国家开放大学2021年（202101-202107）《2224物业管理法规》期末考试真题及答案完整版（共2套）

`试卷代号：2224国家开放大学2020年秋季学期期末统一考试物业管理法规试题（开卷）2021年1月一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分.共20分）1.物业服务合同的基本原则包括（）。 A.订约自由原则 B.资质审查原则 C.政府指导、行政干预原则 D.以上都不对2.物业管理法律责任是以（）。 A.以民事责任为主，行政责任为辅 B.以民事责任为主，行政责任和刑事责任为辅 C.以刑事责任为主，行政责任为辅 D.以行政责任为主，民事责任为辅3.业主大会作出的决定违反法律的，物业所在地的县级人民政府应当责令（）。 A.限期改正 B.吊销许可 C.撤销决定 D.以上都不对4.添附是指不同的所有权人的财产和劳动成果结合在一起，从而形成另一种新的财产，添附方式的方式主要有（）。 A.混合 B.附合 C.加工 D.以上都不是5.可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.没有二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”：内容不正确的请在括号中写“错”.无需改正。每小题3分，共15分） 6.物业服务企业通过综合管理和全面服务，为业主提供安全、整洁的工作、居住环境。（） 7.合同双方当事人是否具备主体资格是影响合同效力的重要因素。（） 8.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（） 9.管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（） 10.物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（）三、简答题（每小题10分，共30分）11简述物业管理法律关系的特征。12.简述业主委员会的职责。13.简述物业服务成本的内容。四、论述题（本题共20分） 14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。五、案例分析题（本题15分） 15.管理利和住宅小区的兆龙物业公司由小区的开发商聘请，业主人住后对小区开发商及其聘请的物业公司非常不满意，小区业主们认为该物业公司提供服务不到位，而且未能代表业主利益与开发商交涉，决定解聘兆龙物业公司。但兆龙物业公司称：其与开发商有委托服务合同，且业主买房时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司进行管理”，因此业主现在无权解聘物业公司，业主所称服务质量不好，无法举证，且物业服务质量没有统一标准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此业主与物业公司争执不下。问题：(1)本案所涉及的法律关系有哪些？(2)业主和物业公司发生纠纷时，解决途径有哪些？(3)本案应如何处理？试卷代号：2224国家开放大学2021年春季学期期末统一考试物业管理法规试题（开卷）2021年7月一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）1.我国《民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比一以上的业主且人数占比以上的业主参与表决。() A.三分之二三分之二 B.三分之二二分之一 C.二分之一二分之一 D.三分之二四分之三2.在物业管理活动中，业主依法可享有下列哪些权利？() A.监督物业服务公司的权利 B.依法组建业主委员会的权利 C.选聘或解聘物业服务公司的权利 D.共同使用物业公共设施的权利3.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？() A.公平合理 B.方便生活 C.团结互助 D.有利生产4.经过()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。 A.10% B.20% C.30% D.40%5.国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理()责任。 A.刑事 B.民事 C.违宪 D.行政二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）6.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。()7.我国《民法典》规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。()8.交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。()9.按照利益载体形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。()10.在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。()三、简答题（每小题10分，共30分）11.简述物业的属性。12.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。13.简述管理规约的特点。四、论述题（本题共20分）14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。五、案例分析题（本题15分）15.中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？试卷代号:2224国家开放大学2020年秋季学期期末统一考试物业管理法规试题答案及评分标准(开卷)(供参考)2021年1月一、选择题(在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案,然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分,共20分) 1.ABC 2.B 3.AC 4.ABC 5.A二、判断题(内容正确的请在括号中写“对”;内容不正确的请在括号中写“错”,无需改正。每小题3分,共15分) 6.对 7.对 8.对 9.对 10.错三、简答题(每小题10分,共30分)11.简述物业管理法律关系的特征。答:物业管理法律关系性质的多重性(2分)物业管理法律关系基本主体的特定性(2分)物业管理法律关系中业主居于主导地位(1分)物业管理法律关系的客体有特殊性(1分)物业管理法律关系的国家干预程度比较大(2分)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性(2分)12.简述业主委员会的职责。答:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2分)(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(2分)(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(2分)(4)监督业主公约的实施;(2分)(5)业主大会赋予的其他职责。(2分)13.简述物业服务成本的内容。答:《物业服务收费管理办法》第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利;(1分)(2)物业共用部份,共用设施设备的日常运行,维护费用;(1分)(3)物业管理区域清洁卫生费用;(1分)(4)物业管理区域绿化养护费用;(1分)(5)物业管理区域秩序维护费用;(1分)(6)办公费用;(1分)(7)物业管理企业固定资产折旧;(1分)(8)物业共用部分,共用设施设备及公众责任保险费用;(2分)(9)经业主同意的其他费用。(1分)四、论述题(本题共20分)14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。(3分)(2)非法经营行为,主要表现为:无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。(4分)(3)挪用专项维修资金的行为。(3分)(4)违法的转委托行为。(3分)(5)妨碍管理行为。(3分)(6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。(4分)以上要点要展开一定的分析和阐述,如无分析和阐述,则酌情扣2分。五、案例分析题(本题15分)15.(1)本案涉及的法律关系有两个:一个是业主与开发商的法律关系(2分);另一个是业主与物业公司的法律关系。(2分)(2)业主和物业公司的民事纠纷可以通过自决与协商(2分);调解(1分);仲裁(1分);民事诉讼(2分)四种途径来解决。(3)本案中兆龙物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立,业主及业主委员会可以另行聘请物业公司。(2分)因为物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。开发商委托的物业公司在完成了过渡期的管理后,物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上。(3分)试卷代号：2224国家开放大学2021年春季学期期末统一考试物业管理法规试题答案及评分标准（开卷）（供参考）2021年7月一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）1.A2.ABCD3.ABCD4.B5.D二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）6．错7．对8．错9．对10.错三、简答题（每小题10分，共30分）11．简述物业的属性。答：第一，“物业”属于不动产。（3分）第二，“物业”具有单元性。（3分）第三“物业”具有空间和环境性。（4分）12．简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。答：(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。(2)因物业维修施工而产生的侵权责任。(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。(4)因妨碍行为而产生的侵权责任。(5)破坏、污染环境的侵权责任。(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。(7)因妨害行为而产生的侵权责任。每个要点2分，本题一共7个要点，只要答出5个要点或以上即可给满分。13.简述管理规约的特点。答：(1)管理规约主体是全体业主；(2分)(2)管理规约客体是物业使用、维修与其他物业管理服务活动等方面的行为；(2分)(3)管理规约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利义务的规定；(2分)(4)管理规约是经业主签约或业主大会审议通过而生效的，对物业管理区域内的全体业主和非业主使用人都具有约束力；(2分)(5)管理规约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。（2分）四、论述题（本题共20分）14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。答：(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施；(3分)(2)非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动；（4分）(3)挪用专项维修资金的行为；(3分)(4)违法的转委托行为；(3分)(5)妨碍管理行为；（3分）(6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分）以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。五、案例分析题（本题15分）15．答：(1)物业服务公司的不对之处及分析：①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能擅自提价；（2分）②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业主协商，而不能强行收取费用；(2分)③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。（2分）④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力