郑州上街区房地产市场研究报告课件

郑州上街区房地产市场研究报告报告框架上篇：上街印象一、上街概况二、上街的经济发展现状三、上街区域发展规划中篇：上街房地产市场现状和趋势一、上街房地产市场现状二、上街土地市场三、上街在售典型楼盘分析下篇：总结上篇：上街印象上街概况

上街区地处河南省北部、华北平原、黄河冲积平原扇轴部，为豫东平原和豫西丘陵的相交地带。

上街区位于郑州市西部38公里处，属郑州市辖区，东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高阳镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连，西南和巩义市的米河镇接壤。上街区域辖1个镇和5个街道办事处，全区总面积64.7平方公里。上街城区辖5个街道办事处，辖区总面积17.855平方公里。常住人口为13.15万人。区域资源

上街-位于开封、洛阳、登封三大主要旅游目的地的中心-周边地区人文历史和自然观光旅游资源丰富二、上街的经济发展现状交通十分便利区位价值明显陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴（开封）高速公路傍区而行。

上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。受惠郑州经济发展的辐射、带动经济实力比较雄厚2009年，上街区生产总值实现75.2亿元，同比增长1.1%。人均生产总值达61366元，全社会固定资产投资完成44.9亿元，同比增长33.3%，其中：城镇以上固定资产完成43.9亿元，同比增长34.1%；社会消费品零售总额完成19.3亿元，同比增长18.8%；地方财政一般预算收入5.4亿元，同比增长1.9%；城镇居民人均可支配收入实现19996元，同比增长8.7%（扣除物价因素实际增长8.9%）；农民人均纯收入实现8826元，同比增长8.9%（扣除物价因素实际增长9.1%）。人均国内生产总值、人均工业增加值、人均财政收入、人均储蓄、城镇居民人均可支配收入等12项经济指标位居全省前列收入持续增长，购买力不断增强上街的城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均保持年10%左右的增长率稳步上行，购买力不断提高。2009年上街城镇居民人均可支配收入19996元，农民人均纯收入8826元上街近年城镇居民和农民人均收入水平上街增长后劲十足前途一片光明上街区虽属郑州，但地处偏远，与郑州主城区相比，经济发展滞后。近年来，随着郑州城市框架的逐步拉大，“郑州向西发展”已成为共识，郑州市政府也加大了对上街区发展扶持力度“郑州市宜居职业教育园区”，职教城全部建成后，建筑面积将达到3700万平方米，能入驻近30所国内外高等职业教育学院，可容纳师生员工20余万人。届时，宜居职教城将成为中原地区规模最大、品位最高的职业教育综合改革实验区。上街区将因之形成“三足鼎立”的格局，北部是工业区，中部是宜居职教城，南部为五云山休闲观光度假区。组团规划中篇：上街房地产市场现状和趋势一、上街房地产市场现状市场发展区域经济发展强力支撑，上街房地产稳步、快速发展上街区目前经济快速发展，区域规划目标明确，属于发展上升型的区域，可为房地产发展提供广阔的空间和动力；上街区域价值明显，周边经济发展迅速，为其发展提供了丰富的客源和强劲的推助力。经济发展前景良好，居民消费能力较强·房地产业稳步、快速发展。市场发展开发投资快速增长、开发规模扩大、销售面积增长较快2007年以来，上街房地产行业进入快速发展态势，市场活跃，居民需求旺盛。全区1－5月份累计完成房地产投资27673万元，增速335.7％，其中，施工面积46万平方米，增速460.9％，新开工面积19.5万平方米，增速187.1％，房地产销售面积9.7万平方米，增速546.8％，实现销售额16340万元，增速726.9％。2010年，上街房地产市场日益繁荣。全年房地产投资完成11.9亿元，同比增长42.3%；商品房销售面积实现32.9万平方米，同比增长30.3%；销售额实现8.3亿元，同比增长32.8%。房产市场主流物业形态发展过程多层多层部分电梯小高层多层电梯小高层多层电梯小高层花园洋房多层电梯小高层花园洋房高层？目前市场在售多层房源日渐稀缺，市场对小高层和高层产品的认知度与认可度逐步提高上街商业“金好来”超市“金好来”超市附近住宅区聚集，生活配套设施较齐全，其为该区域内当地人经营的一个较大的购物场所，但档次偏低上街商业“丹尼斯”卖场丹尼斯卖场由于其临近“铝城公园”，来往客流较大，经营情况较好二、上街土地市场2011上街土地市场表一2011上街土地市场表二上街在售典型楼盘分析亚星江南小镇（精顺代理）项目位于上街区淮阳路与许昌路交会处东，占地面积365亩，总建面60万平米。产品类型：多层、小高层、高层、别墅推广主题：读懂5000年，钟情一座小镇销售均价：3600元/平米

项目优势：项目建在左照公园内，周边紧邻区政府、人民广场、图书馆、青少年活动中心、外国语小学等，周边有完善的商场、超市、酒店、医院等生活设施，双气社区，紧邻在建宜居职教城，郑上路、中原西路、310国道直通郑州。项目动态：一房两房三房四房户型齐全，目前一期余少量房源，二期推出热销，三期未动，预计明年推出。小区商业只租不售，由开发商自己运营。客户群：上街本地与周边巩义荥阳郑州等外地客户约各占5成，自住与投资比例各占5成。项目由河南四方汇泽房地产开发有限公司开发，坐落于上街区东南，主干道许昌路与淮阳路交叉口东侧200米处路北。

产品类型：多层、小高层推广主题：四房汇泽，建筑一生所托销售均价：3300元/平米

项目优势：项目西边是碧海花园，南抵左照沟公园，东临政府规划的商业步行街和科教档案馆及已经开放的少年活动中心、图书馆，城北边有区政府、国税局、移动公司等行政机关。

项目动态：项目以两房三房为主，没有小户型，目前仅余120平米以上大户型，均价3300元/平米，预计2012年5月交房。临街两层商铺均价9000元/平米。汇泽国际城（自售）客户群：上街本地客户居多，约占7成，以本地自住需求为主。上街建业•森林半岛，占地10万平米，位于上街区许昌路与金华路交汇处，锁定郑州与上街核心区位，是大郑州西进发展桥头堡。产品类型：多层高档住宅花园洋房推广主题：家在上街，住在地中海销售均价：5100元/平米

项目优势：坐拥金华路、许昌路交通便利，市政大公园，人民广场左右簇拥，得天独厚，更与上街区委区政府对面而居，集建业雅乐轩四星级酒店、商业服务、高档住宅、娱乐会所、小哈佛国际幼儿园等为一体，以地中海风情为蓝本，着意营造浓郁的异国风情，创造亲切宜人的人居环境。项目动态：项目以两房三房为主，项目一期售罄，二期8月7日开盘，销售率达到80%，均价达到5000元/平米。建业森林半岛（自售）客户群：上街本地及外地客户比例为4比6，外地自住和投资客户占多。下篇：总结市场面临的风险价格总结客户群总结商业市场总结总论风险集中反映在政策调控风险、资金变现风险、购买力风险、市场竞争等四个方面。政策调控风险：主要是指目前国家的限购政策和房地产金融政策。资金变现风险：主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。相对来讲，住宅楼盘的资金变现风险较小，商业街物业资金变现风险较大。购买力风险： 消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等的影响，如果整体房市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。市场竞争风险：市场竞争主要来在售楼盘及正在兴建楼盘和周边城市楼盘的竞争，比如郑州、荥阳和巩义等。市场面临的风险上街房地产平均价格走势图相对周边城市来讲，价格偏低价格上涨趋势明显，并在近期有加快补涨迹象。随着怡丰、欧凯龙和建业的进入，价格还有较大的上涨空间。价格总结客户群分析分析结论：品质楼盘、高档住宅受到外地客户自住和投资需求的青睐，占比较高，并且受郑州限购、上街房价偏低及宜居职教城建设和荥阳上街组团发展等因素影响，上街外地客户日益增多，并有全面超越本地客户的趋势。

住宅目标客户群：上街区工作的白领、企业中高层管理人员；项目附近可形成集体购买力的企事业单位；有意在上街区进行二次置业的高收入者；上街周边荥阳、巩义和郑州等外来自住和投资客户；外来客户日益增多，投资比例提高。上街区住宅市场上大户型趋于饱和，大多数二次置业者更倾向于投资中小户型，因此根据目标客户的需求定位住宅为中小户型为主，其中建筑面积为80~120m2之间的户型最受欢迎。客户群总结上街商业市场总结售价：20000元/平方米租金：50-60元/平方米售价：9000元/平方米租金：30-40元/平方米

上街大型商业设施建设欠缺，多以临街小型商铺为主，较成规模的在建商业典型为亚星江南小镇下沉式商业广场，但其商业只租不售，周边楼盘的底商售价在9000元/平方米，租金30-40元/平方米上街繁华区域为汽车站附近，商铺售价为20000元/平方米，租金50-60元/平方米总结上街区经济快速稳定发展，特色产业突出，非公有制产业发展迅速，民众购买力较强。随着郑州加大扶持力度，未来规划明确，上街区的“估值洼地”效应逐步体现。这也是外地品牌开发商开始布局上街的重要原