房产项目分析

九润公寓项目分析报告目录Chapter1项

目介绍Chapter2区域

分析Chapter3市场

解读Chapter4SWOT分析Contents一、项目介绍关键词：地铁物业、城市公寓、舒适空间

九润公寓位于杭州市九堡九华路与九福路交界处，西邻和睦港河，毗邻地铁一号线和客运中心，有多路公交直达。项目总建筑面积近15万平米，由12幢小高层共同组成四个独立的居住院落。

本案定位为高品位城市公寓，户型以90-120平方米精致实用户型及130-160平方米舒适户型为主，同时引入复合式欧美城市公寓设计理念，规划了高附加值的舒适空间尺度。建筑风格以巴黎现代城市公寓为蓝本，赋予建筑立面丰富细腻的性格面设计，力求创造一个精致典雅、耐得住时间考验的住宅精品。

二、区域分析价值定位：交通枢纽、商贸中心、宜居社区九润公寓九福路公交中心站东城实验学校九堡站客运中心站九和路七堡乔司南杭州客运中心中国四季青服装交易中心恒大建材市场义乌小商品市场九堡大桥

杭州九堡作为杭州未来高铁、地铁、长途客运为一体的巨型交通枢纽，是杭州的城东门户，地理价值毋庸置疑。地铁交通连接武林商圈滨江板块只需十几分钟。长途客运站交通辐射长三角以及整个华东地区。九华路和九福路环绕社区，德胜快速路、杭海路、九堡大桥南北快速路、沪杭高速公路，铺开无比优越的出行网络。本项目的开发将和杭州国际商贸城的开发建设结合在一起。将周边区块打造成集商贸、物流、休闲宜居为一体的长三角重要的现代服务业集聚区、国际化商贸交易大平台。

九堡作为杭州城市东扩的一大主战场，将会打造城市东部的现代化城市组团，其核心是“一个中心三个区”：“一个中心”即公共交通中心，包括地铁、客运和快速公交“三位一体”；“三个区”即国家大学科技园区，商贸物流区和新兴居住区。随着杭州最大的经济适用房和众多房地产开发商落户九堡，规模效应将会给九堡带来更为完善的城市化配套体系。三、市场解读内容提要：房市走向、竞品分析、市场总结2013年3月—4月杭州主城区房产市场成交情况

从成交数据分析来看，在经历了3月的疯狂之后，杭州城区的二手市场需求被大量释放，进入4月，二手房市场签约量几乎是呈现出挑水式的减少，而与二手房市场相比，新房市场去化比较给力，呈现出平稳中持续增长的态势。究其原因，国五条出台之前，房产业主心态受到很大影响，纷纷降价出手，继而把二手市场超热，大量的成交，满足了市场需求。而在细则出来之后，却没有明确对房产税的征收规定，这样市场又一下子有降到原来的状态，甚至因为买房的人少了，成交状况更加稀少。一手市场方面，国五条虽然说明要限制投资性购房，但是也没有一个明确的标准，对刚需型购房也是继续之前的鼓励态度，开发商拿地开盘都是呈现正常状态。九润公寓天阳九筑大家多立方连城国际泊林印象圣奥领寓丽江公寓柠檬郡罗兰春天滨江金色黎明10远洋心里所属城区：江干物业地址：杭州市江干区德胜路、老红普路交叉口物业类型：普通住宅,商贸

主力户型：90-140㎡近月成交：18500元/㎡

建筑形式：高层

、小高层装修状况：毛坯项目公司：杭州德远瑞祥置业有限公司最新信息：1、4月11日加推开8幢与5幢的部分单元共77套房源，户型90-140㎡，均价19000元/平方米，当天去化8成。2、在售13号楼户型为89方三房两厅两卫，均价17000元/平米左右；高层12号楼的1、2单元，共60套，户型为90方，均价为16000元/平米；6、10号楼小高层房源，主力户型90平，均价17000-18000元/平方米。项目优势：九堡核心区域，集地铁房、学区房、景观房价值及九堡醇熟配套于一身。享受豪宅般的奢华配置。11华鸿·罗兰春天所属城区：江干九堡物业地址：江干九环路60号物业类型：普通住宅,商贸

主力户型：88-100平米近月成交：16800元/㎡

建筑形式：高层

装修状况：毛坯项目公司：杭州华鸿怡美房地产开发有限公司项目优势：九堡核心区，四季青对面，紧邻地铁，交通便捷。户户南北通透，户户阳台+露台，两房朝南，延伸式飘窗，采光极佳，并享受双层浪漫高度最新信息：现加推2号楼，户户南北通透，均价16000元/㎡。目前前期尾房仅剩8号楼在售，均价15000多。12东海·柠檬郡所属城区：下沙物业地址：下沙路与幸福南路交汇处物业类型：普通住宅

主力户型：89-107平米近月成交：13500元/㎡

建筑形式：高层

装修状况：毛坯项目公司：东海地产股份有限公司项目优势：大东城核心区，位置优越，交通便捷。景观资源丰富，超大社区花园。高层享受江景视野。最新信息：推出三期4号楼，户型为89方和107方，均价基本与5号楼持平（13500元/平），目前存1万抵5万。13市场小结：对比罗兰春天，九润公寓的楼盘品质上有着优势，户型设计也可以作为主要的竞争点。远洋心里对比九润公寓在地里位置上优势较大，九润可以从性价比上面找到竞争的突破口。在和东海柠檬郡比较的时候，九润的区域发展潜力是吸引客户的一点，虽然柠檬郡是有着江景视野的优势，但是在交通的规划方面却是比不上本案。销售方面，九堡板块乃至整个杭州市场上，近段时间都是朝着大户型为主的方向发展。各个楼盘也是在为大户型的推出做着最后的准备。本案在推出新盘制定营销策略的时候，建议尽量细化，为每个竞争对手都准备策略，尽量找出面对各个楼盘的优势，就算优势不够明显，把差异化尽量放大，突出自己的特点也是很好的路线。四、SWOT分析中心思想：统筹板块、客观分析Strenth品质优势：郡原联合华浙打造精品社区，独特的布局，外立面全部采用干挂石材。价格优势：在优秀品质的基础上，价格定位合理，为全杭州诚意奉献“家”的住宅。时间优势：准现房销售，为客户省去宝贵时间。Weakness劣势一：现阶段，附近公交车较少，到达地铁站需要一定的时间。劣势二：周边区域板块的发展，需要时间成型、成熟。威胁一：现阶段，杭州市场对大户型住宅的需求不够大，销售较难。威胁二：同区域中低档，小户型楼盘较多，竞争压力大。ThreatOpportunity机遇一：九堡—下沙商贸城的快速发展。杭州市贸易局和杭州市规划局表示，将会在3年以内把九堡—乔司板块打造成杭州第一个综合商贸群