项目拓展与报批报建管理讲义

1、山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理PAGE 第32页 共78页山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理第33页 共78页山东万泰置置业有限限公司 二零一一年六月 二零一一年六月八日目 录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc230418968 二、项目拓拓展与报报批报建建管理 PAGEREF _Toc230418968 h 33 HYPERLINK l _Toc230418969 项目可行性性研究管管理制度度 PAGEREF _Toc230418969 h 5 HYPERLINK l _Toc230418970 流程名

2、称：项目可可行性研研究管理理流程 PAGEREF _Toc230418970 h 112 HYPERLINK l _Toc230418971 项目可行行性研究究报告评评审意见见书 PAGEREF _Toc230418971 h 133 HYPERLINK l _Toc230418972 土地投标管管理办法法 PAGEREF _Toc230418972 h 14 HYPERLINK l _Toc230418973 流程名称：土地获获取流程程 PAGEREF _Toc230418973 h 18 HYPERLINK l _Toc230418974 项目投资及及土地储储备计划划表 PAGEREF _

3、Toc230418974 h 200 HYPERLINK l _Toc230418975 项目信息收收集及跟跟踪表 PAGEREF _Toc230418975 h 222 HYPERLINK l _Toc230418976 项目定位与与策划管管理制度度 PAGEREF _Toc230418976 h 24 HYPERLINK l _Toc230418977 市场调研工工作指引引 PAGEREF _Toc230418977 h 27 HYPERLINK l _Toc230418978 定位策划评评审工作作指引 PAGEREF _Toc230418978 h 331 HYPERLINK l _To

4、c230418979 流程名称：项目定定位与产产品策划划管理流流程 PAGEREF _Toc230418979 h 322 HYPERLINK l _Toc230418980 项目证照手手续办理理管理办办法 PAGEREF _Toc230418980 h 344 HYPERLINK l _Toc230418981 流程名称：建设设用地规规划许可可证办办理流程程 PAGEREF _Toc230418981 h 37 HYPERLINK l _Toc230418982 流程名称：建设设项目用用地批准准书办办理流程程 PAGEREF _Toc230418982 h 39 HYPERLINK l _T

5、oc230418983 流程名称：建设设工程规规划许可可证办办理流程程 PAGEREF _Toc230418983 h 41 HYPERLINK l _Toc230418984 流程名称：建设设工程施施工许可可证办办理流程程 PAGEREF _Toc230418984 h 45 HYPERLINK l _Toc230418985 流程名称：商品品房销售售（预售售）许可可证办办理流程程 PAGEREF _Toc230418985 h 47 HYPERLINK l _Toc230418986 流程名称：住宅宅交付使使用许可可证办办理流程程 PAGEREF _Toc230418986 h 49 HY

6、PERLINK l _Toc230418987 流程名称：大产证证办理流流程 PAGEREF _Toc230418987 h 511二、项目拓拓展与报报批报建建管理1、项目拓拓展是获获取项目目土地、实实现公司司发展战战略的必必要举措措，项目目拓展与与报批报报建管理理是公司司管理体体系的重重要组成成部分。加加强项目目拓展与与报批报报建管理理，有利利于控制制经营风风险，有有利于提提高项目目前期开开发工作作效率，有有利于公公司战略略目标的的实现。2、本部分分管理文文件体现现了以下下指导思思想：（1）项目目拓展工工作必须须遵循公公司的发发展战略略规划，特特别是市市场战略略和土地地获取战战略；必必须遵循

7、循公司年年度经营营计划和和投资方方案。（2）公司司采取“积极稳稳健”的市场场拓展策策略，加加强对经经营风险险的预警警与控制制。（3）在项项目报批批报建方方面，公公司遵照照“效率优优先、资资源共享享”的管理理思想：所谓“效率优优先”，是指指在办理理项目报报批报建建手续时时，以有有利于提提高工作作效率、便便于责任任追溯为为原则。所所谓“资源共共享”，是指指在确保保“效率优优先”的前提提下，以以有利于于公共关关系资源源的共享享为原则则。3、鉴于获获取项目目用地的的方式（有有投标、竞竞拍、股股权受让让等方式式）不同同及项目目在不同同城市的的具体报报批报建建政策、手手续有一一定差异异，鉴于于项目前前期工

8、作作变动性性较大，不不可控因因素较多多，遵照照“逾繁就就减、突突出重点点”的原则则，本部部分内容容包括以以下制度度文件：项目可可行性研研究管理理、土地地投标管管理、项项目证照照手续办理理管理等等。4、规划部部与项目目部是项项目拓展展与报批批报建管管理的主主控部门门，规划部负责项项目拓展展工作，负责或协助、指导项目部（一类项目报批报建由规划部负责；二类项目负责土地确认函以后的报批报建）办理项目报批报建手续，确保按计划完成各项工作。其他部门应积极配合其工作。项目可行性性研究管管理制度度第一条 为了规规范项目目可行性性研究的的程序，使使项目的的可行性性研究更更加全面面规范、更更加切合合实际，为为项目

9、的的投资决决策提供供依据，特特制定本本管理制制度。第二条 本制度度适用于于公司所有有投资项项目的可可行性研研究。第三条可行行性研究究是指对对拟购入入的土地地进行房房地产项项目技术术经济上上的论证证分析，并并在此基基础上对对项目的的经济效效果进行行预测，为为投资决决策提供供依据。第四条 职责分分配项目可行性性研究报报告框架架及公司司各职能能部门在在编制可可行性研研究报告告中的职职责分工工如下表表所示。项目可行行性研究究报告各模块对应关系序号论证项目主导部门配合部门1项目总论1.1项目背景规划部1.2项目概况（包包括项目目名称、项项目建设设单位概概括、项项目地块块位置及及周遍状状况、项项目规划划控

10、制要要点、项项目发展展概括）1.3编制依据1.4可行性研究究结论及及建议2市场研究分分析2.1宏观环境分分析规划部营销部2.2全国房地产产行业发发展分析析2.3本市房地产产发展分分析2.4区域市场分分析2.5项目初步定定位研究究及建议议方案3项目开发方方案3.1项目地块特特性与价价值分析析（包括括地块特特性分析析、土地地价值分分析、土土地升值值潜力初初步评估估、土地地法律性性质评估估）规划部综合部（法法律角度度）3.2概念性规划划设计分分析规划部3.3产品设计建建议规划部3.4项目开发计计划工程部财务部、营销部、规划部、项项目部3.5营销方案营销部3.6建造成本估估算成本部规划部工程部3.7项

11、目全成本本估算成本部工程部、规规划部营销部、财财务部4资金方案4.1合作方式及及条件规划部财务部4.2资金平衡及及融资方方案财务部5财务评价5.1财务评价基基础数据据与参数数选取财务部5.2财务评价（方方案1）5.3财务评价（方方案2）5.4财务评价结结论6不确定性分分析6.1盈亏平衡分分析财务部6.2敏感性分析析6.3风险分析7综合评价7.1社会评价（定定性）规划部营销部7.2环境评价（影影响及对对策）7.3公司资源匹匹配分析析7.4人力资源匹匹配分析析综合部8研究结论建建议8.1结论规划部8.2建议第五条项目目可行性性研究报报告编制制前，规规划部组织相关关各部门门对项目目进行现场场踏勘。第

12、六条可研研报告编编制中的的要点提提示（一）规划划部须进一一步完善善项目背背景调研研，包括括：项目目获得方方式的流流程、土土地方资资信情况况、项目目所在区区域的环环境、市市政和配配套条件件、区域域规划和和未来发发展趋势势等；须须高度重重视对土土地方、原原项目方方实力及及资信的的考察，以以及与其其的谈判判和公关关工作。（二）规划划部须落实实项目相相关手续续，重点点是土地地、拆迁迁及规划划手续问问题，项项目部予予以配合合（项目目部未成成立时，工工程部配配合）。拆迁迁及规划划手续问问题的解解决方案案是否可可行对项项目操作作难度影影响较大大，在项项目投资资决策前前，应全全面了解解项目拆拆迁计划划和规划划

13、手续解解决方案案的可行行性及其其成本、落落实进度度等。（三）规划划部对现现场踏勘勘地块的的地形、地地貌及周周边环境境进行项项目规划划的分析析，并根根据设计计草案及及产品设设计建议议，形成成设计计草案指指标说明明。（四）成本本部根据据设计草草案、设设计草案案指标说说明，进进行项目目建造成成本和付付现测算算（保证证项目开开发的最最低现金金支付量量），并并形成项项目可行行性研究究报告成本本指标测测算。（五）成本本部、财务务部进行行项目全全成本估估算，并并完成项项目可行行性研究究报告经济济指标测测算。（六）规划划部在相关关人员尤尤其是综综合部法法律人员员、财务务部配合下下，负责责项目取取得的风风险分析

14、析：1、政策风风险：政政府经常常在征地地、拆迁迁、土地地使用、销销售等方方面出台台新的政政策法规规，将影影响项目目开发进进度、开开发成本本及销售售进度等等。对于于这些无无法预估估的风险险，应该该经常与与政府部部门沟通通，迅速速掌握政政策走向向，并及及时调整整项目经经济测算算模式和和项目操操作方式式。2、经济风风险：包包括通货货膨胀的的风险、房屋贬贬值的风风险、利率的的风险、成本费费用的风风险、融资风风险。3、市场风风险：供供求的变变化、购购房者心心理的变变化等都都将影响响项目的的销售价价格、销销售进度度等，在在项目测测算时应应予以考考虑。4、合作方方风险：由于合合作方的的实力，合合作各方方营运

15、方方式的差差别以及及合作各各方对项项目运作作方式的的意见不不一致等等将影响响项目的的具体操操作。所所以，在在项目决决策前，对对合作方方的实力力、资信信情况必必须有比比较充分分的调查查和掌握握。（七）综合合部进行行人力资资源匹配配分析，并并完成项项目团队队组成人人员策划划，形成成项目目可行性性研究报报告团队组组织方案案。（八）项目目前期调调研时，如如果需要要进行尽尽职调查查，则由由综合部部法律人人员、财务部部负责进进行。第七条项项目可行行性研究究报告的的编写、审批程程序（一）项目目投资决决策意向向确定后后，规划划部负责编编制项目可可行性研研究工作作计划，并下下发各相相关部门门。各部部门按照照第四

16、条条中有关关规定，负负责按计计划完成成相应模模块的研研究和报报告。（二）规划划部应尽尽早组织织进行或或委托外外部咨询询机构深深化完成成项目可可行性研研究报告告市场场研究分分析。（三）规划划部组织编编制完成成项目目可行性性研究报报告提提交公司司分管领领导审核核后组织织讨论，报总经理审核，并在集团公司评审会议召开一周前向集团公司报送项目可行性研究报告。（四）集团团公司对对项目目可行性性研究报报告进行审审议，形形成统一一意见后后，经集集团公司司总经理理批准组组织后续续实施工工作。（五）集团团公司评评审会议议由规划划部负责责会议记记录。会会后，根根据会议议记录在在三日内内整理出出经过修修改后的的项目目

17、可行性性研究报报告。评评审后问问题较多多时，应应进行补补充研究究，并向向集团公公司报送送进行再次次审议、审审批。第八条 可行性性研究的的委托以下情形可可进行可可行性研研究的委委托：（一）公司司没有或或缺少可可行性研研究人员员，或者者任务繁繁多，有有可能影影响可行行性研究究工作的的按时完完成和研研究质量量；（二）属于于外地项项目，自自我研究究需要较较长时间间，又需需要尽快快决策；（三）项目目属于公公司未曾曾开发过过的，自自我难以以在短时时间内达达到要求求的深度度和精度度。委托可行性性研究时时，所选选择的可可行性研研究单位位应满足足公司规规定的供供方评选选准则，并并执行公公司合同同管理的的有关规规

18、定。第九条 可行性性研究的的效果评评价在项目终止止后，公公司组织织进行项项目后评评价，包包括计算算项目的的成本偏偏差率、周周期偏差差率、利利润偏差差率等。除除不可抗抗力因素素导致的的偏差外外，正常常偏差不不应高于于5。高高于55的，公公司在当当年度绩绩效考核核时作为为考核的的指标进进行相应应考核。第十条 项目不不可行性性研究在房地产市市场竞争争日趋激激烈的客客观环境境下和土土地“招拍挂挂”政策下下，尽管管计划立立项工作作已经弱弱化，但但项目可可行性研研究工作作不应被被弱化，还还应进一一步加强强，以体体现对公公司高度度负责的的精神。今今后，公公司再进进行项目目可行性性研究时时，除了了进行项项目的

19、“可行性性”研究外外，还将将进行项项目的“不可行行性”研究。“不可行行性”研究由由规划部部负责或或公司委委托专业业机构，以以促进项项目可行行性研究究的科学学、客观观性，提提高公司司决策水水平。第十一条公公司在启启动下一一个新开开发项目目时，严严格按照照本制度度施行。第十二条本本制度由公公司综合合部负责责解释。第十三条相相关流程程、记录录表单及及范本（一）相关关流程LC-011：项目目可行性性研究管管理流程程（二）记录录表单WT-TZZ-011：项目可可行性研研究报告告评审意意见书WT-TZZ-022：（说明：双击图图标即可可进入文文件浏览览，该文文件放置置在“其他记记录表单单”包里。）（三）范

20、本本（说明：双双击图标标即可进进入文件件浏览，该该文件放放置在“范本”包里。）流程名称：项目可可行性研研究管理理流程流程编号：LC-01项目可行行性研究究报告评审意意见书编号：WTT-TZ-001评 审审 人职 务务接收报告时时间提交本意见见书时间间评审意见评审人（签签字）： 年 月月 日日备注：1、本表可可另附页页。2、评审人人应本者者对公司司高度负负责的态态度提出出明确、具具体的评评审意见见，并对对评审意意见负责责。土地投标管管理办法法第一条 土地是是房地产产开发企企业的基基本生产产资料。为为了规范范“找地”行为，提提高项目目可行性性的“辨识能能力”，降低低土地投投标风险险，保障障土地储储

21、备，促促进公司司的可持持续发展展，制定定本办法法。第二条 公司规规划部是本办办法的责责任部门门，负责责土地合合作洽谈谈、土地地投标等等土地储储备工作作，负责责办理土土地使用用证相关关手续，保证公司土地储备目标的完成。第三条“找找地”原则（一）与公公司的土土地储备备计划和和发展战战略相符符合；（二）与公公司的产产品模式式相符合合；（三）与公公司的开开发能力力相符合合；（四）与公公司的年年度经营营计划相相符合。第四条 土地供供应信息息的搜集集规划部通过过以下途途径获取取土地供供应信息息：（一）从土土地储备备管理部部门获取取信息：规划部应与土土地储备备管理部部门保持持密切的的联系，及及时搜集集最新土

22、土地信息息，全面面掌握城城市土地地年度供供应计划划（包括括不同用用途的土土地供应应计划），随随时关注注“土地招招标公告告”，及时时向总经经理报送送土地市市场信息息。（二）通过过与土地地使用单单位接触触、洽谈谈获取项项目土地地转让信信息。（三）通过过公共关关系单位位或个人人获取土土地供应应信息。（四）在当当地已经经成立项项目部的的，由项项目部提提供土地地供应信信息。第五条 规规划部应密切切关注土土地市场场的“招拍挂挂”信息及及其它房房地产开开发企业业的土地地转让价价格，及及时掌握握土地的的实际成成交价格格。第六条 如果土土地满足足公司的的“拿地”原则，规规划部、分管副副总报公司总总经理征征询意见

23、见。必要要时，与与总经理理、分管管领导、公司相关职能部门进行现场踏勘。总经理初步同意后，规划部应组织相关部门进行土地的资源调查和市场调查。调查内容包括：（一）城市市总体规规划；（二）土地地利用总总体规划划；（三）宗地地规划要要点；（四）区域域土地规规划调整整的可能能性；（五）项目目成本测测算（规规划部、成成本部、财财务部、营销部负责提供各专业成本测算数据）；（六）区域域市场商商品房价价格情况况（营销销部负责具具体工作作）；（七）社区区环境因因素；（八）周边边配套情情况；（九）其它它。通过调查和和经验判判断认为为初步可可行后，规划部负责进行初步土地价值分析和初步估算项目的开发成本，并组织编制项目

24、建议书报送总经理，由总经理初步确定是否参加投标意向（或进一步洽谈）。第七条根据据集团公公司的决决策，决决定参加加土地投投标后，财务部提请集团的计财中心提前安排投标所需的保证金和土地出让金；规划部要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略。投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地”的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位协商联合投标。投标前，规规划部应通过过各种渠渠道或途途径了解解其他投投标单位位可能的的投标报报价，同同时根据据项目目可行性性研究报报告中中的测算算数据确确定本公公司的投投标

25、最高高报价。如如果属于于土地使使用权转转让，总总经理应应明确受受让的条条件并全全程指导导谈判过过程。第八条 公司总总经理、分分管领导导应尽量量亲自参参加土地地投标或或合作洽洽谈。第九条 土地竞竞拍中标标后，公公司总经经理或总总经理授授权竞拍拍代表在在拍卖卖成交确确认书上上签字、盖盖章。第十条 土地竞竞拍中标标后，手手续的办办理按照照项目目证照手手续管理理办法执执行。第十一条通通过资本本合作方方式获取取土地的的，公司司应组织综合合部法律律人员、财务部部实施尽职职调查，详细调查合作单位的资产负债和资信情况。公司规划部组织进行洽谈合作事宜，在合作协议中要明确约定项目组织的董事会、经理层、财务管理人员

26、的组成以及债权、债务处理方式等。合作协议应进行签证或公证。第十二条 联建建和代建建项目根据联建和和代建项项目的实实际情况况，公司司规划部部负责与与合作单单位进行行具体的的洽谈，必必要时分分管领导导或总经经理进行行主谈。第十三条 根据据公司的的年度经经营计划划，当土土地储备备工作属属于公司司的年度度工作重重点之一一时，公公司可以以成立以以集团公公司总经经理为组组长的“公司土土地储备备工作小小组”。“公司土土地储备备工作小小组”成员包包括万泰泰置业公公司总经经理、分分管领导导、规划划部部长长及相关部部门负责责人。第十四条 工作作规范及及违规责责任（一）规划划部每季季度向分分管副总总报送一一次土地市

27、市场信息息报告，内内容包含含但不限限于项项目信息息收集及及跟踪表表、项项目投资资及土地地储备计计划表。土地市场信息报告内容要全面，实效性要强；市场调查数据要准确、完整，可行性和不可行性分析要客观。（二）无论论投标与与否，规规划部每每年至少少参加一一次土地地拍卖活活动。（三）在对对外谈判判过程中中，谈判判人员应应积极维维护公司司的品牌牌形象和和利益，严严禁泄露露公司秘秘密，严严禁行贿贿或收贿贿，否则则公司将将给予严严重警告告处分或或辞退处处理，并并有权追追究其法法律责任任。第十五条 本办办法自颁颁布之日日起施行行，由公公司综合合部负责责解释。第十六条相相关流程程与记录录表单相关流程LLC-002

28、：土土地获取取流程（二）记录录表单WWT-TZ-003：项目目投资及及土地储储备计划划表WT-TZZ-04：项目目信息收收集及跟跟踪表流程名称：土地获获取流程程流程编号：LC-02项目投资及及土地储储备计划划表编号：WTT-TZ-003 年份相关内容2011年年2012年年2013年年1、当年新新储备总总规模（规规划建筑筑面积）2、新增土土地储备备目标 A、目目标区域域一： 11）储备备目标（项项目数量量规划划建筑面面积） 22）重点点区域 33）规模模范围（建建筑面积积不低于于不高高于） 44）产品品类型5）楼楼面地价价水平上上限6）项项目取得得初步预预计第一季度：万平米米第二季度：万平米米

29、第三季度：万平米米第四季度：万平米米 B、目目标区域域二： 11）储备备目标（项项目数量量规划划建筑面面积） 22）重点点区域 33）规模模范围（建建筑面积积不低于于不高高于） 44）产品品类型5）楼楼面地价价水平上上限6）项项目取得得初步预预计第一季度：万平米米第二季度：万平米米第三季度：万平米米第四季度：万平米米 C、目目标区域域三3、关注发发展方向向各目标区域域优先级级、重点点区域突突破目标标4、预计地地价支付付最大需需求5、下年度度可开复复工面积积预计项目信息收收集及跟跟踪表 填报日期期：编号号：WTT-TZ-004一、新项目目基本情情况概要要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北

30、地段与市中心、主主要建筑筑物、商商圈等的的距离。土地所有权权归属土地使用权权归属合作方土地规划用用途占地面积建筑面积其中：住宅宅容积率公建土地现状包括使用现现状，地地形地貌貌，待动动拆迁情情况。获取方式及及条件获取方式土地价格付款条件交地标准其他要求市场周边参照市市场、具具体楼盘盘，可能能的售价价估计。备注填报单位： 填报日日期：二、项目进进展状况况及工作作计划详细内容项目进展状状况接触程度说明与土地地方接触触程度，初初步接触触、深入入了解、有有合作意意向、准准备上会会还是准准备签约约。谈判情况谈判进展情情况，谈谈判条件件等发生生重大变变化。法律手续法律手续办办理程度度，如：已取得得的政府府、

31、法律律文件依依据等。焦点难点项目进展的的主要难难点和焦焦点。项目发展环环境变化化竞争对手竞争对手加加入或退退出，对对手提出出条件发发生变化化等，以以及主要要竞争对对手在整整个城市市重大土土地购买买或其他他投资。竞争楼盘对项目发展展有影响响的楼盘盘推出与与封盘等等。政府政策主要政府政政策颁布布或变动动及对项项目发展展的影响响，政府府倡导重重点开发发区域和和领域的的提出或或形成。城市规划城市规划发发生重大大变动或或（即将将）实施施，重大大城市规规划调整整。市政配套整个城市重重大市政政建设（如如交通捷捷运系统统规划和和建立，主主要道路路的开工工或通车车），以以及项目目周边市市政配套套的改变变。其他因

32、素如：房地产产热点发发展区域域的形成成和改变变等。下一步计划划说明该项目目下一步步工作计计划（继继续跟进进还是暂暂缓、终终止）、工工作重点点、采取取的策略略、突破破点、是是否需要要项目发发展工作作小组介介入、什什么时间间召开听听证会等等。山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理PAGE 第77页 共78页项目定位与与策划管管理制度度第一条 目的为综合考虑虑和平衡衡影响产产品的各各专业意意见，完完成项目目整体定定位分析析（包括括市场定定位、客客户定位位、产品品定位等等）和产产品策划划结论，指指导下阶阶段的概概念设计计、营销销推广整整体思路路等工作作，特制制定本管管理制度度。

33、第二条 本制度度适用于于公司各各房地产产开发项项目的项项目定位位及产品品策划工工作。第三条 概念（一）项目目定位：是根据据项目本本身所具具有的属属性和特特点，确确定项目目针对的的目标消消费群体体、市场场迎合点点以及产产品风格格等，并并考虑产产品的市市场差异异性和引引导性。（二）产品品策划：是在明明确项目目定位的的基础上上，按照照市场需需求对多多种产品品方案进进行测算算比较，并并提出产产品的最最优配置置建议，一一般需要要包括场场地分析析、楼型型配比、规规划排布布、单体体布局（非非必需）等等。第四条 职责公司营销部部是项目目产品定定位与策策划的主主要责任任及组织织部门，负负责编制制项目目定位与与产

34、品策策划报告告。规划部参与与项目定定位与策策划工作作，在职职责范围围内为公公司项目目定位与与策划工工作提供供支持，包包括概念念性设计计方案。（三）成本本部、财务部、工程程部等部部门参与与项目定定位与策策划工作作，在职职责范围围内为公公司项目目定位与与策划工工作提供供支持。第五条 项目定定位与产产品策划划工作启启动（一）项目目取得之之后即启启动项目目定位及及策划工工作，营营销部应应根据可可研报告告的主要要结论，并并结合产产品标准准化研究究成果，拟拟定相关关工作计计划，明明确此阶阶段公司司各职能能部门分分工，必必要时可可委托外外部机构构进行。（二）计划划拟订后后，由分分管领导导审批。（三）各部部门

35、按审审批后的的工作计计划落实实相关工工作。第六条 项目定定位与产产品策划划报告内内容内容要点包包括：（一）宏观观市场分分析（经经济环境境、政策策环境、市市场预测测等）；（二）区域域市场分分析（区区域环境境、人文文配套、周周边竞品品、项目目SWOOT分析析）；（三）客户户群体分分析（客客户群类类别细分分、购房房动机分分析、价价格承受受能力）；（四）项目目定位（市市场定位位描述、目目标客户户群体描描述、）；（五）产品品策划（整整体规划划建议、外外观设计计建议、户户型设计计建议、配配套设施施建议、装装修档次次建议、配配套服务务建议、物物业管理理建议；必选内内容包括括楼型配配比规划划方案、规规划强排排

36、方案、单单体布局局）； （六）项目目开发方方案及项项目开发发节奏；（七）营销销卖点提提炼。第七条营销销部组织织编制项项目定位位与产品品策划报报告，相相关部门门参与评评审，并并上报审审批。第八条 项项目定位位与策划划报告审审批：（一）营销销部在公公司总经经理办公公会上汇汇报主要要内容，总总经理办办公会提提出报告告修改意意见，由由营销部部进行修修订完善善。（二）项项目定位位与产品品策划报报告最最终经总总经理办办公会审审议通过过、公司司总经理理/集团团领导审审批。具具体执行行详见定定位策划划评审工工作指引引。第九条 审审批后的的项目目定位与与产品策划划报告由由营销部部下发至规划部部、工程程部、综综合

37、部、成本部部。第十条 鉴于项项目定位位与产品品策划工工作的特特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产项目的调研，以不断提高项目定位和策划能力。第十一条 本制制度由公司综合合部负责责解释。第十二条 本制制度自颁颁布之日日起施行行。第十三条指指引、相相关流程程、记录录表单与与范本指引市场调研工工作指引引 定位策划评评审工作作指引相关流程LC-033：项目目定位与与产品策策划管理理流程（三）范本本（说明：双双击图标标即可进进入文件件浏览，该该文件放放置在“范本”包里。）市场调研工工作指引引1. 目的的明确公司项项目产品品目标市市场/组组合、产产品组合合定位；1.1 传传

38、达项目目信息，为为项目的的宣传推推广建立立市场基基础； 2. 市场场调研的的主要内内容2.1 竞竞争性调调研内容容2.1.11 各楼楼盘概况况（区位位、环境境、规模模、开发发商背景景等）2.1.22 开发发该楼盘盘动机2.1.33 购买买者特征征及结构构2.1.44 目标标市场定定位、产产品定位位、形象象定位2.1.55 项目目规划设设计特点点（面积积大小、功功能配置置、建筑筑细部、各各类户型型的平面面布局等等）2.1.66 宣传传推广策策略与方方法2.2 街街（片）区区价值调调研内容容2.2.11 对片片区规划划的认知知与态度度2.2.22 对项项目区位位、环境境、交通通及生活活配套设设施的

39、认认知与评评价 2.2.33 对项项目景观观资源的的价值判判断2.2.44 对片片区项目目产品组组合的认认知以及及建筑外外观、户户型设计计、园林林绿化及及会所配配套的需需求2.2.55 对片片区项目目的价格格预期2.2.66 企业业品牌对对项目的的影响程程度2.2.77 片区区项目适适合需要要程度及及认购可可能性、推推荐可能能性2.2.88 个人人购买片片区项目目的心理理成本构构成2.3 消消费者调调研内容容2.3.11 对项项目产品品的使用用态度2.3.22 购买买可能性性2.3.33 片区区项目的的价格预预测2.3.44 企业业品牌对对项目的的影响程程度2.3.55 产品品需求基基本意向向

40、（面积积、户型型、功能能）2.3.66 影响响消费者者行为的的因素个人人和社会会特征（文文化程度度、职业业、职务务、收入入、性别别、年龄龄、婚姻姻状况、家家庭结构构、居住住形式）2.3.77 影响响消费者者行为的的因素媒体体特征（主主要媒体体接触习习惯、接接触频率率、主要要媒体类类型与名名称、最最喜欢的的节目类类型）2.3.88 影响响消费者者行为的的因素生活活方式（态态度、价价值观、消消费观、兴兴趣、爱爱好、时时间支配配方式、观观点、个个性和自自我观念念）3. 专案案市场调调研的主主要方法法3.1 竞竞争楼盘盘调研售楼现场观观察+楼楼盘资料料+深度度访谈+计划购购买者个个别访谈谈3.2 街街

41、（片）区区价值调调研文献调查+实地调调查+网网络+报报刊杂志志+相关关文本资资料+居居民访谈谈3.3 消消费者调调研适合非概率率抽样的的各种面面谈访问问方式（包包括随机机调查、重重点调查查、特定定客户调调查）4. 专案案市场调调研报告告模板：第一部分 项目竞竞争环境境分析一、项目竞竞争性区区域分析析1、竞争性性的区域域构成2、各竞争争区域的的功能定定位3、各竞争争区域的的发展潜潜力4、各竞争争区域的的居住成成熟状况况5、各竞争争区域的的文化特特征二、竞争性性的市场场状况分分析1、竞争市市场的总总体供给给特征（规规模、供供给结构构、价格格水平、产产品特征征）2、竞争市市场的总总体需求求特征（主主

42、流需求求产品、可可承担价价格特征征、客户户构成特特征）3、典型个个案分析析（如畅畅销楼盘盘、滞销销楼盘、各各类物业业的典型型个案）各各类物业业可从不不同的标标准划分分第二部分 项目街街（片）区区价值研研判一、街（片片）区房房地产开开发优势势资源分分析二、街（片片）区房房地产开开发劣势势分析三、街（片片）区规规划前景景分析（或或区域的的城市功功能定位位分析）四、片区房房地产市市场总体体特征分分析（供供给特征征、需求求特征）第三部分 消费费者研究究一、消费者者置业倾倾向分析析1、购买项项目所在在片区楼楼盘的可可能性（片片区偏好好）2、对片区区楼盘的的基本价价格预期期3、对片区区楼盘的的心理印印象（

43、楼楼盘形象象的认知知度）4、产品的的主要需需求特征征（物业业类型、户户型、面面积、功功能、配配套要求求）二、消费者者行为因因素个人和和社会特特征（文文化程度度、职业业、职务务、收入入、性别别、年龄龄、婚姻姻状况、家家庭结构构、居住住形式）三、消费者者行为因因素媒体特特征（主主要媒体体接触习习惯、接接触频率率、主要要媒体类类型与名名称、最最喜欢的的节目类类型）四、消费者者行为因因素生活方方式（态态度、价价值观、消消费观、兴兴趣、爱爱好、时时间支配配方式、观观点、个个性和自自我观念念）定位策划评评审工作作指引1. 目的的适应公司业业务规模模发展，规规范对项项目定位位的论证证，控制制经营风风险，提提

44、升公司司竞争力力。2. 适用用范围适用于公司司投资的的新项目目。3. 项项目定位位与产品品策划报报告评评审会3.1 会会议召集集人：营营销分管管领导。3.2 参参加成员员：集团团公司相相关领导导、公司司总经理理办公会会参会人人员、项项目部经经理以及及营销部部认为有有必要参参加的内内外部专专家。具具体参加加人选由由分管副总总在会议议前确认认。3.3 评评审会相相关工作作内容：营销部负责责在会议议召开前前3个工作作日将项项目定位位与产品品策划报报告书书面版本本报送与与会人员。会议召开时时，营销销部摘要要介绍项项目定位位与产品品策划报报告内内容。评审会进行行讨论审审议，形形成是否否通过该该项目定定位

45、的最最终意见见。3.4 综综合部应于会会议结束束后3个个工作日日内完成成会议纪纪要并由由总经理理签发，报集团总经理备案，并下发至规划部、成本部和工程部。如会议对项目定位与产品策划报告提出较大疑义或需要做较大调整时，则应审慎进行研究分析，并在10日内完成调整。流程名称：项目定定位与产产品策划划管理流流程流程编号：LC-03项目证照手手续办理理管理办办法第一条 为了明明确公司司各类项项目证照照办理的的工作分分工，加加强证照照办理工工作的管管理，保保障项目目计划的的按期实实施，特特制定本本办法。公司在项目目证照、手手续办理理方面的的工作分分工： 部部门相关手续一类项目办办证责任任部门二类项目办办证责

46、任任部门土地征用和和变更土土地用途途的所有有行政审审批手续续；规划部规划部开发项目规规划相关关手续的的行政审审批；规划部二类项目项目工程发发包许可可审批；规划部二类项目施工许可证证行政审审批；规划部二类项目开发项目的的核准备备案、消消防、人人防、环环保、墙墙改、防防雷、减减灾等相相关行政政审批手手续规划部二类项目办理节能、人人防和消消防等相相关专业业施工图图报审手手续规划部二类项目园林绿化、市市政配套套等行政政审批手手续一类项目二类项目商品房销售售（预售售）许可可证、产产权证营销部营销部第三条 办理各各项手续续的责任任部门应应积极加加强、不不断改善善与有关关部门的的公共关关系。责责任部门门的负

47、责责人对各各项手续续办理的的及时性性负有领领导责任任。第四条 办理各各项证照照手续的的责任部部门应遵遵守政府府的有关关规定，严严格执行行公司的项项目前期期工作计计划按期期办结各各项手续续。未按按期完成成工作计计划的，执执行绩绩效管理理制度的的有关规规定。第五条 因以下下原因导导致手续续不能按按期办结结的，责责任部门门和责任任人不承承担责任任：（一）法律律意义上上的不可可抗力；（二）政府府职能部部门的责责任，如如政府违违约等；（三）公司司未能及及时缴纳纳资金。第六条项目目报批报报建手续续及相关关证照办办理的工工作时限限：根据据项目实实际情况况，执行行项目开开发计划划、阶段段工作计计划及公公司总经

48、经理工作作会议安安排的工工作时限限。公司司办理各各项手续续的标准准时间为为具备法法定条件件后政府府部门的的承诺期期限。第七条 外出办办理手续续的人员员应严格格恪守公公司的商商业秘密密，维护护公司品品牌和声声誉。违违反者，查查实后予予以严肃肃处理。本办法由公公司综合合部负责责解释，修修改时亦亦同。第九条本办办法自颁颁布之日日起施行行。第十条 相相关流程程及记录录表单（一）相关关流程LC-044：建设设用地规规划许可可证办办理流程程LC-05：建设设项目用用地批准准书办办理流程程LC-066：建建设工程程规划许许可证办办理流程程LC-07：建建设工程程施工许许可证办办理流程程LC-088：商商品房

49、销销售（预预售）许许可证办办理流程程LC-09：住住宅交付付使用许许可证办办理流程程LC-100：大产产证办理理流程（二）相关关记录表表单WT-TZZ-05：（说明明：双击击图标即即可进入入文件浏浏览，该该文件放放置在“其他记记录表单单“文件包包中。）流程名称：建设设用地规规划许可可证办办理流程程流程编号：LC-04建设用地地规划许许可证办办理流程程说明序号流程说明时间控制输入输出1规划部主办办人员准准备资料料，资料料包括：（1）批批准的建建设项目目可行性性研究报报告或有有关计划划批准文文件（原原件及复复印件各各一份）；（2）规规划部门门核发的的建设设项目选选址意见见书的通通知及及附图（复复印

50、件一一份）；（3）建建筑工程程设计方方案批复复及附附图（复复印件一一份）；（4）市市测绘院院提供的的1/5500或或1/110000地形图图六份，地地形图上上应用红红色铅笔笔标明用用地位置置地界；（5）凡凡属国有有土地使使用权出出让、转转让地块块的建设设工程，需需加送国有土土地使用用权出让让合同文本（副副本）及及附图各各一份（原原件）。办理手续前前相关资料2规划部主办办人员向向政府规规划部门门提出用用地规划划申请，填填写建设设用地申申请登记记表40个工作作日建设用地申申请登记记表3政府规划部部门审查查资料相关资料4政府规划部部门组织织现场勘勘察5政府规划部部门初步步选定用用地的位位置和界界限6

51、政府规划部部门根据据项目部部主办人人员提交交的1：5000（或1：110000）地形形图，提提出规划划设计条条件地形图规划设计条条件7政府规划部部门审查查项目部部主办人人员提交交的建设设用地规规划设计计总平面面图8政府规划部部门确定定用地位位置和界界限9政府规划部部门核发发建设设用地规规划许可可证建设用地规规划许可可证10规划部主办办人员领领取建建设用地地规划许许可证1个工作日日建设用地规规划许可可证备注：本流流程需项目证照手续办理管理办法配合执行。流程名称：建设设项目用用地批准准书办办理流程程流程编号：LC-05建设项目目用地批批准书办办理流程程说明序号流程说明时间控制输入输出1规划部/项项

52、目部主主办人员员准备办办理建设设项目用用地批准准书的相相关资料料，资料料包括：（1）当地政府部门建设用地批准书申请表；（2）供地批文和出让合同；（3）土地出让金定金凭证（出让土地）；（4）征地包干协议或动迁许可证或流转协议；（5）社保部门证明（征用土地）。办理手续前前相关资料2规划部/项项目部主主办人员员填写建建设项目目用地批批准书申申请表，并并向国土土资源管管理部门门提交相相关资料料10个工作作日建设项目用用地批准准书申请请表3国土资源管管理部门门接收相相关资料料，受理理申请相关资料4国土资源管管理部门门审核资资料相关资料审核意见5国土资源管管理部门门核发建建设项目目用地批批准书建设项目用用

53、地批准准书6规划部/项项目部主主办人员员领取建建设项目目用地批批准书1个工作日日建设项目用用地批准准书备注：本流流程需项目证照手续办理管理办法配合执行。流程名称：建设设工程规规划许可可证办办理流程程流程编号：LC-06建设工程程规划许许可证办办理流程程说明序号流程说明时间控制输入输出1规划部/二二类项目目主办人人员送审审设计方方案设计方案2消防、环保保、卫生生、交通通、民防防和绿化化等管理理部门对对设计方方案审查查意见设计方案审核意见3规划管理部部门核定定设计方方案设计方案审核意见4委托设计单单位进行行施工图图设计施工图设计计方案5消防、环保保、卫生生和交通通部门的的对施工工图审查查意见施工图

54、设计计方案审查意见6规划部/二二类项目目主办人人员填报报建设设工程规规划许可可证申请请表并并附送相相关资料料，资料料包括：（1）总平面设计图三份（比例1/500或1/1000,应标明建筑基地界限,新建建筑物的外轮廊尺寸和层数,新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）；（2） 地形图3份（向市测绘院晒印,比例1/500或1/1000,地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；（3）建设基地的土地使用权属证件（复印件）；如属新征土地,应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件1份）；（4） 原有基地拆房,需提供应拆房屋的权属证明（复印件1份

55、）；（5） 建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单）,分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算）；（6）基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；（7）建设项目计划批准文件1份； （8）建筑工程概预算书1份；（9）消防、环保、卫生等有关部门审核意见单各1份。办手续前相关资料7政府规划部部门审核核相关资资料25个工作作日相关资料审核意见8政府规划部部门核发发建设工工程规划划许可证证建设工程规规划许可可证9规划部/二二类项目目主办人人员领取取建设工工程规划划许可证证1个工作日日建设工程规规划许可可证10规划部/二二类项目目主办人人员向政政府规划划部门缴缴纳执照照费11政府规划部部门收

56、取取执照费费12规划部主办办人员向向测绘院院申请订订立城市市道路规规划红线线界桩13测绘院订立立城市道道路规划划红线界界桩14规划部委托托施工单单位放样样15规划部向政政府规划划部门申申请复验验灰线16政府规划部部门进行行复验17规划部按照照建设设工程规规划许可可证及及附图要要求,全全面组织织建设基基地内的的各项建建设和环环境建设设18施工单位进进行工程程建设19工程完工20工程竣工后后,建设设单位填填报建建设工程程竣工规规划验收收申请单单向规规划管理理部门申申请规划划验收建设工程竣竣工规划划验收申申请单21政府规划部部门进行行规划验验收22政府规划部部门判断断是否验验收合格格23验收合格核核

57、发验收收合格证证明验收合格证证明24验收不合格格项目部部组织工工程整改改25施工单位进进行工程程整改26规划部领取取验收合合格证明明验收合格证证明27规划部主办办人员向向市房地地产管理理部门申申请办理理房地产产权登记记28市房地产管管理部门门办理房房地产权权登记29规划部准备备档案并并向城建建档案馆馆移交档案30城建档案馆馆接收档档案档案备注：本流流程需项目证照手续办理管理办法配合执行。流程名称：建设设工程施施工许可可证办办理流程程流程编号：LC-07建设工程程施工许许可证办办理流程程说明序号流程说明时间控制输入输出1规划部/二二类项目目主办人人员向当当地建设设网平台台注册用用户，或或到建设设

58、行政主主管部门门窗口办办理申领领。2规划部/二二类项目目主办人人员网上上或在窗窗口填写写施工工许可申申请表，并并获得申申领编号号。3受理人根据据申领人人填写的的信息，提提出修改改意见和和所需要要提供的的书面资资料，并并告知受受理时间间和地点点。施工许可申申请表4规划部/二二类项目目主办人人员检查查确认信信息数据据是否正正确。5如果数据正正确，项项目部主主办人员员打印施施工许可可申请表表施工许可申申请表6规划部/二二类项目目主办人人员有施施工许可可申请表表上盖盖公司法法定代表表人和公公司法人人章，准准备所需需要提供供的书面面资料并并提交建建设行政政主管部部门，资资料包括括：（11）施工工许可申申请表；（2）建建设工程程规划许许可证；（3）资资金入帐帐凭证(按合同同约定的的工程备备料预付付款划入入施工承承包单位位帐户)；（44）申办办施工许许可工程程现场情情况说明明表；（55）建设设工程承承发包合合同副本本、廉洁洁协议；（6）建建设工程程安全和和质量监监督申报报情况证证明；（77）建设设工程施施工图设设计文件件审查通通过资料料；（88）勘察察、设计计、施工工中标（选选）通知知书；（99）法律律、法规规、规章章规定的的其他资资料。办证前相关资料7建设行政主主管部门门审查资资料。3个工作日日相关资料审核意见8资料审查合合格后，建建设行政政主管部部门核