房产税解析课件

房产税试点理解房产税背景自古一来，在中国人眼中土地房产似乎成为了一种类货币，这是让他们的钱财增值保值的一种安全有效的方式，这无疑促进了现今中国房地产业的发展。这本是一条健康有前景的产业链，然而在拥有13亿人口的大国它发展的日益畸形—房子多的卖不完，有钱的买不到房子，一批批的房奴涌现出来。因此，号称能够改变此现状的“房产税”应运而生。房产税是指以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。2011年1月28，上海、重庆开始试点房产税。定义时间内容2010年1月国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房产税。鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。2011年1月28，上海、重庆开始试点房产税。房产税改革启动用了多久？重庆市房产税改革试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，简称主城九区。征收对象是哪些？（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1．个人拥有的独栋商品住宅。2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。重庆纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。纳税人是谁？重庆哪些可以税收减免或缓缴税款？（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。重庆上海市房产税改革试点区域为整个行政区域。征收对象是哪些？征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准（从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续）。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。上海纳税人是谁？纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。上海

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

哪些可以税收减免？上海

哪些可以税收减免？上海（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。上海公布的年度预算报告显示，2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元，完成预算的110.5%，2012年的数据则是24.6亿元，完成预算的109.3%。其中超过预算的主要来自部分企业拓展发展空间、生产经营性用房增加等方面。而据记者了解，两地的房产税征收都主要集中在交易环节，征税效果遭到各方质疑。世联地产的统计数据显示，2012年上海商品房成交均价微增1.5%，相比之下，重庆的商品房总体成交价格则上涨了12.4%，涨幅较大。效果数据在近日举办的上海论坛分论坛上，清华大学经济管理学院副教授欧阳敏分析了上海重庆两地房产税政策的细则区别以及影响房价的不同因素。在她看来，两地征税的主要区别在于，上海的房产税征收主要针对增量房，而重庆则是部分旧房也要征税。此外，比较两地居民不同的消费情况，欧阳敏发现，与上海不同的是，重庆相对低端房屋的交易量更高，而这一部分税收收入金额是比较低的，这也在一定程度上导致重庆的房产税征收情况并不理想。（1）对上海、重庆市场的实际影响有限我爱我家市场研究院认为：此次房产税上海针对新增需求，存量不征，而重庆针对高端住房，总体来说税率比预期低，对该市市场的影响较小。首先，两市房产税税负低，难于从根本上提高持有成本。上海虽然是全市范围内征收，但通过个案年纳税额来看，不足总房款额的0.1%；重庆针对10%的高端住宅，年税负也不到总房款的0.3%。

其次，执行起来涉及部门过多，难于保证行政效率。征收房产税涉及地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源、统计局等部门，协调起来成本高；而诸如税率和免征范围等关键因素都与全市房价等指标有关，造假和寻租不可也避免，这将严重影响政府的行政效率。

（2）对其他城市的提示作用不可忽略在房地产税全国推广的预期之下，一线城市可能参考上海的征税方案，因此，不够规定面积并且还有购房资格的家庭，可能会额外释放购房需求；对于超过面积的家庭，也有可能将升值潜力不大的物业挂牌销售。同样，二线及其他城市可能参照重庆方案，对于无户籍、无工作、无企业的购房者，政策出台之前也是入市的好时机。效果根本目的由试点的实施情况看，虽然效果不显著，但从以上的数据看还是有成效的。我国在房产税方面已经积累的一定的经验，这为下一步全面推进房产税也创造了条件。为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的可行的手段之一。特别是我国现在正处于社会主义建设的初级阶段，此次房产税的改革对于发挥房产税的引导和调节作用，促进我国房地产资源有效利用具有重要作用，同时也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、预防泡沫的作用。所以依然要坚持，要改进，

任重而道远。1.一手市场：一线城市非户籍需求可能提前释放上海将非本市居民在沪新购住房纳入征税范畴，而与之相似的一线城市非本市居民占到全市购房总量的40%以上，在全国房地产税收统一征收之前，一线城市非户籍需求可能提前释放。与该类需求对应的产品主要是近郊区的一手房、城区低总价的二手房。2.二手市场：各类城市买卖、租赁房源可能增加对于持有房产过多、超过房地产税规定面积的家庭，如果对未来房地产市场预期不乐观，可能将升值潜力不大的房屋挂牌销售，或者改售为租。与之对应的产品包括城区年限较大的旧房、已经升值过的近郊新房等。未来展望2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。扩容征收范围：确定针对增量房屋城市选择：或较大范围内铺开房产税试点扩容，从长远来看势在必行，但是总结上海与重庆试点两年来的经验，在进一步落实政策、增加试点的同时，政府应该综合考虑多方因素，根据不同试点城市的具体情况来制定政策，提高灵活性，增强征税的实际效果。“就中国而言，房产税的征收关键不是技术问题，而是触及了利益问题。”第一，房产税的征收必定会触及到部分利益集团。第二，如果全面铺开房产税征收，对于房地产的需求可能产生打压作用。就目前而言，政府依赖于土地财政，可能会采取不积极态度。第三，房地产商以及与房地产相关的寻租团体，可能在某种程度上形成一种合力，这种情况下，如何调整地方政府的利益导向，同时挤压和打压房地产中的寻租行为，是全面推进房产税的一个重要前提。面临压力总结我国在进行房产税改革时，既要从我国实际国情出发也要充分借鉴国际社会关于房产税改革的经验。分析20世纪70年代到80年代中期进行税制改革的几个国家——英国、美国、新西兰、澳大利亚、加拿大、爱尔兰——其首要目标是实现税收中性以促进