二讲房地产权属法律制度

第二讲房地产权属法律制度谭柏平2020-02-082课堂练习习题一、判断断题1、房地地产一级级市场为为土地使使用权出出让市场场。2、房地地产二级级市场为为房地产产转让市市场。3、在城城市房地地产方面面，建国国初期主主要是以以政策规定对不不同的房房产权区区别处理理。4、国家出出让土地地使用权权，土地地使用者者因此获获得了地地上与地地下的开开发权。。2020-02-083二、选择择题1、我国国房地产产业在产产权结构构上的改改革表现现为：城城市房地地产业的的产权结结构由城城市土地地单一的的全民土土地所有有权、房房屋绝大大部分为为国家所所有权，，向城市市（））转变变。A、土地地所有权权和房屋屋所有权权主体多多元化方方向B、土地地使用权权和房屋屋所有权权主体多多元化方方向C、土地地使用权权和房屋屋使用权权主体多多元化方方向D、土地地所有权权和房屋屋使用权权主体多多元化方方向2020-02-0842、房屋屋财产关关系包括括（））。A.房屋屋买卖关关系B.房屋屋租赁关关系C.房屋屋继承关关系D.房屋屋抵押关关系2020-02-085参考答案案一、判断断题1、对。。2、错。。二级市市场为与与土地使使用权第第一次转转让相联联系的房房地产销销售市场场。3、对。。4、错。。二、选择择题1、B。。2、ABCD。。2020-02-086案例：父赠房给给女，儿儿不服起起诉儿子远在在国外，，父亲将将房子过过户给女女儿，结结果被儿儿子告上上法庭。。原告儿子子诉称：：1998年，父父亲购买买了一套套房子，，他支付付了4万万元，妹妹妹在读读书未支支付任何何费用。。2005年母母亲去世世，2007年年父亲准准备再婚婚时，妹妹妹以“肥水不流流外人田田”为由，催催促父亲亲将房屋屋过户到到她名下下。儿子子回国得得知此事事后，认认为父亲亲与妹妹妹之间的的赠与行行为不合合法，故故诉请法法院确认认该房屋屋买卖合合同无效效。2020-02-087案例：父父瞒儿卖卖房，是是否有效效？父亲去世世后，儿儿子发现现父母生生前的房房屋被卖卖给了保保姆之女女。儿子子提起诉诉讼，要要求确认认买卖合合同无效效。原告李先先生称，，涉案房房屋为父父母婚后后在1998年6月月购买，，产权登登记人是是父亲。。2000年11月，，母亲去去世后没没有留下下遗嘱。。2012年2月3日日，他从从父亲雇雇佣的保保姆女儿儿吴女士士处得知知，父亲亲已经在在2011年去去世，生生前已经经把房子子卖给了了保姆。。李先生起起诉至法法院，要要求认定定这一房房屋买卖卖合同无无效。案例：城城市居民民能否继继承农村村房地产产北京昌平平某村民民A有两个子子女，考考上大学学后都留留在市里里上班，，农村户户口已转转为城镇镇户口。。A一直生活活在昌平平，因病病去世留留下一套套四合院院。请问问：1、A的子女已已经不是是某村村村民，能能否继承承其父亲亲留下的的房地产产？2、A的子女对对该处房房产可以以如何处处置？3、他们的的子女将将来可以以继承该该份房产产吗？2020-02-0882020-02-089本讲教学学内容一、房地地产权利利与权属属二、土地地权属法法律制度度三、房屋屋权属法法律制度度四、房地地产相邻邻关系2020-02-0810一、房地地产权利利与权属属（一）物物权、所所有权与与使用权权1、物权权，是指指权利人人依法对对特定的的物享有有直接支支配和排排他的权权利，包包括所有有权、用用益物权权、担保保物权。。（《物权法》第2条）物是存在在于人身身之外，，能满足足权利主主体的利利益需要要、并能能为权利利主体所所支配和和利用的的物质实实体。2020-02-0811物权自物权：：所有权权（完全物物权）

他物权：：（限制物物权）用益物权权：地上权，，地役权权，永佃佃权等担保物权权：抵押权，，留置权权等2020-02-0812物权的法法律特征征（1）支配配权：直直接支配配客体的的权利；；（2）绝绝对权：：也称““对世权权”（不不是“对对人权””），，它对权权利人之之外的每每个人产产生效力力，具有有排他性性；（3）一一物一权权：——同一一物上不不能设立立两个所所有权；；——同一一物上也也不能并并存两个个性质上上不能兼兼容的物物权。2020-02-08132、所有权权也称为财财产所有有权，是是指所有权人人对自己己的不动动产或者者动产，，依法享享有占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。3、所有权的的权能权能不同同于权利利（权力力）、权权限，而而是指权权利能力力。所有权具具有占有有、使用用、收益益和处分分四项权权能。2020-02-0814（1）占有：是指人人对物的的事实上上的管领领，是主主体对于于物基于于占有的的意思进进行控制制的事实实状态。。（2）使使用：使使用权能能是指按按照物的的性能和和用途对对物加以以利用，，以满足足生产、、生活需需要的权权能。（3）收收益：收收益权能能是指收收取由原原物产生生出来的的新增经经济价值值的权能能。这里里的新增增经济价价值，即即孳息，，是指财财产上产产生的收收益。（4）处处分：处处分权能能是指依依法对物物进行处处置，从从而决定定物的命命运的权权能。包包括事实实上的处处分和法法律上的的处分。。2020-02-0815占有非所有人人占有所有人占占有合法占有有（有权权占有））非法占有有（无权占占有）善意占有有恶意占有有2020-02-0816所有权的的分类国家所有有权、集集体组织织所有权权和公民民个人所所有权——《宪宪法》第第九条矿矿藏藏、水流流、森林林、山岭岭、草原原、荒地地、滩涂涂等自然然资源，，都属于于国家所所有，即即全民所所有；由由法律规规定属于于集体所所有的森森林和山山岭、草草原、荒荒地、滩滩涂除外外。——《宪宪法》第第十条城城市市的土地地属于国国家所有有。农村村和城市市郊区的的土地，，除由法法律规定定属于国国家所有有的以外外，属于于集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，也也属于集集体所有有。——《宪宪法》第第十三条条公公民的合合法的私私有财产产不受侵侵犯。动产所有有权和不不动产所所有权（（土地、、房屋））单独所有有权与共共同所有有权（按按份共有有与共同同共有））2020-02-08174、使用权权使用权，，是指使使用权人人依法对对特定财财产所享享有的占占有、使使用、收收益的权权利。5、所有权权与使用用权的区区别（如下表表）2020-02-0818区别所有权使用权1完全性限制性2自物权他物权、限制物权3弹力性（权能分离性）派生性4排他性相对排他性5永久性期限性所有权与与使用权权的区别别2020-02-0819（二）房房地产权权利与权权属1、房地地产权利利——是指指以房地地产为标标的民事事财产权权利，是是权利人人依法对对其（所所有或使使用的））房地产产享有的的占有、、使用、、收益和和处分的的权利。。房地产权权利体系系框图如如下：2020-02-0820房地产权权利土地财产产权房屋财产产权土地所有有权土地使用用权房屋所有有权房屋使用用权2020-02-08212、房地地产权属属权属，即即权利归归属的简简称。房地产权权属，即即房地产产的权利利归属，，指房地地产产权权在主体体上的归归属状态态，是将将房地产产权利与与一定的的权利主主体相联联系。2020-02-08223、房地地产权利利与权属属的关系系房地产权权利的存存在是房房地产权权属的前前提和基基础。明晰房地地产权利利体系的的设定及及其归属属是房地地产活动动的一个个关键问问题。房地产权权属≠房房地产权权利，两两者有明明显区别别：2020-02-0823房地产权权利与房房地产权权属的区区别房地产权权利是一一种法律律权利，，强调当当事人在在法律容容许的范范围内实实现自己己的利益益。依据据物权法法定主义义，房地地产权利利的种类类和内容容由法律律统一规规定。房地产权权属是指指法律创创设的房房地产权权利在主主体上的的归属。。其中包包含两个个关键问问题：第一，某某项权利利能否归归属不同同主体。。如土地地所有权权能否归归属不同同主体，，并在市市场上实实现自由由交换？？即权利利归属的的“多元元化”问问题。第二，不不同权利利能否归归属不同同主体。。如土地地使用权权能否脱脱离所有有权人而而归属其其他主体体？即权权利行使使的“分分离化””问题。。2020-02-0824土地所有有权土地使用用权房屋所有有权房屋使用用权我国房地地产权属属体系框框图︵广义︶国家土地地所有权权集体土地地所有权权建设用地地使用权权土地承包包经营权权（国有有土地与与集体所所有土地地均可设设定）地役权（（国有有土地与与集体所所有土地地均可设设定）国家房产产所有权权集体房产产所有权权私人房产产所有权权业主建筑筑物区分分所有权权宅基地使使用权（（只限集集体所有有土地设设定）国有集体：只只可用于于兴办乡乡镇企业业、乡（（镇）村村公共设设施和公公益事业业2020-02-0825二、土地地权属法法律制度度（一）土土地所有有权与使使用权的的基本原原理1、土地所有有权土地所有有权是指指所有人人对自己己所有土土地的占占有、使使用、收收益和处处分并排排斥他人人干涉的的权利。。土地所有有权是土土地所有有制的法法律表现现形式，，是以土土地为其其标的物物。2020-02-0826我国土地地所有权权的特征征★(1)主体的特特定性——我国土地地所有权权的主体体只限于于国家和和农民集集体。(2)客体的差差异性——地域上的的差异：：按照城城市和农农村地域域划分。。——法律上的的差异：：第一，，主体不不得同时时拥有两两种土地地的所有有权。第第二，国国土与集集体土地地的确权形形式也不不同。凡凡未确权权给集体体的土地地都属于于国家所所有，不不必履行行任何程程序。(3)内容的限限制性——权利义务务内容均均受法律律严格限限制：主体的变变更仅限限于国家家对集体体土地征征用，或或经审批批在不同同集体经经济组织织间进行行极有限限的土地地边界调调整。2020-02-08272、土地地使用权权土地使用用权指权权利人依依法取得得的对土土地的占占有、使使用、收收益及受受限制的的处分权权利。土地使用用权应定定位于用用益物权权，他物物权。对土地的的合法使使用在法法律上可可分为两两种情况况：一是土地地所有人人对自己己土地的的使用；；二是非土土地所有有权人合合法地对对他人土土地的使使用。（（即他物物权）2020-02-0828土地使用用权的内内容可包包括对土土地的占占有权、、利用权权、出租租权、转转让权、、抵押权权等。。在传统民民法中，，土地使使用权具具体包括括地上权权、地役役权、土土地用益益权，以以及使用用权（法法国民法法典）或或建筑权权（瑞士士民法典典），而而没有统统一的土土地使用用权的概概念。我国《物权法》没有采用用土地使使用权的的概念，，因为土土地使用用权是一一个广义义的概念念，泛指指对土地地的使用用与收益益权利。。《物权法》根据土地地的用途途，将土土地使用用权分解解为土地地承包经经营权、、建设用用地使用用权、宅宅基地使使用权与与地役权权，并分分章分别别对它们们进行规规定。2020-02-0829土地使用用权的性性质（1）土地地使用权权是一种种物权；；（2）土土地使用用权是一一种他物物权；（3）土土地使用用权是一一种用益益物权。。2020-02-08303、土地地所有权权与使用用权的相相互关系系土地所有权土地使用权自物权他物权完全物权限制物权不可交易性可交易性（1）两者者的区别别2020-02-0831（2）两者者的联系系土地使用用权是由由土地所所有权派派生出来来的一种种权利。。土地所有有权决定定着土地地使用权权。土地使用用的方式式、用途途、期限限、处分分等都得得服从于于土地所所有权。。土地使用用权促进进土地所所有权发发挥其功功能。土地所有有权从排排他的所所有到高高效利用用，实现现土地资资源的价价值是最最大的动动力。2020-02-0832（二）我国土地地所有制制度1、国家家土地所所有制度度下列土地地属于全全民所有有即国家家所有：：（1）城市市市区的土土地；（2）农村和和城市郊郊区中已已经依法法没收、、征收、、征购为为国有的的土地；；（3）国家依法征收收的土地地；（4）依法法不属于于集体所所有的林林地、草草地、荒荒地、滩滩涂及其其他土地地；（5）农农村集体体经济组组织全部部成员转转为城镇镇居民的的，原属属于其成成员集体体所有的的土地；；（6）因因国家组组织移民民、自然然灾害等等原因，，农民成成建制地地集体迁迁移后不不再使用用的原属属于迁移移农民集集体所有有的土地地。2020-02-0833我国国家家土地所所有制度度的特征征：★（1）统一一所有：：指国家家统一所所有，国国务院是是国家所所有权的的惟一代代表。（2）分分级管理理：指中中央及地地方各级级政府分分别行使使土地权权力。但但不是““分级所所有”或或“多级级所有””。（3）收收益共享享：国有有土地使使用收益益中央与与地方共共享（土地出出让收益益全部纳纳入地方方财政预预算，中中央财政政只参与与其中一一部分——土地使用用费的分分成）。。（4）两权权分离：：国有土土地所有有权的部部分权能能可适当当分离，，形成国国有土地地使用权权。2020-02-08342、集体体土地所所有制度度集体土地地所有权权是我国国土地公公有制的的另一种种法律表表现形式式，是农农村集体体所有权权的一种种。《宪法》第10条第2款规定：：“农村和城城市郊区区的土地地，除由由法律规规定属于于国家所所有的以以外，属属于集体体所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，也属于于集体所所有。”集体所有有土地范范围主要要包括：：耕地，，宅基地地和自留留地、自自留山。。集体所有有土地的的所有者者只有农农民集体体，城镇镇集体不不享有土土地所有有权。2020-02-0835我国集体体土地所所有制度度的特征征：★（1）集体体土地所所有权是是由农民民集体组组织的全全体成员员共同享享有的一一种所有有权。由由农业集集体经济济组织或或村民委委员会作作为代表表来行使使所有权权。（不是集集体组织织或集体体组织法法人所有有）（2）集体体土地所所有权具具有独立立性，并并且与国国家土地地所有权权地位平平等。两两种土地地所有权权之间，，不存在在派生或或隶属的的关系，，它们之之间也不不存在等等级差别别。（3）国国家对集集体所有有的土地地可以通通过征收的方式取取得所有有权。2020-02-0836集体土地地征收制制度集体土地地征收，，是指国国家为了了公共利利益的目目的，强强制性地地将属于于集体所所有的土土地收归归国有，，并对集集体组织织进行补补偿的行行为。集体土地地征收的的原则——公共共利益原原则；——珍惜惜耕地，，合理利利用土地地的原则则；——妥善善安置的的原则；；——必须须坚持有有偿使用用土地的的原则。。征收不同同于征用用。2020-02-0837征收与征征用的区区别（1）征收收是法律律上取得得所有权权的一种种方式，，它是指指国家为为公共目目的而强强制的并并且通常常是有偿偿地取得得领土范范围内原原属于其其他民事事主体所所有的财财产。（2）在在物权法法之前，，通过国国家强制制力将集集体土地地转化为为国有土土地，宪宪法及《《土地管管理法》》等相关关法律称称之为征征用。物物权法将将征用与与征收区区分。物权法第第42条规定。。2020-02-0838物权法第第42条为了公共共利益的的需要，，依照法法律规定定的权限限和程序序可以征收收集体所所有的土土地和单位、、个人的的房屋及及其他不不动产。。征收集体体所有的的土地，，应当依依法足额额支付土土地补偿偿费、安安置补助助费、地地上附着着物和青青苗的补补偿费等等费用，，安排被被征地农农民的社社会保障障费用，，保障被被征地农农民的生生活，维维护被征征地农民民的合法法权益。。2020-02-0839（3）征收收的特征征：——公共共利益；；——所有有权转移移；——强制制性（不不经得所所有权人人的同意意）；——有偿偿性（不不同于征征税）；；——国有有性。（4）征征收不同同于征用用：后者不转转移所有有权，有有期限限限制。2020-02-0840（三）我我国土地地使用制制度1、土地承承包经营营权制度度（内容容略）农村集体体经济组组织实行行家庭承承包经营营为基础础、统分分结合的的双层经经营体制制，是我我国宪法法确立的的农村集集体经济济组织的的经营体体制。双层经营营体制包包括两个个经营层层次：一一是家庭庭分散经经营层次次；二是是集体统统一经营营层次。。我国物物权法规规定了一一下几点点：2020-02-0841（1）明确土土地承包包经营权权是物权权。（2）明确土土地承包包经营的的期限。。（3）明确土土地经营营承包权权的设立立与登记记制度。。（4）明确土土地承包包经营权权的流转转制度（（转包、、互换、、转让等等）。（5）明确承承包地的的调整与与收回制制度。（6）明确承承包地征征收补偿偿制度。。2020-02-08422、建设设用地使使用权制制度（1）国国有土地地的建设设用地使使用权制制度①国有土土地的建建设用地地使用权权依《物物权法》》的规定定（集体体的依《《土地管管理法》》的规定定）；②建设用用地使用用权的设设立范围围：可以以在土地地的地表表、地上上或者地地下分别别设立。。新设立立的建设设用地使使用权，，不得损损害已设设立的用用益物权权。③建设用用地使用用权的设设立方式式：出让让或划拨拨。2020-02-0843④建设用用地使用用权的登登记制度度：一是是设立登登记；二二是变更更登记；；三是注注销登记记。⑤建设用用地使用用权的交交易制度度：使用用权人有有权将建建设用地地使用权权转让、、互换、、出资、、赠与或或者抵押押（但法法律另有有规定的的除外））。⑥建设用用地征收收补偿制制度。（（放在拆拆迁部分分讲）2020-02-0844★⑦建建设用地地使用权权与地上上物的关关系房地合一一：建设用地地使用权权人建造造的建筑筑物、构构筑物及及其附属属设施的的所有权权属于建建设用地地使用权权人，但但有相反反证据证证明的除除外。房随地走走：建设用地地使用权权转让、、互换、、出资或或者赠与与的，附附着于该该土地上上的建筑筑物、构构筑物及及其附属属设施一一并处分分。（注：转转让的形形式包括括买卖、、赠与、、交换、、继承、、投资入入股、抵抵债等。。）2020-02-0845地随房走走：建筑物、、构筑物物及其附附属设施施转让、、互换、、出资或或者赠与与的，其其占用范范围内的的建设用用地使用用权一并并处分。。房在地在在：住宅建设设用地使使用权期期间届满满的，自自动续期期，非住住宅建设设用地使使用权期期间届满满后的续续期，依依照法律律规定办办理。2020-02-0846（2）集体所所有土地地的建设设用地使使用权制制①农民集体体所有的的土地依依法用于于非农业业建设的的，由县县级人民民政府登登记造册册，核发发证书，，确认建建设用地地使用权权。②集体所有有土地的的建设用用地，只只可用于于兴办乡乡镇企业业、乡（（镇）村村公共设设施和公公益事业业。③建设占用用土地，，涉及农农用地转转为建设设用地的的，应当当按照农农用地转转用审批批手续规规定，办办理审批批手续。。2020-02-08473、宅基基地使用用权制度度宅基地使使用权，，即“农农村宅基基地使用用权”，，是指在在农村集集体所有有土地上上建造住住宅及附附属设施施的权利利。城市国有有土地被被排除在在宅基地地范围以以外。在《物权法》颁布实施施以前，，《民法通则则》与2004年修改的的《土地管理理法》等法律中中都没有有使用“宅基地使使用权”的概念。。《物权法》规定了“宅基地使使用权”的概念，，是一种种调整农农村集体体所有土土地使用用的特殊殊的用益益物权。。2020-02-0848案例：卖卖房十年年，曹颖颖索拆迁迁款案情：1998年曹颖拥拥有大兴兴区瀛海海镇四海海二村的的宅基地地及房屋屋院落一一处，并并持有大大兴县土土地管理理局发放放的《集体土地地宅基地地使用证证》。2002年4月，曹先先生以12万元的价价格取得得了该房房屋，之之后卖给给了邱女女士。2010年7月，因为为房子拆拆迁，邱邱女士以以被拆迁迁人的名名义取得得拆迁安安置款249万元。曹颖共起起诉了两两名被告告，要求求返还该该钱款。。2012年3月2日《新京报》：曹颖下下家的转转让行为为被法院院判决无无效，之之后曹颖颖提起诉诉讼。2020-02-08492011年，邱女女士上家家曹先生生的妻子子王女士士最先站站了出来来，她起起诉曹先先生和邱邱女士，，称丈夫夫在自己己不知情情的情况况下卖房房，要求求确认购购房合同同无效，，她还称称“二被被告几十十年来，，一直有有不正当当男女关关系”。。曹先生生认可了了妻子的的诉求。。曹先生和和邱女士士的买卖卖被确认认无效后后不久（理由：：农村房房屋的买买卖受限限制），曹先生生的上家家曹颖就就站了出出来，起起诉曹先先生，要要求确认认二人在在2002年签订的的转让协协议无效效。法院院依据同同样的事事由，判决协议议无效。。通过上述述两起诉诉讼确认认了两份份转让协协议无效效后，曹曹颖于去去年11月提出了了本次诉诉讼，将将曹先生生、邱女女士一同同起诉，，要求判判令共同同返还拆拆迁补偿偿款249万元。问题：2020-02-08501、宅基地地的申请请主体有有不有限限制？2、宅基地地可不可可以转让让？3、宅基地地转让到到集体外外（有些些转让协协议还有有村委会会的盖章章确认）），转让让合同是是否有效效？4、集体外外禁转让让有无例例外？5、转让无无效后如如何处理理？2020-02-0851宅基地使使用权的的特征：：★（1）申请请主体的的特定性性：申请农村村宅基地地使用权权的只能能是该集集体经济济组织的的成员。。（2）权权利客体体的特定定性：只能是农农村集体体土地，，不能是是国有土土地。（3）申申请取得得的无偿偿性：2020-02-0852（4）申请请取得的的唯一性性：——《土土地管理理法》规规定：农农村村民民一户只只能拥有有一处宅宅基地。。“一户户一宅””，只只是就申申请而言言。——农村村村民出出卖、出出租住房房后，再再申请宅宅基地的的，不予予批准。。——宅基基地因自自然灾害害等原因因灭失的的，宅基基地使用用权消灭灭。对失失去宅基基地的村村民，应应当重新新分配宅宅基地。。（5）权权能限制制性：——用途途受到限限制（只只能建住住宅）；；——处分分权能受受到限制制：不得得向有宅宅基地的的本村民民出售、、不得向向外村民民出售、、禁止向向城镇居居民出售售，宅基基地使用用权不得得抵押。。2020-02-08534、地役权权制度（（内容略略）地役权是是指因通通行、取取水、排排水、辅辅设管线线等需要要，通过过设立合合同，利利用他人人的不动动产，以以提高自自己不动动产效益益的权利利。（役：服服兵务，，从军；；战事；；服劳力力之事；；使唤；；被役使使的人。。）供役地需役地2020-02-0854（1）地役权权的设立立。设立地役役权，当当事人应应当采取取书面形形式订立立地役权权合同。。（2）地役权权的效力力。供役地权权利人应应当按照照合同约约定，允允许地役役权人利利用其土土地，不不得妨害害地役权权人行使使权利。。地役权人人应当按按照合同同约定的的利用目目的和方方法利用用供役地地，尽量量减少对对供役地地权利人人物权的的限制。。地役权的的期限由由当事人人约定，，但不得得超过土土地承包包经营权权、建设设用地使使用权等等用益物物权的剩剩余期限限。2020-02-0855（3）地役权权与其他他物权的的关系土地所有有权人享享有地役役权或者者负担地地役权的的，设立立土地承承包经营营权、宅宅基地使使用权时时，该土土地承包包经营权权人、宅宅基地使使用权人人继续享享有或者者负担已已设立的的地役权权。（地役权权的从属属性）土地上已已设立土土地承包包经营权权、建设设用地使使用权、、宅基地地使用权权等权利利的，未未经用益益物权人人同意，，土地所所有权人人不得设设立地役役权。（用益物物权的排排他性））2020-02-0856地役权不不得单独独转让。。土地承承包经营营权、建建设用地地使用权权等转让让的，地地役权一一并转让让。地役权不不得单独独抵押。。土地承承包经营营权、建建设用地地使用权权等抵押押的，在在实现抵抵押权时时，地役役权一并并转让。。需役地以以及需役役地上的的土地承承包经营营权、建建设用地地使用权权部分转转让时，，转让部部分涉及及地役权权的，受受让人同同时享有有地役权权。供役地以以及供役役地上的的土地承承包经营营权、建建设用地地使用权权部分转转让时，，转让部部分涉及及地役权权的，地地役权对对受让人人具有约约束力。。2020-02-0857（4）地役权权的消灭灭。（合合同届满满或解除除，滥用用，未付付费）（5）地役权权的登记记。（设设立、变变更、注注销）地役权设设立时可可办理登登记，未未经登记记，不得得对抗善善意第三三人。已经登记记的地役役权变更更、转让让或者消消灭的，，应当及及时办理理变更登登记或者者注销登登记。2020-02-0858三、房屋屋权属法法律制度度（一）房房屋所有有权1定义房屋所有有权是指指房屋所所有人对对房屋所所享有的的占有、、使用、、收益和和处分的的权利。。在我国，，房屋所所有权根根据房屋屋所位于于的土地地性质的的不同，，可分为为城镇房房屋所有有权和农农村房屋屋所有权权。农村房屋屋所有权权主要适适用民法法的一般般规定（（广义房房地产法法），而而城镇房房屋所有有权则主主要适用用城市房房地产法法的专门门规定（（狭义房房地产法法）。2020-02-08592性质房屋所有有权是典典型的不不动产物物权，具具有物权权的全部部特征：：（1）支配配权；（2）排排他性；；（3）对对世性和和绝对性性；（4）一一物一权权（同一一房屋上上不能存存在另一一个房屋屋所有权权）。2020-02-08603、房屋屋所有权权的特征征（1）具具有自权权性：房屋所有有权权利利人可以以直接地地、不经经任何中中介地和和无条件件地享有有占有、、使用、、收益和和处分其其房屋的的权利；；（2）具具有完全全性：占有、使使用、收收益和处处分四项项权能集集于一体体，赋予予房屋所所有权人人全面支支配其房房屋的一一切可能能性；2020-02-0861（3）具有有恒久性性：无权利期期限的限限制。只只要房屋屋存在，，房屋所所有权人人的所有有权就有有可能一一直存在在。（4）具具有分离离性：房屋所有有权的权权能可以以同所有有权相分分离，所所有权并并不因此此而丧失失。（5）具具有要式式性：房屋所有有权证是是房屋所所有权的的惟一合合法证明明。房屋所有有权的取取得、转转移、抵抵押等，，均以政政府有关关部门的的登记为为成立要要件，以以领取或或变更房房屋所有有权证书书为表现现形式。。2020-02-0862事例：““房屋产产权70年””说法对对不对？？2011年9月28日，全国国政协举举办“大力发展展我国养养老事业业”提案办理理会，“以房养老老”提案的办办理部门门银监会会相关负负责人到到场，他他表示，，不少国国家都采采取了“以房养老老”措施，应应对人口口老龄化化。银监监会就此此也展开开了专项项调研，，但由于于我国现现有的制制度——房屋产权权70年，“以房养老老”难以推行行。试问：此此说法对对不对？？2020-02-0863课堂练习习题一、判断断题1、为了经经济建设设的需要要，国家家可以征征收国有有土地上上单位和和个人的的房屋。。2、国家垄垄断土地地出让市市场，即即二级市市场，起起开源节节流作用用。3、国家出出让土地地使用权权，受让让方获得得的只是是地上的的开发权权，对于于地下的的自然资资源、矿矿藏等，，土地使使用者无无权开发发或占为为己有。。4、房地产产权属的的存在是是房地产产权利的的前提和和基础。。2020-02-0864二、选择择题以下说法法正确的的有（））。。A、国家家拥有对对国有土土地的最最后处分分权B、不管管是土地地的出让让还是转转让，土土地使用用者都必必须到土土地管理理部门申申请登记记，领取取土地使使用权证证书C、使用用权具有有占有、、使用、、收益和和处分四四项权能能D、城市市郊区的的土地属属于国家家所有2020-02-0865参考答案案一、判断断题1、错。。2、错。。3、对。。4、错。。二、选择择题A、B对对。C、D错错。2020-02-08664、房屋屋所有权权与土地地使用权权的关系系★★★（1）土土地使用用权和房房屋所有有权构成成一个完完整的有有机整体体，具有有不可分分性。主体的不不可分性性，即土土地使用用权和房房屋所有有权的主主体必须须保持一一致性；；内容的不不可分性性，即这这两种权权利是互互为依存存的，土土地使用用权是房房屋所有有权的前前提，而而房屋所所有权是是直接利利用土地地的结果果。客体的不不可分性性，房屋屋离不开开土地，，土地离离不开房房屋。2020-02-0867（2）房地地产的重重心是房房产。（3）土土地使用用权终止止与房屋屋所有权权的关系系。——国有有土地使使用权存存在使用用年限。。（40年、50年、、70年年不等））——住宅宅建设用用地使用用权期间间届满的的，自动动续期。。（无偿偿？有偿偿？《物物权法》》未规定定）——非住住宅用地地的续期期，依照照法律规规定办理理：需要要提前一一年申请请续期，，但国家家可以根根据公共共利益的的需要无无偿收回回土地使使用权。2020-02-0868非住宅用用地，国国家根据据公共利利益的需需要可以以无偿收收回，那那么地上上房屋怎怎么办？？第一，该该土地上上的房屋屋及其他他不动产产的归属属，有约约定的，，按照约约定；第二，没没有约定定或者约约定不明明确的，，土地使使用期限限届满后后无偿收收回地上上房屋。。试问：公公平？2020-02-08695、房屋屋所有权权的要素素（1）主主体。在我国，，国家、、企业、、事业单单位、社社会团体体和个人人以及外外国的组组织或个个人均得得成为房房屋所有有权的主主体。（2）客体体。房屋所有有权的客客体不仅仅限于狭狭义理解解的居住住之所，，我国《房地产管管理法》第2条对房屋屋作广义义的界定定，“房屋是指指土地上上的房屋屋等建筑筑物及构构筑物。。”还包括烟烟囱、水水塔等构构筑物。。2020-02-0870（3）内容容。第一，占占有，指指对房屋屋的实际际控制和和支配；；第二，使使用，指指按房屋屋的性能能和用途途进行利利用；第三，收收益，指指房屋所所有人有有权获取取房屋产产生的合合法利益益；第四，处处分，指指房屋所所有人在在法律范范围内依依自己意意志处置置房屋。。如出租租、赠与与、维修修等。2020-02-0871（二）房房屋所有有权的取取得、消消灭1房屋所有有权的取取得房屋所有有权的取取得，指指因法定定事实的的发生而而使不具具有某房房屋所有有权者获获得该房房屋的所所有权。。房屋所有有权的取取得方式式：原始始取得、、继受取取得。2020-02-0872（1）原始始取得房屋所有有权的原原始取得得，指房房屋所有有权人直直接依法法律规定定，不以以原所有有权人的的所有权权和意志志为依据据即可取取得房屋屋所有权权。房屋所有有权的原原始取得得主要包包括：①生产劳劳动新建建取得；；②国家承承继、没没收、征征收取得得；③无主房房屋取得得；④添附取取得：即即在原有有房屋上上扩建、、加层，，添附人人依法取取得添附附房屋的的所有权权。（如顶层业业主按照照合同约约定加盖盖的阳光光房）2020-02-0873⑤善意取取得。案例：C能否取得得房屋所所有权？？案情：A、B为俩兄弟弟，共同同拥有一一套房屋屋。哥哥哥A长期在国国外。2007年4月，弟弟弟B见股市赚赚钱容易易，未与与哥哥A商量，擅擅自把房房屋以时时价卖给给了C，C办理了产产权过户户手续。。哥哥A2007年12月回国，，得知情情况后，，以自己己不知情情为由，，不承认认这宗买买卖，要要求C腾退房屋屋。问：C能否取得得房屋所所有权？？2020-02-0874注意：受让人以以房屋所所有权移移转为目目的，善善意、对对价受让让且办理理所有权权移转登登记，即即使出让让人无转转移房屋屋所有权权的权利利，受让让人仍可可取得房房屋所有有权。善意取得得房屋所所有权的的条件：：1、存在无权权处分行行为；2、善意；3、对价；；4、已经办办理过户户手续。。2020-02-0875案例：““母”卖卖“女””房2008年11月，Y女士假假释出狱狱后，发发现自己己的一套套单元房房，被其其母以代代理人的的名义卖卖给了C女士。。C的过过户材料料存在虚虚假内容容，房管管局未查查明，为为其办理理了房屋屋产权证证。2009年，Y女士将将当时的的房管局局诉至法法院（行行政诉讼讼），要要求撤销销C女士士取得的的产权证证。法法院因此此撤销了了已变更更的房产产证。C女士将将Y女士士母女告告上法庭庭，认为为自己属属于善意意第三人人，当时时办理过过户的瑕瑕疵现在在已不存存在，要要求法院院判决房房屋归其其所有。。2020-02-0876庭审时，，Y母承认认无权处处分女儿儿房产。。请问：房房屋究竟竟归属谁谁所有？？后续：一审法院院以善意意取得为为由，支支持了C女士的诉诉求。Y女士不服服，提出出上诉。。2020-02-0877提示：房房屋的善善意取得得应同时时满足以以下条件件：（1）不动产产登记权权利人的的无权处处分行为为；（2）受让人人善意：即即受让不动动产时，，信赖房房屋登记记簿中关关于物权权登记的的记载，，不知道道或不应应当知道道不动产产登记权权利人无无处分权权；（3）以合理理的价格格转让；；（4）转让的的不动产产已经登登记。2020-02-0878(2)继受取得得房屋所有有权的继继受取得得，指通通过一定定法律行行为，根根据原所所有人的的意思，，接受原原房屋所所有人转转移的房房屋所有有权。继受取得得的方式式包括：：——买卖；——赠与；——继承、接接受遗赠赠；——互易（换换房）。。我国在房房屋所有有权的取取得上采采取的是是生效要要件主义义，即登记是是房屋所所有权转转移和取取得的特特别生效效要件。。2020-02-08792房屋所有有权的消消灭房屋所有有权的消消灭是指指通过一一定的法法律行为为或法律律事实而而使房屋屋所有权权丧失或或与原房房屋所有有人脱离离的一种种法律现现象。房屋所有有权消灭灭的原因因主要有有以下几几种（有有相对消消灭与绝绝对消灭灭之分））：（1）所有有权客体体的消灭灭。（2）所所有权主主体的消消灭。（3）所所有权的的转让。。（4）所所有权的的抛弃。。（5）所所有权因因强制手手段而被被消灭。。2020-02-0880（三）房房屋所有有权类型型（1）按主主体构成成不同，，分为单单独所有有房屋所所有权和和共同所所有房屋屋所有权权。其中中，共同同所有房房屋又包包括按份份共有和和共同共共有。按份共有有，是指指两个或或两个以以上的共共有人按按照各自自的份额额分别对对共有财财产享有有权利和和承担义义务的一一种共有有关系。。按份共有有的法律律特征：：——各共共有人在在内部对对于共有有财产按按照一定定的份额额享有权权利、承承担义务务；——各共共有人的的权利和和义务及及于全部部共有财财产。2020-02-0881共同共有有，是指指两个以以上的公公民或法法人，根根据某种种共同关关系而对对某项财财产不分分份额地地共同享享有权利利并承担担义务。。法律特征征：——根据据共同关关系产生生（如夫夫妻关系系，家庭庭成员关关系）；；——共有有财产不不分份额额；——在共共有关系系存续期期间，各各共有人人平等地地享有权权利和承承担义务务，对外外承担连连带责任任。共同共有有的类型型：夫妻妻共有和和家庭共共有。2020-02-0882思考题甲、乙各各以40％与与60％％的份额额共有一一间房屋屋，出租租给丙。。现甲欲欲将自己己的份额额转让，，请问下下列表述述中哪一一说法是是正确的的?A．乙有有优先购购买权，，丙没有有优先购购买权B．丙有有优先购购买权，，乙没有有优先购购买权C．乙、、丙都有有优先购购买权，，两人处处于平等等地位D.乙乙、丙都都有优先先购买权权，乙的的优先购购买权优优先于丙丙的优先先购买权权2020-02-0883练习题答答案D。2020-02-0884思考题甲、乙、、丙和丁丁公司分分别出资资50万、、20万万、20万、10万元元建造一一栋楼房房，约定定建成后后按投资资比例使使用，但但对楼房房管理和和所有权权归属未未作约定定。对此此，下列列哪一说说法是错错误的？？A．该楼楼发生的的管理费费用应按按投资比比例承担担B．该楼楼所有权权为按份份共有C．甲公公司投资资占50%，有有权决定定该楼的的重大修修缮事宜宜D．丁公公司对其其享有的的份额有有权转让让2020-02-0885参考答案案C2020-02-0886思考题甲和乙共共有两间间平房，，因拆迁迁，双方方发生争争议，甲甲主张该该房是按按份共有有财产，，乙主张张是共同同共有财财产，但但双方都都没有证证据证明明共有性性质。请问：法法院应当当认定该该房为按按份共有有还是共共同共有有？2020-02-0887参考解析析《物权法法》颁布布之前的的处理：：对于共共有财产产，部分分共有人人主张按按份共有有，部分分共有人人主张共共同共有有，如果果不能证证明财产产是按份份共有的的，应当当认定为为共同共共有。《物权法法》第103条条:共有有人对共共有的不不动产或或者动产产没有约约定为按按份共有有或者共共同共有有，或者者约定不不明确的的，除共共有人具具有家庭庭关系等等外，视视为按份份共有。。《物权法法》第104条条:按份份共有人人对共有有的不动动产或者者动产享享有的份份额，没没有约定定或者约约定不明明确的，，按照出出资额确确定；不不能确定定出资额额的，视视为等额额享有。。如何理解解《物权权法》第第103条、104条条？2020-02-0888（2）按土土地性质质不同，，分为城城镇房屋屋所有权权和农村村房屋所所有权。。城镇房屋屋是我国国房地产产业发展展与管理理的重点点。而农村房房屋所有有权至今今未建立立登记管管理制度度。2020-02-0889城镇房屋屋所有权权有如下下形态：：（1）国有有房产：：直管公公房与自自管公房房；（2）集集体所有有房产；；（3）私私有房产产：一般般城镇私私房所有有权；商商品私房房所有权权；公房房出售后后转变为为私房的的所有权权，即““房改房房”；自自建（购购）公助助房所有有权（所所有权受受到限制制）；（4）联联营企业业房产；；（5）股股份制企企业房产产；（6）港港澳台投投资房产产；（7）涉涉外房产产；（8）其其他房产产。2020-02-0890（四）建建筑物区区分所有有权1、概念念建筑物区区分所有有权，是是指业主主对建筑筑物内的的住宅、、经营性性用房等等专有部部分享有有所有权权，对专专有部分分以外的的共有部部分享有有共有和和共同管管理的权权利。——物权权法第70条建筑物区区分所有有权是包包括专有有所有权权、共用用部分持持分权及及成员权权三位一一体的复复合性物物权，而而以专有有所有权权处于主主导地位位。2020-02-0891ABCDEF业主建筑筑物区分分所有权权示意图图专有所有有权；共同所有有权；成员权。。2020-02-08922、特点点与传统房房屋等建建筑物权权利相比比，有如如下特点点：（1）复复合性。。建筑物物区分所所有权人人具有专专有所有有权人、、共有持持分权人人、成员员权人三三种身份份，建筑筑物区分分所有权权是三种种权利集集于一身身；（2）专专有所有有权主导导性。（3）一一体性。。从内容容上讲，，建筑物物区分所所有权由由三要素素构成：：专有所所有权、、共同共共有权（（共同部部分持分分权）与与成员权权，三者者结为一一体，不不可分离离。（4）限限制性。。建筑物物区分所所有人同同住一楼楼，各人人的专有有所有权权的行使使多受限限制。2020-02-08933、专有有所有权权专有所有有权，指指业主对对其建筑筑物专有有部分享享有占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。专有所有有权在区区分所有有权三要要素中具具有主导导性：其一，业业主取得得专有所所有权，，即取得得共同共共有权及及成员权权。反之之，专有有所有权权丧失，，则共同同共有权权和成员员权也丧丧失。其二，专专有所有有权的大大小，决决定区分分所有人人共用部部分持分分权及成成员权（（如表决决权）的的大小。。其三，在在区分所所有权成成立登记记上，只只登记专专有所有有权，而而共用部部分持分分权及成成员权则则不单独独登记。。2020-02-0894专有所有有权的限限制（1）三三权不能能分离，，不得给给共有部部分设定定不合理理负担。。（如转转让专有有部分，，则涉及及共有部部分）（2）区区分所有有权人（（包括合合法占有有人，如如承租人人）对专专有部分分的利用用，不得得有妨碍碍建筑物物正常使使用及违违反区分分所有权权人共同同利益的的行为。。2020-02-0895（3）其他他区分所所有权人人或管理理委员会会因维护护修缮、、设置管管线等情情形须进进入专有有部分时时，区分分所有权权人无正正当理由由不得拒拒绝。（4）在在有特殊殊约定时时，区分分所有权权人应按按约定使使用专有有部分，，不得擅擅自变更更。2020-02-08964、共有有所有权权又称“共共用部分分持分权权”，指指区分所所有权人人对建筑筑物共用用部分占占有、使使用、收收益的权权利。建筑物的的共有部部分，是是指供区区分所有有人共用用、属于于区分所所有人共共有的部部分。两个特征征：其一，从从属性。。区分所所有人取取得专有有所有权权，亦附附带取得得共有部部分持分分权。将将专有部部分出让让或抵押押时，其其效力均均涉及共共用部分分。其二，不不可分割割性。共共用部分分持分权权不得与与专有所所有权、、成员权权分割。。2020-02-0897共有所有有权的客客体即共用部部分的范范围，包包括建筑筑物不属属专有的的部分及及其他附附属物。。前者如电电梯、过过道、屋屋顶、地地下室。。后者如排排水设备备、照明明设备等等。共用部分分可分为为：——法定共用用部分或约定共用用部分；——全体体共用部部分（大大公）或或部分区区分所有有权人共共用部分分（小公公）。试问：下下列哪些些属于大大公？小小区绿地地、物业业用房、、单元电电梯、公公用道路路、楼道道。2020-02-0898法定共用用部分1、建筑区区划内的的道路，，属于业业主共有有（但属属于城镇镇公共道道路的除除外）。。2、建筑区区划内的的绿地，，属于业业主共有有（但属属于城镇镇公共绿绿地或者者明示属属于个人人的除外外）。3、建筑区区划内的的其他公公共场所所、公用用设施和和物业服服务用房房，属于于业主共共有。4、建筑物物及其附附属设施施的维修修资金，，属于业业主共有有。经业业主共同同决定，，可以用用于电梯梯、水箱箱等共有有部分的的维修。。2020-02-0899请问：共共有道路路的停车车收益应应该归谁谁？2020-02-08100约定共用用部分1、建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库应当首首先满足足业主的的需要。。2、建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定。注意：占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，，属于业业主共有有。3、建筑筑物及其其附属设设施的费费用分摊摊、收益益分配等等事项，，有约定定的，按按照约定定；没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例确确定。2020-02-08101共有所有有权的行行使对共用部部分的修修缮、管管理、维维护、改改良、拆拆除等重重大处分分行为不不得擅自自进行，，须经由由业主会会议决议议或管委委会、管管理负责责人决定定。案例：自自家阳台台能不能能封？怎怎样封？？由于共有有部分的的利用不不仅关系系建筑物物整体效效能，更更攸关城城市的安安全美观观，故又又受行政政法规、、规划、、建筑等等的管制制。2020-02-08102案例：楼楼顶的广广告收益益归谁？？在合理合合法的范范围内，，各业主主依共有有的应有有部分比比例，对对建筑物物的共有有部分有有使用收收益的权权利，同同时亦负负担相应应义务。。2020-02-081035、成员员权成员权又又称社员员权，又又称为共共同管理理权，指指业主基基于专有有部分的的所有权权从而依依法享有有管理业业主的共共同财产产和共同同事务的的权利。。共同管理理权（成成员权））的性质质和特点点：（1）是是专属于于业主的的权利。。（2）是是一种私私法上的的权利。。（3）是是管理共共同财产产和共同同事务的的权利。。（4）既既是一种种权利，，又是一一种义务务。2020-02-08104成员权人人的权利利：