商业地产策划书

1、商业地产策划书商业地产策划书（一）第一部分:市场分析一、项目概况二、项目swot分析三、项目定位及口导向四、推广思路五、项目建议第二部分:整合推广策略一、商铺推广策略二、项目全程推广方案1、策略的选择2、具体执行的策略分析3、广告推广策略4、sp活动策略5、销售计划6、整合推广计划7、物业管理策略第三部分:公司简介一、国商策划公司介绍二、具备优势三、工作理念四、成功案例五、对本案的态度六、工作目标七、资费标准八、附加服务后记、乙 、a刖言考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案 重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目 标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由

2、市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具 体包括项目概况、swot分析、项目定位及“母口”导向、推广思路 及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操 作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有 不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一 致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期 通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独 特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体 销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本 方案的重点定

3、位于住宅的整合推广。第一部分市场分析一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其 总占地面积17093m2，由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、项目swot分析：优势分析：1）区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1）消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；机会分析：1）市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌 输于消费群体，从而为营销造势；2）稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品

4、牌是一次绝好 的机会；3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引 导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威胁分析：1）潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态 势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争 威胁。2）消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径 （可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在， 如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具 有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为

5、本项目成 功的关键。商业地产策划书（二）项目概况江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁（江南 西）a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大 道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登 百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南 新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业 旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积 约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥 有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共 有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出 入

6、口直达地面，过百个停车位。u项目定位针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定 位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具 有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身 上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅 的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费 模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费 场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一 种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并 向消费者提供大量的潮流资

7、讯。地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江 南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时 尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品 质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。经营成绩自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2 万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300 元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带 来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的 一个奇迹。项目成功的原因江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明， 准确抓住目标消费群的时尚

8、、特色、潮流的消费口味及体验式消费 趋势是分不开的。针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌 商家外，还引入了潮流特色商家。除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经 营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。u活动方案一、开业盛典活动目的:为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加 商场知名度。活动主题:开业盛典活动时间：2009年4月29日活动地点:江南新地露天广场活动形式:启动仪式和舞台表演活动亮点:邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽，广州电视 台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持活动内容：1，启动仪式（上午）1）迎宾2）领导致辞3）启动仪式，

9、区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉 杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地10go中。4）舞台表演a、明星演唱b、明星与现场观众互动c、运动服装秀d、女子led鼓乐表演0、街舞一双截棍f、休闲服装秀g、魔术h、眼镜秀i、品牌棒!约翰表演飞面团j、数码产品秀怎么做招商方案一、确立目标招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又 是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工 作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面：第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布 会。在策划过程中，首先得确定这次新

10、闻发布会的目标是什么?我们 要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我 们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度;或者是推 出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定 各类方案，最后检查目标是否得到了实现。二、广泛搜集各方面资料招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。 信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招 商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个 地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招 商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少， 要想招到较多的项目是不可想象的

11、。因此，在招商策划中，收集资 料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如 我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相 关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为 有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开 发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的 一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变， 信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断 更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理

12、，并提高加工处理信息的能力。信 息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不 值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深 加工，从而使信息的价值量大增。三、制订各类招商方案制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响 招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此， 必须极为重视招商方案的制订这一环节。招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案 的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现， 或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切 实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时 制订各

13、类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什 么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个 时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、 文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的 招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案 不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在 策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行 等几类方案，以利比较选择。四、比较选择各类方案各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也 就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得 好，继而进行的招商工

14、作就有可能取得好的成绩;如果方案选择不当， 就会影响效果。那么，如何比较选择各类招商方案呢?第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一 致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位 的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具 体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标 相一致。第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科 学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等 因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包 括机会成本和货币成本。机会成本

15、是指我们在得到一个机会时而又 去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去 了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本 和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。五、方案的实施方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说 来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的， 是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程 序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员 等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般 是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星 期左右。在方案的实施期内，参加招商

16、会的有关人员最好一天开个 碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可 以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相 支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一 般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料 的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。 因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击， 广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。六、方案实施后的跟踪和反馈招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程 的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还 有一道必不可少的程序一一方

17、案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固 和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果;跟踪得不得力，则有可 能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。第一，主动征询和收集外方（他方）对整个招商方案（如招商会）的 意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里?需 要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见，对我们在以后 进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的 外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止 的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽 快签

18、约。第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促 使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实 施和建设阶段。第四，对;如何做好方案实施后的跟踪反馈工作;也应制订一个 方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。怎么做商业地产策划书商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的 特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这 么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在 的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没 有价值的。对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到 位的把握，即充分认识项

19、目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面; 最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下 一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有 项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的， 因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。商业地产盲目策划的几大表现商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位 的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地 产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的 实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或 照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来 主要有以下几种表现形式：1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的 消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城 市所看到的商