项目运营管理流程

70+120+120+70m续梁续构施方项目运营管理流程项目可行性研究报告所含部分一览表部分封面报告摘要目录正文附表附图

内容概要需包含反估项目的名称、谁作评估及可行性研究告的写作间需用简洁语言介绍并评估项目处地区的市场情况项目本身情况与特点、评估的结论，文字需字斟句酌、必达意在摘要后，应提出可行性研究告的目录，指引相人员阅读告需包括项总说明、项目概况、资环境研究、市场究、项目理环境和附近竞争对手、市规划状况、建设方、进度安排、投资算与资金措、项目评估基础数据的预测选定、项目经济效益、风险分、分析结论与建议等14项内容对正文中变插入的较大型表格文件进行补充一般应包括项目工程度计划表项目投资算表、投资计划和资筹措表、项目销售划表、项销售收入测算表、财务现金流表、资金来源与运用、贷款还本付息估表和敏感分析表等包括项目置示意图、项目规划地红线图、建筑设方案平面等1、第1条

项目市场调研调查与预的目的项目开发在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场过去和现，把握市场的发展动，为分析和确定项建设的必要、用途、规模、档次时机、开发经营方等，以及算收入、投资与成本费用等提可靠的依据。第2条

市场调查预测的内容与方法项目开发应根据项目的用途、来获取收益的方以所在地区具体情况确定市场调查与预测方法，科学进行决。第3条

市场调查预测内容市场调查预测的内容包括投资境的调查与预测、场状况的查与预测等。．投资环境的调查与预测基于国家区域、城市、周围环的层次上，主要内有：政治件、法律条件、经济状况、文化教育、然条件、城市规划、础设施、未来政策向等。．市场状况的调查与预测主要内容括项目周边的供求状，商品房价格、租、经营收，项目开发的成本、费用、税费等情况第4条

市场调查法项目市场查的方法因调查的对、内容和目的不同有所不同通常采用的方法有：普查法、样调查法、直接调法、间接调查法第5条

市场预测法市场预测法一般分为定性预测定量预测，主要采的方法有下三种。．直观判断法，包括德尔法和专家组法等。．历史引伸法，包括简单均数法、动平均数法、加权移平均数法、趋势预法、指数滑法和季节指数法等。．因果预测法，包括回归析法和相分析法等。2、行业的市场发展趋势1）政治环调查分析2）经济环调查分析3）文化环调查分析3、目标市场的目标客户1）目标客租赁行为调研2）目标客租赁行为分析3）目标客租赁动机分析4、项目风险性报告一、项目名称二、项目编号三、顾客名称四、开发时间

70+120+120+70m续梁续构施方五、技术能力六、制造可行性及生产能力七、生产成本八、材料采购零部件外协九、新增费用十、存在危险1、立项报告项目立项告包括以下几个方面一、项目述二、项目设的必要性三、需要决的主要问题四、项目计与规划五、投资算六、经济益分析1、项目分析市场预测以下为项分析市场预测模板文书名称

项目分析市场预测

执行部门监督部门一、项目介绍．项目地理位置．地块解读．交通解读．配套解读二、市场机会三、开发项目主题．设计思路．项目主题四、主题策划活动（分四个阶段）．预热阶段．升温阶段．沸腾阶段．保温阶段五、相关费用预算编制人员编制日期项目定位2、1．形象定位项目定位2．

审核人员审核日期

批准人员批准日期3．客户定位3、项目开发方案步骤1、开发商提出开发设想是整个项目开发的起点2、可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步3、申请项目用地4、项目设计5、征地及拆迁安置6、筹措开发资金7、建设工程招标8、施工9、市场营销及策划

70+120+120+70m续梁续构施方10、物业管理4、项目（资源）租赁价格评估估价程序般包括：1、接受估价委托；2、明确估价基本事项3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法进行算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、估价资料归档。5、项目风险控制1.

项目危害识记录表岗位/序：序号

施工作业骤（设备状态）

潜在危害

作业活动/设备设施名称：控制措施分析人员审核人：2．备全险查单位：

工序/岗位：

分析日期年审核日期年设备设施

月月

日日序号

检查内容

标准

产生偏差主要后果

现有控制措施

LS

风险度（L×S）

风险等级（R）

建议整改/控制措施分人：3.重大险对风险应对总负责人风险名称风险事件

分日：应对计划制订部门

审人制定时间

审日：应对措施述

具体负责

开始时间

里程碑

里程碑2

结束时间风险应对施6、项目财务评测、项目财务评估的程序是进行项目务效益分析的步骤，要有：1、项目基财务数据估算。2、评价或制财务效分析基本报表。3、计算与析财务效指标。4、提出财效益分析论。5、进行不确定性分析1、初步设计以下为项初步设计方案模板

70+120+120+70m续梁续构施方文书名称

项目初步设计方案

执行部门监督部门一、目的二、职责分工三、工程图纸设计管理．工程图纸设计评审．工程图纸审查与验收．工程图纸设计总结四、工程图纸设计变更．因企划、销售、配套、产、物业原因导致的变更．因施工单位原因导致的计变更．因设计单位原因导致的计变更编制人员编制日期2、总设计以下为项总设计方案模板文书名称

审核人员审核日期工程设计方案

批准人员批准日期执行部门监督部门一、工程概况二、工程经济指标．用地面积．建筑物的面积指标（总积及组成分的面积分配）．总投资控制．市场定位三、城市规划的要求．建筑红线范围（四角坐）及后退线的要求．各类建筑所占比例．建筑高度．建筑体型、景观及环境要求．占地系数、绿化系数、积率的要．防火间距及消防通道．主要及次要出入口与城道路的关．日照、通风、朝向．对污染、噪声、粉尘等境保护的求10．停车场及车库积11．对市政、煤气热力、给排水、电力、电等管线的布置要求四、建筑的风格及造型．建筑的特色、共性与个．建筑群体与个性的体型合．建筑的立面构图、比例尺度．建筑物视线焦点部位的点处理要．外装饰的材料质感与色五、使用空间设计方面的要求．使用空间的平、剖面形及组成．使用空间的尺度、空间．使用空间序列、导向、能．使用空间的合理利用的求六、平面布局的要求．各组成部分的面积比例使用功能要求．各使用部分的联系与分要求

70+120+120+70m续梁续构施方．水平与垂直交通的布置选型要求．出入口布置要求．防火、防烟、安全疏散消防指导心．人防设施．辅助用房的设置，如煤、热力、排水、电力、电信等业机房及管井的要七、建筑剖面的要求．建筑标准层高度．对有特殊使用层要求的度．建筑地上、地下高度满规划及防要求八、室内装饰要求．一般的装饰要求．重点公共区域的装饰要．有特殊用途的装饰要求九、结构设计要求．地基基础的设计要求．抗震结构的设计要求．主体结构体系的选择．人防和特种结构的设计求．结构设计主要参数的确十、设备设计要求．排水系统管网、污水处及化粪池．空调、采暖、通风的要．电气系统的电源、负荷变配电房高低压设备、防雷等要求．电信系统的电话、电传有限广播闭路电视、声像系统对讲系统、自控系等十一、消防设计要求．消防等级．消防指挥中心．自动报警系统．防火及防烟分区．安全疏散口的数量、位、距离和散时间．防火材料、设备及器材要求十二、环境设计要求．总体环境设计要求．中心规模及标准．环境设施设计要求十三、图纸要求．总体平面图、各建筑物要立面与面图．人车流分析、景观分析．环境设计总图、小区中环境设计纸．结构、水、电、消防、防专业图．主要透视、效果图编制人员编制日期3、项目施工方案1、施工工2、材料及料3、施工机4、施工注事项1、招投标以下是招标实施细则模板

审核人员审核日期

批准人员批准日期

70+120+120+70m续梁续构施方制度名称执行部门

工程施工招标实施细则监督部门总则第1章

受控状态编号编修部门第1条第2条第3条

目的适用范围职责分工第2章

招标工作准备第4条第5条第6条第7条第8条第9条第条

招标前提件标段划分招标备案记编写招标件招标文件容发布招标告发布招标告渠道第3章

招标工作程序第条第条第条第条第条第条第条第条第条第条第条

资格预审资格复审备案审核招标件现场勘查投标预备会开标评标招标结果案合同签订合同备案工程开工日常监督第条第条阶段性成监督第条招标工作估2、工程进度跟进以下是施进度跟进规范模板制度名称执行部门目的第1条相关定义第2条适用范围第3条

检查与监督第4章施工进度跟进规范监督部门总则第1章职责分工第2章编制施工进度计划第3章

受控状态编号编修部门第8条第9条第条第条第条第条第条第条

施工进度划编制原则施工进度划分类施工总进计划编制依据施工总进计划的内容编制施工进度计划的步骤单位工程工进度计划编制依据单位工程工进度计划内容施工审查

70+120+120+70m续梁续构施方第4章

施工进度计划的实施第条第条第条

项目施工度计划分解实施施工度计划实施分包程计划第章

施工进度计划的检查与调整第条第条第条第条第条第条第条

施工进度划检查施工进度告施工进度划调整内容施工进度制总结施工进度制总结的内容问题处理考核第6章

附则第条第条

本规范由场运营部部制定，解权、修改权归本公所有。本规范由发布之日起开始执行修

修订标记

修订处数

修订日期

修订执行人

审批签字订记录以下是施进度中涉及的表格(包：施工进计划表、施工进度异常整改表)1.施工进度计划表编号：序号

工程项目

持续时间

开始时间

完成时间

紧前工作

月21

月21

月21

前期报建程进场准备主体工程2.施工进度异常整改表编号：

日期：

年

月

日分部名称计划日期

施工单位实际进度□停电□待料□设计变更□天气恶劣故障原因析□机械□安全□人力不足□品质异常□其它（详细说明）1．整改措施2．1．计划变更跟进2．施工单位项目经理日期

监理工程师日期

主管工程师日期

工程技术部经理日期1、招商方案第一部分本项目招的目的与目标一、本项招商的目的二、本项的招商目标

70+120+120+70m续梁续构施方第二部分本项目招人员要求一、目招商的机构建设二、目招商部门的人员责及要求三、目招商培训第三部分本项目的商原则一、本项招商原则制定的基础二、本项招商的具体实施基本则三、项目商策略原则第四部分本项目的商流程第五部分本项目的要招商策略一、本项招商实施的总体策略二、项目商策略实施的步骤三、项目商策略实施中的相关体措施第六部分项目招商备一、项目商文件的准备二、项目商计划的制定三、项目商机构的建立和培训四、项目商硬件设施的完善五、与相政府及经营主管部门商项目经营掩耳盗环境改善相关事宜六、项目传资料的设计及制作七、确定目目标商源并进行安八、辅助商单位的确定第七部分本项目招的初步工作计划第八部分项目招商本估算第九部分招商尚存的问题及解决建议一、本项目前已展开的工作状二、本项就招商的经营商家要而言尚不明确的情和存在的题