房屋租赁合同

1、房屋租赁合同司法解释中国石油大学1最高人民民法院关于审审理城镇镇房屋租租赁合同同纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释于2009年年9月1日正式式施行。2一、出台台背景在我国经经济高速速发展和和住房制制度改革革日益深深化的推推动下，房屋租租赁经营营方式日日益普遍遍，房屋屋租赁业业迅猛发发展，涌涌现出许许多新情情况、新新问题，并形成成诉讼进进入司法法领域。近年来来，人民民法院受受理的房房屋租赁赁合同纠纠纷案件件日益增增多。由由于相关关法律规规范比较较原则，人民法法院在审审理房屋屋租赁合合同纠纷纷案件中中面临很很多具体体适用法法律的难难点问题题。为统统一法律律适用，指导各各级人民民法院及及时

2、公正正审理房房屋租赁赁合同纠纠纷案件件，促进进房屋租租赁市场场的健康康发展，最高人人民法院院于2006年年9月着着手解解释（征求意意见稿）的起草草和调研研工作。3房屋租赁赁主要包包括居住住用房的的租赁和和经营用用房的租租赁。居居住用房房是人类类生存的的基本物物质条件件，经营营用房是是人类从从事生产产经营的的必要生生产资料料，因此此，房屋屋租赁与与国家利利益、社社会公共共利益和和广大人人民群众众的切身身利益息息息相关关，亦与与社会的的和谐稳稳定、经经济的平平稳发展展息息相相关。最最高人民民法院严严循立法法精神，重视调调查研究究，强化化起草内内容的针针对性和和可操作作性。其其间，起起草小组组多次奔

3、奔赴全国国各地调调研，广广泛征求求各方意意见。在在反复研研究讨论论的基础础上，解释经最高高人民法法院审判判委员会会第1469次次会议研研究通过过，于2009年9月月1日正正式施行行。4一、本解解释适用用的范围围本解释所所称城镇镇房屋，是指城城市、镇镇规划区区内的房房屋。乡、村庄庄规划区区内的房房屋租赁赁合同纠纠纷案件件，可以以参照本本解释处处理。但但法律另另有规定定的，适适用其规规定。当事人依依照国家家福利政政策租赁赁公有住住房、廉廉租住房房、经济济适用住住房产生生的纠纷纷案件，不适用用本解释释。5二、房屋租赁赁合同无无效的情情形该无效的的情形主主要考虑虑了出租租方出租租的房屋屋权属是是否获得

4、得相关国国家机关关批准，也就是是房屋本本身存在在的合法法性问题题。无效效有三种种情形:1、未取取得建设设工程规规划许可可证或者者未按照照建设工工程规划划许可证证的规定定建设的的房屋；2、未经经批准或或者未按按照批准准内容建建设的临临时建筑筑；3、租赁赁期限超超过临时时建筑的的使用期期限，超超过部分分无效。但同时时又做了了除外的的规定，在一审审法庭辩辩论终结结前取得得了相关关部门批批准的，也就是是权属完完整的，租赁合合同有效效。6无效的法法律后果果 房屋租赁赁合同无无效，当当事人请请求参照照合同约约定的租租金标准准支付房房屋占有有使用费费的，人人民法院院一般应应予支持持。当事人请请求赔偿偿因合同

5、同无效受受到的损损失，人人民法院院依照合合同法的的有关规规定和本本司法解解释第九九条、第第十三条条、第十十四条的的规定处处理。 7三、房屋屋租赁合合同登记记备案的的效力长期以来来，无论论是司法法界还是是普通民民众都对对房屋租租赁合同同登记备备案是否否影响合合同效力力争论不不休。该该司法解解释统一一了认识识。明确确规定,当事人人以房屋屋租赁合合同未按按照法律律、行政政法规规规定办理理登记备备案手续续为由，请求确确认合同同无效的的，人民民法院不不予支持持。同时时又尊重重当事人人的意愿愿，当事事人约定定以办理理登记备备案手续续为房屋屋租赁合合同生效效条件的的，从其其约定。但当事事人一方方已经履履行主

6、要要义务，对方接接受的除除外。8四、同一房屋屋订立数数份租赁赁合同的的处理在合同均均有效的的情况下下，承租租人均主主张履行行合同的的，要按按法定顺顺序处理理。（一）已已经合法法占有租租赁房屋屋的；（二）已已经办理理登记备备案手续续的；（三）合合同成立立在先的的。9五、出租租人解除除合同的的条件综合合合同法关于房房屋租赁赁合同的的相关规规定，出出租人享享有法定定解除权权的情形形如下：（1）因不可可抗力致致使合同同不能继继续履行行的；（2）承承租人擅擅自变动动房屋建建筑主体体和承重重结构或或者扩建建，在出出租人要要求的合合理期限限内仍不不予恢复复原状的的；（3）承租租人未经经出租人人同意转转租的；

7、（4）承租人人无正当当理由未未支付租租金或迟迟延支付付租金的的，出租租人可以以要求承承租人在在合同期期限内支支付，承承租人逾逾期支付付的；（5）承承租人未未按照约约定的方方法或者者租赁房房屋的性性质使用用租赁房房屋，致致使租赁赁物受到到损失的的；（6）不定定期租赁赁，出租租人有权权随时解解除合同同。10出租人作作为房屋屋所有权权人，当当房屋因因承租人人擅自改改变主体体和承重重结构或或扩建受受到损害害时，出出租人有有权随时时要求承承租人恢恢复原状状，不受受任何期期限限制制。但当当出租人人行使本本条规定定的解除除权时，必须在在“合理理期限”内要求求承租人人恢复原原状，承承租人在在此期限限内不予予恢

8、复的的，出租租人方可可解除合合同。11实践中出出租人行行使解除除权的方方式有两两种，一一是出租租人直接接通知承承租人解解除合同同，通知知到达承承租人即即产生合合同解除除的法律律效果，如果承承租人对对此有异异议，可可以起诉诉要求确确认合同同解除无无效；二二是向法法院起诉诉，请求求解除合合同。12对于出租租人通知知承租人人解除合合同的情情形，主主要有以以下两种种通知方方式：一一是，承承租人未未经出租租人同意意变动房房屋建筑筑主体和和承重结结构或者者扩建，出租人人告知承承租人必必须在一一定期限限内恢复复原状，承租人人在此合合理期限限内不予予恢复的的，出租租人通知知承租人人解除合合同；二二是，出出租人

9、向向承租人人发出通通知，要要求其在在一定期期限内恢恢复原状状，同时时载明如如果不再再此期限限内恢复复原状，合同即即自动解解除。13六、承租租人解除除租赁合合同的条条件因下列情情形之一一，导致致租赁房房屋无法法使用，承租人人请求解解除合同同的，人人民法院院应予支支持：（一）租租赁房屋屋被司法法机关或或者行政政机关依依法查封封的；（二）租租赁房屋屋权属有有争议的的；（三）租租赁房屋屋具有违违反法律律、行政政法规关关于房屋屋使用条条件强制制性规定定情况的的。承租租人解除除租赁合合同的条条件14七、对装装饰装修修物的处处理解释第九条承承租人人经出租租人同意意装饰装装修，租租赁合同同无效时时，未形形成附

10、合合的装饰饰装修物物，出租租人同意意利用的的，可折折价归出出租人所所有；不不同意利利用的，可由承承租人拆拆除。因因拆除造造成房屋屋毁损的的，承租租人应当当恢复原原状。已形成附附合的装装饰装修修物，出出租人同同意利用用的，可可折价归归出租人人所有；不同意意利用的的，由双双方各自自按照导导致合同同无效的的过错分分担现值值损失。15七、对装装饰装修修物的处处理解释第十条承承租人人经出租租人同意意装饰装装修，租租赁期间间届满或或者合同同解除时时，除当当事人另另有约定定外，未未形成附附合的装装饰装修修物，可可由承租租人拆除除。因拆拆除造成成房屋毁毁损的，承租人人应当恢恢复原状状。16七、对装装饰装修修物

11、的处处理解释第十一条条承租租人经出出租人同同意装饰饰装修，合同解解除时，双方对对已形成成附合的的装饰装装修物的的处理没没有约定定的，人人民法院院按照下下列情形形分别处处理：（一）因因出租人人违约导导致合同同解除，承租人人请求出出租人赔赔偿剩余余租赁期期内装饰饰装修残残值损失失的，应应予支持持；（二）因因承租人人违约导导致合同同解除，承租人人请求出出租人赔赔偿剩余余租赁期期内装饰饰装修残残值损失失的，不不予支持持。但出出租人同同意利用用的，应应在利用用价值范范围内予予以适当当补偿；17七、对装装饰装修修物的处处理（三）因因双方违违约导致致合同解解除，剩剩余租赁赁期内的的装饰装装修残值值损失，由双

12、方方根据各各自的过过错承担担相应的的责任；（四）因因不可归归责于双双方的事事由导致致合同解解除的，剩余租租赁期内内的装饰饰装修残残值损失失，由双双方按照照公平原原则分担担。法律律另有规规定的，适用其其规定。18七、对装装饰装修修物的处处理解释第十二条条承租租人经出出租人同同意装饰饰装修，租赁期期间届满满时，承承租人请请求出租租人补偿偿附合装装饰装修修费用的的，不予予支持。但当事事人另有有约定的的除外。解释第十三条条承租租人未经经出租人人同意装装饰装修修或者扩扩建发生生的费用用，由承承租人负负担。出出租人请请求承租租人恢复复原状或或者赔偿偿损失的的，人民民法院应应予支持持。19八、出租租人同意意

13、扩建的的费用承承担解释第十四条条承租租人经出出租人同同意扩建建，但双双方对扩扩建费用用的处理理没有约约定的，人民法法院按照照下列情情形分别别处理：（一）办办理合法法建设手手续的，扩建造造价费用用由出租租人负担担；（二）未未办理合合法建设设手续的的，扩建建造价费费用由双双方按照照过错分分担。20九、转租时对对出租人人权利的的限制为促使出出租人及及时行使使权利，也为维维持租赁赁合同的的稳定性性，维护护次承租租人的利利益，该该司法解解释规定定，出租租人知道道或者应应当知道道承租人人转租，但在六六个月内内未提出出异议，其以承承租人未未经同意意为由请请求解除除合同或或者认定定转租合合同无效效的，人人民法

14、院院不予支支持。21十、次承承租人的的抗辩权权为避免次次承租人人因承租租人拖欠欠租金，出租人人请求解解除合同同时，损损害次承承租人的的权益，该司法法解释规规定，次次承租人人可请求求代承租租人支付付欠付的的租金和和违约金金以抗辩辩出租人人合同解解除权。此时人人民法院院应予支支持。但但转租合合同无效效的除外外。次承租人人代为支支付的租租金和违违约金超超出其应应付的租租金数额额，可以以折抵租租金或者者向承租租人追偿偿。22十一、出出租人向向次承租租人主张张返还房房屋及占占有使用用费解释第十八条条 房屋屋租赁合合同无效效、履行行期限届届满或者者解除，出租人人请求负负有腾房房义务的的次承租租人支付付逾期

15、腾腾房占有有使用费费的，人人民法院院应予支支持。23十二、共同经营营人的继继续承租租权实践中，大量存存在承租租人租赁赁房屋从从事经营营活动，但是以以个体工工商户或或者个人人合伙方方式进行行经营，为避免免因名义义承租人人在租赁赁期间死死亡、宣宣告失踪踪或者宣宣告死亡亡而对租租赁合同同的不利利影响，从而波波及到实实际的经经营者，该司法法解释明明确规定定，出现现上述情情形时，其共同同经营人人或者其其他合伙伙人有权权请求按按照原租租赁合同同租赁该该房屋。24十三、对对承租人人优先购购买权的的限制解释第二十一一条出出租人出出卖租赁赁房屋未未在合理理期限内内通知承承租人或或者存在在其他侵侵害承租租人优先先

16、购买权权情形，承租人人请求出出租人承承担赔偿偿责任的的，人民民法院应应予支持持。但请请求确认认出租人人与第三三人签订订的房屋屋买卖合合同无效效的，人人民法院院不予支支持。解释第二十二二条出出租人与与抵押权权人协议议折价、变卖租租赁房屋屋偿还债债务，应应当在合合理期限限内通知知承租人人。承租租人请求求以同等等条件优优先购买买房屋的的，人民民法院应应予支持持。25十三、对对承租人人优先购购买权的的限制解释第二十三三条出出租人委委托拍卖卖人拍卖卖租赁房房屋，应应当在拍拍卖5日日前通知知承租人人。承租租人未参参加拍卖卖的，人人民法院院应当认认定承租租人放弃弃优先购购买权。26十三、对对承租人人优先购购买权的的限制解释第二十四四条具具有下列列情形之之一，承承租人主主张优先先购买房房屋的，人民法法院不予予支持：（一）房房屋共有有人行使使优先购购买权的的；（二）出出租人将将房屋出出卖给近近亲属，包括配配偶、父父母、子子女、兄兄弟姐妹妹、祖父父母、外外祖父母母、孙子子女、外外孙子女女