３看楼通道要点:保证通道的采光与通风;保证整洁、干净、有装饰;墙面应有处理,布置一定的展板；有导示牌指引方向；〔未经许可请勿转载〕注意点：通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显;3．1.4售楼处前广场参照“汉唐大厦〞实景注意点：室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力的体现。〔未经许可请勿转载〕3．1．5形象墙注意点：大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球〞,扩大项目影响力〔未经许可请勿转载〕3.1.6户外导示、昭示系统注意点:户外导示、昭示系统可以最大程度的节省推广成本,“眼球〞效应明显。3．1.7条辐/楼体广告：条幅的设置是最低成本但相当有效的宣传方式；本项目主要考虑项目北面的展示面，高度应高于树高5米以上〔未经许可请勿转载〕３．1.8交楼标准房/样板房:建议本项目的封顶前的交楼标准房设在第7层,封顶后再提前赶出第2５层。样板房早期建议在第6层，具体根据“征集样板客户,赠送样板装修费〞活动结果实施装修；后期根据需要增设第８层复式样板房和高层样板房。〔未经许可请勿转载〕3．１.9费用预算本部分由于各楼盘的推广特点和基本情况不一至,在此仅介绍都会100的部分实际包装费用。如下表：〔未经许可请勿转载〕现场包装费用预计估表项目单价〔元〕数量小计〔万元〕围墙及围板280元／平方米２0０平方米5.6导示牌2５0０元/个3个0.75挂旗２50元/组１０0图2.5条幅１８2５0０平方米4．5门前广场200500平方米1０售楼处装修２00０元/平方米300平方米60合计83.35３．2形象包装3．2.1楼书楼书是代表本项目形象的重要介绍，为达到推广个性化形象的目的,建议采取与众不同的方式来设计。〔未经许可请勿转载〕重点：以项目的推广主题来统筹;以实为主,虚实结合表现出本项目的核心卖点、分卖点；〔未经许可请勿转载〕建议：主题表现形式为：（提案——70年的展业计划之置业第一号提案)核心卖点：轻松才好创大业!１、既体面〔公共空间、设施〕又节省〔收费低廉〕;2、全天候工作室/家〔有专为员工随时充电的配置〕;3、LOＦＴ六米高创意工作空间;４、一成首期,租金供楼；５、未来科工贸一体化“城中双城〞区域价值;6、创新发展动力源〔2０年不落后的信息设施、由(计算机世界)等主持的资讯馆、新技术/新产品沙龙〕。〔未经许可请勿转载〕3．2．２海报◆内容以浓缩楼书中的形象与卖点为主，结合不同的营销活动制作不同主题◆海报比楼书、折页成本低，表现的内容可更丰富、活泼◆可用于对登记客户直邮◆４开对折、彩页、双面3．２.３折页◆小开本,易折带◆比较实地表现楼盘价值资讯◆投资方面重点介绍本楼盘的投资收益，租金回报。3．2．4网络网页◆借网络的影响,采用上媒体广告和线下媒体活动、新兴媒体广告和传统媒体广告相结合的形式，直接针对目标客户群开展多层次的推广活动；〔未经许可请勿转载〕◆同时应用于售楼处现场的电脑及大屏幕解说显示，丰富现场气氛;◆主要内容同楼书，加上BＢS互动部分即可。3．2．5模型Ａ、区域模型：东至泰然大道,南至滨海大道,西至广深高速公路,北至东海花园;1:1０0０左右。〔未经许可请勿转载〕B、主体模型:比例为1:75,要求带灯光。3．２．６费用预算见下表形象包装费用预估表项目单价数量小计〔万元〕区域模型５万１５.0主体模型７万17.0楼书３0万3０00份0．9海报、折页2万共６0０0份1.２展板12０0元/块101．2背景板400元/平方米2０平方米0.8其它〔网页、纸袋、式算纸等〕3合计19.１备注：内部家私，放像区电器和电脑演示系统等不计入以上预算及项目仅是我们现阶段的初步计划,详细方案需与广告公司确定后,另行提供。〔未经许可请勿转载〕注:费用预算不含广告公司的设计费。3.3媒体推广３.３.１媒体选择主媒体：深圳特区报；户内处广告〔地盘广告牌;楼体条幅；行业展销会会场、洗车场、停车场、大厦大堂／电梯厅等地点条幅或广告看板〕。〔未经许可请勿转载〕辅媒体:直邮、电台。3．2．2媒体计划◆导入期：开盘前以赞助专栏文章的形式树立知名度;◆开盘前一周:核心主题形象广告◆开盘后两个月:系列售卖广告◆春节前两个月:系列事件营销/促销广告说明:具体计划将在开盘前1个半月作出3.3．3费用预算根据国际文化大厦、国际商会大厦一期等楼盘的统计,媒体广告费用在2００—３０0万之间。〔未经许可请勿转载〕本项目以200万作为控制预算。3.４营销活动3.4．1整体设想◆内部认购期：“征集样板客户，赠送样板装修费〞引客计划◆开盘日：开盘仪式；交楼标准层开放等◆开盘后两个月:样板/楼层开放;封顶庆典等。◆春节前两个月:楼顶平台开放、高层景观写字楼开放、新老业主专业沙龙等。3．4．2“征集样板客户,赠送样板装修费〞引客计划目的:在内部认购期间截留竞争楼盘看楼客户中本项目的目标客户,并详细了解其消费动机、习惯等为公开发售作准备〔未经许可请勿转载〕开始时间：售楼处交付后第一周。信息发布方式：楼体条幅和直邮。前期准备内容：1、组织２－3家装修设计公司进场配合接待,落实客户装修要求;2、确定赠送装修费的额度〔建议给2-3家客户，共200—３0０平方，单价为1５00元/平方〕；3、合法合约〔包括要求客户在规定的时间内确定装修方案等条款，以便尽早开展销售展示活动〕。〔未经许可请勿转载〕实施程序:前期准备—