武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告

武穴市商业综合体项目定位及物业发展提议汇报

——武汉杰灵威智敬呈Jan.武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第1页【当代形象】，有别于主城区最独特标签。城市每一处地方都应被赋予其独一特色，从而刻画孕育出项目标特质……武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第2页3前言本报告为武汉杰灵威智房地产营销策划有限企业对武穴刊江大道某商业地块（编号未知）整体定位、物业组合、商业业态布局以及规划设计、等方面进行研究和建议。本报告以市场研究、项目地块研究为基础，对项目所在市场和未来开发方向进行了深入研究和策划，本报告重点在项目商服地块研判，希望可认为项目发展提供客观参考与借鉴，并形成统领项目全局开发指导思想。武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第3页项目市场研究项目发展定位项目规划与运行CommunicateIdeas武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第4页宏观背景经济数据城市规划商业发展项目市场研究CommunicateIdeas武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第5页三省七县通衢长江十大深水良港之一矿资源丰富，境内金属矿产有40各种代表金属矿铅、锌、铜、金红石拥湖光山色，广济十景魅力武穴6武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第6页结论：GDP整体表现比较稳健，高收入连续促进高消费，对城市商业发展给予了强有力经济支撑。■至年，武穴市GDP一直保持快速增加，最低增幅在10％以上，但最近4年增速展现下降缓趋势。城市GDP总量及增加率武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第7页■至年，武穴市社会消费品零售总额不停增加，年已到达93.28亿元。-武穴市社会消费品零售总额（单位：亿元）结论：社会消费品零售总额剔除消费品价格原因，连续增加势头显著，意味着商业消费市场极为活跃，将吸引更多品牌商家进驻。社会消费品零售总额分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第8页■至年，武穴居民人均可支配收入年超出2万元，连续稳步增加，充分说明武穴市拥有巨大消费潜力。结论：居民人均可支配收入增加与社会零售增加成正比，说明消费市场存在可连续上升空间，为商业深入繁荣提供支撑。居民人均可支配收入武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第9页■武穴当前以第二产品为主导，第三产业存在较大上升潜力。结论：城市化进程主要标志表达在第三产业比重表现，武穴市当前第三产业远未到达饱和，消费拉动及高端服务行业发展有着稳步上扬趋势。第三产业发展情况武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第10页■截止武穴总人口到达80.77万人，连续4年保持连续增加，但增加率较低。武穴人口情况武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第11页武穴总体规划武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第12页武穴扩容副中心定位旧城改造加速人口外迁新城区建设提速区域发展最大致量城市综合体开发开创武穴商业新纪元武穴城市快速发展，城市扩容；全方面带动房地产、零售商业、专业市场等产业升级消费升级换代时代已经到来，必须激活武穴商业发展。武穴总体规划武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第13页玉湖路广济大道刊江大道明珠路民主路沿街商业和电器、家俱专业店为主，车行道广、窝陂塘路栖贤路商圈以中百仓储和汽车站为主，有一些沿街商业和银行。北川路中百仓储商圈最繁荣商圈，包含商超、沿街商业、步行街、地下商业街等。永宁大道沿街商业为主，道路较窄，以人行为主。永宁大道商圈民主路商圈沿街商业刊江大道广济大道北川路永宁大道明珠路民主路窝陂塘路玉湖路汽配4s店金色豪园小区底商是本市汽配集中区。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第14页商业街业态研究>民主路租金水平：北川路以北路段为5-7元/平·月；北川路至永宁大道路段为12-15元/平·月；永宁大道至沿江大道路段为50-80元/平·月。标准铺面：30--60㎡，开间5米，进深5-10米。主要承租面积：60㎡。小结：民主路贯通城市南北，是中心商业区所在一条大道。整体商业气氛很好，租金较高，业态以满足周围居民生活餐饮、生活配套、零售为主。民主路永宁大道以北位于城市非关键地段，业态以电动车、五金管业、婚纱摄影及生活配套为主，承租能力较差，租金水平显著低于南段，沿街整体形象及档次较差。

民主路永宁大道至居仁街之间属于武穴市中心商圈，商业气氛浓厚，品牌店铺较多，人流量大。

零售餐饮生活配套住宿其它建材衣饰17%14%专业店8%业态百分比武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第15页商业街业态研究>窝陂塘路零售餐饮生活配套住宿其它五金专业店6%6%美容美发8%业态百分比娱乐租金水平：公园北路以北路段为12-15元/平·月；公园北路至沿江大道路段为20-35元/平·月。标准铺面：30--50㎡，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50㎡。小结：

窝陂塘路南段比北段商业气氛好，南段娱乐休闲、美容美发业较为集中，还有大量文体、学校等设施。北段商业类型较杂乱，属于城市非关键地段，业态以市政工程、生活配套为主，承租能力较差，租金水平显著低于南段，沿街整体形象及档次较差。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第16页商业街业态研究>北川路零售餐饮生活配套住宿其它建材专业店18%9%业态百分比娱乐租金水平：北川路中段近民主路附近为20-25元/平·月；

西段至玉湖路段和东段至明珠路段为12-15元/平·月。标准铺面：30--50㎡，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50㎡。小结：北川路东西端业态和租金范围较相同，西段业态以市政、生活配套为主，东段业态以建材、专业店为主。中段靠近民主路为北川路最繁荣区域，有本市最大仓储，中百仓储。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第17页商业街业态研究>永宁大道零售生活配套住宿其它衣饰专业店11%11%业态百分比娱乐副食8%建材17%租金水平：永宁大道中段近民主路附近为45-70元/平·月；

西段至玉湖路段为6-16元/平·月；

东段至明珠路段为3-20元/平·月。标准铺面：50--80㎡，开间6米，进深8-10米。主要承租面积：60㎡。小结：永宁大道横贯武穴市东西方向，与纵向主干道民主路相交，其交汇处是武穴市中心商圈所在位置。

永宁大道民主路以西段、正街至粮食路段以电器、家居专业店为主。民主路至正街段以商场、衣饰、超市为主，租金较高。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第18页商业街业态研究>居仁街租金水平：150-200元/平·月。标准铺面：30--60㎡，开间5米，进深6-9米。主要承租面积：40㎡。小结：居仁街是武穴市零售业最集中一条商业街，人流量大，商业气氛浓厚。业态基本全是衣饰鞋帽类。街道较窄，区域内商场环境破旧，品牌店铺较多，但分布无规划，发展潜力不高。承租能力较强，是当前武穴市租金最高一条商业街。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第19页商业街业态研究>广济大道租金水平：3-6元/平·月。主要承租面积：60㎡。小结：广济大道横贯武穴市东西方向，位于武穴市北部。属于城市副中心，商业气氛很差，人流量少。沿街铺面破旧，建筑多为低矮传统建筑。

业态以汽车、农机、物流为主，有少许教育、住宿配套。武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第20页街道商业气氛/地段经营情况主要商业类型租金（平均）刊江大道优良好汽配汽修5元/㎡·月民主路优好电动车/百货/KTV/休闲娱乐/宾馆/超市34元/㎡·月窝陂塘路良好良好餐饮/KTV/休闲娱乐18元/㎡·月永宁大道优普通百货/家居/超市30元/㎡·月北川路普通良好超市/餐饮/建材/配套商业20元/㎡·月广济大道良差农机、物流6元/㎡·月居仁街优好衣饰/百货180元/㎡·月商业街基本情况对比分析武穴商圈分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第21页广济商城同心超市中百仓储黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场新世界商场同心超市武穴商场同心超市重点零售商业项目中百仓储同心超市武穴商场黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场广济商城新世界商场武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第22页重点商业项目调研-中百仓储项目地址：北川路武穴汽车站旁主要经营内容：超市、家电项目体量：3000㎡项目概况：是武穴本土唯一一家仓储超市。入口处有工贸家电卖场，门口有餐饮配套。武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第23页重点商业项目调研-同心超市项目地址：A武穴市龙潭路B武穴市保康路C永宁大道广济商城主要经营内容：商超项目体量：㎡-4000㎡项目概况：是武穴本土一家连锁超市，在武穴市内共开设有三家分店。武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第24页重点商业项目调研-武穴商场项目地址：永宁大道近民主路段主要经营内容：百货项目体量：㎡项目概况：是武穴老牌商场，周围一楼底商多为家电、电动车商家，商场内主要销售衣饰。2、3楼有武商家俱卖场（面积另算）武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第25页重点商业项目调研-武穴黄商购物中心项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：衣饰百货项目体量：1楼黄商超市3000㎡;2楼衣饰城3000㎡;地下步行街3000㎡项目概况：经营情况好，处于中心商圈最正确位置，人流车流量大。1楼黄商超市，收银线8条；2楼为传统传统服装卖场；3楼为全友家私。地下步行街主营女装时尚衣饰，定位于武穴年轻人消费群体，租金40元/㎡月-60元/㎡月。武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第26页重点商业项目调研-鑫源购物中心项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女衣饰、童装项目体量：3500㎡项目概况：是老牌购物中心，位于居仁街和正街交汇处，是人流非常密集区域，经营情况良好。1楼有餐饮配套，3楼是老电影院。1楼：女装2楼：商务男装、童装武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第27页重点商业项目调研-首佳地下广场项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女衣饰、童装项目体量：2500㎡项目概况：经营情况很好，分隔独立小商铺，主要售卖针对年轻人中低级衣饰类商品。但该地下商场通风较差，购物环境不好。租金：50元/㎡·月，门口位置100元/㎡·月。武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第28页重点商业项目调研-广济商城项目地址：武穴市永宁大道，靠近粮食路附近主要经营内容：超市、男女衣饰、综合商业项目体量：6000㎡项目概况：经营情况较差，2楼同心超市人流量也比另外两家同心超市要少很多，仅设4条收银线。许多商户未开门营业，市场极为冷清。租金：20元/㎡·月武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第29页重点商业项目调研-新世界商场项目地址：武穴市居仁街主要经营内容：男女衣饰、箱包、童装项目体量：1000㎡项目概况：经营情况普通，被周围品牌衣饰店所淹没，商场破旧，商业格局无规划，灯光晦暗。所售商品为中低级。武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第30页商业体业态主要经营内容体量经营情况中百仓储超市日用具、家电3000㎡经营情况好，是本市唯一一家仓储超市，内部有工贸家电卖场，人流量大。同心超市连锁超市日用具㎡-4000㎡经营情况好，在本市有3家连锁店，是市民常去超市。武穴商场百货男女衣饰㎡经营情况良好，是本市老牌商场，但体量不大，品牌较少。黄商武穴购物中心超市、百货、家居衣饰、家居超市1楼3000㎡衣饰城2楼3000㎡地下步行街5000㎡经营情况好，处于中心商圈最正确位置，人流车流量大，一楼底商品牌衣饰较多，2楼为传统传统服装卖场。地下步行街主营时尚衣饰，定位于武穴年轻人消费群体。鑫源购物中心百货男女衣饰、童装童鞋2层，3500㎡经营情况普通。建筑破旧，灯光晦暗，门口人流较大，商场内用户不多。首佳地下广场百货男女衣饰、童装2500㎡经营情况很好。分隔独立小商铺，主要售卖针对年轻人衣饰类商品。广济商城百货衣饰、综合商业6000㎡经营情况差，多数门店未开门经营。新世界商场百货男女衣饰、箱包、童装1000㎡经常情况普通，商场破旧，商业格局无规划，灯光晦暗。重点零售商业项目调研武穴零售商业研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第31页万居乐建材城百汇国际家居广场建权家居全友家私重点家居建材商业项目百汇国际家居广场建权家居全友家私雅兴家居红苹果家居万居乐建材城鄂东陶瓷市场鄂东陶瓷市场雅兴家居红苹果家居武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第32页重点商业项目调研-建权家居项目地址：武穴市北川路，靠近民主路段主要经营内容：家俱项目体量：4层，3000㎡项目概况：经营情况良好，在北川路上，离汽车站不远，人流量大。一层是金太阳大药房，侧边有通道上楼。1楼通道有少许家电出售（电视、音响、冰箱、风扇）；2楼沙发3楼床品4楼普通家俱武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第33页重点商业项目调研-全友家私项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：家俱项目体量：1层，3000㎡项目概况：位于黄商购物中心3楼，处于城市正中心民主路商圈，该区人流量大。但全友家私并没有显著人流优势，基本无人逛。白天营业时间照明关闭大半，经营情况不佳。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第34页重点商业项目调研-雅兴家居/红苹果家居项目地址：民主路与永宁大道交汇处，同心超市旁2楼主要经营内容：普通家俱，床、沙发、茶几项目体量：雅兴家居：1层，1500㎡红苹果家居：1层，1500㎡项目概况：位于民主路与永宁大道交汇处，同心超市旁，人流量、车流量均较大。和全友家私性质相同，是当地人比较习惯去家私商场。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第35页重点商业项目调研-武商家俱项目地址：永宁大道近民主路段，武穴商场楼上2楼部分、3楼整层主要经营内容：普通家俱，床、沙发、茶几项目体量：1500㎡项目概况：位于武穴商场楼上，周围有许多家电卖场，人流量、车流量均较大。和全友家私性质相同，是当地人比较习惯去家私商场。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第36页重点商业项目调研-百汇国际家居广场项目地址：武穴市北川路主要经营内容：家俱项目体量：4层，3000㎡项目概况：是集中纯家居市场，经营情况良好，周围有配套灯饰、五金店。1层：家俱家私2层：实木家俱、办公家俱3层：真皮沙发、儿童家俱4层：美式、古典家俱武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第37页重点商业项目调研-万居乐建材城项目地址：武穴市永宁大道近明珠路主要经营内容：家装建材项目体量：3万方,100多户项目概况：是武穴最大一个家装建材市场，成“王”字形结构分布，由7栋3层高横排建筑组成。主营中高档建材，经营情况良好。租金：平均30元/㎡月售价：临街约2.3万元/㎡主力户型为：进深12米，开间4米（二层96平米）和进深12米，开间6米（二层144平米）两种户型，针对不一样需求进行分隔组合；整体结构为框架结构，可自由分隔组合。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第38页重点商业项目调研-鄂东陶瓷市场项目地址：武穴市刊江大道近明珠路主要经营内容：陶瓷、瓷砖项目体量：3000㎡约30户项目概况：是刊江大道南面临近明珠路段一个小型陶瓷市场，主营中高档陶瓷建材，经营情况普通。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第39页重点商业项目调研—汽车相关市场位置：刊江大道北面，近明珠路，金色豪园小区底商。体量：约20家汽配汽修私人店，其中仅有一家斯柯达4s店。当地汽车行业基本属于空白，有较大发展潜力。

武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第40页商业体业态主要经营内容体量经营情况百汇国际家居广场家居城家俱、办公用具4层，3000㎡经营情况良好，是集中家居广场。建权家居家居卖场家居用具、灯饰4层，3000㎡经营情况良好，是集中家居市场，一楼为药店。全友家私家居卖场家俱1层，1500㎡经营情况普通，在黄商楼上3楼，无人逛灯都不开。雅兴家居家居卖场家俱1层，1500㎡位于同心超市旁2楼，单层卖场，经营情况普通红苹果家居家居卖场家俱1层，1500㎡位于同心超市旁2楼，单层卖场，经营情况普通武商家俱家居卖场家俱、办公用具2层，1500㎡位于武穴商场楼上，经营情况普通万居乐建材城建材城建材、门业、油漆、地板等7栋3层楼，3万方良好，定位中高端，品类齐全，有较多著名品牌，但同类品牌种类不多。鄂东陶瓷市场建材城陶瓷、瓷砖3000㎡普通，在刊江大道上，体量小，无规划管理，很多门店没有开业，后面大片仓库废弃。重点家居建材商业项目调研武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第41页整体商业结论武穴商业现实状况思索：传统商业集中在城市南部，城市原有旧商业体改造可能性不大，广济大道、刊江大道正在兴建几个较大致量住宅、商业项目，未来武穴市城北区域发展潜力巨大；零售市场依旧以传统商场形式为主，缺乏集中性体验型商业，缺乏一站式购物体验；家居市场分布零碎，品牌选择较少，经营情况不佳。专业家装建材市场以万居乐为代表，是比较成规模专业市场。汽车展示及汽车美容市场当前处于发展早期，有较大市场潜力。武穴专业市场研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第42页刊江大道玉湖路北川路永广济大道宁大道民主路窝陂塘路明珠路居仁街龙潭国际商贸城东磁新城吴楚时代城亚兴国际商贸城嘉和财富城城世锦大厦调研范围说明：此次调研选取武穴当前比较有代表性6个项目；意在了解整个武穴房地产市场现实状况，包含住宅和商业部分定位与规划，研判新兴项目对武穴房地产市场影响。武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第43页龙潭国际商贸城龙潭国际商贸城2期开发商湖北铺金实业投资有限企业项目概况项目位于北川路中心地段中百仓储旁，6万平方米城市商业综合体。中百仓储、工贸家电、天河国际影城、国际著名快餐、电玩、KTV、时尚精品、时尚服装购物区和时尚餐饮娱乐休闲区。打造一站式消费双赢商业新格局。项目地址北川路中百仓储旁项目特色城市综合体物业类型高档住宅、住宅底商、百货中心商铺总建筑面积7万㎡商业面积6.5万㎡整体规划项目分A\B两个mall(盒子）各3万㎡共六楼。当前只售1楼，可售面积15-36㎡，少数100㎡，经营时尚著名品牌百货；。A区负1楼5000㎡通讯电子广场；1楼经营时尚著名品牌百货；2、3楼中百仓储；4楼家居生活馆；5楼特色美食；6楼动感KTV、大型电玩。B区负1楼5000㎡地下停车场；1楼时尚著名品牌；2楼时尚时尚女装；3楼运动休闲衣饰；4楼男士用具；5楼运动休闲娱乐，儿童城；6楼天河影院。（1楼层高5.1米；2、3、4、5楼4.5米；6楼9米）武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第44页嘉和财富城嘉和财富城开发商湖北润百家房地产开发有限企业项目地址

北川路南侧、向阳巷东侧（原水泵厂）项目概况项目北接北川路，共享百汇国际家居广场鼎沸人气，南至保康路商业生活，东靠武穴人民医院，西临武穴主干道民主路，与长途车站及中百仓储步行即到。项目由高层地标建筑和大型商业组成。项目特色住宅+大型商业MALL物业类型高层+商业裙楼总建筑面积13万㎡商业面积4万㎡整体规划

项目由高层地标建筑及大型商业组成，其中商业建筑面积四万方，住宅建筑面积九万方。负一层为沃尔玛大型购物广场，负二层为武穴最大地下停车场，地上一至三层为大型商业MALL，四层以上为高档住宅，吃喝玩乐购一站式街区华丽筑建而成。单层面积16000方，三楼11000方，三楼进驻大型影院。（1楼层高5.5米；2楼层高4.8米；3楼层高9米）最新动向1楼层高5.5米可自营，售价4万多；2、3楼层高4.8米，售价1万-3万之间，返祖1-3年7%，4-6年8%，7-9年9%，第10%；返祖82%。商铺5月交铺，住宅10月交付。武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第45页世锦大厦世锦大厦开发商武穴市开发区房地产开发企业项目地址

北川路南侧（原水泵厂东侧）百汇商城对面项目概况项目紧邻嘉和财富城，L型独栋单体楼项目特色住宅+住宅底商物业类型独栋单体住宅总建筑面积不详商业面积不详整体规划1-3层商业，商业待定；4-17层住宅90-144㎡.3梯11户，有地下停车场。最新动向4楼售价4080元/平米，5楼3880元/平米，6楼以上每层加30元。首付30%，直接签协议。武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第46页亚兴国际商贸城亚兴国际商贸城开发商武穴市房地产综合开发总企业项目地址

宁江路与栖贤路交汇处项目概况

建设内容为棚户区改造及商品房开发项目特色住宅+住宅底商物业类型高层住宅总建筑面积20万方商业面积不详整体规划6栋高层住宅+住宅底商，住宅规划17层、29层，销售面积98㎡、136㎡、138㎡.属于拆迁还建项目。其中棚户区改造还建面积9.1万平方米、商品房开发面积10.9万平方米。最新动向沿街4号楼已售罄，当前销售3号楼，单价3800元，每层楼递增30元。住宅底商同时销售，还剩3套22-61㎡，单价23800元，层高3.6米。武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第47页东磁新城国际花园东磁新城国际花园（在售三期）开发商东磁房地产开发有限企业项目地址刊江大道近民主路项目概况离当代商贸城最近一个大盘，住宅为主，商业待开发。项目特色住宅+商业物业类型高层住宅总建筑面积13万方商业面积不详整体规划一期：4栋楼，其中3栋为5层，1栋为多层，共100户，1梯2户。二期：2栋楼，分别为14层2梯2户和16层2梯3户，共靠近200户。主力户型89㎡-150㎡。三期：小高层，1梯2户，主力户型115㎡，共100多户。四期：高层（待开发）五期：商业（待开发）占地4100㎡包含休闲商业、酒店。最新动向一期：春节开盘，至9月售罄。二期售罄。当前在售三期：小高层，1梯2户，主力户型115㎡，共100多户。元旦开盘至今，已售70%以上。起价3800元/㎡武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第48页吴楚时代城吴楚时代城开发商湖北吴楚置业有限企业项目地址城东新区明珠路与刊江大道交汇处项目概况

武穴第一大盘项目特色住宅+住宅底商物业类型普通住宅、商铺总建筑面积15万方商业面积整体规划项目分为三期开发，总1000余户。其中一期开发4万方，由两栋17层和两栋25层高层电梯楼组合而成，其中两栋25层建筑楼当前是武穴市最高建筑。二、三期约为6万方。小区内设有大型购物中心、商务中心、独具特色立体广场、多功效地下停车场、配套设施齐全。户型有７０㎡--１６０㎡两房到四房。绿化率25%，100个地上停车位+100个地下停车位。最新动向一期3月开盘，已入住。二期3月开盘，小三房93.52平米-----四房两厅两卫157.3平米，3500元/㎡起。物业费1元/㎡武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第49页房地产市场小结住宅：武穴市住宅项目3房户型占全市住宅供给量73%，已成为当地购房主流，购房者需求主流为110平米以上3房户型。当前刊江大道一带热销楼盘均价在3800元/㎡左右；当前城区中心地段部分住宅项目均价靠近5000元/㎡。武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第50页房地产市场小结商业：武穴当前开发商业项目有独立综合体商业，也有以满足小区居民生活服务为主3层住宅底商。除龙潭国际商贸城和嘉和·财富城商业计划引进超市、影院或其它大型主力店外，武穴当前开发商业街大多作为住宅商业配套，没有统一有效规划和管理。整体而言武穴市商业开发还处于初级阶段，商业存在较大发展空间。中心城区商铺一楼均价在25000元/平米左右，北川路龙潭国际商贸城1楼商铺价格在1.5万元-4.5万元/平米，销售很好。沿刊江大道一带商铺均价在15000元/平米，销售情况良好。武穴商铺价格中等偏高，但整体商业投资市场热度较高。

武穴重点楼盘研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第51页项目地块特征项目地块研究项目交通研究项目地块研究CommunicateIdeas项目整体评判武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第52页项目地块特征地块区位：位于武穴大道26号路与刊江大道23号路交汇处东北侧，武穴市新市政府背后，武穴市政务中心西侧。交通便利，便于后期车流及人流通达。地块现实状况：商服用地性质，地块现为荒地，高差约1米。53武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第53页本案位于武穴市主干道刊江大道与武穴大道交汇处，占据进入武穴中心城区咽喉位置，区位优势显著。项目地块研究本案武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第54页总规划净用地面积约为20亩

商业用地面积：住宅用地面积：

本案地块形状规整，位于武穴大道26号路与刊江大道23号路交汇处东北侧，武穴市新市政府背后，武穴市政务中心西侧。刊江大道和武穴大道沿街展示面良好，有效利用话，能够提升本项目标商业价值，增强商业设施竞争力。商住用地沿街展示面刊江大道23号路武穴大道26号路项目地块研究沿街展示面武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第55页经过不一样建筑类型合理排布，实现商业功效复合及价值最大化；充分发掘展示面优势，确保刊江大道和武穴大道两个面沿线完整视觉展示效果。展示面外部车流主要抵达点外部人流主要抵达点周围车流、人流次要抵达点项目地块研究武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第56页项目周围2面临路，一横一纵主干道在项目周围，进入项目区域较为便捷。规划路：23号路和26号路。未来区域交通优势明

项目离麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里，本区域将是武穴通达周围省市交通要道。本案刊江大道240省道本案至麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里麻阳高速、武穴长江大桥公交站点项目临2条城市主干道，周围有2条规划路待建。距离麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里。项目交通情况武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第57页本案万居乐建材城广济商城同心超市中百仓储百汇国际家居广场黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场新世界商场同心超市武穴商场建权家居同心超市全友家私鄂东陶瓷市场雅兴家居红苹果家居1.8公里1.3公里2.0公里2.6公里1.8公里本案周围3公里内涵盖了武穴全部零售商业及专业市场，商业气氛浓厚。项目整体评判武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第58页项目SWOT项目概念定位开发体量测算项目产品定位项目定位及发展CommunicateIdeas武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第59页Strength，优势1.区域前景：项目位于中心城区扩张区域，为政府重点发展区域之一；2.交通优势：项目紧邻城市级主干道，近临规划中长江大桥、高速公路主入口；3.展示性优势：项目两面临街，临街面近800米，展示面和可视性具显著优势；4.规模优势：项目总建面20多万方，商业面积约13万平方米，总规模和商业体量均首屈一指；1.经济发展强劲：城市经济快速发展，消费意识及亿元呈良性发展态势；2.城市扩容：城市向北发展，道路扩建，本项目所处区域将快速融入城市中心板块；3.商业升级：武穴当前缺乏优质一站式购物中心，购物环境有较大提升空间。Opportunity，机会：1.快速抢占市场：利用武穴快速发展，商业市场升级契机，打造含有超前立面武穴商业项目标杆；2.扩大商业辐射力：项目区域前景显著，交通便利，体量较大，应尽力打造具备特色购物中心，经过扩大商业影响力，争取到更多消费客群。3.展现商业特色：本项目应以适度领先商业规划、贴近需求业态组合和商业运行为武穴市中高档消费群体提供新商业体验。项目SWOT分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第60页Weakness劣势1.区域人流：项目位于非关键城区，人流量少，对引入优质商家进驻提出了更大考验；2.区位环境：客观环境存在，对商业调性营造，客户购物环境方面存在压力；1.高商业指标：对于城区人口不到20万武穴而言，高达13万方商业指标销售去化和招商运行将给项目带来巨大挑战。2.消费劲抢夺:市中心商业项目正在快速升级，一定程度上将抢夺到本项目消费客户群体；3.未来竞争：龙潭国际商贸城二期、嘉和财富城已经消耗一部分投资需求，未来项目将面临北城板块新出让项目标竞争。Threat挑战1.差异化定位：针对市场当前商业项目，实施差异化业态定位，主要吸引目标型消费群体，扬长避短。2.规划优化：怎样更优化分布商业与住宅面积配比，以及分布各个商铺适当面积，是必须考量；3.面积指标分解：面对小市场大商业指标，需依据市场容量对商业指标进行分解，使每类细分市场能够承载对应商业指标经营，降低整体商业体量过大风险。项目SWOT分析武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第61页项目整体定位标准快速发展背景下城市新中心容纳多元化业态，塑造体验式一站式消费空间；主题化、新奇化、体验性；填补当前空白业态类型；一站式衣食住行、吃喝玩乐购新选择年轻、时尚、家庭、细分市场；形象体量业态功效客群项目整体定位标准武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第62页城市分析立地研究购物中心类型生活时尚中心区域中心休闲娱乐中心12区域中心区域中心、专业购物中心、生活时尚中心、休闲娱乐中心生活时尚中心经过对武穴及项目所在区域城市分析及项目立地研究，初步判断本项目零售型购物中心中可选择两种购物中心类型分别为生活时尚中心和区域中心项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第63页关键驱动分析：家庭生活驱动专业消费驱动商务休闲消费驱动项目以家庭生活为关键驱动，专业消费为辅助驱动，加以商务休闲元素，形成多业态聚集超级商业广场。项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第64页本项目商业定位为家庭型零售、专业市场、休闲娱乐、生活配套商业聚合概念模式，即超级商业综合体。零售本案专业配套休闲项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第65页案名提议：武穴摩尔城10万方超级城市商业综合体大都会新中心全业态项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第66页展示新中心魅力·满足多样化需求·构建当代商业体验武穴新城区代言之作·一站式时尚体验中心项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第67页家庭餐饮家庭娱乐家庭购物家庭餐饮武穴摩尔城是一个家人欢聚场所，有着很强亲和力与友好气氛，是家庭人群首选购物、餐饮、休闲、娱乐场所。项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第68页武穴摩尔城为商务人士提供一个轻松休闲商务环境，满足商务人群和城市精英名流交际、宴请等各类商务需求。家庭娱乐项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第69页舒适环境，完善生活配套设施，使武穴摩尔城成为周围居民和上班族生活广场项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第70页武穴摩尔城为武穴白领阶层和重视生活品质居民打开一扇魅力时尚之窗。项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第71页美食广场家庭餐饮休闲餐饮日韩餐饮西式快餐中式快餐西式快餐武穴摩尔城以独具风味美食挽留家庭客群，私密性空间服务高端人群，快捷卫生环境吸引工薪人群。项目概念定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第72页购物中心专业市场配套型商业商业街区武穴摩尔城（整体商业约60000㎡）整体商业规划为四个物业类别，各模块代表一个品类聚集，总体量为60000平方米左右。开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第73页体量测算采取三种不一样方法进行测算，最终对比判断，确定本项目标合理商业体量范围。类型推导法通过对本项目各种条件分析，筛选出适合项目定位以及商业发展体量经过对竞争对手体量进行推导，重点考虑项目推出市场后，能够对竞争对手形成有力压制竞争对比法市场需求法经过对武穴市场消费者消费能力及商业坪效加以计算，得出项目能承受发展体量适合项目发展体量建议开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第74页区域经济适用性广区域规划区域中心人口结构适用性广依赖气氛中目标性强位置情况区域中心交通条件主干道/高速公路商业体量5-8万方商业范围可覆盖10公里方法一：类型推导法经过类型推导法，得出本项目购物中心体量在5-8万方。开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第75页项目名称龙潭国际商贸城嘉和财富城商业体量6.54主力商家中百仓储、工贸家电。天河国际电影城、国际著名快餐沃尔玛开业时间-6-9龙潭国际商贸城为经典购物中心，其招商情况良好，地位位置很好，未来经营上将成为本项目标重点竞争对手，项目规模为6.5万平米，本项目为未来城市新中心，提议体量于该项目持平；嘉和财富城项目，属于经典单主力店超市驱动型，其它招商情况均不明朗，未来对本项目标组成竞争相对较小。从本项目未来发展趋势而言，提议项目体量大于嘉和财富城项目。方法二：竞争对比法龙潭国际商贸城嘉和财富城经过竞争项目对比法，得出本项目购物中心体量在5-6万方。开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第76页项目数据说明辐射商圈人口150000辐射项目周围1.5公里武穴城市人均消费额9200元/年依据武穴市统计局本购物中心吸引度35%购物中心坪效9000元/平米·年购物中心普通保本坪效基于以上数据，本公司推算项目现在可承受零售型商业面积为:（150000*9200*35%）/9000元/年/平方米=53600平米方法三：市场需求法依据武穴人均消费劲推算，本案可支撑购物中心体量在53600平。开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第77页类型推导法5-8万方竞争对比法5-6万方市场需求法5.36万方综合考量，本项目购物中心（零售型）商业体量控制为5-6万方。体量测算结论开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第78页招商服务销售开发模式集中型商业进行街区化演绎控制持有百分比，最大化实现可销售面积尽可能实现更多商业临街店铺面积供给购物中心专业市场休闲美食旗舰专业街商服公寓水会变现型商业产品尝试分期开发，现金流产品为主，拉动开发节奏开发体量测算小结：开发体量测算武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第79页项目整体定位于商业驱动为主综合体，购物中心为本项目标主力驱动物业，商业街和配套型商业为项目标辅助驱动物业，住宅为现金流物业。各物业在本项目中价值中价值功效评定：商业街住宅功效作用价值贡献功效驱动项目关键价值物业持有为主/区域成熟后只持有主力店，其余商铺销售变现提供项目核心价值，为其他物业提升附加值主力驱动项目溢价物业销售变现项目商业各种形式表达，是项目主要利润点项目收益平衡物业销售变现维持项目收支平衡主要物业形式，为商业提供消费人群辅助驱动辅助驱动集中商业配套型商业项目形象物业销售变现项目商业各种形式表达，是项目次要利润点辅助驱动项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第80页开创多姿多彩时尚时尚生活形态营造幸福体验家庭欢乐气氛提供优质工作生活、休闲娱乐场所持有型物业变现类物业创造多元消费提升生活品质武穴摩尔城购物中心、休闲水会集中商业、商业街区店铺配套型商业、住宅项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第81页集中式商业产品提议1：国际购物中心变现方式：大型超市、影院等主力店持有外其它返租销售产品形态：超市所在楼层层高5.4米，影院所在楼层不低于9米，其它楼层5.1米；设置中庭。项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第82页集中式商业产品提议2：家居生活MALL变现方式：主力店持有外其它返租销售产品形态：家居MALL柱间距8.4*8.4米；层高5.4米；项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第83页商业街产品提议1：餐饮文化商业街变现方式：部分品牌店持有外其它返租销售产品形态：一楼层高3.6米，二、三楼层高3.3米，二、三楼为双回路，设置采光顶棚。项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第84页商业街产品提议2：专业市场街变现方式：全部返租销售产品形态：上下2层，一楼层高4.5米，二楼层高3.6米，开间进深比1:2；项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第85页商业街产品提议3：汽车展厅街变现方式：全部直接销售产品形态：进深35米，汽车展厅进深25米，办公区进深10米，展厅挑空5.4米，办公区设置2层。项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第86页配套型商业产品提议1：5.4米LOFT百变空间客户定位：看重产品升值潜力、高赠予面积及高性价比纯投资群体；看中宜居、宜办公，兼具投资价值成长型中小企业老板；看重高面积赠予、产品创新，拥有繁荣商业配套时尚单身群体；看重高面积赠予，给父母居住，兼具升值空间中高收入群体；产品形态：开间为3.6-4.2米，进深控制在6.8-8米左右；层高5.4米，1F层高2.8米，2F层高2.6米，买一层送一层；于2楼设置小露台，实现赠予面积大于购置建筑面积；户型配比:本项目LOFT定位为投资为主，兼顾自住和办公，所以户型面积需趋紧凑。变现方式：直接销售项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第87页配套型商业产品提议3：水会变现方式：合作开发/对外租赁产品形态：设置洗浴、桑拿、按摩、保健、健身、自助餐等功效，一楼层高5.4米，二楼层高3.6米。项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第88页住宅提议：摩尔城·国际公馆变现方式：直接销售

客户定位：1、中心城区中高收入群体改进型需求群体；2、武穴外出务工、经商返乡置业群体；3、为改进儿女教育、经商或职位调动等需求周围乡镇群体；4、客户群体以政府公务员、企业中高管、个体户和外出务工人员为主；项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第89页住宅产品定位关键点:以3房产品为主导，满足市场最主流需求，同时3房产品气氛面积赠予型3房、紧凑型3房和标准3房，满足不一样细分市场需求；2房产品、4房产品各占总套数10%，满足中低收入群体和高收入群体购房需求，大四房产品套数需控制，防止因高价格出现滞销；在设计规范许可前提下，尽可能增加赠予面积，以增加户型竞争力，更多地实现销售溢价和销售速度；伴随武穴房价连续上涨，同等购房预算可购置面积将会越来越少，市民购房面积也会趋于理性，所以，含有同等功效紧凑型产品、高赠予型产品将会受到更多客户青睐。价格定位:从长久而言，本项目为武穴第一大盘，将以市场领导者占位面市，住宅销售价格需匹配项目整体定位，从短期而言，项目面临较大现金流压力，首批产品现场展示不充分前提下，定价策略应该以快速销售为前提。首次入市以快速销售，聚集人气，快速回款为主导，首次入市采取跟随型价格策略；后期入市产品以市场领导者定位出现，后期价格将会有较大幅度提升，后期成领导者价格策略。项目产品定位武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告第90页住宅底商提议：名店街变现方式：直接销售产品形态:一楼层高5.1，二、三楼层高3.6米，开间进深比小于1:3，进深不超出12米；

项目产品定位武穴市商