万达住宅市场消费者行为分析

中国人民大学继续教育学院（网教部）//本科毕业论文//（201412）写作批次第11页共11页房地产市场消费者行为特点分析——万达住宅市场消费者行为分析及营销对策研究【摘要】：本文从消费者行为的分析，然后概述出万达住宅市场的发展分析，之后对于万达住宅消费市场消费者的购买特征动机以及影响因素进行分析，最后又对万达房地产整个营销方面作出对策。本文旨在分析出万达住宅市场应对消费者行为做出合理的营销对企业发展的重要性。万达住宅市场需要更多的落实国家的宏观调控，降低门槛便民利民；万达的住宅市场对于消费者行为分析的缺乏，需要万达更加重视自身的关注力度；万达住宅市场的营销方式单一，需要更多的新媒体与新技术合作。【关键词】：消费者行为、购买动机、营销策略【正文】：一、消费者行为理论概述（一）消费者行为概念简介消费者行为注[1]迈克尔·R·所罗门著．卢泰宏译．消费者行为学(第6版)[M]北京：电子工业出版社，2008[1]狭义上的概念是仅仅指消费者的购买行为以及对消费资料的实际消费。广义上的概念则是消费者为索取、使用、处置消费产品所采取的各种行动以及先于且决定这些行动的决策过程，甚至是包括消费收入的取得等一系列复杂的过程。然后在消费者行为并没有特别统一的定义，以下是几位经济学家所作出的理解。比塔(Bitta,Albert.J)与劳登(LoudoDauid.J)在他们共同出版的《消费者行为一概念和应用》注[2]比塔.消费者行为一概念和应用[M]美国，1983：15[2]中将消费者行为解释为“人们在评定、获得、使用和处理产品服务的决策过程和身体活动。”伍兹(Woods，W.A)将消费者行为注[3]伍兹.消费者行为（第三版）[M]美国,1981：23[3]定义为“人们在获得他们所用的物品时所进行的活动，这些活动包括选购、比较、购买和使用产品。”维亚斯(Vyas.Shyam.B)在他出版的《消费者行为过程：构成和销售人员》注[4]维亚斯.消费者行为过程：构成和销售人员[M]印度，1983：25[4]文中提到，“消费者行为是人类行为的重要组成部分，主要包括三个方面：取得产品和服务的活动；决定采取这些活动的决策过程；从这些活动过程中取得的持续而有影响的经验。”注[1]迈克尔·R·所罗门著．卢泰宏译．消费者行为学(第6版)[M]北京：电子工业出版社，2008注[2]比塔.消费者行为一概念和应用[M]美国，1983：15注[3]伍兹.消费者行为（第三版）[M]美国,1981：23注[4]维亚斯.消费者行为过程：构成和销售人员[M]印度，1983：25注[5]西福曼.消费者行为学（第二版）[M]美国，1983：18【参考文献】[1]拉祖（印）.《消费者行为学：概念、应用和案例》[M].北京：中国财政经济出版社.2007.10第一版[2]冯丽华.《消费者行为分析》[M].北京：人民邮电出版社.2012年9月第一版10[3]ThomsonDawson.《品牌特性：影响消费者行为》[J].广西：《新营销》.2012,(08)[4]易琼．大连万达城市综合体开发营运模式研究［D］．《中南大学》.2011年[5]丁飞.万达宣布26亿美元收购全球第二大院线集团AMC.凤凰网，2012-05-21[2012-05-21]/news/corporate/20120521/6490996.shtml[6]孙祥文.《差异化战略在商战中的应用》[J]黑龙江：《北方经贸》.2008，（12）[7]李萍.《有效的价格策略顾问是这样的》[J].辽宁：《地产观察》.2012，（08）[8]吕雪梅.《尊重土地价值体现人文关怀》[J].北京：《城市开发》.2006，（03）[9]沈建忠.《立足品牌做大做强》[J].北京：《城市开发》.2012，（12）[10]漆婷婷.《地产界大佬的互联网营销初体验》[J]《广告大观（综合版）》.2014，（11）【附录】问卷调查表您好！我们将要毕业的大学生，需要通过调查问卷来分析住宅市场，最后总结出毕业论文。因此，特组织了这次关于房地产市场的调查，您的看法对我的论文非常重要，希望能得到您的支持。问卷填写大概打扰您几分钟，希望您不要介意，并且实行的是不记名填写，您提供的信息我们会严格保密，决不外泄，谢谢！Q1、请问您目前是否有购房意向？□正在看房□一年内□1-3年□3-5年□5年以上□无购房计划（结束问卷）Q2、您认为对以下哪些因素是您购买房地产所关注的：（多选）□价格□地理位置□物业管理□小区环境□配套设施□户型设计□权证手续□交通□社区档次□投资潜力□学区房产□付款方式□工程质量□开发商品牌□其他（请注明）____________Q3、请问您在购买房地产时是否看重开发商的品牌和资质？□是□否□无所谓Q4、您目前通过何种形式了解房地产资讯？（多选）□电视节目□广播□报纸杂志□互联网、移动终端□亲友介绍□短信□户外广告□房地产营销活动□其他（请注明）____________Q5、高层电梯房与多层楼梯房相比您更喜欢选择哪一类型？□多层□高层Q6、您认为高层电梯房与多层楼梯房的区别有哪些？（可多选）□住多层楼梯房比住高层电梯房更方便住□多层楼梯房具有成本低售价便宜的优势□多层的公摊比高层小□高层电梯房环境空气好，噪音小□高层电梯房比多层楼梯房的视觉空间要好□住高层电梯房的通风和采光条件较好□电梯房（全框架式结构）比多层楼梯房（砖混结构）的安全性和品质好□高层电梯房：具有消防安全、备用水电设施设备齐全的优势□住电梯房不用爬楼梯，能为小孩和老人提供便利，更能为年青的你节省时间Q7、请问您购买房地产的目的是？□常住要求□结婚目的□投资意向□给父母养老□其他（请注明）____________Q8、请问您会以何种方式支付购房款？□一次性支付□公积金贷款□商业贷款□其他（请注明）__________Q9、如果您选择公积金贷款等方式，请问您每月还款额度希望控制在哪个范围？□2000元以内□2000-3000元□3000-5000元□5000-7000元□7000元以上Q10、您（希望购买）的房地产周边地理环境：（可多选）□交通便利□依山□傍水□繁华商业地段□其他（请注明）__________Q11、您认为理想中房地产周边的生活配套包括：（可多选）□学校□幼儿园□医院□汽车站□商业区□公园□体育馆□超市□地铁□其他（请注明____________）Q12、请问您理想中房地产的物业管理包括：（可多选）□家政服务□水电通讯维护□保安□卫生维护□其他（请注明）__________Q13、请问您每月能承受的物业管理费用是：□100元以内□100-200元Q14、您购买（自住）房地产的首选区域是？□商业区□湖边或河边□市中心□火车站附近□其他（请注明）__________Q15、您理想中房地产的面积是：□100㎡以内□100-150㎡□150-200㎡□200-300㎡□300㎡以上Q16、您能够选择房地产的单价是：□1000元/㎡以内□1000-2000元/㎡□2000-3000元/㎡□3000-4000元/㎡□4000-5000元/㎡□5000-6000元/㎡□6000-7000元/㎡□7000-8000元/㎡□8000-9000元/㎡□10000-20000元/㎡□20000-30000元/㎡□30000-40000元/㎡□40000元以上Q17、您能够接受房地产的总价是：□15万以内□15-20万□20-25万□25-30万□30-40万□40-50万□50-100万□100以上Q18、您能够接受住宅公摊面积是：□10-15%□15-20%□20%以上Q19、您打算购买的户型：□一室一厅□两室一厅□两室两厅□三室一厅□三室两厅□其他（请注明____________）Q20、万达住宅是否能作为您的选择？□作为购房首选□会考虑□一般不会考虑最后，我想问您几个有关您和您家庭的问题，仅供统计分析用，绝不会对外透露个人资料，请不要介意。T1、您的性别：□男□女T2、请问您的年龄是：□23-29岁□30-40岁□40-55岁□55-60岁□60岁以上T3、请问您目前常住地是：北上广地区□一线城市□二线城市□三线城市□城镇□乡下□其他（请注明）__________T4、您的教育程度是：□高中或高中以下□专科□本科□硕士□博士或博士以上T5、请问您的工作单位属于：□政府机关□事业单位□国有企业□中外合资企业□外资企业□民营/私营企业□个体经营户□股份公司□其他（请注明）__________T6、您的职业：□工人□自由职业□公司职员□公务员□销售□其他职业T7、您的家庭年总收入：□2万以下□2万-5万□5万-10万□10万-15万□15万-20万□20万以上（二）消费者行为特点消费者行为在面对受文化教育、社会、个人和心理影响下呈现出可诱导性、多样性、复杂性、发展性、应用性、综合性的特点。二、万达住宅消费市场概述（一）万达公司概述大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2012年5月21日大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达以26亿美元并购AMC。北京时间2012年9月5日凌晨，万达集团宣布完成对AMC娱乐控股公司价值26亿美元的收购，成为全球最大影院运营商。万达集团2013年收入1866亿元，创造连续8年增长30%。2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。（二）万达住宅消费市场发展概述王健林花了24年，在70多个城市建立了100多座万达广场，成就如今的万达帝国。在万达地产发展25年中，万达生存的外部环境和国内政策都在发生变化。因此万达看中了连锁百货、电影院线、高档酒店和旅游文化。“现在万达房地产收入达60%之多，我们要在未来，即2020年，将万达房地产改为比重40%，万达要成为一个消费型企业”。也正因此，万达住宅市场在近年来发展迅速，万达独特的将商业和住宅房产相结合的全新模式为企业的巩固和发展立下了汗马功劳。因此万达积攒了大量企业的良好口碑、以及住宅消费市场优势，预售款可以占到现金流的40%～50%。保证了万达近年来在二三线城市的发展速度，甚至是在三四线城市中的发展效果。（三）对于万达住宅消费市场SWOT分析内部能力外部因素优势（Strength）劣势(Weakness)品牌优势：万达品牌深入人心区域优势：住宅位于繁华地区商业区优势：配套商业设施齐全升值前景优势缺少居住氛围绿化面积不足户型分配不全导致首付压力临近商业区安静程度差空气质量差机会（Opportunity）SOWO万达全国的发展升值空间大高档住宅的理念明确户型标准吸引客户配套设施同时发展方便客户未来上升前景较有希望配套设施齐全品牌优势扩大企业居住文化完善各种配置保证客户的需求户型的差异性修改，服务客户风险（Threat）STWT众多房地产公司竞争房价政策带来压力三四线城市即定的消费观众多商业区竞争影响众多商业区风流住宅市场消费者持续落实政策保证升值空间三四线的品牌发展保证发展动力突出企业优势弥补企业不足完善设施差异化发展满足全国消费者强化社区观念，形成相应文化三、万达住宅市场消费者购买购买行为特征与动机（一）万达住宅市场消费者年龄段购买心理特征分析1.23-29岁23岁到29岁的消费者主要属于具有相对家庭购买力的单身轻青年（即都市单身白领等消费者群体）。由于这个年龄段主要是独生子女家庭，这些年轻的消费者充分得到了家庭资金的支持，而且这些消费者更能受流行因素影响从而选择万达的住宅。更重要的原因是，随着房价连年的攀升，使得很多年轻的消费者出现了“价格恐慌症”，从而快速的进行了购买选择。选择万达住宅主要原因：选购住宅的费用往往是家长付出因此会受到家长思想的影响，而家长会考虑多方面因素从而选择万达的住宅；年轻的消费者能够很快的接受新鲜事物，更容易受产品形状、色彩、外观与功能的众多因素影响；年轻的消费者因为要走向婚姻，因此作为婚姻与投资的目的更多的选择了万达；年轻人对住宅的地点要求很高，希望住在靠近市中心的地方，万达广场一般分布在市区的繁华区域，因此吸引了这个年龄段的消费者；在现代人的生活方式中对于邻里关系的要求不强，已经习惯了自我为中心的生活方式，所以会更多选择高档，管理化比较强的社区居住，恰恰万达满足了这所有的要求。2.30岁-40岁因为对于现在快节奏的都市生活30岁-40岁的消费者大多处于一个工作稳定、面临结婚生子的人生过度阶段，而且这个群体更加热衷于消费，重视品质生活，相应储蓄的理念较低，买房的欲望更加强烈，因此购买万达住宅的这一年龄段消费者主要原因：这一群体对自己未来的收入非常有信心，所以对于贷款买房买车也是非常具有意愿，而且更会享受生活喜欢购物，对于万达的完整配套商业设施，有很强的购买意愿；这个年龄段对住宅楼盘会做出自己对于万达的评定，其中包括对于万达住宅规模、户型、环境、区域位置、装修标准、物业管理、价格、发展潜力诸多方面的因素；这个年龄段不大会完全听取父母对房子的见解，但他们却会与朋友或同事进行交流并把朋友们的意见视如珍宝，所以万达住宅市场往往很多朋友一起购买；这类消费者对于作为婚房的要求也是很高的，他们会要求住房条件以及周围生活环境；万达住宅市场也存在很多这个年龄段带动更高年龄段消费的案例。3.40岁-55岁这一年龄层属于中年客户，这一群体有着稳定的收入，丰富美满的家庭，上有老下有小，责任感极重，这些消费者购买万达住宅的主要原因：良好的生活环境会让家庭生活更加和睦优质，这些消费者主要目的是提高生活质量；选择住宅会选择较充裕的空间生活，希望照顾父母和孩子，所以这类人购房会考虑到较大的三室或者三室以上的户型，然后万达住宅在很多地区拥有着这样较大面积的房源因此满足了这类的需求；这些消费者对于商业具有一定依赖性他们拥有着生活圈，时常应酬，需要很便利的交通以及商业设施；为家庭人员考虑，非常注重菜场、银行、超市等生活设施的位置。4.55岁-60岁这个年龄段是步入中老年的消费者，消费心理的心理从为自己购买房屋到为下一代置办房产，选择万达住宅这一年龄段消费者的主要特点：为了防止为下一代增加负担，尽可能选择知名的房产作为首选，还会选择政策有保障的住宅购买；这些消费者比较重视企业在城市的宣传以及整个住宅的规模；对楼盘的优惠力度、住宅质量、公司品牌比较看重，特别是价格，除了房价外，还包括购房税、物业管理费（贷款的消费者还关注贷款利息）等等，往往会尽可能地寻求打折的可能，而且还要求物美价廉质量过硬；对离医院、菜场、卖场等商业、医疗、休闲设施的要求极高；对于住宅的安保设施比较看重，会选择像万达这类的较高档的小区。5.60岁以上这一年龄阶层主要是以养老为目的在退休后买房，选择万达住宅一般首先可能是其子女为了方便为其购买住宅方便照顾，其次他们会选择较小的住房面积。选择万达住宅这一年龄消费者相比上述几个年龄段的消费者少了很多。（二）万达住宅市场消费者购买动机分析本人在2014年9月对繁华商业区、高档住宅区、一些知名售楼处（包括万达售楼处）附近、公园等公共场所，以及互联网上论坛的随机的1000位路人、网友进行了问卷调查，调查问卷在附录已经给出，并做出了几项用户填写完的重要信息的柱状图，并对队调查问卷和柱状图所得出的数据进行了系统分析，并延伸到推测出对于购买万达住宅的一类消费者的动机，购买动机如下列分析所述。1.追求住房升值空间的购买动机调查问卷中50%以上的受访者表示买房大多会考虑到升值空间的问题，因为他们表示并不确认是否会在较短的时间内进行对住房的转卖、或者出租。而且80%的消费者会考虑并选择万达住房，这其中的消费者中80%以上的受访者是考虑到万达独特的经济模式，即万达自有的商业广场，以及繁华地段的优势，这会使他们的住宅增值空间最大程度的得到保证。2.追求万达品牌效应的购买动机万达作为房地产一线的企业得到了众多人的认可，尤其在问卷调查通过80%的用户可以看出对于选择住宅房产时，万达的品牌还是很大程度影响了用户的购买行为。近75%的受访者来自二、三城市，这部分选择万达的受访者最多，万达不断扩张到众多城市中，万达以其高质量的品牌力在影响着更多的二、三线城市。在网友的问卷中，二三线城市的受访者中90%的人会注重房地产公司的品牌，这恰恰是万达在二三线城市住宅火爆销售的原因之一。3.追求生活方便快捷的购买动机75%以上用户是以自己住为目的的消费者，这其中包括出于结婚、常住和养老的目的。问卷中接近全数受访者在购买住宅时会极大程度追求交通方便、商业便利。他们除了提高自身的生活质量外，更重要的是希望寻求购买的住宅可以满足生活便利的需要。万达的万达广场极大的满足了这一点拥有着沃尔玛这样国际型的超市，餐饮、电影院以及购物广场为消费者提供服务，并且综合全国来看万达住宅坐落的地点通常都是交通便利的地段。4.追求住宅户型格局的购买动机通过问卷调查显示70%人很乐于居住在高层内，且这部分人近100%的用户公摊面积在10%-15%之间，全数被调查对象均表示会选择南北通透的格局，80%的二、三线城市受访者希望居住的户型为三室两厅，而75%一线城市消费者表示一室一厅可以接受。根据数据来分析，在发达城市消费者的需求在小面积公寓，而较落后城市消费者更乐于购买大户型住宅，万达在发展中也采取了这方面的考虑基本都设计成了南北朝向的户型，而且在不同城市的户型规划也存在不同，在发达城市主要是一些小格局、精致的户型，而二三线城市则是一些中等或较大户型，而且对万达有选择意向的受访消费者对万达的户型普遍持较高的评价。四、万达住宅市场消费者购买行为影响因素的分析消费者生理因素的影响人们为了改善生活以及下一代的生活需求，本能的引发的购买行为。它具体表现在对住房质量、户型、面积、公摊、朝向、高度等有着硬性要求，对于装修的风格有着硬性的指标。这种为满足自身本能的硬性要求很大程度上推动了人们产生购买行为，并且它还具有着可重复性、周期性、重复性和影响性的特点。在诸多因素的驱动下，人们往往会事先很早的进行计划，经过深思熟虑的比较，发生购买行为。但是对于是否按时交房，以及是否有现房都对人们有着很大的影响。然后往往这个问题是万达所避免不了的，因此会对于住宅的销售带来一定影响，在建筑期间政府政策的修改带来的价格波动同样也会使得购买行为发生很大动摇。（二）消费者心理因素的影响人是有情感的动物。基于人们的心理性是指由人们的情感、意志、认识等心理过程从而引发的行为波动，可以把它归咎于因为感情从而发生的购买行为（包括情绪与情感）。如果消费者的情绪高涨，那么所能感知到的范围也就会扩大，购物热情与兴趣会得到很大提高。反之，消费者情绪低迷，则会大大缩小自身的感知范围，从而失去对一切事物的热情和兴趣。消费者的情绪除与其自身有关外，还跟购买环境和所提供的服务是分不开。比如现在发展下万达会不遗余力的将售楼大厅装修的奢侈豪华，而且也会将样板房装修的独具一格，让人眼前一亮，目的则是要为买家营造一种愉悦身心的外部环境；然而开发商所提供的物业管理在收费上和服务上是否能满足消费者的需求，这也会影响到客户对于住宅的选择；对于万达售楼处的销售人员热情的服务态度也会促使消费者的购买行为发生变化。对于人们心理的变化，以及对意志、情感等心理活动过程的研究。另外在购买行为发生中还会出现理智消费和信任消费。理智可以理解为由认知、意向和情感所形成的一个持久的系统。基于这一方面消费者对住宅企例如，经过综合比较觉得万达的楼盘的性价比还是不错的所以选择了这个楼盘，或者是对于这个企业的以往认识和深入了解住宅的质量、小区环境等所产生的信任也会影响着购买行为。（三）消费者个体因素的影响个人因素是引起消费者发生不同消费行为的最根本的根源。这是由消费者的不同个体素质所引起的差异。其主要影响因素包括客户的年龄、性别、性格、家庭结构、爱好、能力、受教育程度、修养、职业、家庭收入等方面。个体性影响程度比受心理、社会性因素更具影响力。在众多因素驱使下，对个体主观选择发生作用，促进购买行为。不同年龄阶段的消费者、不同家庭结构的消费者既在购房需求上存在差别，也在行为方式上存在差别。比如在万达较年轻消费者的家庭且家庭结构简单主要购房是为了自己居住，因此会考虑房屋的售价、面积的大小、户型等因素比较多，只有在满足自身诸多条件下才会发生购买欲；而年龄较大的消费者且家庭成员比较多，他们购房主要是需要改善居住环境或者属于投资买房，这类消费者主要考虑的因素是所在小区整体的环境、小区的配套设施、地段方位、房屋是否有增值空间等。不同学历的消费者同样会对购房行为产生较大影响，譬如受教育程度高的消费者在购房时具有较强的信息处理的能力，他会对万达这个企业在全国住宅市场的发展前景进行一个纵向比较，也会对本地整个住宅的市场进行一个横向比较，从而考虑是否进行购买；文化水平低的消费者则可能本地铺天盖地的广告所影响并产生从众的购买行为。消费者社会因素的影响对于住宅市场的购买行为来说，促使客户发生购买行为的外部环境因素主要是当前宏观的经济发展形势、房屋相关政策以及社会因素。对于购买万达是为了投资意图的客户来说，如果当时国家房地产市场调控政策较松，且宏观经济发展形势较为明朗，那么消费者购房人数会大大增加；相反，如果国家对房地产宏观调控政策紧缩，经济发展形势不容乐观，购买房屋的也会削减不少。另外，影响消费者是否选中万达住宅还包括很多的的社会因素，比如家庭、社会阶层、地位、角色与社会群体等。购房者除了面对购房政策外，更多的是受到家庭、同事、朋友以及其他相似个人的推荐与参谋。比如有朋友想要购买住房，已经购买万达等高档小区的朋友就会向其推荐购买这个楼盘的一些好处，或者也会给予你一些有指向性的意见，促使你额外的关注一些楼盘，最终很可能产生购买行为。五、万达住宅市场营销策略改善建议（一）落实政府宏观调控同时推出利民方案1.落实调控稳定市场，拒绝哄抬价格行为，并寻求与银行之间的合作市场的制度正在逐步创新完善，我国也建立了相应的房地产产权制度，国家也极力的制定相应的规则，来保障并鼓励住房的交易，只有万达坚决的落实相应政策才能从根本上降低消费者的购房费用，中国的房屋改革属于一个上升阶段，因此需要万达更多的把政策落到实处给购买者带来希望，才能吸引更多的买房者的参与。而且在住宅市场泡沫化的今天，更需要万达企业的自律，拒绝哄抬房价的乱想，让房价恢复稳定，才是首要任务。在现阶段人们购买住房时无外乎两种购买方式一种就是现金而另外一种则是贷款，毋容置疑很多人都会选后者而放弃前者，公积金贷款繁琐、商业贷款利率高等问题接踵而来。应当利用与政府的良好关系与银行的信用资源，寻求与一些投资公司或者银行的战略合作，对存款准备金率、利率、汇率等所涉及房贷的诸多要素进行政策微调，真正的帮助消费者解决因购买支付房贷所带来的问题，那么万达整个住宅市场未来发展前景以及发展规模将非同凡响。2.合理分配住宅资源，推出利民政策消费者买房不单是需要价格便宜更主要是需要物品的优质，住宅亦是如此，人们更加需要房屋面积合理、邻居质量优良、小区整体分布合理、小区智能化、配套设施齐全和周边环境的完善。另外，在不同地区的消费者的消费需求也有所不同，万达在不同省市发展中应当做足前期调研并且推出差异化发展，尽量满足各类的消费者的消费需求，增强万达企业在住宅市场的影响力。同时万达也应推出一些较为便宜或者较为昂贵的住宅方便满足各阶层的消费者，锁定住全阶层客源，真正做到在质量和政策上战胜同类房地产的竞争对手。（二）丰富公司文化突出特点吸引住消费者1.加强自身特点宣传，为消费者提供品质生活21世纪初期的住宅行业可以称为“房地产品牌+经营模式+资本的竞争”21世纪中期则是“品牌+经营模式+资本竞争”之后慢慢步入资本的竞争，在这样纯粹的商业竞争战中寻找吸引客户的方法尤为重要。品牌企业文化会成为未来整个市场的分水岭。需要万达需要加深品牌理念、发挥已有的自身的品牌效应，进行改革与创新，打造出健康、活力的企业。同样在不同地区有着不同的定位满足人们对品质的需求以及对价格的需求，发达地区可以推出“现代化、生态化、科技化、国际化”的理念，正在发展的地区则推出“精致化、节约化、优惠化、休闲化”的生活理念。并坚持贯彻着信誉为本，诚信经营，铸造精品，回报社会的经营思想。万达也需要加强绿色广告的投入,通过公益广告的宣传,人们可以更清楚更深入的了解绿色住宅对身体健康的重要性。以及更多的为社会做出贡献，使消费者对万达的文化有所了解，并产生好感促使消费者产生购买行为。2.重视绿化，加强绿化，引导消费者绿色生活绿色生活体现在人们生活的两个方面中一个则是我们对于住宅绿色环保的需求，而另外一个则是对于住宅楼盘的绿化面积的要求。万达可以引导消费者进行绿色的生活方式，将绿色的理念融入到住宅的设计之内，从节水龙头到节能灯的探索。从环保材料到无毒装修。万达可以为消费者做的有很多，进行全方位环保工程的绿色住宅，应用高科技的环保建材来建筑住宅。在住宅的外围结构、供热管线要进行节能设计，并为消费者推荐专业的装修团队，以便于引导消费者步入绿色生活。除此之外，万达还应在住宅绿化下下足功课，尽管作为商业购物的生活中心的万达，在商业的便利以及位置交通的便利上下足了功夫，但是所有消费者对于绿化的要求还是比较高的，消费者需要的是繁华与绿色兼顾的社区生活。因此万达需要优化其小区资源，小面积的写字楼对于绿化的要求不是很明显，可以稍微减少小面积写字楼的绿化面积，同时要对居民住宅的绿化面积合理规划，做出相应的增加。（三）重视调研和丰富营销方式1.加强市场调研，明确目标消费者，进行差异对策 消费者的情绪很多程度上会影响购物热情和兴趣。所以万达不仅要从住宅的硬件上下功夫，也要从自身的服务上做出努力。万达在进驻在不同的省市之前应提前了解本地的客户的消费水平、消费喜好之后要对售楼处和样板间做出调整，装修出能可以打动消费者的风格。在物业管理的收费上和服务上下足功夫，为消费者提供最好的服务。万达的售楼人员也要经过专业的培训再进行上岗，对待客户要以礼相待，让客户感觉到十分的亲切，售楼人员还应为客户解答不解之处，对待年轻的客户主要宣传住宅的地理位置优越，价格优势和企业文化。对待中年的客户则偏重于宣传住宅的性价比、价格的优惠程度、房屋的户型分配、增值空间，而且对于中年的客户可以选择一些传动的营销模式，例如祝福短信温馨提示来拉近销售者与消费者的距离。偏老的客户则