05上半年成都再售商业项目结构分析

1、05上半年年成都再再售商业业项目结结构分析析2004年年成都市市商业楼楼盘经历历了风雨雨飘摇的的一年，在在房地产产市场普普遍看好好，房价价一路高高歌上扬扬，住宅宅楼盘抢抢房成风风的背景景下，唯唯独商业业物业举举步为艰艰，很多多人断言言20005年商商业楼盘盘的开发发销售将将更为艰艰辛。然然而20005年年5月七七部委关关于稳定定住房价价格的意意见，在在抑制房房地产投投机行为为的同时时，为商商业物业业带来了了希望，66月以来来已经有有一部分分投资者者从住宅宅投资转转向了商商业物业业的投资资。在这这种挑战战与机遇遇并存，危危机与希希望同在在的情况况下，商商业物业业何去何何从引起起了绝大大多数人人士

2、的关关注，为为此尺度度地产全全面收集集了成都都市区及及周边郊郊县在售售商业楼楼盘的资资料，研研究其当当前的供供给结构构特征，以以期起到到抛砖引引玉的效效果。 一、在在售商业业楼盘概概述 为使研研究结果果更具针针对性，在在本次商商业楼盘盘对象的的选择上上，不包包含还未未正式销销售的潜潜在商业业楼盘及及商业面面积小于于20000平方方米的住住宅底商商。最终终纳入统统计范围围的共计计80个个在售商商业楼盘盘，其中中54个个来自市市区（外外环以内内），226个来来自附近近区县（含含温江、华华阳、双双流、都都江堰、龙龙泉、郫郫县、新新津、金金堂、青青白江），总总体商业业供应面面积为3330万万平方米米，

3、其中中主城区区的商业业供应面面积高达达2077.4万万平方米米 。从从价格供供应来看看，主城城区商业业楼盘整整体均价价在1550000元/平平方米左左右，郊郊区的价价格在885000元/平平方米左左右（注注：本文文的价格格除特别别说明之之外，均均以商业业项目的的一楼价价格作为为统计依依据）。 二、在在售商业业楼盘供供应总量量特征 880个在在售商业业楼盘中中，市区区供应总总量较大大，郊区区供应总总量较少少，市区区的楼盘盘供应数数量和体体量都居居主体地地位。 具体见见下图表表： 表一 20005年年上半年年成都市市在售商商业楼盘盘供应总总量情况况表 市区商商业楼盘盘的数量量和建筑筑面积分分别占了

4、了总量的的67.5和和62.8%，两两者皆比比郊区99个区县县的总供供应量多多了近11倍以上上，由此此说明尽尽管几年年来城乡乡一体化化建设使使附近区区县的社社会经济济状况得得到了很很大的提提高，但但作为商商品交易易的场所所商商业物业业的开发发有待发发展。 三、市市区在售售商业楼楼盘环域域供应特特征 表二20005年上上半年成成都市在在售商业业楼盘环环域供应应情况表表 三三环以内内是市区区商业楼楼盘的主主要分布布区域，三三环外仅仅有为数数极少的的商业物物业分布布； 二二、三环环之间商商业楼盘盘的供应应数量最最多，占占了总供供应量的的37； 一一、二环环之间商商业楼盘盘的总建建筑面积积最大，占占了

5、总供供应量的的一半以以上； 一一环以内内由于土土地的稀稀缺性，商商业楼盘盘数量少少、规模模小，但但因其地地处CBBD区，成成熟的商商业环境境使该环环域商业业楼盘的的一楼均均价在2200000元/平方米米以上，其其余环域域商业楼楼盘价格格依次向向外环递递减。 一一、二环环之间建建筑面积积在5000000平方米米以上的的大盘数数量较其其它环域域多；其其余环域域商业楼楼盘多在在300000平平方米以以下； 各各环域33000005500000平方方米之间间的楼盘盘数量供供应最少少； 四、市市区在售售商业楼楼盘区域域供应特特征 表三 成都都市区在在售商业业楼盘不不同区域域供应情情况表 除除城东较较少，

6、城城西略多多外，各各区域商商业楼盘盘供应数数量相差差不大； 各各区域商商业楼盘盘总建筑筑面积相相差较大大，城北北供应体体量居各各区之首首； 城城中楼盘盘价格仍仍然高居居榜首，城城北和城城南次之之； 城城北、城城西在5500000平方方米以上上的大盘盘较多，各各区域楼楼盘规模模以3000000平方米米下的为为主，33000005500000平方方米之间间的楼盘盘极少。 城北单单个楼盘盘的平均均规模较较大，区区域内商商业楼盘盘的总建建筑面积积，占市市区总量量的433.3，经营营业态以以传统的的、服务务范围广广的生活活用品批批发为主主； 城西商商业楼盘盘的总建建筑面积积仅次于于城北，因因该区域域高档

7、社社区较多多，满足足日常生生活所需需的购物物、休闲闲、餐饮饮、娱乐乐、及家家居、建建材等商商业物业业需求量量大，此此类商业业楼盘开开发活跃跃，但由由于社区区商业不不完全成成熟，故故楼盘价价格较低低； 城南由由于过去去几年商商业发展展较快，近近年对商商业楼盘盘的需求求量少，因因此今年年上半年年商业楼楼盘供应应少，建建筑规模模小； 城东由由于区域域商业氛氛围和居居住环境境在各区区中较差差，所以以商业楼楼盘供应应体量少少，价格格低； 城中辐辐射全市市的成熟熟商业氛氛围使该该区商业业物业价价格一直直处于全全市的顶顶端，商商业物业业的需求求量也比比较大，但但由于土土地的稀稀缺，使使该区域域商业楼楼盘的规

8、规模受到到制约，楼楼盘数量量多而总总建筑面面积较少少，集购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐为一一体。 五、市市区不同同经营业业态在售售商业楼楼盘供应应特征 根据目目前在售售商业楼楼盘业态态的规划划及定位位，成都都市区的的商业楼楼盘的业业态大致致可以分分为四类类：以购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐为主主的综合合性消费费场所、以以购物为为主的sshopppinng mmalll式卖场场、以某某一类专专业商品品为主的的专业市市场，以以及以休休闲、娱娱乐、餐餐饮为主主的休闲闲场所。 具体情情况见以以下图表表： 表四 成都市市区在售售商业楼楼盘经营营业态情情况表 从以上上图表可可见，市市区各类类经营业业态在售

9、售商业楼楼盘主要要有以下下供应特特征： 以以购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐为主主的综合合性消费费楼盘数数量多，分分布广泛泛，仅城城北较少少； 专专业市场场为主的的楼盘供供应数量量最多，总总建筑面面积最大大，分布布集中在在城北一一、二环环之间，价价格处于于中流； 购购物为主主的楼盘盘数量和和总建筑筑面积都都较少，但但因周边边商业氛氛围浓厚厚，故楼楼盘价格格最高； 休休闲、娱娱乐、餐餐饮为主主的楼盘盘数量和和建筑面面积均最最少，且且多位于于城中，总总体供应应少。 六、市市区不同同运营模模式商业业楼盘供供应特征征 当前成成都市区区在售商商业楼盘盘一般都都是在统统一进行行商业规规划、定定位的基基础上进进

10、行招商商，在具具体运营营模式中中有的以以自用或或委托租租赁为主主、有的的以产权权式返租租及兼有有部分自自用为主主。大部部分开发发商在销销售时提提出了88110的的投资回回报率，有有的还提提出3-5年以以后若不不满意开开发商回回购的承承诺。 根据调调查，市市区不同同运营模模式在售售商业楼楼盘的供供应主要要有以下下特征： 市市区在售售商业楼楼盘744以上上为自用用或委托托租赁，仅仅有近226的的楼盘实实行产权权式返租租； 实实行产权权式返租租的楼盘盘价格高高，均价价将近2200000元/平方米米，比自自用或委委托租赁赁楼盘的的均价每每平方米米高了近近20000-440000元； 实实行产权权式返租

11、租方式的的楼盘主主要分布布在城西西和城中中，城南南有一些些，城西西仅有一一家； 七、附附近区县县在售商商业楼盘盘供应特特征 温温江、华华阳、龙龙泉、郫郫县的商商业楼盘盘供应体体量大，占占了附近近区县总总楼盘数数量的880，其其余五个个地区供供应量小小； 大大部分商商业楼盘盘皆以购购物、餐餐饮、娱娱乐为主主，同质质化现象象比较明明显，且且大多寄寄希望于于引进大大型商家家和超市市作为其其主力店店，带动动整个商商业项目目的良好好运作和和经营；专业市市场在郊郊区的分分布较少少，主要要以家居居、建材材市场为为主；批批发市场场几乎没没有； 实实行产权权式返租租的楼盘盘少，不不到郊区区总数的的20，价格格较同区区域其它它楼盘价价格高； 温温江、华华阳、双双流、都都江堰商商业楼盘盘的价格格较高，均均价在1100000元/平方米米左右。 八、综综述 通过对对在售商商业楼盘盘的调查查分析，可可以看出出成都市市在售商商业楼盘盘总体呈呈现以下下特征： 市市区商业业楼盘开开发较附附近区县县活跃，郊郊区商业业楼盘开开发有待待发展; 一一、二环环之间商商业楼盘盘供应体体量大，二二、三环环之间商商业楼盘盘供应数数量最多多；