宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划-56张课件

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点对于宣城亚夏国际城市场项目的市场研究，是件需要用智慧、激情、创造力和严谨工作作风认真对待的事情。这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性和变数，更彰显出其具有挑战性的魅力。如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？……所有这些，都必须在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后，由智扬房地产策划公司的各方面专业人士担纲、谋略、策划，并从市场定位、客户细分、广告宣传、形象包装、招商策略等方面工作进行展开，并需严谨地执行。由于时间仓促、涉足不深、沟通不够，仅做要点式阐述，并将随市场变化情况适时调整。Page1合肥智扬房产代理有限公司引言宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点对于宣城亚夏国际城市场项目的市场研究，是件需要用智慧、激情、目录■宣州市概况■宣州市经济环境■宣州市政策环境■汽车市场状况描述■汽车项目研究■项目可类比市场初步调查、分析■项目SWOT分析■项目最大价值的挖掘■项目目标客户群锁定及分析■项目开发主题■项目产品策略建议■项目推广建议■项目投资竞争要素分析■销售代理工作内容■物业管理策略（略）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page2合肥智扬房产代理有限公司目录■宣州市概况宣城亚夏国际汽车城项目宣城市概况宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page3合肥智扬房产代理有限公司宣城市概况宣城亚夏国际汽车城项目分析概况宣城，为安徽的东南门户，辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一币一区，面积12340平方公里，人口275万。东临苏浙，地近沪杭。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象。从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page4合肥智扬房产代理有限公司概况宣城，为安徽的东南门户，辖宣州、宁国、郎溪、广宣州市经济政策环境宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page5合肥智扬房产代理有限公司宣州市经济政策环境宣城亚夏国际汽车城项目经济环境1、经济发展状况：宣城近两年来国民经济逞现强劲的发展势头，特别是实施“宣城市全面建设小康社会规划目标第一阶段建设任务”和“一主两翼”经济发展战略以来，全市经济增长速度在10%以上，工业生产速度明显加快，民营经济保持快速增长。2004年宣州区生产总什48.93亿元，同比增长10.1%，实现财政总收入2.56亿元，同比增长11%，固定资产投资22.3亿元，同比增长44.5%。城镇居民人均可支配收入7153元，增长10.8%，预计2005年人均GDP将突破1000美元。2、经济发展任务:走新型化工业化道路，将宣城汽车零配件加工制造业育成支柱产业。抓好开发区和工业园建设者，充分分利用市场手段吸引投资。加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准加快城市建设步伐，加快城市道路建设和经济开发区建设。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育和旅游等热点消费政策。3、经济环境综述：宣城的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列安徽各城市前列，特别是宣城在实施“一主两翼”战略里，将汽车零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持。宣城为促进地方经济的加快发展，加大固定资产的投入，改善投资环境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果。去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但宣城的房地产价格与邻近的芜湖相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外来投资者具有很大吸引力。宣城亚夏汽车城项目的定位，应运了宣城经济发展的大环境。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page6合肥智扬房产代理有限公司经济环境1、经济发展状况：宣城亚夏国际汽车城政策环境1、汽车产业政策新的产业政策将会对我国汽车产业的发展作出战略调整，确立新的发展目标。比如大汽车集团的整合、零部件的规模化发展、规范的市场销售体系、自主品牌的发展壮大等等。新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，必须建立汽车品牌的销售体系，由生产厂家自行投资或授权汽车经销商投资建立。境外投资者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续，才能在国内从事国产汽车或进口品牌的销售和售后服务。该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道冲击最大。2、房地产政策为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫，国家继去年连续出台了一系大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那些投机者。而宣城的房地产市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，宣城市至今未出台相关政策限制房地产业的发展，据市场分析，宣城房地产今后上涨的空间较大。3、金融政策2005年国家对房地产信贷政策紧缩，控制较严，而作为商业用房按揭贷款，控制更紧。针对于本项目，贷款额数较大，同时大批异地贷款，其操作难度与风险性，应引起亚夏集团的高度重视。4、税收政策今年来，国家不断加大对房地产开发企业的监管力度。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page7合肥智扬房产代理有限公司政策环境1、汽车产业政策宣城亚夏国际汽车城项汽车市场状况描述宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page8合肥智扬房产代理有限公司汽车市场状况描述宣城亚夏国际汽车城项目分近两年汽车市场状况态势1、供应量与需求量这两年，我国的汽车工业迅速发展，据统计，2004年全国共生产汽车突破500万量，销售突破500万量，其中轿车220~230万辆,摩托车1600万辆。但在汽车消费市场，由于品牌较多，加之，国外品牌和合资品牌的不断增多，汽车行业的不规范，加大了竞争的态势，使汽车行业出现卖车难的局面。为了规范汽车行业无序竞争，相关部门出台了《汽车品牌销售管理办法》等政策，并在今年元月1日实行。品牌代理制与区域市场准入制的实行，保护了成长型的汽车市场的发展，对正在发展中的宣城汽车市场是极为有利的。2、价格走势汽车工业经过数十年的发展，引进、消化吸收和技术改造后，制造成本普遍降价低，随着我国汽车WTO保护协议的取消，国外汽车的大量涌入，汽车价格还将进一步下跌，汽车成为大众消费品的时代即将到来。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page9合肥智扬房产代理有限公司近两年汽车市场状况态势1、供应量与需求量宣城亚夏国近期市场描述和未来走势预测1、近期汽车市场描述我国汽车市场方兴未艾，正由发达地区向发展中城市延展。在一些经济发达的大城市，汽车城有越建越大的趋势，如上海、广州等汽车城，上海在安亭投资500亿元建的亚洲第一大汽车城达65平方公里，集汽车研发、生产、销售、F1赛车、教育、文化、娱乐等等为一体，是一个名符其实的汽车大市场。2、江浙汽车市场状况（详见《江浙皖汽车市场调查报告》）3、市场走势预测汽车工业是我国的一项支柱性产业，在国民经济中占有重要比例，汽车城由于是现代化城市的标志，随着地区经济的不断发展，基础产业的不断加强，汽车将如彩电一样，进入千家万户，汽车城作为专业市场将具有强烈的生命力宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page10合肥智扬房产代理有限公司近期市场描述和未来走势预测1、近期汽车市场描述宣城亚宣城亚夏国际汽车城项目研究宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page11合肥智扬房产代理有限公司宣城亚夏国际汽车城项目研究宣城亚夏国际汽车城项目总体规划（1）车城总体规划：要根据市场需求和适度超前的原则进行设计；（2）功能配套规划设计：要注意考虑仓储、物流、休闲、娱乐、餐厅、沐浴等功能与服务性配套设计；（3）户型设计：要根据汽车市场专业的特点，对各专业的铺面配置、面积比例、门面特点进行设计；（4）道路规划规划：一要注意内部交通；二要注意内部交通与外部交通的连接；（5）智能化系统设计：根据车城特点和适度超前，控制成本的原则进行设计；（具体方案在深入对项目介入后，我司将提出关于《宣城亚夏汽车城》的有关建议）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page12合肥智扬房产代理有限公司项目总体规划（1）车城总体规划：要根据市场需求和适度超前的项目可类比市场调查、分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page13合肥智扬房产代理有限公司项目可类比市场调查、分析宣城亚夏国际汽车城可类比市场分析1、湖州江南汽车城湖州市是浙江北部重镇，毗邻宣城，在浙江属于发展中的城市，其经济实力在浙江位倨中等偏下，其经济发展水平、GDP、人口数量、经济收入等在浙江的位置与宣城安徽的位置相当，具有一定的可比性。湖州江南汽车城位于湖州经济开发区西南分区西塞山路与二环西路交汇处，总建筑面积12万多平米。一期已建成新车交易区在3万平米，有4S店和汽车精品店。正在建设的二期为3.5万平米，规划经营范围为汽车配件、摩托车配件、汽车装潢美容、五金、工程机械、矿山机械、二手车交易，并配套有商信办公楼和饭店宾馆等。湖州汽车城全部是现浇框架结构，沿街是4S店，后面是一排排两层建筑的汽车精品店，楼下为汽车展示区，挑高7。2米左右，二层是办公区，宽度为一层的1/2；汽配城是专门的区域，为三层结构，门面独立，内设楼梯。湖州汽车城的土地性质为商业用地，一期工程02年的9月竣工，100多套门面房全部对外出售，均价（一、二连体）3100元/M2，市场负责为客户担保，办5成8年按揭贷款，现已售罄。二期的汽配城正在招商，一、二层均价为3500元左右，三楼为2000元左右，有60%多未出售。2、六安汽车城六安汽车城的发展商是原六安浙江商贸城的开发商，目前在整个六安汽车城购房的客户70%是浙江商贸城的商户，他们都是投资性质，且开发商诚诺反租，年投资汇报率8%以上。真正的汽车经销商购房的较少，目前整体销售率60%，价位从2980-3980元/m2不等。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page14合肥智扬房产代理有限公司可类比市场分析1、湖州江南汽车城宣城亚夏国际汽项目的SWOT分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page15合肥智扬房产代理有限公司项目的SWOT分析宣城亚夏国际汽车城项项目优势地理位置优越，区位优势明显项目位于宣城经济开发区北部立交桥南端，距离宣城市中心2公里，与宣城电视台、法院、检查院、党校等机关相邻交通便利，四通八达项目位于正在兴建的立交桥下，东临昭亭南路，西为清溪路，南接开元路，北依水阳路，是宣城通往芜湖、合肥的主要干道，是城市路网的有机组成部分项目在皖南地区具有有唯一性，没有直接竞争对手开发商是经销汽车近20年的企业，在省内有较高知名度，经营的汽车品牌、资金实力、客户资源都十分雄厚项目定位在宣城首创，与宣城发展战略相吻合，符合汽车经营的方向，得到政府的大力支持，具有良好的发展前景项目占地260亩，建筑面积12万平米，在宣城史无前列的商业大盘，规模优势十分明显亚夏集团作为安徽汽车行业的领军人物，在宣城投资汽车城项目，是任何一个房地产商都不具备的优势，其行业的领导性、号召力，决定了市场的成败宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page16合肥智扬房产代理有限公司项目优势地理位置优越，区位优势明显宣城亚夏国际项目劣势由于宣城地区的地理位置及经济发展水平的原因，决定了本项目的辐射能力较弱，从规模上来讲，在整个皖南地区，无竞争对手，但从整体辐射能力上来说，较之合肥、芜湖还有较大差距，同时离芜湖市较近，削弱了作为中心城市的影响力，而一个市场的兴旺，辐射力是一个关键因素；目前整个宣城汽车年消费水平较低，购买力弱合肥，芜湖作为中心城市分流一部分客源修建立交桥时间长，道路状况不好周边环境较差，影响市场形象周边没有建筑，无配套设施，人气难以聚集宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page17合肥智扬房产代理有限公司项目劣势由于宣城地区的地理位置及经济发展水平的原因，决定了项目市场机会点与政府“一主两翼”发展战略相一致，能争取政府政策的倾斜和支持近年宣城市经济发展较快，经济增长率位居全省前列，购买力持续上升，市场发展潜力旺盛安徽固有的“要想富，买商铺”的消费习惯对商铺的需求较为看好区位的优势决定了将来物业的升值空间开发成本较低，市场风险小，竞争力强随着开发区建设步伐的加快，将进一步提升项目的升值空间拆迁规模小，便于早开发早见效汽车城形象佳，如操作好，易成为城市的新亮点和特有的城市名片宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page18合肥智扬房产代理有限公司项目市场机会点与政府“一主两翼”发展战略相一致，能争取政府项目威胁分析汽车与房地产市场低迷，使投资者信心不足国家房地产政策的调控使的大批目标客户持币待购国家金融政策的紧缩，对后期销售的压力较大汽车城定位专业，客观上使得其门坎较高，限制了一些投资者和其他行业的经营者的进场亚夏芜湖汽车城的建设，如不采取差异化的经营方式，将对项目造成直接冲击政府对项目规划的硬性要求，给招商带来很大难度宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page19合肥智扬房产代理有限公司项目威胁分析汽车与房地产市场低迷，使投资者信心不足宣城项目最大价值的挖掘宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page20合肥智扬房产代理有限公司项目最大价值的挖掘宣城亚夏国际汽车城项目价值分析品牌价值:亚夏有众多的汽车代理品牌，其品牌含金量高，以这些品牌能够提升项目品牌。时机价值:宣城亚夏汽车城符合宣城市“一主两翼”的发展战略和宣城将汽配作为支柱产业的发展方向，机会价值突显。文化背景价值:宣城是宣纸的故乡、伟人的故乡、是古代骚人墨客的流连处，文化资源异常丰富，如将其与代表现代文明的汽车有机整合，其会夺人眼球。环境价值:

宣城山清水秀，又在发展的“两翼”特色农业和旅游可以和绿色汽车、环保汽车相联系，能够提升宣城亚夏汽车城的环境形象大使的形象。交通价值:宣城公路有318、205国道、铁路有皖赣、宣杭，交通发达，汽车城又位于宣城唯一的立交桥下，道路四通八达，方便快捷。规模价值

宣城亚夏汽车城规模在宣城乃至皖南地区都是首屈一指，其规模与影响力都是不言而喻的。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page21合肥智扬房产代理有限公司价值分析品牌价值:宣城亚夏国际汽车城项目项目目标客户群的锁定及分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page22合肥智扬房产代理有限公司项目目标客户群的锁定及分析宣城亚夏国际汽车客户群定位及需求（一）目标客户群定位1、有资金实力，无品牌，欲投资建4S、2S店的汽车经销商；2、在当地竞争中难以支撑，想在异地拓展其发展空间的汽车经销商；3、对潜在市场看好，来市场发展的投资商；3、汽车零配件生产厂家和经销商；4、与汽车产业链有关的商家5、摩托车和摩配经销商6、部分投资商

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page23合肥智扬房产代理有限公司客户群定位及需求（一）目标客户群定位宣目标客户群的需求分析11、4S、2S店的客户需求分析：经营现状：这些汽车经销商都是在汽车行业拼搏多年商业精英，他们在前两年的经销汽车过程中，经营状况良好，具有相当的实力，其资产在1000万元以上，由于今年开始实施的品牌区域专卖制度，限制了他们的发展，使他们今后生存和发展空间都受到极大影响，他们迫切想成为某一畅销品牌的区域代理，但在当地这种品牌早已没有可能。需求设想：这部分经销商迫切想有自己代理畅销品牌，以此来发展、壮大自己的企业，使自己真正成为名符其实的品牌经销商，亚夏出让汽车品牌的设想，正与这部分经销商的想法不谋而合。他们大多数想以买断形式经营品牌汽车。关注焦点：宣城的总体经济环境，购买力；亚夏所设的买断品牌是否畅销品牌；门坎会有多高；授权区域代理的范围有多大；会不会在经营上产生竞争等。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page24合肥智扬房产代理有限公司目标客户群的需求分析11、4S、2S店的客户需求分析：宣城目标客户群的需求分析22、中小汽车经销商需求分析：经营现状；这部分经销商大部分是近年来涉足汽车行业的或是原来属于游击队式的商人，他们的资金量小，多靠短、平、快出手来赚取差价，去年来汽车市场大幅频繁降价，加上当地市场竞争异常激烈，使这些经销商的利益受损，经营难以维继，于是，他们选取择到经济欠发达地区寻找市场商机。想进行长线投资，以获取稳定的投资回报率。需求设想：这部分具有一定实力，经营品种较杂，其奉行的宗旨是哪车有钱赚就做哪种车。他们对发展中市场的经济情况相当关注，对代表当地中上层阶层的公务员人均收入情况很感兴趣。这部分人相当现实，销售以短、平、快为主，在短期内能获取较高的投资回报率。关注焦点：经济状况、汽车的年销量、当地中上层人群的购买力，工商、税费减免等。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page25合肥智扬房产代理有限公司目标客户群的需求分析22、中小汽车经销商需求分析：宣城亚3、摩托车经销商需求分析：经营状况：在经济发达的江浙地区，摩托车市场已基本饱和，加之，受到汽车市场和电动车市场的冲击，正在逐步萎缩，其销量和利润率已越来越薄，许多经销商正在寻找新的市场突围点。需求设想：这些经销商有些是过去长期经营摩托车销售，具有一定的实力，这几年转销汽车带销摩托车实属无奈。他们有很深的摩托车情结，想凭借多年来的经验和厂家建立起来的长期合作关系，在有发展潜力的异地，借助一个具有强大辐射力的市场平台，大干一番，大赚一把。关注焦点：人口有多少，城镇和农村居民收入是多少，市场辐射力有多大，市场的铺面价格，是否可以租赁，有无工商、税收等相关优惠政策，市场有无其扶持政策等。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page26合肥智扬房产代理有限公司目标客户群的需求分析33、摩托车经销商需求分析：宣城亚夏国际汽车城4、汽摩配经销商需求分析：经营状况：在江浙经济发达地区，由于汽车市场实行品牌战略，汽摩配的维修市场正在逐步被品牌专营店取代，因此，导致汽摩配市场生意下滑，这部分经销商有的在维持，有的正在选择改行或到经济欠发达的异地发展。这部分经销商经营实力相对较小，许多人可能会选择先租后买的形式进场经营。一部分汽配厂家为了扩大其业务，也在寻找适合自己扩大业务范围的销售渠道和物流集散地。客户需求：市场具有较强的幅射力和覆盖半径、能够帮助其建立经销的网络渠道、减免税费和与此相关的优惠政策。关注焦点：汽车城的经营模式是售还是租赁，租赁的价位是多少；市场有无保护政策。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page27合肥智扬房产代理有限公司目标客户群的需求分析44、汽摩配经销商需求分析：宣城亚夏国际汽车城项目策划主题宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page28合肥智扬房产代理有限公司项目策划主题宣城亚夏国际汽车城项目分形象定位1、宣城亚夏汽车城——宣城城市名片理由阐述：一、安徽是汽车制造大省、强省，但至今没有一个较大规模的汽车城与之相匹配；二、宣城“一主两翼”的发展战略，将汽车配件和农机及配件列为支柱性产业大力扶持，这又与汽车工业的发展方向相一致；三、亚夏在汽车经销的品牌实力和在安徽省的知名度、引响力。2、打造安徽汽车市场的集散地；3、投资新热点，事业新起点4、概念创新的经营模式；5、配套齐全的高档购物环境；6、优良的建筑品质；宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page29合肥智扬房产代理有限公司形象定位1、宣城亚夏汽车城——宣城城市名片宣城亚夏经营模式定位1、国际高档次品牌4S专卖店配备经营；2、建设功能齐全、汽车品牌档次最高的汽车城；3、建成宣城市汽车销售、维修、培训、展览、及以汽车为题材的休闲观光基地；4、形成与众不同的"汽车经营+汽车文化+娱乐休闲"的经营模式。

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page30合肥智扬房产代理有限公司经营模式定位1、国际高档次品牌4S专卖店配备经营；宣城品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为安徽省汽车经销商首屈一指的汽车集散地；和华东地区乃至全国知名的汽车零件集散地；通过对本项目的广告宣传，使之成为宣城市的具有象征性的建筑群，使开发商通过市场的塑造成为明星企业，从而达到双赢的目的，为以后的房产开发及其他项目的开发打好坚实的基础。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page31合肥智扬房产代理有限公司品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为安徽省经营功能定位集汽车、汽配贸易、展示展销、物流配送、维修检测、汽车美容、汽车租赁、售后服务、科教博览、电子商务、信息咨询、商务办公、文化旅游、娱乐、俱乐部、食宿等功能为一体；汽车美容商品超市、技能培训中心、信息交流、休闲中心、车主沙龙配备齐全；组织车主俱乐部，汽车城内配有生态公园、茶艺馆、露天吧，饮食娱乐一应俱全。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page32合肥智扬房产代理有限公司经营功能定位集汽车、汽配贸易、展示展销、物流配送、购车群体定位政府、党派、社会团体、企事业单位等。这一购车群体主要是公款消费者，这些单位购车受国家配额限制，车子讲究大气和排气量，价格在以中低档为多。企业家、私营业主、商人、有技能的专家和专业人士。这些人是先富起来、有一定实力，讲究车子的品牌、款式和内在配置，其价格定位一般在中档和中高档。大中专院校教师和国家公务员。这一购车群体主要有稳定收入和一定外块，但其购车讲究品牌和车子的舒适性和实用性。价格一般在中低档。从事旅游、运输的经营者。这一群体为两极分化。

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page33合肥智扬房产代理有限公司购车群体定位政府、党派、社会团体、企事业单位等。宣城亚项目产品策略建议宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page34合肥智扬房产代理有限公司项目产品策略建议宣城亚夏国际汽车城项目产品建议（略）对土地开发总平面规划建议交通道路规划建议户型设计的建议对功能性配套设施的建议对服务性配套设施的建议建筑单位设计平面布局的方式建筑风格形象处理外立面的设计建议智能化系统的建议

（在对市场充分调研和对规划深入研讨后，与设计院、开发商进行探讨，提出相关建议）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page35合肥智扬房产代理有限公司产品建议（略）对土地开发总平面规划建议宣城亚夏国项目产品操盘思路宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page36合肥智扬房产代理有限公司项目产品操盘思路宣城亚夏国际汽车城项目操盘概论市场型项目的操作与一般意义上的房地产项目的操作不同，而本项目更是市场型项目的延伸，是汽车与房地产项目的结合体，就更体现出本项目的独特性。本项目的操作，我司的建议，其操盘的中心思路围绕着“打造宣城城市名片——宣城国际汽车城”“投资新热点，事业新起点”两个主题来操作。其中：“宣城城市名片”，为树立项目在宣城乃至安徽省消费者心中的形象，以先声夺人的气势，提升项目的品牌价值，确定项目在消费者心中的地位。“投资新热点，事业新起点”，主要是针对项目招商想来宣城“二次创业”目标客户群宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page37合肥智扬房产代理有限公司操盘概论市场型项目的操作与一般意义上的房地产项目的操作不同准备期一个项目的成功操作，离不开前期充分的市场调查及各项工作的准备，前期项目的各项准备与谋划，直接与后期的集体招商，起着至关重要的作用。前期准备可以从以下几个方面着手：与政府相关联的部门协调，力争把本项目作为宣城招商引资的重点项目，加大招力度，同时为本项目涉及到工商、税务、车辆管理所等有关部门及各项优惠政策以政府文件的形式下文。亚夏集团应及时有针对性拿出切实可行的针对4S店、2S店及品牌专卖店的招商政策。我司建议涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期门槛不易过高，在具体招商活动中，形成一定的基础量以后，门槛适当上升。针对汽摩配市场商铺的销售，我司建议操盘思路是租售结合，其出租率控制在百忙之中20%左右，而这20%的出租率应针对一些经销大户不愿意购买而设立。招商资料的其他准备包括：整体规划、楼书、效果图、政策性文件、三维动画招商宣传片、合同等。

招商机构的设立本项目的招商工作，不是单纯意义上的房地产招商，其招商小组的成员我司建议应把懂房地产招商的人员与贵公司熟悉汽车行业的人员相结合，同时充分利用亚夏集团在江浙皖地区经销网络，从而降低广告的直接投入，从而降低整个经营成本。

人员的培训招商的过程，实际上就是一种沟通，整个招商小组成员直接面对客户，其沟通能力，谈判的技巧性，直接的体现就是成功率。所以，招商前的人员培训工作显得非常重要。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page38合肥智扬房产代理有限公司准备期一个项目的成功操作，离不开前期充分的市场调查及各项工造势1商业地产，操盘其实就是一种炒作。商业地产，最重要的就是造势。而作为汽车与房地产的结合体，汽车城，其造势须更讲究其专业性、实用性。项目包装首先，我司建议把本项目包装成“宣城城市名片——宣城国际汽车城”对外的感觉上，让目标客户认同，更多包含的概念是政府行为。从而避免一些目标客户对亚夏的担心，而亚夏集团作为投资商，其品牌知名度和收益不会受到太大影响。案场包装外墙广告及汽车城招商中心的设立，进一步强化知名度，扩大美誉度。

行业内有计划的扩大影响面安徽省是汽车大省，而亚夏集团作为安徽省汽车经营的领军人物，兴建汽车城应调动一切资源，策动安徽的汽车生产厂家直接入驻，它们的入驻对汽车城的影响将是深远的。

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page39合肥智扬房产代理有限公司造势1商业地产，操盘其实就是一种炒作。宣城亚夏国造势21、新闻发布会：当今的社会是信息的社会，亚夏投资汽车城项目的一个炒作平台就是通过传媒，迅速的发布汽车城的相关信息，引起广大业内人士和目标客户的关注，通过媒体的炒作，迅速的在行业内引起轰动效应；2、行业协会的宣传：通过汽车生产厂家和汽车行业协会发布“宣城亚夏汽车城”的招商信息，扩大其知名度；与汽车行业协会的联系对招商工作的支持很大，而我们将来目标客户很大一部分是在行业内的大户，如能率先策动他们进场，会降低我们后期的招商的压力；3、会展宣传：举办汽车展销会或汽配及汽车用品展进行项目整体宣传与推广；4、在高速公路设高架广告；5、DM（直邮广告）迅速有效的直接发布我们的招商信息；6、行业内的报刊杂志广告的推动促销是任何商业地产不可缺少的一项，作为本项目，我司建议，进行适量的广告推广，是必须的，推广应提前进行，进行市场预热。而在其具体招商过程中广告力度、密度应达到一定水平量。

宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page40合肥智扬房产代理有限公司造势21、新闻发布会：当今的社会是信息的社会，亚夏投资汽车招商本项目最大量的工作是赴外地招商，招商的成功与否，是我们项目成败的关键。在完成前期各项的准备之后，招商人员应借助亚夏集团整个营销网络直接或间接一对一的营销模式。（这特指4S店、2S店的为主的招商）而作为后期商铺的招商模式，应针对不同行业采用人员+广告+座谈会+大户+牵头人的模式进行招商，同时充分利用政府相关职能部门的作用进行招商。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page41合肥智扬房产代理有限公司招商本项目最大量的工作是赴外地招商，招商的成功与否，是我们项目推广策略宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page42合肥智扬房产代理有限公司项目推广策略宣城亚夏国际汽车城项目分推广策略1（一）广告市场分析（二）广告战略目标（三）广告创意表现a电视广告创意b报纸广告创意c户外广告创意e电台广告创意f其他广告创意公交广告站牌广告礼品广告直邮广告DM广告（四）广告阶段策略根据广告紧紧围绕销售推广服务这一宗旨，并结合主题概念的若干层面以及开发节奏，将广告划分几个阶段：第一阶段：第二阶段：第三阶段：（五）媒介策略a报纸b电视c户外广告d电台e其它媒体注：根据项目的需要，确定每种媒体的投放频率与规模。（六）公关活动计划及现场包装（七）入市前印刷品的设计与制作a购房须知b详细价格表c销售控制表d楼书e宣传海报、折页f认购书g正式合同h交房标准i物业管理内容（八）广告效果监控、评估及修正广告效果要通过市场与客户两个方面的动态反应汇总分析，然后依据分析的结果对广告策略进行调整、修正。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page43合肥智扬房产代理有限公司推广策略1（一）广告市场分析宣城亚夏国际汽车推广策略2（九）营销策略1、确定招商政策a价格政策：计算项目成本，确定项目利润，提出项目的平均售价政策；b品牌合作政策：认真研究各种品牌汽车的授权区域范围，确定授权品牌的买断政策、品牌租赁政策、品牌合作政策；c各种优惠政策：工商、税收政策；d金融政策：异地大额按揭贷款政策；e市场扶持政策：租金、物管费减免政策、免费发布信息等；f协调政府制定“一站式服务”政策（车管所、质检、工商、税务、银行等部门实行一条龙办公）；g协调政府制定市场保护政策，杜绝“三乱”；宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page44合肥智扬房产代理有限公司推广策略2（九）营销策略宣城亚夏国际汽车城项推广策略32、制定项目招商方案a确定招商对象，针对不同目标区域制定不同的招商政策；b对重点目标市场，采取“政府搭台，企业唱戏”的办法，以政府名义组成招商团，赴目标市场招商；c制定异地广告宣传推广方案；d对潜在客户登记造册、专人拜访、跟进；e对有意向的大客户专题研究，给予政策倾斜；f安排目标客户来市场考察；g对招商费用进行预算和控制。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page45合肥智扬房产代理有限公司推广策略32、制定项目招商方案宣城亚夏国际汽车推广策略43、营销环境的营造售楼部设计：a、风格、特色营造；b、位置选择；c、功能区划分；d、内部装饰；e、项目VI系统包装f、logo设计g、外围环境的美化样板房设计：a、风格、特色营造；b、铺面选择；c、细部装饰；d、宣传图片、文字资料编制；宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page46合肥智扬房产代理有限公司推广策略43、营销环境的营造宣城亚夏国际汽车项目投资竞争要素分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点Page47合肥智扬房产代理有限公司项目投资竞争要素分析宣城亚夏国际汽车城项竞争分析（一）入市时机选择根据项目进度及资金回笼计划，结合市场形势，选择适当的入市时机并进行细致的