房地产常用法律知识

1、房地产常用法律知识 讲师 刘智林助理 刘 凯引子三角房产产之争三角房产产之争请观看视视频问题题您认为这这套房子子应该属属于谁？是属于于张家还还是属于于王家？为什么么？刘宝发把把房子抵抵押给胡胡连喜,经过刘宝宝发同意意后，胡胡连喜把把房子抵抵押给王王恩铭，法律程程序上存存在什么么瑕疵？刘宝发是是一房两两卖吗？问题题您觉得处处理这个个三角房房产的争争执应该该是依据据哪一基基本法律律来解决决？民法？合合同法？物物权法？还是是城市市房地产产管理法法？解析物权法物权变动动的公示示原则物权法第六条不不动产产物权的的设立、变更、转让和消灭，应当依依照法律律规定登记。动产物物权的设设立和转转让，应应当依照照法

2、律规规定交付。物权法物权变动动的公示示原则物权为支支配权，具有优优先性、排他性性、追及及性和物物权请求求权的效效力。因此，一一个物权权的变动动不能从从外部查查知，必必然有害害交易安安全。故故而民法法对于物物权的变变动设有有公示原则则和公信信原则。物权法物权变动动的公示示原则A、物权的公公示，是指物权权的享有有和变动动可取信信于社会会公众的的外部表表现形式式。公示示原则，是指当当事人以以公开方方式使公公众知晓晓物权享享有和变变动的事事实，即即物权的的享有与与变动必必须与一一定的标标志结合合起来，使第三三人能够够从外部部加以识识别，使使物权法法律关系系透明，不至于于危害交交易安全全。如：在房屋屋上

3、设定定抵押权权，如果果不以一一定的方方式表现现出该抵抵押权的的存在，那么不不知该抵抵押权存存在的购购买该房房屋的第第三人就就可能蒙蒙受损害害。所以以法律规规定抵押押必须办办理登记记。物权法物权变动动的公示示原则B、公示的的方法我我国国物权法法以登登记作作为不动动产物权权享有和和变动的的公示方方法、以占占有作为为物权享享有的公公示办法法、以交交付作为为动产物物权变动动的公示示方法。登记：我国的的不动产产物权的的享有或或者变动动，除法法律另有有规定外外（如基基于继承承等方式式取得动动产或者者不动产产的所有有权既不不存在交交付或者者登记的的问题），采取取登记要件件主义。交付：交付通通常是指指现实交交

4、付，及及标的物物占有的的现实转转移，如如出卖人人将标的的物交付付给买受受人，就就是将对对物的占占有转移移给买受受人。但但法律为为了顾及及交易的的便利，有时也也以无需需现实转转移占有有的观念念交付和和拟制交交付代替替现实的的交付。观念交交付包括括简易交交付、指指示交付付和占有有改定。理论篇哪些法律律是房地地产业常常用的法法律？哪些法律律是房地地产业常常用的法法律？城市房地地产管理理法国土资源源法、城乡规划划法物权法、最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释、最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释民法通

5、则则及其民通意见见哪些法律律是房地地产业常常用的法法律？合同法及其最高高人民法法院关于于适用中华人民民共和国国合同法法若干问题题解释一一、解释释二侵权责任任法最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释商品房销销售管理理办法、城市商品品房预售售管理办办法等。房地产法法概述A、房地产产法是调调整人们们在房地地产权属属、房地地产开发发、房地地产交易易经营、房地产产管理服服务、房房地产金金融、涉涉外房地地产等方方面所发发生的全全力与义义务关系系的法律律规范的的总称;B、房地产产法德调调整对象象：土地地利用管管理关系系土土地财产产关系土土地利用用规划关关系城城市

6、房房屋管理理关系房房屋财产产关系涉涉外房地地产管理理关系和和协作关关系城市房地地产管理理法城市房房地产管管理法C、房地产产法的特特征1）、调整整不动产产领域，其所调调整的社社会关系系比较稳稳固。2）、所调调整的社社会关系系严密置置于国家家的控制制之下。3）、房地地产法律律关系的的确定一一般都要要采用书书面形式式。4）、房地地产产权权的设立立、变更更、转让让、和消消灭以登登记作为为要件。城市房房地产管管理法D、房地产产法律规规范：也也就是房房地产法法律渊源源1）、宪法法规范2）、房地地产法律律规范3）、房地地产行政政法律规规范4）、地方方性房地地产法律律规范5）、房地地产行政政规章6）、地方方性

7、房地地产规章章7）、其他他规范性性文件8）、最高高人民法法院的司司法解释释等指导导性文件件城市房房地产管管理法E、房地产产法律体体系房房地地产法律律的渊源源体系是是由由房地产产有关法法律、法法规、规规章等共共同组成成的有机机统一的的整体。除了包包括构成成房地产产规范性性文件的的法律、法规、规章及及其他规规范性文文件之外外，还包包括各种种规范性性文件的的层级效效力及其其适用顺顺序。1）、房地地产权属属法律制制度2）、房地地产开发发用地法法律制度度3）、房地地产开发发法律制制度4）、房地地产交易易法律制制度5）、房地地产税费费法律制制度6）、物业业管理法法律制度度7）、住房房保障法法律制度度城市房

8、地地产管理理法的特点A、城市房地地产管理理法的特点1）、维护护了我国国国有房房地产权权的原则则 第一一，国家家垄断土土地出让让市场，即一级级市场。第二，对国有有土地实实行有偿偿有限期期使用制制度土地地使用权权规定了了最高年年限。居居70年，工50年，教科科文卫体体50年，商旅旅娱40年，综合合其他50年。第三三，对国国有土地地使用范范围和用用途实行行限制，地上开开发，无无权开发发地下资资源，改改变用途途就调整整出让金金。第四四，出让让和转让让都得登登记，办办证。第第五，国国家在特特殊情况况下，根根据公共共利益之之需要，可以在在对土地地使用者者做相应应补偿后后提前收收回土地地使用权权。城市房地地

9、产管理理法的特点2）、建立立了系统统的房地地产管理理制度五项房地地产管理理制度：国有土土地有偿偿有限期期使用制制度、房房地产价价格评估估制度、房地产产成交价价格申报报制度、房地产产评估人人员资格格认证制制度、土土地使用用权和房房屋所有有权登记记发证制制度五种登记记备案制制度：房房地产开开发企业业及房地地产中介介服务的的机构的的设立登登记（房房地产开开发企业业尚需向向有关部部门备案案）、商商品房预预售合同同的登记记备案制制度、房房地产转转让、抵抵押或变变更时房房地产权权属登记记制度、房屋租租赁合同同的登记记备案制制度、土土地所有有权、房房屋所有有权的取取得登记记制度。五种证书书：土地地使用权权证

10、书、房屋所所有权证证书、房房地合一一的房地地产权证证书、房房地产评评估师资资格证书书、商品品房预售售许可证证书。城市房地地产管理理法的特点3）、确立立了房地地产市场场调节机机制第第一，在房地地产开发发企业登登记设立立方面，该审核核制为登登记制，第二，在价格格管理以以市场价价格为主主，政府府将基准准地价、标定地地价和各各类房屋屋的重置置价格定定期确定定并公开开。第三三，土地地使用权权的取得得方式上上，保留留出让和和划拨双双轨制。出让规规定了拍拍卖、招招标和协协议。但但是对那那些明显显具有经经营目的的、回报报率高、投资回回收期较较短的商商业、旅旅游娱乐乐和豪华华住宅用用地，则则规定只只要有条条件，

11、必必须采取取拍卖和和招标方方式。城市房地地产管理理法的特点4）、对房房地产炒炒卖投机机行为进进行了限限制房地产炒炒卖投机机行为是是指房地地产购买买人取得得土地使使用权或或房屋所所有权，并不是是为了自自己消费费，而是是期望通通过转手手倒卖获获取暴利利的行为为。我国国城市房地地产管理理法借鉴国外外以及港港澳台地地区的限限制房地地产炒卖卖投机行行为的经经验，结结合我国国的具体体情况，制定了了抑制房房地产炒炒卖的六六项具体体措施城市房地地产管理理法的特点第一，规规定土地地使用权权出让必必须由市市县人民民政府有有计划、有步骤骤地进行行，必须须符合土土地利用用的总体体规划、城市规规划和年年度建设设用地规规

12、划。第第二、对对土地使使用权出出让价格格进行管管理，规规定了房房地产价价格评估估制度，确定基基准地价价。第三三，加强强以划拨拨方式取取得土地地使用权权交易行行为的管管理。或或交土地地出让金金或者土土地收益益上缴国国家，第第四，对对已经受受让的土土地必须须按合同同期限抓抓紧开发发利用。期满一一年未动动工开发发，征收收相当于于土地出出让金20%以下的土土地闲置置费；满满2年未动工工开发的的，可以以无偿收收回土地地使用权权。第五五，规定定对房地地产的转转让必须须达到一一定的的的投资额额或符合合一定的的条件，否则转转让行为为无效。出让方方式获得得土地的的，按约约已经支支付全部部的土地地使用权权出让金金

13、并取得得土地使使用权证证书，还还需按合合同约定定完成投投资，属属于房屋屋建设工工程，完完成开发发投资总总额的25%以上；属属于成片片开发土土地的，需形成成工业用用地和其其他建设设用地的的条件。城市房地地产管理理法的特点对商品房房预售条条件也做做了严格格规定：第一、已已经交付付全部土土地出让让金，取取得土地地使用权权证书；第二、持持有建设设工程规规划许可可证；第三、按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期；第四、向向房管部部门办理理预售登登记，取取得商商品房预预售许可可证明。城市房地地产管理理法的特点

14、5）、保护护房地产产企业的的公平竞竞争第一，不不分所有有制形式式进行划划分，一一视同仁仁，公平平对待。第二，对对外商投投资房地地产开发发企业，规定了了与国内内企业具具有同等等的法律律地位。城市房地地产管理理法立法过程程中有争争议的问问题B、房地产产立法过过程中若若干有争争议的问问题1）、关于于房地产产的管理理体制问问题现现行行是房地地分管共共识是房房地产统统管开开放放城市由由一个房房地产管管理部门门统管2）、关于于集体所所有的土土地能否否出让的的问题1988年4月七届全全国人大大第一次次会议通通过的宪宪法修正正案规定定，土地的使使用权可可以依照照法律规规定转让让1988年12月七届全全国人大大

15、常委会会第五次次会议通通过的关关于修改改土地管管理法德德规定，明确规定定集体所所有的土土地的使使用权可可以依法法转让。集体所所有土地地的所有有权，包包含对土土地的使使用权、收益权权、处分分权，理理应由所所有权人人出让。另一种认认为：本本法应当当确定集集体所有有的土地地不能用用于房地地产开发发，因为为我国十十四届三三中全会会精神是是我国地地少人多多我们必必须十分分珍惜合合理使用用土地资资源，法律采纳纳后一意意见城市房地地产管理理法第九条规规定：城城市规划划区内的的集体所所有的土土地，经经依法征征用为国国有土地地后，该该国有土土地的使使用权方方可有权权出让。法律之之间存在在矛盾。城市房地地产管理理

16、法立法过程程中有争争议的问问题3、关于土土地使用用权的出出让方式式问题拍拍卖招招标标协协议立法时有有人建议议取消协协议方式式，因为为容易导导致腐败败。但是是立法还还是采用用了三种种方式并并存。城市房地地产管理理法第十三条条土地地使用权权出让，可以采采取拍卖卖、招标标或者双双方协议议的方式式。商商业、旅旅游、娱娱乐和豪豪华住宅宅用地，有条件件的，必必须采取取拍卖、招标方方式；没没有条件件，不能能采取拍拍卖、招招标方式式的，可可以采取取双方协协议的方方式。采采取双双方协议议方式出出让土地地使用权权的出让让金不得得低于按按国家规规定所确确定的最最低价。4）、关于于私有房房屋用地地是否规规定视为为划拨

17、方方式的问问题既不能划划拨，也也不能出出让，也也无需补补交土地地出让金金5）、关于于出让方方式取得得的土地地使用权权期满后后该土地地的地上上物如何何处理的的问题：一种意意见是地地上建筑筑物同土土地使用用权由国国家无偿偿收回，另一种种意见是是给予一一定的补补偿。现现行法律律没有具具体规定定。6）、关于于预购商商品房再再转让的的问题。城市房地地产管理理法第四十六六条商商品房预预售的，商品房房预购人人将购买买的未竣竣工的预预售商品品房再行行转让的的问题，由国务务院规定定。城市房地地产管理理法立法过程程中有争争议的问问题7）、关于于房屋租租赁是否否登记备备案的问问题。城市房地地产管理理法规定了房房屋租

18、赁赁登记制制度。司司法实践践中全国国各地运运作不一一致。8）、关于于房地产产登记发发证问题题合合二为一一由一个个部门颁颁发证件件，房房随随地走维维持不变变 土地地管理部部门审核核 县级级以上人人民政府府颁发土土地使用用权证书书由由房产管管理部门门颁发房房产证书书。开发发城市是是两证合合一一个个部门管管理房地地。9）、关于于房地产产法的名名称问题题城市房地地产管理理法？房房地产产管理法法 ？房房地产产法？房房地产交交易法？房房地地产开发发经营法法？城市房地地产管理理法立法过程程中有争争议的问问题物权法物权，是是指权利利人依法法对特定定的物享享有直接接支配和和排他的的权利，包括所所有权、用益物物权

19、和担担保物权权。物权法2007年3月16日审议通通过，2007年10月1日出台。合同法强调任意意主义，物权法强调的是是法定主主义。房地产法法与物权权法的区区别1）、调整整对象不不同平平等主主体财产产关系横横向与与纵向关关系2）、调整整方法不不同平平等、等等价、自自愿、有有偿任任意意性规范范强强制性性规范不不等等价、无无偿3）、主体体地位不不同主主体地地位平等等经经济济关系平平等管管理关关系不平平等4）、争议议解决制制度不同同物物权属于于民事争争议违违反房房地产法法还有属属于行政政争议房地产法法与物权权法的联联系1)、特别法法与一般般法的关关系就就土地调调整和房房屋等不不动产适适用房地地产法2）

20、、旧法法与新法法的关系系物权法属属于属于于新法城市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修修改1）、房地地产登记记管理体体制物权法第十条不不动产产登记，由不动动产所在在地的登登记机构构办理。国家家对不动动产实行行统一登登记制度度。统一一登记的的范围、登记机机构和登登记办法法，由法法律、行行政法规规规定。物权法确立了房地产统统一登记记制度。城市房地地产管理理法第六十一一条以以出让或或者划拨拨方式取取得土地地使用权权，应当当向县级级以上地地方人民民政府土土地管理理部门申申请登记记，经县县级以上上地方人人民政府府土地管管理部门门核实，由同级级人民政政府颁发发土地使使用权证证书。城市房地地产管理理法

21、根据物权法做出的调调整和修修改在依法取取得的房房地产开开发用地地上建成成房屋的的，应当当凭土地地使用权权证书向向县级以以上地方方人民政政府房产产管理部部门申请请登记，由县级级以上地地方人民民政府房房产管理理部门核核实并颁颁发房屋屋所有权权证书。房地地产转让让或者变变更时，应当向向县级以以上地方方人民政政府房产产管理部部门申请请房产变变更登记记，并凭凭变更后后的房屋屋所有权权证书向向同级人人民政府府土地管管理部门门申请土土地使用用权变更更登记，经同级级人民政政府土地地管理部部门核实实，由同同级人民民政府更更换或者者更改土土地使用用权证书书。法法律另另有规定定的，依依照有关关法律的的规定办办理。城

22、市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修修改城市房地地产管理理法第六十三三条经经省、自自治区、直辖市市人民政政府确定定，县级级以上地地方人民民政府由由一个部部门统一一负责房房产管理理和土地地管理工工作的，可以制制作、颁颁发统一一的房地地产权证证书，依依照本法法第六十十一条的的规定，将房屋屋的所有有权和该该房屋占占用范围围内的土土地使用用权的确确认和变变更，分分别载入入房地产产权证书书。房地产法法确立的的房地产产登记体体制是房地分管管和房地地统管两两种模式式从从房地地产分别别登记到到统一登登记，还还需要慢慢慢等待待。城市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修修改2）、房地地产开发发用地的

23、的土地使使用权的的称谓物权法第一百三三十五条条建设设用地使使用权人人依法对对国家所所有的土土地享有有占有、使用和和收益的的权利，有权利利用该土土地建造造建筑物物、构筑筑物及其其附属设设施。1995年1月1日城市房地地产管理理法第二条第第三款规规定：本本法所称称房地产产开发，是指在在依据本本法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房屋建建设的行行为。2007年10月1日，物权权法颁布布后，建设用地地使用权权的概念将将取代国有土地地使用权权的概念。城市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修修改3）、征收收与征用用物权法第四十二二条为为了公共共利益的的需要，依照法法律规定定的权限限

24、和程序序可以征征收集体体所有的的土地和和单位、个人的的房屋及及其他不不动产。征收集集体所有有的土地地，应当当依法足足额支付付土地补补偿费、安置补补助费、地上附附着物和和青苗的的补偿费费等费用用，安排排被征地地农民的的社会保保障费用用，保障障被征地地农民的的生活，维护被被征地农农民的合合法权益益。征收收单位、个人的的房屋及及其他不不动产，应当依依法给予予拆迁补补偿，维维护被征征收人的的合法权权益;征收个人人住宅的的，还应应当保障障被征收收人的居居住条件件。任何何单位和和个人不不得贪污污、挪用用、私分分、截留留、拖欠欠征收补补偿费等等费用。这是征收收。城市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修

25、修改第四十四四条因因抢险、救灾等等紧急需需要，依依照法律律规定的的权限和和程序可可以征用用单位、个人的的不动产产或者动动产。被被征用的的不动产产或者动动产使用用后，应应当返还还被征用用人。单单位、个个人的不不动产或或者动产产被征用用或者征征用后毁毁损、灭灭失的，应当给给予补偿偿。这是是征用。城市房地地产管理理法第六条为为了公公共利益益的需要要，国家家可以征征收国有有土地上上单位和和个人的的房屋，并依法法给予拆拆迁补偿偿，维护护被征收收人的合合法权益益；征收收个人住住宅的，还应当当保障被被征收人人的居住住条件。具体办办法由国国务院规规定。第九条城城市规规划区内内的集体体所有的的土地，经依法法征用

26、转转为国有有土地后后，该幅幅国有土土地的使使用权方方可有偿偿出让。城市房屋屋拆迁管管理条例例、房地地产法规规定的征征用与拆拆迁制度度实际上上就是物物权法上上所说的的征收制制度。第六条是是为了适适用物权权法后面面在2007年城市房地地产管理理法修改时加加的。城市房地地产管理理法根据物权法做出的调调整和修修改实践篇我公司运运作中的的常见法法律问题题关于政府府向企业业摊派和和工程立立项的依依据问题题H市为提升升城市品品位，改改造城市市环境，决定实实施亮化化美化工工程，w房地产集集团开发发的W国际刚好好位于亮亮化美化化范围内内，城市市改造指指挥部要要求W集团承担担亮化和和美化工工程费用用，该工工程费用

27、用总造价价预算42万元，经经W集团下属属市内项项目部与与城市改改造指挥挥部洽谈谈，同意意缴纳8万元，其其市内项项目部将将工程立立项上报报决策专专业委员员会审议议。问题：1、如果您您是项目目部负责责人，您您会决定定立项吗吗？2、如果您您是决策策委员会会委员，您会表表决同意意吗？实践篇3、你认为为W集团应该该承担这这笔费用用吗？为为什么？有关商品品房规划划设计变变更的问问题案例：根根据W房地产集集团出示示的世外桃源源小区平平面图，王先生生购买的的商品房房正前方方是小区区景观花花园，但但是，到到了交房房时，王王先生才才发现所所购商品品房之前前10多米处是是一幢25层的高层层建筑，而小区区景观花花园也

28、不不知去向向。王先先生于是是和开发发商协商商，要求求开发商商给予赔赔偿，因因为前方方15层的高层层建筑影影响了王王先生住住房的采采光，而而且由于于所谓的的景观花花园的存存在王先先生所购购商品房房的房价价也比小小区内的的其他房房屋要高高。开发发商称规规划设计计变更后后没有及及时通知知王先生生是自己己违约，但规划划设计变变更是经经规划部部门批准准、设计计单位同同意的，王先生生如果不不愿意接接受可以以退房，可以退退还给他他们购房房款并按按银行同同期贷款款利息支支付利息息损失。该小区区开发历历经两年年，此时时房价比比两年前前已上涨涨了许多多，王先先生等购购房者当当然不同同意退房房。具体法律律分析对商品

29、房房规划、设计变变更的流流程及开开发商的的法律责责任，目目前只有有建设部部2001年6月1日起施行行的商品房销销售管理理办法作出规定定，该法法第24条规定：“房地地产开发发企业应应当按照照批准的的规划、设计建建设商品房。商商品房销销售后，房地产产开发企企业不得得擅自变变更规划划、设计计。经规规划部门门批准的的规划变变更、设设计单位位同意的的设计变变更导致致商品房房的结构构型式、户型、空间尺尺寸、朝朝向变化化，以及及出现合合同当事事人约定定的其他他影响商商品房质质量或者者使用功功能情形形的，房房地产开开发企业业应当在在变更确确立之日日起日内，书面通通知买受受人。买买受人有有权在通通知到达达之日起

30、起日日内做出出是否退退房的书书面答复复。买受受人在通通知到达达之日起起日日内未作作书面答答复的，视同接接受规划划、设计计变更以以及由此此引起的的房价款款的变更更。房地地产开发发企业未未在规定定时限内通知知买受人人的，买买受人有有权退房房；买受受人退房房的，由由房地产产开发企企业承担担违约责责任。”这一规定定对开发发商于十十分有利利的，由由于开发发商掌握握变更规规划、设设计的主主动权，在开发发商呈报报变更申申请手续续以后，开发商商即可以以获得规规划部门门的审批批同意而而对商品品房的部部分规划划、设计计作相应应变更。在这一一环节，购房者者往往无无法阻止止开发商商变更规规划、设设计的行行为。具体法律

31、律分析如果王先先生和W房地产集集团签订订的购房房合同对对规划、设计变变更等内内容没有有作出特特别约定定的话，面对开开发商单单方面擅擅自变更更购房合合同内容容的情况况，王先先生只能能在退房房与不退退房当中中作出选选择：第第一，王王先生如如不愿意意接受规规划设计计变更后后的商品品房，只只能解除除合同，要求退退还已付付款并赔赔偿利息息损失。第第二，王先生生如果接接受变更更，可同同时向开开发商主主张赔偿偿损失。根据合同法的规定，当事人人一方不不履行合合同义务务或者履履行合同同义务不不符合约约定的，应当承承担继续续履行、采取补补救措施施或者赔赔偿损失失等违约约责任。具体法律律分析本案中，W集团单方方面擅

32、自自变更合合同内容容已构成成违约，所以王王先生等等人有权权要求开开发商承承担违约约责任。违约责责任一般般包括要要求支付付违约金金、赔偿偿损失等等形式，本案如如合同中中没有约约定具体体的违约约金支付付方式，那么王王先生只只能要求求赔偿损损失。赔赔偿损失失的范围围包括李李先生等等人因购购买前面面是花园园的房屋屋而多支支付的房房价，以以及因房房屋前面面变更成成高层楼楼房影响响房屋采采光所造造成的损损失。因因采光影影响受到到的损失失没有具具体的计计算标准准，所以以，此部部分损失失赔偿即即使能得得到支持持，额度度也可能能会比较较少。优先购买买权的期期限问题题关于出租租人提前前通知承承租人行行使优先先购买

33、权权的期限限的问题题。该问问题的发发生实质质上是当当事双方方就出租租人要出出卖租赁赁房屋时时，应当当在出卖卖之前的的多长时时间内通通知承租租人属于于合理期期限。到到底多长长时间是是合理的的呢？优先购买买权的期期限问题题所谓房屋屋承租人人的优先先购买权权，是指指在房屋屋租赁关关系中，承租人人按照法法律规定定所享有有的、在在出租人人出卖租租赁房屋屋给第三三人时，承租人人得以同同等条件件优先于于他人而而购买的的权利。该优先先权的法法律规定定有优先购买买权的期期限问题题1.合同法第二百三三十条“出租人人出卖租租赁房屋屋的，应应 当在在出卖之之前的合合理期限限内通知知承租人人，承租租人享有有在同等等条件

34、下下优先购购买的权权利。”2.国务院城市私有有房屋管管理条例例第十一条条规定卖卖；“房房屋所有有人出卖卖出租房房屋，须须提前三个月通知承租租人，在在同等条条件下，承租人人有优先先购买权权。优先购买买权的期期限问题题3.最高人民民法院1988年的关于于贯彻执执行民法通则则若干问问题意见见（试行）第118条规定：出租人人出卖出出租房屋屋，应提提前三个月通知承租租人。承承租人在在同等条条件下，享有优优先购买买权，出出租人未未按规定定出卖房房屋的，承租人人可以请请求人民民法院宣宣告该房房屋买卖卖无效。4.最高人民民法院于于2009年7月30日公布了了最高人民民法院关关于审理理城镇房房屋租赁赁合同纠纠纷

35、案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释第24条第（三三）款明明确规定定:承租人行行使优先先权的15日为除斥斥期间，承租人人应当在在15日内及时主张张优先购购买权，否则丧丧失该权权利。可见新司司法解释释规定的的合理期期间为15日。从以上可可以看出出法律之之间的规规定并不不统一，出现不不同的理理解并不不奇怪，但问题题是2和3的规定已已经在2008年先后废废止丧失失其法律律效力，今后对对于出租租人出卖卖租赁房房屋提前前通知承承租人的的期限，应当适适用15日。关于售后后返租问问题采取售后后反租的的方式和和业主签签订购房房合同合合法吗?应该说售售后反租租这种方方式已广广泛地被被开发商商应用，它为开开发

36、商进进行融资资带来了了方便。售后反租租就是商品房销销售管理理办法中指的“售后包包租”，即，开开发商在在一定期期限内承承租或者者代为出出租买受受人所购购商品房房的方式式销售商商品房的的行为。这种销售售行为的的实质是是，以承承诺售后后高回报报、低风风险的方方式促销销商品房房，加快快资金回回笼速度度。关于售后后返租问问题建设部商品房销销售管理理办法第十一条条规定：“房地地产开发发企业不不得采取取返本销销售或者者变相返返本销售售的方式式销售商商品房。房地产产开发企企业不得得采取售售后包租租或者变变相售后后包租的的方式销销售未竣竣工商品品房。”从这一条条中可以以明确，期房是是不能够够返租的的。那能能不能

37、商商品房没没有竣工工时签一一个附期期限的返返租合同同呢，约约定房子子竣工以以后合同同才生效效?我认为不不能，因因为你的的销售行行为发生生在没有有竣工时时。但是办法法没有说说现房不不能返租租，那就就是允许许返租。催告权和和解除权权的行使使问题在我们日日常处理理房产业业务中，经常遇遇到这样样的一些些问题，客户购购买我们们的房子子，会出出现不按按时付款款的情形形，当我我们的房房屋出现现延期交交付时，客户反反而要求求我们赔赔偿迟延延交付的的损失，应对这这些客户户时，我我们的工工作人员员往往束束手无策策，现在在我就客客户不按按期付款款情形的的处理方方法谈谈谈看法，希望在在以后的的处理投投诉中我我们的同同

38、仁能够够及时采采取有效效措施，应对纠纠纷从容容自如，胸有成成竹。催告权和和解除权权的行使使问题根据合同法第九十五五条的规规定，当当事人应应当在法法律规定定或者当当事人约约定解除除权行使使期限内内行使解解除权，期限届届满当事事人不行行使的，该权利利消灭。值得特别别注意的的是，最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第十五条条对开发发商迟延延交付房房屋或买买房人迟迟延支付付房款的的情形下下解除合合同的期期限作出出了特别别规定：“出卖卖人迟延延交付房房屋或者者买受人人迟延支支付购房房款，经经催告后后在三个个月的合合理期限限内仍未未履行，当事人人一方请请求解

39、除除合同的的，应予予支持，但当事事人另有有约定的的除外。法律没没有规定定或者当当事人没没有约定定，经对对方当事事人催告告后，解解除权行行使的合合理期限限为三个个月。对方当事事人没有有催告的的，解除除权应当当在解除除权发生生之日起起一年内内行使；逾期不不行使的的，解除除权消灭灭”。催告权和和解除权权的行使使问题在上述迟迟延履行行的情形形下，经经催告后后违约当当事人在在三个月月的合理理期限内内仍不履履行，另另一方当当事人才才享有合合同解除除权。而而且，当当事人享享有解除除权后在在一定期期限内不不行使，则会丧丧失解除除合同的的权利：如果法法律没有有规定或或者当事事人没有有约定，经对方方当事人人催告后

40、后，解除除权行使使的合理理期限为为三个月月。对方方当事人人没有催催告的，解除权权应当在在解除权权发生之之日起一一年内行行使；逾逾期不行行使的，解除权权消灭。因此，提醒我我们的同同仁，对对于商品品房买卖卖合同的的当事人人来说，要保留留好催告告对方的的通知手手续，在在三个月月内对方方仍不履履行的，另一方方便可以以解除合合同了。同时违违约一方方当事人人有权催催告享有有解除权权的一方方在合理理期限内内行使解解除权，享有解解除权的的一方收收到催告告后应尽尽早通知知是否解解除合同同，否则则超过规规定期限限就会丧丧失解除除权。催告权和和解除权权的行使使问题我公司格格式购房房合同中中第五条条乙方逾逾期付款款的

41、责任任中规定定：逾期期超过90日（含90日），甲甲方有权权单方解解除合同同。甲方方解除合合同的，应以书书面形式式通知乙乙方并在在10日内从乙乙方已付付房款中中扣除总总房款的的10%的违约金金，剩余余款项退退还乙方方。甲方方不解除除合同的的，乙方方应按月月利率10%向甲方支支付逾期期利息。我公司按按揭贷款款补充协协议（附附件四）第四条条规定，贷款到到甲方帐帐户后，乙方按按下列规规定履行行义务：乙方必必须按银银行借款款合同的的约定，按时到到银行还还款，如如连续三三期逾期期不还（以银行行的逾期期付款依依据为准准），甲甲方视同同乙方发发生违约约行为，自愿放放弃上述述房产，乙方自自愿承担担上述房房产总购

42、购房额20%的违约金金。催告权和和解除权权的行使使问题上述两个个格式合合同都在在解除权权方面做做出了约约定，而而在日常常工作上上我们的的工作人人员往往往忽略了了这个保保护公司司权益的的约定，忘记使使用这个个保护公公司利益益的条款款，忘记记了在行行使解除除权时去去履行应应该执行行的告知知义务。没有及及时告知知，解除除权就会会被免除除，公司司的权益益就得不不到保护护。关于如何何处理违违约赔偿偿问题违约的分分类：1、违约行行为：预预期违约约和实际际违约。逾期违违约分为为明示的的逾期违违约和默默示的逾逾期违约约。实际际违约分分为不履履行、迟迟延履行行、瑕疵疵履行、部分履履行。2、违约行行为：单单方违约

43、约和双方方违约。3、违约行行为：根根本违约约和非根根本违约约关于如何何处理违违约赔偿偿问题违约责任任的形式式：1、继续履履行2、采取补补救措施施3、赔偿损损失4、违约金金5、定金责责任关于如何何处理违违约赔偿偿问题赔偿损失失又称违违约损害害赔偿：分为约约定损害害赔偿和和法定损损害赔偿偿。法定定损害赔赔偿又分分为补偿偿性损害害赔偿和和惩罚性性赔偿。违约责任任和侵权权责任的的竞合：违约责责任和侵侵权责任任竞合时时，受损损害方只只能选择择其一，或者提提起违约约之诉，或者提提起侵权权之诉，起诉时时作出选选择后，在一审审开庭以以前又变变更诉讼讼请求，人民法法院应当当允许。加害给给付是产产生违约约责任和和

44、侵权责责任竞合合的最常常见原因因。关于如何何处理违违约赔偿偿问题违约金和和定金、赔偿损损失、继继续履行行的关系系：1、违约金金和定金金：A、定金和和违约金金针对同同一违约约行为，当事人人只能选选择适用用，不能能并用。B、如果定定金和违违约金分分别不同同的违约约行为规规定，如如发生不不同违约约行为时时，可以以同时并并用。关于如何何处理违违约赔偿偿问题2、违约金金与赔偿偿损失：违约金金和实际际损失大大致相当当。A、违约金金与法定定损害赔赔偿金。如果当当事人已已经约定定了违约约金，则则不再计计算法定定损害赔赔偿金；但违约约金与实实际损失失不相当当时，当当事人可可以请求求人民法法院或者者仲裁机机构予以以调整。B、违约金金与约定定损害赔赔偿金。如果当当事人既既约定了了违约金金，又约约定了损损害赔偿偿额的计计算方法法，则应应由非违违约方选选择，不不应当也也无需并并用，因因为目的的都是为为了弥补补非违约约方的损损失。关于如何何处理违违约赔偿偿问题3、违约金金和继续续履行：违约金金如果限限于迟延延履行，则违